成都保利中心营销战略研究

万科金色海蓉
成熟大盘
开发商品牌 户型得房率高
8000
12000（精装， 实得8400元/平
米）
成熟平稳 阶段
平稳销售期
09年供应量 （万平米）
6
09年业绩
-
-
年销售约500套 房源
推广力度 市场形象 竞争力度
-
以项目旁墙 以项目周边户外
体广告为主
导示为主
-
-
南一环地段优势 成熟生活配套区
较小
大
写字楼竞争
营销战略
----成都保利中心营销战略分析
一、成都市场
09年成都主城区：供应、成交双双强势上扬
09年的市场在成功消化本年度的供应的同时， 也在消化07、08年的存量
09年主城区商品住宅的成交量远大于供应量
成都市主城区商品住宅的的成交量几乎每月都 处于每月100万平方米左右的高位
第一个成交量高峰—5月，主体经济回暖、利 好政策和房交会的累加效应，使成交量一跃达 到了200多万平米。 第二个成交量高峰—11月 ，由于楼市利好政 策的结束和房价的一路上扬，出现了大量的恐 慌性消费，11月成交量达到145万余平方米。
2009年市场存量概况
2009年1月—2009年11月商品住宅可售数据分析
900 800 700 600 500 400 300 200 100
0
1.31 2.28
3.31 4.30 5.31 6.30 7.31 8.31 9.30 10.31 11.30
商品住宅可售面积
商品住宅可售套数
90000 85000 80000 75000 70000 65000 60000 55000 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
医疗配套：四川省第二人民医院、四川
省肿瘤医院、安琪儿妇产科医院、华西 医院、华西口腔医院、华西妇产儿医院、 棕南妇科医院
IT商业配套圈
玉林生活配套圈
川大生活配套圈
棕南生活配套区 保利中心
百联天府生活配套圈 桐梓林生活配套圈
区域价值研究
主城区二环内，城市一二环环
线交通，人民南路都市主干道，
双地铁 地铁：地铁1号线，地铁3号 线双地铁
小
大
较大
13
22
5
整体销售相对 平稳，下半年 年开始提升 阶段性媒体爆
发 临河大盘
阶段性媒 体爆发 成熟生态 住宅区
错误判断市场， 断货半年，下半 年以商业销售为
主 线上推广基本停
滞 投资及年轻人居
住项目
较大
小
小
09年区域可比楼盘供应量46万方，除成都A区以外，其他楼盘均到近98%的去化率，总销售41万方。
蓉国府 楼面地价：5215元/㎡ 总建面：16.17万㎡ 用地性质：商住
SBD
成都传统富人区
玉林片区
棕南、棕北片区
美国领事馆
保利中心 楼面地价：3487元/㎡ 总建面：39万㎡ 用地性质：商住
紫荆生活片区
桐梓林片区
商业、写字楼：SBD大规模商业综合体 39万㎡的建筑规模，保利中心是人民南路科技商务区 SBD（连接中央商务区与城南新区城市中轴线的专业科技
三、项目解读
项目核心价值解构
保利中心
区域价值
品牌价值
四大价值
产品价值 投资价值
区域价值研究
二环内，主城区中心，配套极为成熟和齐 全。
教育配套：四川大学、川大附小、锦官
新城小学、棕北小学、棕北中学、中医药 大学、成都七中、成都信息工程学院
商业配套：一环路IT经济圈、川大校园
经济圈、玉林商业圈、桐梓林商业圈、 棕南商业经济圈、百联天府商业经济圈
区域内可比楼盘横向比对
重点项目 差异 优势 产品
价格（表单 均价）
华宇蓉国 府
人民南路 旁 预计
12000
来福士广场
成都A区
朗御
望江橡树林
推货早
高升桥成熟区域
黄金地段 临近锦江，面临河
景
临河景观
未定
9000
预计14000（精装）
8500
项目发展阶 段
还未开盘
未开盘
平稳销售期
还未开盘
平稳销售期
华润翡翠 城
截至2009年11月30日，成都市商品住宅可售建筑面积约516.72万㎡（环比10月下
降12.35%），可售套数46293套（环比10月下降12.68%）
根据成都市2009年的月平均成交面积（103万㎡/月）测算，目前的存量销售周期 为5个月，市场已属于中度供不应求的供求关系。
二、区域市场分析
09年成都二环区域内住宅供不应求
地铁1号线 三环路
地铁3号线
道路系统：一环路，二环路，
城市中轴人民南路，科华大 道
二环路 一环路
公交系统：桂溪公交站13条
公交线路辐射全成都
6路、49路、55路、62路、97路 109路、111路、112路、304路 411 路、501路、521路、817路
保利中心
通往 新会 展市 政办 公区 15分
商务区，将成为成都的金融大道、商务要地、企业总部 基地和重要的商业区）的大规模商业综合体。
品牌价值研究
企业品牌价值：地产央企综合实力品牌价值第一名，中国房 企前三
在全国：连续三年蝉联央企房地产 品牌价值第一名 保利地产是中国保利集团控股的 大型国有房地产企，也是中国保利 集团房地产业务的主要运作平台， 国家一级房地产开发资质企业，名 列国有房地产企业综合实力榜首， 并连续三年蝉联央企房地产品牌价 值第一名。
区域可比楼盘2010年供应量预估
以上数据根据09年销售情况预估
整体供应量将达38万平米左右。 供应高峰集中在今年上半年， 特别是春季房交会的5-6月。 主要供应集中在华润翡翠城。 来福士广场写字楼、服务式公 寓均为持有经营，不进行销售。 供应面积集中在90平米以下房 源，占总供应量的50%左右。 各个开发商均会在上半年加速 推货，快速销售，在项目平稳推 售期
可以看到， 1. 2009年成都二环以内区域销售套数持续高于供应套数。环域市场呈现供不应求的局面。 2. 二环内住宅因供需价格走势稳步上升
区域内可比楼盘选择
成都A区 华宇蓉国府
朗御
橡树林 来福士广场
本案
翡翠城
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
金色海蓉
区域内可比楼盘选取原则： 单价接近 可供货量较大 产品形态趋同 项目品质接近
按照以上原则，我们选择了：万科 金色海蓉、成都A区、华宇荣国府、 来福士广场、朗御、望江橡树林、 华润翡翠城为参考。
钟
区域价值研究
棕南，老牌传统高档住宅区，SBD（南部科技商务区）
核心区
住宅：棕南片区再无新增住宅供应
区位上看，保利中心位于成都传统 富人区的棕南、棕北片区，该片区后
续供应量相当有限，除蓉国府、来福 士广场外，已无新增土地供应。
来福士广场 楼面地价：4450元/㎡ 总建面：23.3万㎡ 用地性质：商业