万科物业管理前期介入工作指引(三)
万科物业管理前期介入方案
万科物业管理前期介入方案背景随着城市化进程的不断加速，人们对居住环境和社区服务的要求也越来越高。
在这样的背景下，物业管理成为了社区生活中必不可少的服务，而作为龙头企业之一的万科物业，也在积极探索如何提供更好的物业服务。
在实际操作中，万科物业发现，对于一些新建小区，业主们在入住前就开始观察物业方面的服务情况，因此为了提高物业服务的整体质量，万科在前期就要规划好物业管理的介入方案。
目的本文将介绍万科物业管理前期介入方案的目的，包括：1.阐述为什么要进行前期介入；2.介绍前期介入的具体内容和形式；3.分析前期介入的效果和影响。
通过本文的介绍，读者将能够了解到万科物业的前期介入方案，以及其对物业管理和业主满意度的影响。
前期介入的重要性在物业管理中，如果在小区开始运营后才介入，不仅会导致服务不连贯，还会影响业主的满意度。
因此，提前介入非常重要，可以从以下几点进行阐述。
加大管理力度在新建小区中，业主数量可能较少，但是公共设施和环境管理却十分重要。
物业公司应该提前派出专业人员对小区环境进行全面检查，制定专业的管理方案，以提高小区的整体管理水平。
提高业主满意度提早介入可以让业主对物业管理公司形成较好的认同感，增强业主对物业管理公司的信任感，从而使业主满意度提高。
提早发现问题通过早期介入，物业管理公司可以很快地发现小区中的问题，并及时解决，减少业主投诉率，提高物业管理效率。
具体前期介入方案在物业管理前期介入方案中，万科物业提出了以下几个方面的建议：制定分包管理方案万科物业通过与开发商之间的协商，为新开发的小区制定了分包管理方案。
各个分包管理公司的服务领域被明确，不仅避免了服务重合，还避免了管理的盲点。
募集业主代表在小区开发之前，万科物业进行业主代表的征选和培养，培育服务懂得了业主需求，知晓社区现状的人才，在开发期、运营期中总是和开发商、物业保持紧密的沟通，并积极协助物业管理公司工作，推进各项项目的顺利实施。
提高安全意识落实小区安保措施，进行安全风险评估，对风险点进行精准识别，执行常态化巡逻措施，充分保障业主生命财产安全。
物业公司物业项目项目前期介入工作指引
物业公司物业项目项目前期介入工作指引1.前期介入小组组织架构图2.前期介入小组职权与职责2.1 前期介入小组职权（1）物业管理委托合同签订后，市场拓展部移交相关资料，前期介入小组代表物业公司同发展商进一步接洽。
（2）组织秩序维护部、环境管理部、工程维保部等相关部门对新接项目进行考察，提出合理化建议。
（3）同发展商洽谈售楼处、样板间的接管方案，经主管副总经理同意、公司评审后促使双方总经理签订管理协议。
（4）监督检查秩序维护员、保洁员的岗位职责及其执行情况，对不合格者有权向主管部门提出更换人选。
2.2前期介入小组职责（1）编制项目前期介入工作安排表，在不同阶段组织相关部门对项目进行实地考察，汇总各部门意见，编制考察报告，供发展商参考。
（2）配合发展商的售楼需要，向其提供物业公司的宣传资料、入伙资料及其他需提供的材料。
（3）为新接项目建立档案，收集、保管售楼期间的宣传资料和前期介入资料。
（4）同发展商保持密切联系，跟踪项目进展情况并随时向主管副总经理汇报。
每季度向发展商征询意见1次，填写《前期介入意见征询表》。
（5）起草售楼处、样板间管理协议，同发展商协商一致，在进驻前签订协议。
（6）对售楼处、样板间进行不定期巡查，检查各项目的服务质量，填写《售楼处、样板间月检记录》，对发现的问题及时进行处理。
（7）按时向发展商收取管理协议中规定的各项费用；监督秩序维护员、环境管理部门按时发放员工的各项工资福利。
（8）项目入伙前协助分公司配备人员、资源，同发展商确认物业办公室的各项设施设备，保证能够按时入驻。
（9）介绍分公司各部门人员同发展商认识，保持良好的关系。
（10）领导交给的其他工作。
3.前期介入工作内容（1）组织公司各部门对项目进行考察，提出整体管理建议。
（2）以外观统一和维修方便为出发点，对空调的安装提出建议。
（3）对电梯的安装、设备机房的通风等要求提出建议。
（4）对消防系统的设置、施工和管理提出建议。
（5）对智能化系统的设置进行了解并提出建议。
(完整版)万科房地产公司物业管理前期介入工作指引
物业管理前期介入工作指引物业管理前期介入工作指引1目的规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容,指导新公司物业管理业务的开展。
2范围适用于万力房地置业公司和其下属的物业管理公司(以下简称地产、物业)。
3职责3.1物业公司3.1.1物业公司负责编制、发布和修订本工作指引，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。
3.2地产公司3.2.1地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料,共同研究，听取采纳合理的建议,对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助.4方法和过程控制4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保业主正常入住奠定基础.4.2前期介入的一般程序4.2.1双方确定工作内容要求。
4.2.2物业组成工作小组。
4.2.3制定工作计划.4.2.4计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。
4.2.6对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。
4.3前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。
4.3.1规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。
前期物业管理服务介入方案
前期物业管理服务介入方案一、前期工作准备1.1确定目标和范围在进行前期物业管理服务介入之前，首先要明确目标和范围。
通过与业主委员会或物业所有者的沟通，了解他们的需求和期望，明确物业管理服务的目标和范围。
1.2制定工作计划根据目标和范围，制定详细的工作计划。
包括项目管理、资源分配、时间表安排等方面的安排。
确保工作计划合理、可行。
1.3组建团队确定参与物业管理服务介入的团队成员，包括项目经理、工程师、财务人员、法律顾问等，确保团队具备必要的专业知识和技能。
1.4收集资料收集相关资料，包括物业管理服务历史记录、业主反馈、物业设施状况等，为后续工作提供参考依据。
二、问题诊断与分析2.1实地调研进行实地调研，了解物业管理服务存在的问题和难点，包括设施维护保养、安全管理、服务水平等方面的问题。
根据调研结果，制定问题分析报告。
2.2问题分析对物业管理服务存在的问题进行深入分析，找出问题根源和解决办法。
结合业主需求和物业特点，确定解决方案和优先级。
2.3风险评估对解决方案涉及的风险进行评估，包括财务风险、运营风险、法律风险等，制定风险管理方案，确保物业管理服务介入的顺利实施。
三、制定物业管理服务方案3.1制定管理体系根据问题诊断与分析的结果，制定物业管理服务的整体方案。
包括组织结构、职责分工、工作流程等方面的安排，确保物业管理服务的高效运作。
3.2设施维护规划制定设施维护规划，包括设施维护计划、预防性维护方案、维修预算等，确保物业设施的正常运行和保养。
3.3安全管理方案制定安全管理方案，包括安全检查、紧急处理程序、安全培训等，确保物业安全和居民生命财产安全。
3.4服务水平提升方案制定服务水平提升方案，包括服务标准、服务培训、服务监督等，提升物业管理服务的品质和口碑。
四、实施物业管理服务介入4.1组织实施根据制定的物业管理服务方案，组织团队成员和相关合作方，按照工作计划进行实施。
确保各项工作有序进行，按时完成。
4.2监督与评估监督物业管理服务的实施情况，及时发现问题并采取措施解决。
(物业管理)物业管理前期介入工作指引
(物业管理)物业管理前期介入工作指引一、确定物业管理标准在物业管理前期介入工作中，首先需要明确物业管理标准，包括环境卫生、设施设备、安全保障和居民服务等方面，关键要素是确保居民的安全、健康和舒适。
物业管理标准应该制定得非常具体和切实可行，以确保物业服务能够完全满足业主和居民的需求。
同时，物业管理标准应该考虑到不同居民和业主的需求和诉求，以便更好地满足他们的需求。
二、制定物业管理计划在物业管理前期介入工作中，制定物业管理计划是非常重要的一步。
物业管理计划是制定物业管理计划目标和任务的重要依据，能够有效地指导物业管理工作的开展。
物业管理计划应该包括开展物业管理工作的时间、人员和资源安排，要让计划尽可能的详细，明确责任人和管理层级，以便有效地监控物业管理工作的进展。
三、招募物业人员在物业管理前期介入工作中，招募物业人员是非常重要的一步。
要确保物业人员的专业技能和素质符合物业管理的要求，这是根据物业管理标准和计划来实现的。
非常重要的一点是，物业人员需要有服务意识，愿意把业主和居民的需求放在第一位，并能够在工作中体现出工作的热情和服务意识。
同时，物业人员应该经过严格的培训和考核，以便更好地满足工作要求。
四、建立物业管理工作流程在物业管理前期介入工作中，建立物业管理工作流程是非常重要的，特别是对于物业公司来说。
建立物业管理工作流程可以确保物业管理工作的进展和效率得到合理的保障。
同时，建立物业管理工作流程可以帮助物业管理团队更好地协调工作，实现工作的规范化和标准化。
五、建立物业管理信息系统综上所述，物业管理前期介入工作是物业管理工作的非常关键的一步，直接影响到物业服务质量和工作效率。
对于物业管理团队来说，可以采取上述措施，以确保工作的开展和成功实现。
物业管理前期介入工作指引
物业管理前期介入工作指引
阳光城物业 技术部 2012年11月05日
1
前期介入的目标与计划
物业管理前期介入的概念 前期介入如何做好技术节能改造措施 前期介入的程序 前期介入的内容 规划设计阶段介入 施工建设介入程序与内容 物业介入的概念
物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房 地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、 施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和 业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、 材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、 施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以 确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理 创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返 修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
2、营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 3、施工建设阶段包括： 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、 回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。
8
规划设计阶段介入
规划设计评估准备 1、规划设计评估需要获得的资料。 2、报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界 报告》、配套条件明细资料、扩初批复。 3、企划文件 市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 4、设计文件 总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、 透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电 设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分 析、经济指标等。 5、地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相 关部门专题介绍项目情况并解答疑问。 6、物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地 考察。
万科物业管理前期介入工作指引(三)
万科物业管理前期介入工作指引（三)14新材料、新技术a) 应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术.b）试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。
c）采用新材料、新技术应预留充足备品备件。
d) 采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。
.15管理成本测算a）对规划应充分测算今后产生的管理成本.b) 管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。
16与相似典型项目的比较a）相似点b) 差异点c) 优势d）劣势e) 改进建议5。
3规划设计评估的程序：地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。
物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。
地产接到资料目录后3日内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。
物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究,完成项目及类似典型项目的实地考察。
评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。
物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。
评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。
经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。
物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司.5。
4 此阶段系统评估工作应以满足地产要求为目的，是属于地产委托物业管理业务关系类型，责任关系界定可参考《物业与地产相关业务操作指引》原则执行。
若地产没有明确要提交《项目规划设计评估报告》的要求，物业可根据以上要点参与设计规划的评审，并提交意见,责任关系界定可按照《物业与地产相关业务操作指引》前期介入相关规定操作。
物业管理前期介入工作指引
协助谈判和签订合
同
在评选结果确定后，协助开发商 与中标人进行谈判，就合同条款 和细节进行协商，确保合同的顺 利签订和执行。
08
交接验收阶段准备工作安 排
熟悉交接验收标准和程序要求
01
02
03
详细了解国家和地方相 关法规、政策及行业标 准，确保交接验收工作
合规进行。
掌握交接验收的具体程 序，包括验收申请、资 料审核、现场核查、问 题整改、复验等环节。
监督评标过程
对评标过程进行监督，确保评标委员会按照招标文件规定的评标标准 和方法进行评标，保证评标结果的公正性。
协助开发商选择合适承包商或供应商
协助制定评选标准
根据开发商的需求和项目特点， 协助制定评选标准，确保评选标 准的合理性和可操作性。
参与评选工作
按照评选标准，协助开发商对投 标人的技术方案、商务报价等进 行综合评估，为开发商提供评选 参考意见。
THANKS
度和成本。
预防问题
提前发现和解决潜在问题，减少后 期维修和改造的工作量及费用。
提升品质
通过前期介入，确保项目品质符合 物业服务标准，提高客户满意度。
相关法规政策解读
01
02
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法规依据
根据《物业管理条例》等 相关法规，物业服务企业 有权参与前期介入工作。
政策支持
政府鼓励物业服务企业积 极参与前期介入，推动物 业管理水平的提升。
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招投标过程监督与协助工 作
参与招标文件编制和审核过程
协助开发商明确招标需求和目标
根据开发商的需求和项目特点，协助制定招标文件的编制计划和内容，确保招标文件的准 确性和完整性。
参与招标文件编制
按照招标文件编制计划，协助开发商完成招标文件的编写、校对和审核工作，确保招标文 件的规范性和专业性。
物业前期介入工作指引
1 目的规范物业公司在新项目物业服务的前期介入工作，为项目正式接管后的物业服务工作开展奠定良好的基础。
2 范围适用于公司物业服务项目的前期介入工作的例行管理。
3 职责3.1 服务中心成立前3.2服务中心成立后4 管理要求4.1 定义物业服务前期介入：是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
4.2 前期介入的一般程序4.2.1 依据所签订的关于前期介入的相关合同，明确前期介入的相关工作要求。
4.2.2 公司成立“新项目指导小组”，指导、开展物业前期介入工作；公司组织成立项目物业筹备小组进驻项目现场，小组人员组成根据项目现场的实际需要并结合与地产签订的前期介入服务合同的约定进行配置。
同时，应与地产项目部明确与物业对接人员，便彼此间的良好沟通。
4.2.3 制定筹备组前期介入的工作计划，并按计划实施。
物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业服务方案和服务合同的确认。
4.2.4 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。
4.2.5 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业服务合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。
4.3前期介入时段的划分及各阶段所包含的内容4.3.1 前期介入主要分以下三个阶段：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段。
1）规划设计阶段a）此阶段工作主要由客服及品质部组织开展，如此阶段项目服务中心已成立，则由项目服务中心组织开展，公司专业委员会提供专业支持；b）工作内容：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。
VKWG物业日常管理前期介入工作指引
1、目的规范物业公司对新工程物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。
2、范围适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）。
3、职责3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。
3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各工程的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。
3.3 各地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。
4．方法和过程控制4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管工程以前的房地产开发各个阶段，包括工程决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
4.2前期介入的一般程序4.2.1 双方确定工作内容要求。
4.2.2 物业组成工作小组。
4.2.3 制定工作计划。
4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。
4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。
4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。
4.3前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。
4.3.1规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。
万科物业工程前期介入方案
万科物业工程前期介入方案一、背景分析随着城市化建设的不断推进，物业管理行业在中国的发展也日益壮大。
作为一家专注于物业管理服务的企业，万科物业一直致力于提供专业、标准化、智能化的物业管理服务，为客户创造更加舒适、便利的生活环境。
在万科物业的发展规划中，工程前期介入是非常重要的一环，它关系到整个项目的建设质量和效益。
因此，对工程前期介入的方案做出合理的规划和安排，对于万科物业来说至关重要。
二、目标界定1. 制定可行的前期工作计划，确保工程开展的顺利进行；2. 确保前期工作的质量和效益，为整个项目的后续工作奠定坚实的基础；3. 充分了解和掌握项目开发的规划、设计和建设情况，为后续的物业管理工作做好准备；4. 能够与开发商、设计单位、监理单位等其他相关方保持密切的沟通和合作，确保项目的顺利进行。
三、工作内容及步骤1. 项目规划阶段在项目规划阶段，我们将重点关注以下工作内容：（1）了解项目的概况和规划，包括项目的定位、规划面积、建筑结构等；（2）认真研究项目的设计方案，包括建筑、结构、给排水、电气等方面的设计内容；（3）分析项目的周边环境和配套设施，包括交通、供水、供电、通讯等；（4）确定项目的建设周期和进度安排，包括各项工程的施工顺序和时间节点。
2. 设计阶段在项目设计阶段，我们将主要开展以下工作步骤：（1）认真研究项目的建筑设计图纸，包括平面图、立面图、剖面图等；（2）督促设计单位合理设计项目的公共区域和设施，包括公共绿化、公共休闲设施、公共通道等；（3）对项目的给排水、电气设计提出合理化建议，确保项目的安全、节能和环保；（4）对设计图纸进行审查和确认，确保设计方案符合相关规范和标准。
3. 施工准备阶段在项目施工准备阶段，我们将主要做好以下工作内容：（1）认真研究项目的施工图纸，包括建筑、结构、给排水、电气等方面的施工图；（2）督促施工单位做好项目的各项材料采购和加工准备工作；（3）对项目的施工技术和工艺进行审查和确认，确保施工质量和安全；（4）加强与监理单位的沟通和合作，确保施工过程中的质量和安全。
物业前期介入工作指引
物业前期介入工作指引1、目的规范物业公司对项目物业管理前期介入的程序和内容，指导物业管理业务的开展。
2、范围适用于集团内全资及控股的所有房地产公司、集团控股之物业公司和外包物业公司（以下简称开发商、物业）。
3、职责3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。
3.2 各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。
3.3 各区域、项目公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。
4．方法和过程控制4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房开发商开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
4.2前期介入的一般程序4.2.1 项目公司物业主管牵头协调、组织协同区域物业经理审核前期介入工作计划，作必要的补充，并对物业前期介入全过程实施监督、协调。
4.2.2双方确定工作内容要求;4.2.3物业组成工作小组;4.2.4制定工作计划;4.2.5计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认，计划实施过程中开发商应积极配合物业开展上述工作；4.2.6 物业与开发商双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查；4.2.7对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费定价、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺以及涉及到设备设施合同中的维保条款等。
干货：万科物业前期介入工作亮点
干货：万科物业前期介入工作亮点什么叫前期介入？物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入。
前期介入包括五个阶段1、规划设计阶段；2、营销策划阶段；3、施工建设阶段；4、服务中心成立至交付；5、交付半年内。
1第一阶段（规划设计）的主要工作1、整体布局；2、安防消防；3、交通布局；4、社区配套用房；5、垃圾站；6、管理用房；7、员工宿舍。
需要关注的焦点问题——焦点一、安防系统——围墙高度，闭路监控探头，夜间红外补偿功能、红外周界防越系统、组团封闭、门禁对讲系统、出入口门的形式（电动门、磁力门的利弊）、物防设施。
（周边围墙及朝向区外一楼业主围栏的红外报警系统，主出入口及车场出入口的闭路监控系统，断电后电控门禁系统的开启）（采光井等重要部位安装防爬设施）（半地下室围墙单刺）（外围墙三刺）（局部防爬钉）（管道防爬刺）（防爬刺设置）（阳台或花园围墙的栅栏式红外）（靠山区域栅栏式红外）（东莞高尔夫采光井的隐形防盗网，连接至中心）监控镜头分布合理；关键镜头的确定；固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当；红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动照明；控制中心的选址（大树构成了新的攀爬危险源）大堂\单元玻璃门地弹簧前期是90度限位, 经常造成门敞开,门禁系统形成虚设,业主很不满意,也存有较大安全隐患;后期改为无限位地弹簧; （防尾随装置，须另留置自行车和重物通行道）附件：《智能化安防新技术应用》FD-300埋地光纤施工工艺规范（非常棒）焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特别是规划有学校的路段；开放与封闭的协调；防范车辆乱停放的设施（可移动止车石：控制主要车道乱停车）焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便，多路控制焦点四、垃圾站及垃圾桶平面布置垃圾桶的实用性焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要求焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房（关注国家和地方政策法规）焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗手间焦点八、其他个案，如水景、山体、商业布局与业态控制，商业排污管直径、排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向及识别系统（绿化带无排水沟，黄泥水外流）（交付时已作好排水沟）（施工阶段已经完成少量变更）（物业补硬化，效果总差一点）（垃圾桶：大、盖、留缝排臭、有烟灰缸，底部要硬化）（左边为施工阶段作好，右边为物业后期硬化。
科万新项目物业管理前期介入工作指引
科万新项目物业管理前期介入工作指引1. 背景介绍科万新项目是一项位于城市中心的大型综合性物业项目，涵盖了商业、住宅、办公等不同功能区域。
物业管理前期介入工作是项目启动阶段的重要一环，旨在确保物业管理团队顺利进入工作，并为后续的运营管理打下良好的基础。
2. 工作目标物业管理前期介入工作的主要目标是： - 确定物业管理团队的组织结构和人员配置 - 完善物业管理流程和制度 - 确定物业管理系统和设备的采购需求 - 建立与项目开发方及其他相关部门的沟通协调机制3. 工作内容3.1 确定组织结构和人员配置在物业管理团队的初期建设中，需要根据项目规模和功能需求，确定适当的组织结构和人员配置。
考虑以下因素： -不同功能区域的管理需求 - 各个职能岗位的职责和能力要求- 人员的数量、薪酬和福利等方面的预算安排3.2 完善物业管理流程和制度在项目启动阶段，需要对物业管理流程和制度进行深入分析和完善。
具体工作包括： - 制定物业管理工作流程图，明确各个环节的职责和流程 - 确定物业管理相关的制度和规范，如安全管理制度、消防管理制度等 - 设计并建立物业管理文件和档案管理系统，确保信息的及时、准确、安全管理3.3 确定物业管理系统和设备的采购需求物业管理系统和设备是物业管理工作的重要保障。
在前期介入工作中，需要进行详细的需求分析，并制定采购计划。
包括： - 对物业管理系统需求进行调研和评估，确定适用的系统解决方案 - 制定物业管理设备的采购需求清单，包括安防设备、维修设备等 - 根据预算和需求，与供应商进行洽谈和价格谈判，确定最终的采购计划3.4 建立沟通协调机制在项目开发过程中，物业管理团队需要与项目开发方及其他相关部门进行紧密的沟通和协调。
为了确保工作的顺利推进，需要建立相应的机制，包括： - 定期召开相关会议，确保项目开发方和物业管理团队之间的信息传递和沟通畅通无阻 -在项目启动阶段，与相关部门进行资源共享和协同工作，确保各项工作的协调进行 - 建立健全的项目进度管理机制，及时掌握项目的进展情况，提前制定应对措施和解决方案4. 工作要求4.1 项目经理的角色和职责项目经理是物业管理前期介入工作的重要角色，其主要职责包括： - 组织和领导物业管理团队的建设和开展工作 - 协调项目开发方、相关部门和供应商之间的沟通和合作 - 负责物业管理前期介入工作的规划和执行4.2 团队协作与配合物业管理前期介入工作需要涉及多个部门和团队的合作，要求团队成员之间相互配合、有效沟通，确保工作的顺利推进。
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万科物业管理前期介入工作指引（三）
14新材料、新技术
a) 应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。
b) 试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。
c) 采用新材料、新技术应预留充足备品备件。
d) 采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。
.15管理成本测算
a) 对规划应充分测算今后产生的管理成本。
b) 管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。
.16与相似典型项目的比较
a) 相似点
b) 差异点
c) 优势
d) 劣势
e) 改进建议
5.3规划设计评估的程序：
地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。
物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。
地产接到资料目录后3日内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。
物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。
评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》，并提交物业相关部门。
物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。
评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。
经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。
物业公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。
5.4 此阶段系统评估工作应以满足地产要求为目的，是属于地产委托物业管理业务关系类型，责任关系界定可参考《物业与地产相关业务操作指引》原则执行。
若地产没有明确要提交《项目规划设计评估报告》的要求，物业可根据以上要点参与设计规划的评审，并提交意见，责任关系界定可按照《物业与地产相关业务操作指引》前期介入相关规定操作。
6. 营销策划阶段介入
6.1营销策划介入程序与内容
物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。
物业管理概念研究完成后需要报集团物业管理部备案。
详见《物业管理方案策划指引》。
《物业管理方案》策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定《物业管理方案》，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。
此方案需获得集团物业管理部、财务管理部等部门的确定。
详见《物业管理方案策划指引》。
《物业管理方案》经地产确认后，据此在房屋销售前签订《物业管理委托合同》，同时物业应协助地产在销售商品房时，与购买者签订《前期物业管理服务协议》。
物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需要提供物业推介资料，地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。
地产应适时安排物业相关人员参加相关培训，根据地产委托要求，物业可在销售现场协助地产进行销售推广，了解客户情况，进行客户调查，并现场解答有关物业管理承诺问题。