南京市江北片区房地产市场调研报告

目录

1.南京总体宏观市场环境 (3)

1.1政策规划 (3)

1.2 与房地产行业相关的行情 (7)

1.2.1 南京市经济发展动态 (7)

2.南京市土地供给监测 (8)

2.1 2008年1月南京市土地供应状况 (8)

2.2 1月份南京国有土地使用权出让公告 (10)

3.江北商品房市场情况 (12)

3.1.1江北板块近期推房情况 (12)

3.1.2春节期间江北楼盘开放时间及优惠 (14)

3.2江北片区经济环境 (15)

3.3江北分片区新建商品房供销特征 (15)

3.3.1桥北板块 (15)

3.3.2江浦街道板块 (17)

3.3.3泰山镇板块 (19)

3.3.4浦珠板块 (20)

3.3.5大厂板块 (21)

3.3.6六合板块 (22)

3.4江北片区商品房价格水平分析 (24)

3.4.1浦口区08年1月商品房价格水平分析 (24)

3.4.2六合及大厂区商品房价格水平分析 (25)

4. 存量房市场监测 (26)

4.1存量房成交量状况 (26)

4.2 08年1月二手房销售分析 (28)

5. 江北片区开发商营销策略 (29)

5.1江北片区1月楼盘报纸广告投放统计监测 (29)

6.最新江北楼市特征综述 (32)

7. 媒体扫描 (37)

7.1南京楼市新讯 (37)

7.2物业新讯 (45)

南京市江北片区市场特征研究报告

房地产的根本特点——不动性使得每个片区的房地产特征出现明显不同的市场特征。我们在专业调研的基础之上，经过严谨的数据统计与分析，以江北片区市场特征为研究方向，从供需两个方面研究房地产市场的发展动态，分析市场事件，多角度的研究市场。

1．南京总体宏观市场环境

1.1政策规划

■南京公积金贷款最高额提至20万二次贷款首付四成

农历新年第一个工作日传来楼市利好消息：2月18日起，南京将把住房公积金贷款的最高限额，从目前的每人15万元，提高到每人20万元。也就是说，如夫妻双方均可贷公积金贷款的话，则最高可贷40万元。

据南京住房公积金管理中心副主任张明远介绍，为了适应南京房地产市场、特别是为了满足中低收入家庭改善住房的需求，此次对住房公积金贷款有关政策进行多项调整。2月13日，他对调整后的政策进行解读。

放开“万元”楼盘公积金贷款

新政策：除别墅、联排别墅暂不予住房公积金贷款外，取消对“每平方米万元以上、单身公寓（酒店式公寓）等不贷公积金”的限制。即除别墅、联排别墅之外的住宅性质的房屋均可办理住房公积金贷款。

解读：2007年1月,南京曾对购买单价在10000元/平方米(含)以上住房或购买独立别墅、联排式别墅、酒店式公寓、层高超过3米的住宅暂停发放公积金贷款。对公积金贷款设立类似门槛，南京是“首吃螃蟹者”。但时隔一年,南京再次放开了除别墅、联排别墅之外的住宅性质房屋住房公积金贷款。此项解禁，让更多需要改善住房的职工受益，与南京目前房地产市场的实际情况更为符合。

还清公积金贷款后，可第二次贷款

新政策：购买自住住房的借款人，还清住房公积金贷款后，可再次申请办理住房公积金贷款；根据央行有关规定，第二次使用公积金贷款时，首付不低于40%。

解读：2007年9月，南京开始对曾办理过住房公积金贷款的市民，暂不批准第二次贷款申请。半年过去了，老百姓要求放开公积金第二次贷款的呼声越来越高。张明远介绍，从2008年2月1日起，以家

庭夫妻双方为单位，已还清公积金贷款，并购买自住住房的借款人，第二次及以上住房公积金贷款均已放开，但对首付提出要求，必须达到四成。这样可以让那些虽然办过公积金贷款、但住房面积比较小需要改善居住条件的职工，以小换大。

还贷能力系数提高到0.45

新政策：还贷能力系数由0.2调整到0.45。

解读:所谓还贷能力系数，是反映职工公积金贷款本金与职工当月收入的占比情况。个人住房公积金贷款额度=借款职工的住房公积金月缴存额÷公积金的缴存比例×还贷能力系数×12(月数)×实际可贷年限。还贷能力系数的调整意味着，缴纳公积金的职工实际贷到手的公积金贷款将大幅提高。以每月职工和单位各缴存100元公积金（共200元），年龄为30岁的男性职工为例，单位和个人缴存比例各为10％，加起来为20％。去年，由于公积金个人还贷能力系数为0.2，按照公积金可贷额度计算公式，这位职工可贷公积金额度为：200/20%×0.2×12×（60-30)＝7.2万元。按新调整的还贷能力系数计算，则可办理的公积金贷款为：200/20%×0.45×12×（60-30)＝16.2万元。调整后，该职工在同等条件下，可多贷9万元，相当于调整前的2.25倍。

■省公积金3月起个人最高也可贷20万

2月18日起，南京住房公积金贷款额度正式放宽到20万元/人。获悉，从3月1日起，江苏省级机关的住房公积金贷款额度也将上调到20万元/人，而在住宅的贷款上，别墅和联排别墅同样属于“禁贷”的范围，其他规定和南京市的规定基本保持一致。

省级机关公积金余额充裕

“我们也在关注省级机关住房公积金的贷款政策何时调整，毕竟很多公积金缴存在省里的买房人很关心。”18日，南京某商业银行相关人士说，当天他们收到了江苏省级机关住房资金管理中心的通知，要求从3月1日起公积金贷款额度和南京一样，从15万元/人调整到20万元。

针对这一说法，很多银行也表示接到了通知，随即也从省级机关住房资金管理中心方面得到了证实：公积金贷款额度上调到20万元/人的规定从3月1日起执行。

据了解，目前江苏省级机关住房公积金缴存人有15万余人，2007年缴存金额约13亿元，放贷约10亿元，其缴存及贷款量占到南京市的约1/4—1/3之间，贷款余额还是相对比较充裕的，因此这次具备了调高贷款上限的前提。

200万元以上住宅限贷“解禁”

去年2月份，省级机关住房资金管理中心作出规定：“购买独立别墅、联排式别墅、酒店式公寓、层高超过3米及总价超过200万元(含)以上的住宅不发放公积金贷款”。这次政策又如何调整？

该管理中心相关人士表示，因为之前省里对公积金二次贷款及万元楼盘并没有作出特别的贷款限制，