年成都市写字楼市场分析研究报告PPT课件
购物中心分析报告ppt
成都万象城购物中心分析报告
The Mixc Chengdu shopping center analysis report
购物中心分析报告ppt
目录
contents
1
项目简介
项目概况、区域位置、基本指标
2
商业业态
项目定位、客群定位、各层业态分布
3
交通流线
外部动线、商场动线、内部水平动线、内部垂直动线
区域位置
二
一
环
环
路
路
建设路商圈
春熙路商圈
3.5KM
2.5KM 华润万象城
4KM
万达广场
成都万象城紧靠 成都市东二环， 处于成华区未来 CBD核心区域， 是建设路商圈与 东门万达广场在 环线上的节点， 也是市中心商圈 向城东发展的枢 纽点。
基本数据
项目地址
开发商 建筑面积 （其中）
商业层数 主要业态 停车场 开业时间 建筑设计 室内设计 LEED 物业管理
4
平面结构
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5
结构选型
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6
防火设计
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7
项目特点
退台式设计、下沉式广场、通天梯、动线设计等
01
项目简介
项目概况
成都万象城位于 城东主干道二环 路与双庆路的交 叉口，离成都市 中心4.5km；项 目离2010年投入 使用的成都新客 站3公里；地铁 四号线将于2014 年开通，并与基 地直接连接。由 凯里森设计，项 目一期总建筑面 积约32万平米， 其中购物中心 24.4万平米，华 润大厦超高层甲 级写字楼7.4万 平米38F，地上 五层，地下三层 （含地下二层停 车场）。
成都写字楼市场调查报告
一、宏观环境分析1.经济环境2011年宏观经济发展良好，GDP稳定增长,1—4季度地区生产总值累计21026.68亿元，同比增长15％。
第三产业总值累计7015。
29亿元，其中房地产业累计620.62亿元，同比增长5。
7%。
2011年1—4季度居民消费价格总指数累计105.3％，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段.城镇居民人均可支配收入累计17899元，同比增长15.8％，人均消费支出累计13696元,同比增长13。
1%。
2.区域环境成都是西部大开发的龙头城市,是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽,随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。
加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。
2012年1月，市场进入冷清阶段。
写字楼市场新增供应2。
35万平方米，环比下降94。
54％，同比下降83。
38%.销售市场方面，市场待售项目增多，市场压力不断加大，写字楼供需均出现大幅回落，成交面积大幅下降，市场表现冷清；租赁市场方面保持着平稳的发展趋势,租金稳步增长，成都优质写字楼平均资金109.91元/平方米，环比上涨0.61％，成都优质写字楼空置率16。
24%，环比下降2.05％,空置率持续下降。
2012年1月写字楼销售价格11762元/平方米，环比上涨6.55％,其中甲级写字楼销售价格18764元/平方米，环比下降3.03%，乙级写字楼销售价格11833/平方米，环比上涨2.34％。
二、微观环境分析1、项目地理位置、用地周边环境、交通条件人南延线的商业群自天府广场起至刚纳入成渝经济区规划的天府新区止，其云集的甲级写字楼，五星级酒店和入驻的世界500强企业、区域性总部企业等现代商务的发达和总部企业充分展现了人民南路内涵和活力。
成都写字楼市场分析
熟。
成都市中心城区“两轴四片”建设总体实施方案
人民南路
新城市
●
东大街 天府广场---陕西片区 盐市口---红星路片区 猛追湾片区 骡马市片区 天府新城
持续发展的城市产业
新空间
●
亲近可读的城市肌理
人民南路（天府广场-火车南站）
定位:现代化商务科技文化中轴
人民南路
● ●
张弛有度的都市空间 独具特色的城市形态
销售
销售 销售 销售 销售 租赁 租赁 租赁 租赁
—— 8万 13万 6万 7万
—— 封顶 封顶 基坑 基坑
14
蓉国府
甲级
16万
基坑
2010
租赁
15
华置广场
甲级
42万
/
2010年下半年
租赁
16
九龙仓国际金融中心
甲级
55万
/
/
租赁
17 18
华润万象城 万达金牛广场
甲级 甲级
12万 8万
/ /
2011 2012
销售进度
项目亍4月10日开放售楼部，因保利的品牌效应，现场咨询火爆。 项目公寓目前为前期咨询阶段，价格等信息情况暂未发布； 因为近期政策调整，保利写字楼预计在年底推出，将对人南路写字楼市场形成
不小的冲击。
保利中心
住宅
甲级写字楼
5.2米层高 LOFT公寓
保利中心总平图
仁恒置地广场
成都恒置地广场位亍成都市人民路南路二段。 项目主体建筑包括甲级写字楼、服务式公寓及 国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、 商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功 能。010年第2季度竣工幵投入使用。
东大街 天府新城
成都市写字楼市场分析报告
成都市写字楼市场分析报告1.引言1.1 概述成都市作为西南地区的经济中心城市，其写字楼市场一直备受关注。
随着城市经济的快速发展和商业活动的不断增加，成都市写字楼市场正在经历激烈的竞争和快速变化。
本报告旨在对成都市写字楼市场进行全面分析，包括市场概况、需求分析、供应情况、市场发展趋势、潜在机会与挑战以及相关建议与展望。
通过对写字楼市场的深入了解，我们可以为市场参与者提供有益的决策支持，同时也有助于推动成都市写字楼市场的健康发展。
1.2 文章结构文章结构部分的内容如下：文章结构部分主要介绍了整篇报告的组织结构和内容安排。
首先对整个报告的章节进行了概括性的介绍，包括引言部分、正文部分和结论部分。
接着对于每个部分进行了详细的说明，包括各部分的主要内容和重点论述。
通过对文章结构的介绍，读者能够清晰地了解整篇报告的内容组成，有助于更好地理解报告的主要观点和结论。
1.3 目的目的部分的内容为：本报告旨在对成都市写字楼市场进行深入分析，以全面了解该市场的现状和发展趋势。
通过对市场的需求、供应情况以及潜在机会和挑战的分析，旨在为相关投资者和经营者提供可靠的市场参考，指导其决策和规划。
同时，通过对市场的研究和总结，为该行业的未来发展提供建议和展望，促进成都市写字楼市场的健康可持续发展。
1.4 总结总结部分的内容：通过本报告的分析可以得出，成都市写字楼市场具有巨大的潜力和发展空间。
市场需求稳定增长，而供应情况也在逐渐改善。
随着成都经济的持续增长和城市化进程的推进，写字楼市场将持续保持稳定增长的态势。
同时，市场也面临着一些挑战，如市场竞争激烈，租金压力增大等问题需要引起重视。
在未来的发展中，需要积极应对市场挑战，寻找新的发展机遇。
我们建议政府和企业在发展战略和政策方面进一步加强合作，为写字楼市场的健康发展提供更好的环境和支持。
我们对成都市写字楼市场的未来发展充满信心，相信在各方的共同努力下，市场将迎来更加美好的明天。
2.正文2.1 成都市写字楼市场概况成都市作为西部大城市之一，经济发展迅速，市场潜力巨大。
成都商业发展情况与商圈分布ppt课件
入住时间 2011
入住率 100% 100% 95% 100% 100% 100% 80% 80%
商业档次 中高档
- 10 -
成都整体商业市场
现有各类商业业态代表商业项目：
- 11 -
成都整体商业市场
现有商业特征描述： 区域内新兴商业项目位中环广场下的新世界商场，定位中高端，目标客群瞄准成都市中青年中高收入阶层，以及中环和
金沙光华商圈-近年形成的区域性商圈之一，业态主要有百货和大型超市构成，满足周边区域常住居民消费需求； 会展商圈-由于会展的辐射效应以及周边住宅需求而形成的区域级商圈，业态主要有专业店和百货构成，目标客群以成都
北部区域居民为主；
-2-
成都整体商业市场
春熙路商圈
商圈描述：
春熙路商圈一春熙路步行街为核心，商圈范围是成都市东大 街以北，南新街、中新街、北新街以东，总府路以南，红星 路以西的范围及临街区域，区域面积约20公顷。该区域内有 商业网点1100家左右。
成都商业发展及商圈分布
商业概况 成都作为四川的首都，同时也是全国24座历史名城之一，在中国西部区域经济发展中一直占据重要地位；伴随西部大开
发的进程，成都经济正在发生着日新月异的变化。 成都商业主要以三大商圈为核心——春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈，伴随城市建设的发展，三大老商圈也因为
有新商业/商务物业的不断涌现而逐渐升级；同时，由于各区域住宅开发量的激增，相应产生的区域商业中心不断出现， 成都市以三大核心商圈为主，若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成。 由于独特的地理位置，成都处于西部地区交通核心位置，荷花池区域一直都是西南地区日用商品批发集散中心；同时， 现代物流业在成都市国民经济中的重要性也越来越明显，据相关政府部门统计，到2010年，成都物流业实现增加值500 亿元，物流成本占GDP的比重下降到15%以内，现代物流业对成都经济的贡献率达到15%以上。
成都工业总部基地写字楼调研报告
成都工业总部基地写字楼调研报告一、调研基本情况（一）锦江工业总部基地锦江工业总部基地规划面积1934亩，其中基地总部型企业净地面积198亩，占园区净用地面积的17.3％。
目前，基地主要形成了工业总部、现代印务和生物制药三大板块，入驻企业25家，项目27个，投资总规模近50亿元，投资强度230万元/亩。
未来总部基地企业总部楼宇全部建成后，建设总面积将达280万平方米，可容纳总部型企业约3000家，预计可实现年产值150亿元，税收15亿元。
1.中冶成工大厦项目位臵：该项目位于锦江工业总部基地管委会旁，面临锦江；东临成仁路延线，南临武侯大道东延线，西接红星路南延线，北靠三环路。
开发商背景：项目是由中冶成工建设有限公司投资建设的总部基地，该公司于2006年11月由中国第五冶金建设公司改制而成，是中国冶金科工股份有限公司控股。
中冶集团是央企排名27位，世界500强企业，其中中国成工具有60年的历程，涉足总承包、装备制造。
资源开发。
房地产等多个领域。
占地面积：14.15亩建筑密度：30.18％容积率：8.02绿地率：33%总建筑面积：92218㎡，其中地上总建筑面积75714㎡，地下总建筑面积16504㎡车位：总停车位600个（其中地下400多个，地面100多个）建筑层数：A区办公楼27层，B区和C区办公楼均为31层；地下为两层。
建筑高度：99米租售形式：出售售价：5100元/㎡以上。
现售价均价7500/㎡。
物管费：最高不高于6元/㎡出售面积：（A、B区为商务办公区域，C区为商务酒店区域）A区：1100㎡/层，可分拆为300㎡-800㎡，层高4层-16层：3.6米；B区：600㎡/层，层高：3层－22层：3米；23层-31层：3.3米；C区：800㎡/层，层高：3层－22层：3米；23层-31层：3.3米；项目优惠政策：携手锦江工业总部基地管委会共同对大厦进行招商，入驻企业可享受政府的多项扶持优惠政策。
销售情况：A区21层-27层为中冶成工自用，其余全部对外销售，C区作为商务酒店招商。
成都市年度写字楼市场分析报告文案
2008年市写字楼市场分析报告目录说明：本报告数据截止日期为2008年12月31日；本报告中的“新增供应/成交量”是指2008年取得预售许可的供应及其成交情况；本报告中的“吸纳量”是以2000年以后投入使用的写字楼作为样本进行统计，包括买卖面积(包括二手写字楼)和租赁面积；除特别注明外，本报告中的数据均来自于中原数据库一、相关经济数据及影响◆第二产业中的主导行业初步定型，高新产业发展迅速➢在，高新技术产业得到突出发展，已确立了电子信息、食品、医药和机械四大主导产业，而高新区成为全省发展电子信息"一号工程"的主要载体。
◆第三产业蓬勃发展，各行业齐头并进➢第三产业部各主要行业商业贸易、交通邮电、金融保险、房地产、社会服务业均呈现出良好的发展势头，最突出的表现是房地产业、社会服务业在第三产业中的比重明显上升。
➢以金融保险、房地产、会展等为重点的现代服务业对写字楼的需求最为直接，近年来第三产业的快速增长为写字楼市场发展提供了动力，是支撑写字楼市场的重要发展基础。
二、相关政策及影响1、市商务局、外商投资企业协会及六大行联合制订的商力写字楼等级指导标准出台。
这是第一个真正意义上具备完整系统的指导标准。
标准将顶级写字楼、甲级写字楼及乙级写字楼分别在地理位置、建筑规模、建筑规划、层高、电梯、空调、业权、物管、入驻率等条件上做了详细区分。
影响：以此标准来看，目前市场上还没有顶级写字楼，而目前市场上大量自我标榜的甲级写字楼也在严苛的划分条件下被排除在外，虽然地理位置和建筑规模等硬件条件无法改变，但标准的出台为建筑规划、电梯、物管等人力可控的条件提供了一个基准线，为规目前写字楼的档次划分和售价，以及租金费用的收取提供了一个参照的标准，将促使写字楼物业的开发向产业化发展的方向作出变革。
三、相关规划及影响1、政府相关规划及招商引资情况1.1金融后台中心扩容1500亩为了满足大量金融机构的需求，高新区将原有的金融后台服务中心扩容一倍，规划建设1000亩至1500亩金融后台服务中心扩展园区，以此打造西部最大的金融后台服务产业园。
成都写字楼市场分析与报告
成都写字楼市场分析与报告第一部分成都市写字楼市场分析一、成都写字楼市场概述按照国际通行划分标准，成都市写字楼中总的来说高档写字楼少，甲级写字楼少，特色写字楼不多，不具备与北京、上海等国际性大都市竞争的实力。
由于经济发展原因，目前正在使用的写字楼中有相当一部分为商铺加写字间，或住宅加写字间，纯写字楼不多。
1、成都写字楼发展历史1995年以前萌芽期无代表性写字楼，发展混乱；1996-1997 发展期1996年32层高的新时代广场在文武路崛起，成都真正意义上的写字楼诞生。
玻璃幕墙开始流行，外资大量进入；1997年写字楼竣工面积、实际销售面积、施工面积均达到历年来顶峰，实际销售面积、空置面积比1996年翻了一翻，呈井喷行情；1998-2000缓慢发展期1997年亚洲金融危机爆发，外资损失惨重，纷纷撤回资金，写字楼实际销售面积开始回落，空置面积达历年来的顶点；1998年川信及2000年冠城的开业，在整体上提升了成都写字楼的综合素质；2000年后，随着国家西部大开发战略的实施和国民经济的持续增长，写字楼的供应量逐步上升，写字楼市场也逐步复苏，但很大一部分是97、98年烂尾楼的重新包装上市，如以前的美岭大厦改为现在的威斯顿联邦大厦，以前的庄士中心改为现在的时代数码广场，以前的成都市新华书店改为现在的城市之心，也有一部分高层电梯公寓，因为地理位置好，景观好，交通方便、周边配套设施齐全而悄悄的将用途变为写字间，因其租售价格相对于高档写字楼便宜而吸引了大量中小企业入住，如江信大厦、太升大厦、西御大厦、王府井公寓、瑞金广场等并由此在成都也产生了SOHO、HOME-OFFICE概念。
2001年至今恢复长期2001年写字楼竣工面积，只是顶峰时1997年的三分之一，实际销售面积比2000年增长68.8%，空置面积、施工面积开始有下降的趋势，新开工面积比2000年减少近一半。
但从去年年底开始，随着各种利好信息的显现，写字楼的发展开始进入一个新的历史时期，外地资本再次的大量涌入（仁恒集团）、本地开发商的强势介入（博瑞省博项目）引发了新一轮的写字楼投资热潮， 2003年写字楼的投资额和在建规模也预示着未来三年左右成都市的写字楼市场将上演一场激烈的争夺战。
成都商业调研报告——成都来福士广场
业态布局以潮流服饰为主引入品类杀手强化潮流感官体验gaptagline整体劢线为环线中建增设穿插通道以提高商铺展示型b1西南角落设置具有强驱劢的美食广场拉劢客群想内部循环布置较多的潮流服饰同时引入hmgap等品类杀手满足客群对时尚潮流的追求同时也能强化消费者潮流感体验三个中庭的设置至内部劢线较为复杂对目的性消费客群造成一定的丌便整体劢线劢线分析内部解析功能分区购物中心写字楼酒店效劳式公寓珍藏单位16第十六页共39页
与B1同样的三个中庭的设置致使
内部动线较为复杂
17
内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
2层单层面积较小，内部呈弧形动线，简单、方便；品牌设置以大众潮流品牌为主， 入口处设置餐饮，以提升商业氛围
动线分析
驰走
Esprit
三味
only
BELLE map 西啤士
餐吧
鼎
泰
外部广场
丰
整体动线
局部动线
内部为半弧形动线，端点均设置 出入口，方式内外联通性
入口处设置休闲餐饮，提高客流 滞留时间，为客群提供方便，同 时增强商业氛围；中餐通过购物 中心通联设置于外部塔楼，提高 了整体商业价值
与1F相比以牺牲了部分商业面积 而打造的广场重在强调融入来福 士的休闲生活概念，同时减少了 高楼层不利于租金收益的影响 18
地块类型
城市副中心
周边情况 区位物业
周边道路： 西面毗邻人民南路， 北面临近一环路 周边商业体： 南边的仁和春天， 西北面的人南国际广场
以写字楼为主，另有多个酒店、数 码专业市场以及政府机构，西面临 近玉林生活小区，有大量家庭客群
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2013年4月
成都优质写字楼物业级别界定标准
评估体系 地理位置 业权状态 客户品质
硬件配置 服务要求
举例
顶级
甲级
乙级
交通便利，在300米以内有3条以上的公交 交通便利，在500米以内有3条以上
交通便利，有3条以上公交线路站
线路站点，靠近轨道交通进出口；周边综 公交线路站点，靠近轨道交通进出口；
49. 中海大厦 50. 财富又一城 51. 优诺国际 52. 正熙国际 53. 四川国际大厦 54. 东环广场
•据统计，2013年一季度写字楼市场整体表现平稳 ，新增供应33.25万平米，截止2013年一季度末， 市场写字楼存量达300万平米，其中30%为顶级及 甲级写字楼。
传统商务区（CBD）
9
3
1
3
2
4
6
8 5
2 1
5
10 7
4
6
7 8
现有项目
1 中1 环广场
2 正熙国际
3
2
财富中心
4
3
5
东方广场
4
6
香格里拉中心
5
7
喜年广场
6
8 商会大厦
7
9 摩根中心
8
未来项目
1 时代8号 2 时代1号 3 成都国际商城 4 晶融汇 5 西部国际金融中心 6 明宇金融广场 7 天府国际 8 远洋太古项目
未来项目
1 汇日国际广场
人民南路
9
6 4
3 5
6 8
5
2
3
4
1
1
2 7
现有项目
1 威斯顿联邦大厦 2 力宝大厦 3 国航世纪中心 4 商鼎国际 5 新希望大厦 6 丰德国际广场 7 科华天成 8 丰德万瑞中心 9 观南上域
4未来项目
1 保利中心 2 来福士广场 3 蓉国府 4 大陆国际 5 人南国际广场 6 万通中心
42
50
38
54
40
53 46
15 29 9
14 6 5
33 19 52 44
39 37 3 11 20
34 2525 2
1 21
12 7 10
18
17
36 41
8 4*
31 25 13 32 16 30 27
47 45 23
15 24
43 26
48
顶级 1. 香格里拉中心 * 2. 仁恒置地广场 * 甲级 3. 航天科技大厦 * 4. 力宝大厦 5. 时代广场 6. 中环广场 * 7. 汇日央扩广场 8. 威斯顿联邦大厦 9. 华敏汉尊国际 *
存量（万方）
447.25
325.69
+37.32%
2、在售项目增多推动市区写字楼成交量上升，但项目增多加剧了市场竞争，单项 目月均销售面积仍在0.14-0.24万平米之间低位波动。
在售项目数量（个） 月均成交（万方） 存量（万方）
2012
54 9.72 10
2011
41 6.71 78.24
对比增幅
7
3 1
4
2 5
4
2
5
3 6 6
8 7 1
现有项目
1 冠城广场 2 四川国际大厦 3 天府中心
四川建行大厦
4
5 鼓楼国际 6 金骊总府大厦 7 时代广场 8 华敏汉尊国际大厦
未来项目
1 国1 际金融中心 2 银石广场 3 华置广广场 6 雄飞中心 7 泰丰国际广场
东大街
方米
至少应由国家一级资质物业服务企业提供 至少应由国家二级资质物业服务企业 至少应由国家三级资质物业服务
高质量物业服务
提供高质量物业服务
企业提供高质量物业服务
仁恒置地广场、航天科技大厦
时代广场、中环广场、力宝大厦
国嘉新视界广场、丰德国际、东 方广场
整体市场 情况
写字楼市场整体概况
35 28
51 49
29. 金骊总府大厦 30. 丰德国际 31. 观南上域 32. 科华天成 33. 中铁名人大厦 34. 宏达大厦 * 35. 金沙万瑞中心 36. 高地中心 * 37. 川信大厦
38. 冠城广场 39. 宏达国际大厦 * 40. 天府中心 41. 新视界广场 42. 红牌楼广场 43. 地铁OCC大厦 44. 四川建行大厦 45. 高新国际广场 46. 鼓楼国际 47. 四川投资大厦 48. 新希望国际
筑面积不低于70%
入住客户可为国内的初创型、中 小企业；建成后投入使用的建筑
面积1—2年内不低于60%
建筑面积不低于70000平方米；每层建筑 面积不低于1700平方米
建筑面积不低于30000平方米；每层 建筑面积不低于1300平方米
办公建筑面积不低于20000平方 米；单层建筑面积不低于1000平
9 茂业2期 10 阳光新业中心
人民南路
6 7
3 1 2 12
2
4
13
5
8 10
9
现有项目
1 汇日央扩广场 2 招商银行大厦 3 锦江国际
4 城市之心
5 中铁名人大厦
6
宏达国际大厦
7 宏达大厦
8 川信大厦
119901 仁恒置地广场
132 10
航天科技大厦
1131 天一广场
12 平安财富中心 13 百扬大厦
+31.7% +44.9% +40.6%
3、分等级看，甲级写字楼已超乙级写字楼，成为市场主力。
2012年1-11月单项目 月均销量（平米）
甲级
1716
乙级
1693
丙级
1238
写字楼整体租赁市场
1、分片区看，2012年人民南路和天府新城持续为租金最高和最低区域，分别为121 元/平米·月、88元/平米·月。
10. 招商银行大厦 11. 喜年广场 12. 锦江国际 * 13. 国航世纪中心 14. 城市之心 15. 天府国际金融中心 16. 新希望大厦
17. 平安财富中心* 18. 摩根中心*
55.百杨大厦*
乙级 19. 财富中心 20. 东方广场 21. 商会大厦 22. 天一广场 23. 特拉克斯广场 24. 拉德方斯 25. 商鼎国际 26. 中国水电大厦 27. 丰德万瑞中心 28. 仁和春天广场
点；周边有一定的配套设施
合配套设施与服务完善
周边有完善的综合配套
业权应为单一业权，只租不售
业权可为分散业权，最大业主持有量 应不低于50%
业权可为分散业权
世界500强、国内100强以及行业知名企 业数量比例不少于50%，或者其使用面积 不少于50%；投入使用的建筑面积不低于
70%
世界500强、国内100强以及行业知 名企业数量比例不少于30%，或者其 使用面积不少于50%；投入使用的建
天府新城
写字楼整体销售市场
1、2012年整体写字楼市场供应小幅 增长，成交量与成交均价同比基本持平；写 字楼产品成交面积占比近六成。
2012
2011
对比增幅
月均供应（万方）
24.81
22.61
+10.35%
月均成交（万方）
12.02
11.99
+0.25%
均价（元/㎡）
10266
10309
-0.42%