住宅工程防渗漏设计施工管理指引
建设工程防渗漏施工技术管理
浅议建设工程防渗漏施工技术管理【摘要】针本文对住宅工程施工中由于所采取的技术措施不当造成的渗漏质量通病，提出了在工程施工实践中应采取的防渗措施，包括屋面防渗漏、外墙面的防渗漏、外墙窗口防渗漏、厨房及卫生间防渗漏。
【关键词】住宅工程；渗漏；质量通病；防渗措施一、屋面防渗漏措施（一）保证屋面板施工质量正确留置现浇钢筋混凝土屋面板的保护层，浇捣混凝土时应采取相应措施，预防钢筋被踩踏变形。
混凝土必须连续浇筑，严禁出现冷缝，并振捣密实，做到不漏浆、无蜂窝、麻面、露筋等。
混凝土表面经滚筒滚压二遍，提浆收水后采用铁抹压光，然后铺盖麻袋保护。
在常温情况下，12小时后派人浇水养护7昼夜。
（二）做好找平层作为卷材屋面防水的基层，必须具有较好的结构整体性和刚度。
为此，施工前应对屋面基层进行清理、浇水润湿及扫浆。
整体水泥砂浆找平层上必须留置分隔缝，合理设置分隔缝的位置，保证其间距不大于6m，如果是预制结构的注意分隔留置在屋面板支承边的拼缝处，屋面转角处以及突出屋面的交接处。
为使分隔缝顺直、宽度一致，预先放置2cra宽的分隔条。
基层与突出屋面结构的连接处以及在基层的转角处，施工时均应糈jb做成半径为100-150mm的圆弧形或钝角。
（三）保温层的施工要求含水量过大的保温层会造成防水层起鼓、开裂而失去防水作用。
为此保温层内应按轴线方向正确设置兼作排气方向的分仓缝。
分仓缝宽度为50mm，纵横贯通，形成通气网络，并与出屋面的透气管相连通。
透气管设置在分仓缝的每一十字交叉处。
透气管的出口距屋面的高差应大干250mm。
根据规范要求，保温层的每仓分隔面积应小于36m2，即每边长度小于6m。
保温材料宜采用聚苯乙烯泡沫板、聚氨酯泡沫及水泥沥青珍珠岩板等低吸水率材料，这将有利于提高屋面的保温防水性能。
（四）防水层的施工要求防水层施工前对屋面和天沟的基层（或找平层）进行严格检查，确保其平整、清洁、干燥（含水小于8%、不起砂）以及排水畅通不积水，角部处理正确。
有关住宅建筑施工中防渗漏的控制措施
有关住宅建筑施工中防渗漏的控制措施摘要：自改革开放以后，我国的建筑行业开始也已开始起步。
随着21世纪的到来，我们的建筑行业也逐渐成为了我国经济发展的中流砥柱。
但是，由于我国的建筑行业起步比较晚，因此目前我国的建筑行业还存在着许多问题，尤其是在建筑施工工程中，这些问题越显突出。
而住宅建筑的渗漏问题就是其中一个比较突出的问题之一。
本文通过对住宅建筑的渗漏问题进行简要的介绍，讨论了在实践中采用的一系列的防渗漏措施。
关键词：住宅工程渗漏质量通病防渗措施由于近几年来住宅建筑施工中存在的问题越来越多，人们开始对住宅建筑的质量也越来越重视，而住宅建筑的渗漏问题作为现在建筑行业中的通病，也受到了人们的广泛关注。
在我国住宅建筑的渗漏，主要是由于在施工工程中采用的材料或者施工技术不当而造成的。
因此，为了很好的解决这个问题，我们要从各个方面入手，才能从根本上解决住宅建筑中存在的渗漏问题。
1、屋面防渗漏措施1.1 保证屋面板施工质量钢筋混凝土是目前建筑行业中最为常见的材料，也是住宅建筑中防水的重要材料之一。
因此钢筋混凝土的质量直接影响着整个建筑，所以我们在进行钢筋混凝土面板的制造时，一定要正确的留置其保护层，这样才能很好的预防了在施工过程中钢筋不会因踩踏而变形。
而且我们在浇筑混凝土时，我们一定要注意，不要在其上出现冷缝或者其他形式的缝隙，而且还要用滚筒在混凝土的表面进行滚压，从而保障混凝土的稳定性。
1.2 做好找平层我们在进屋面防水基层的建造时，一定要保证建筑材料有着较好的强度和一定的整体结构向。
而且在施工前，我们要对屋面基层做出一定的保护和清理，这样才能很好的保障建筑材料的质量不会在施工过程中出现问题。
在屋面中我们还要合理的设置出分割缝，让水泥砂浆可以在屋面平层做出很好的填补。
而且，这些分隔缝的间距不能大于6m。
1.3 保温层的施工要求住宅建筑中的保温层这十分的重要，这不但是人们生活的需求，也是社会发展的需要。
但是，在住宅建筑中保温层，有着一定的施工要求，否则，当保温层含水量过大的社会，会对防水成造成一定的破坏，从而使得防水层失去防水效果，导致住宅建筑渗漏。
房建工程防渗漏施工方案
房建工程防渗漏施工方案为了确保建筑结构的使用寿命，保护建筑物内部的设施设备，防止水浸泡腐蚀和漏水，对于房建工程，防渗漏施工方案是非常重要的一环。
本文将就房建工程防渗漏施工的相关内容进行分析和讨论。
一、施工前的准备1. 了解施工图纸：在进行施工前，必须详细了解建筑物的结构图纸，包括地基构造、墙体结构、屋面结构等，以便明确施工的范围和要求。
2. 测量勘探：在施工前应通过地基勘探和屋面检测等手段，了解建筑物的地基情况和漏水可能的原因，从而为后续施工提供技术支持。
3. 材料准备：在进行施工之前，需要准备好相关的防渗漏材料，包括水泥、掺合料、防水涂料等，且要求材料必须经过质量检验。
4. 设备准备：施工过程中需要使用的机械设备和工具，如混凝土搅拌机、挖掘机、振动器、喷涂机等，要在施工前进行检查和保养。
5. 管理准备：确定施工过程中的安全措施和管理制度，明确责任人和施工人员的任务分工，以确保施工的安全和质量。
二、防渗漏施工的方法和技术1. 地下室的防渗漏施工地下室作为建筑物的重要空间，其防渗漏工作尤为重要。
在地下室的施工中，可以采用以下方法进行防渗漏处理：（1）地下室外墙防渗漏：地下室外墙是典型的防水对象，可以采用防渗漏涂料、防水砂浆、防水卷材等方法对其进行处理。
（2）地下室内墙防渗漏：地下室内墙也需要进行防渗漏处理，可以采用防水涂料、防水砂浆等方法来处理。
（3）地下室地面防渗漏：地下室地面也是防渗漏的关键部位，可以采用防水卷材、防水砂浆、防水混凝土等方法进行处理。
2. 屋面的防渗漏施工屋面是建筑物与外部环境直接接触的部分，其防渗漏处理必须做到位。
在屋面的防渗漏施工中，可以采用以下方法：（1）屋面防水涂料：可以选择适合的防水涂料进行刷涂，保持屋面的密封性和防水性能。
（2）屋面防水卷材：在屋面施工时可以使用防水卷材进行覆盖，提高屋面的防渗漏性能。
（3）屋面防水砂浆：在屋面的处理中可以采用防水砂浆进行铺设，增强屋面的防渗漏能力。
住宅工程防渗漏技术规程(施工部分)
4 地下防水4.3.1 抗渗混凝土1 混凝土拌制必须计量准确，应采用重量比计量，严禁采用体积比，计量器具必须定期检定。
2 地下工程在施工过程中，应根据需要采取降、排水措施。
3 浇筑混凝土前，应采取适当的措施，消除混凝土内外温差对质量的影响。
4 抗渗混凝土结构内部钢筋不应接触模板。
固定模板的穿墙螺栓应加焊止水环，拆模后，将留下的凹槽封堵密实，并在迎水面涂刷防水涂料。
5 抗渗混凝土浇筑时应加强现场监控力度，并安排专人检测混凝土的坍落度。
6 抗渗混凝土应分层浇筑，每层厚度不应大于500mm，并振捣密实，排除泌水。
表面应进行二次收浆压实。
7 抗渗混凝土水平构件表面宜采用覆盖塑料薄膜或双层草袋浇水养护，竖向构件宜采用喷涂养护液进行养护，养护时间不少于14天。
4.3.2 防水层1 基层表面应清理干净、干燥。
柔性防水层施工前，应先涂刷基层处理剂。
2 底板垫层混凝土平面部位的卷材宜采用空铺法或点粘法，其它与混凝土结构相接触的部位应采用满粘法；防水涂料应薄涂多遍成活。
3 多组份防水涂料应计量准确，采用机械拌和，混合均匀。
4 柔性防水层细部必须采取加强措施。
5 柔性防水层施工完毕后，应采取可靠的保护措施。
4.3.3 后浇带、变形缝1 金属止水带宜折边，接头应满焊，焊缝严密。
2 变形缝用木丝板、麻丝或聚氯乙烯泡沫塑料板填缝时，木丝板或麻丝应经沥青浸透。
3 埋入式橡胶或塑料止水带应埋设在变形缝横截面的中部，严禁在止水带的中心圆环处穿孔。
4 墙体不应留垂直施工缝，水平施工缝应留在高出底板不小于300mm 的墙体上。
底板、顶板不宜留施工缝。
5 后浇带应采用补偿收缩混凝土,浇筑前必须清除交接面浮浆和污染，浇筑时间应符合设计要求。
6 后浇带混凝土应进行潮湿养护，养护期不低于28天。
5 楼地面5.3.1 混凝土翻边必须与楼层板混凝土同时浇筑。
5.3.2 管道予留洞口应保证洞口成型尺寸和位置准确，严禁随意开凿洞口。
5.3.3 卫生间及有防水要求的楼（地）面，防水隔离层施工前应按图5.3.3要求对立管、套管、楼板节点之间进行密封处理，套管应与混凝土粘结牢固。
建筑工程防渗漏管理办法
中建五局第三建设有限公司文件建五三技字〔2014〕89号中建五局三公司关于执行《建筑工程防渗漏治理办法》的通知各二级机构：为加强对建筑工程渗水漏水问题的治理，提高工程质量和客户满意度，降低维修费用，公司制定了《建筑工程防渗漏治理办法》，现予以下发，请遵照执行。
中建五局三公司2014年4月15日抄送：。
— 1 —建筑工程防渗漏治理办法第一条总则1、为加强对建筑工程渗水漏水问题的治理，提高工程质量和客户满意度，降低维修费用，特制定本办法。
2、本办法所指的防渗漏部位是指建筑工程的基础底板、外墙、厨房、卫生间、淋浴间、阳台、屋面、露台等直接与水接触的部位。
3、防水工程的设计和施工应遵循“防、排、截、堵相结合，刚柔相济，因地制宜，综合治理”的原则，做到先排后防。
“排”即完成面不能有积水，要将水在短时间内顺畅地排出；“防”即对使用功能有防水要求的建筑物，防水施工必须要满足其功能要求，重点强化结构自防水功能，每一道工序都要对结构自身的防水功能给予充分的重视。
4、控制办法一般分为三步。
第一步是结构自防水，第二步是防水施工工艺控制，第三步是实验性的防水验收。
5、本办法适用于司属各二级机构、各项目经理部。
第二条设计优化措施1、屋面排水尽量采用有组织排水，增设雨水沟。
2、屋面找坡尽量采用结构找坡，如建筑找坡不宜使用吸水率大的材料，如炉渣、加气砼等，若必须使用，则应避免雨期施工。
3、屋面女儿墙、烟道、井道宜设计为钢筋砼结构或加设高于— 2 —屋面完成面250mm以上的砼上翻沿。
4、防水卷材尽量使用含胎基层的卷材，防水涂料尽量不使用水泥基材料。
5、基础底板尽可能增设滤水层及排水沟。
6、有条件的建筑物地下室外墙四周增设排水盲沟。
7、地下室外墙水平钢筋宜设置在竖向钢筋外侧，或在地下室外墙增设钢筋抗裂网片。
8、外窗宜增设钢附框。
第三条施工技术控制措施1、混凝土结构自防水质量控制1.1交底：施工前向操作工人进行技术交底，做好部署，明确泵送设备数量和位置，混凝土运输车的安排，浇筑顺序，防止因浇筑不连续而产生施工冷缝。
住宅屋面工程防渗漏篇2020版
设置一道防水 + 一道屋面瓦。对屋面结构板必须进行蓄水、淋水（或雨后检查）试验，对裂缝渗水的屋面
板必须采取措施进行封闭修补。 防水标准做法编号规定
龙湖-部位-防水等级-做法代号-地方区域(地方区域主要为XNDQ-西南地区；HDDQ-华东地区；HBDQ-华北地区；
《XXX防渗漏体系操作指引》（2020年版）——《住宅屋面工程防渗漏篇》 [在此处键入]
附表5：附加层最小厚度（mm）（屋面工程技术规范GB50345-2012）
附加层材料 最小厚度
合成高分子防水卷材 1.2
高聚物改性沥青防水卷材（聚酯胎） 3.0
合成高分子防水涂料、聚合物水泥防水涂料 1.5
防水部位
及做法
平屋面部分
非种植上人平屋面（防水等级一级）（倒置式防水）
屋面防水构造做法
7. 保温层排气管（DN50 UPVC管/铸铁管/304不锈钢管，水平长150，高300，下部90°弯头连接，上部45°弯头转角）。
6.40厚C20细石混凝土刚性保护层，@200钢筋网片，按间距4000～6000mm设分格缝（钢筋在缝内断开），缝宽20mm，建筑油膏嵌填密实。 5.最薄处30厚轻质材料找坡（1：8水泥膨胀珍珠岩、陶粒砼等）（坡度2%～3%或按设计）。 4.H厚保温层及防火隔离带（保温材料厚度及型号均按节能和防火设计），留设间距不大于6m的排气
非固化橡胶沥青防水涂料 / 基本干燥
卷材类
弹性体（SBS）改性沥青防水卷材
须使用聚酯毡胎体聚乙烯膜（PE膜）Ⅰ型材料
自粘型聚酯胎改性沥青防水卷材 单面自粘Ⅰ型材料
浅谈住宅工程防渗漏施工技术管理
怒塑+二堡凰，浅谈住宅工程防渗漏施工技术管理李锋(江苏地亚建筑有限公司，江苏连云港222006)睇i 要]住宅工程的质量投诉越来越多，渗漏投诉占住宅工程质量投诉的一半以上。
住宅工程的渗漏，不但给业主带来烦脑、损失，也给施工单位制成不良影响和经济损失，特别是住宅工程的渗漏维修非常困难。
下文主要阐述了住宅工程防渗漏施工技术管理，详细叙述了住宅工程防止漏水、渗水应该注意的几个方面；针对不同的防水部位采取不同的防水方法，指出薄弱部位应采取的行之有效的加强措施，遵循防治结合、复合防水、多道设防、刚柔结合、综合治理的原则，以确保工程质量。
[关键词]住宅渗漏；技术管理；屋面防水；厨卫间防水住宅工程渗漏是新建建筑工程中主要的功能性质量通病之一，它直接影响住宅的使用功能。
随着人民生活的日益改善，家庭装修水平越来越好，家装材料档次不断提高，住宅工程的质量投诉也越来越多，而渗漏投诉占住宅工程质量投诉的一半以上，要求索赔的金额少则数千，多则几万。
住宅工程的渗漏，尤其是对已装修完成的住宅，不但给业主带来烦脑、损失，也给施工单位制成不良影响和经济损失，使质量保证金的退还成为变数，特别是住宅工程的渗漏维修非常困难。
因此，住宅工程防漏防渗工作是建设、设计、施工、监理单位在施工过程的控制重点。
1住宅工程防渗漏技术管理建筑工程的质量形成是设计质量从无形到有形的转化，施工质量管理就是为实现设计质量的全部活动过程，设计质量的优劣在很大程度七决定了工程的最终质量，因此，住宅工程防渗漏工作必须从设计和施工二个方面给予保证，才能切实杜绝工程渗漏。
第一，在设计方面，确保防漏水防渗水设计技术先进可行、材料质量稳定、考虑全面无遗漏，特别是细部结构不能遗忘防水要求。
防水设计在执行现行国家设计及旋工验收规范、质量标准以及防水工程设计标准图集正确实施的基础上，对施工工艺提出相应的说明和操作要求，以及测试手段、方法和标准，便于现场管理人员、操作工人和监理人员掌握执行。
防渗漏施工方案
防渗漏施工方案目录一、建立质量责任体系 (3)二、开展群众性QC小组活动 (3)三、实行样板引路方法 (3)四、防渗漏的关键控制点及施工 (3)为有效防治渗漏的工程质量通病在本项目发生，本项目从技术和管理上采取有效的技术措施和预防措施。
一、建立质量责任体系1．成立以项目经理为第一责任人的防治质量通病工作小组。
组员有：项目工程师、生产副经理、质量员、工长、班组长等。
2．在工作小组内部建立质量责任体系，明确小组成员的管理职责和管理工作内容。
3．在施工过程中，加强质量监督、检查，严格执行隐蔽工程验收制度，定时组织质量管理工作总结、讲评活动，并在现场实施质量奖、罚制度。
二、开展群众性QC小组活动针对质量通病制订QC小组攻关课题，并制订具体的活动工作计划，明确具体实施时间。
活动的主要内容为：1．组织学习上级发布的有关质量管理法规、文件和技术规范、规程，并对课题组人员进行详细的技术质量交底。
2．结合本工程特点和本公司承包类似工程的施工经验，编制切合实际的质量通病防治措施。
3．实行课题小组每周碰头会制度，及时通报实施过程中出现的各类问题，协商解决办法。
三、实行样板引路方法落实样板先行制度，统一操作要求，样板示范通过工作小组认定后，再大面积推广。
四、防渗漏的关键控制点及施工(一）地下室底板、外墙板防裂缝措施1、地下室底板防裂缝措A、本地下室底板厚0.5m，混凝土标号为C30，本工程在混凝土浇捣前后采取有效的防裂措施。
对底板而言，由于水泥水化作用所放出的热量，使混凝土内部温度逐渐升高；而混凝土内部热量又不易导出，会造成较大的内外温差，由此而产生温度应力。
当温度应力超过混凝土早期所能承受的拉力极限值时，混凝土内部就会出现表面裂缝甚至贯穿裂缝，从而影响基础的整体性和防水性。
另外，由于混凝土自身在强度发展过程中的收缩变形，当变形受到内部或外部约束时就会产生内应力，当内应力超过砼的抗拉应力，同样砼也会出现裂缝。
B、地下室底板防裂缝措施1）根据设计要求，地下室底板采用微膨胀混凝土，设置膨胀加强带；（基础部分膨胀剂掺量10%，膨胀带掺量12%）2）适当掺加减水剂和粉煤灰，以减少水泥用量，改善混凝土和易性可泵性。
全套防渗漏工程施工指引(67页)
筋上，复核无误后方可浇筑混凝土。
4、管井内积水或导管间没按相关
规范要求堵塞严实等。
1.2 地下室渗漏施工控制重点
序
地下室
号 开裂渗水部位
开裂、渗水 主要原因
施工控制重点
9
地下室顶板天 窗、通风井周 边渗水
顶板采光井和出顶板通风 井未按设计做混凝土坎台 或坎台高度不够，施工缝 渗水。
1、出地下室顶板采光井、通风井、梯间、变形缝 等构筑物，必须按设计做防水坎台或防水构造， 且与顶板同时浇筑。地下室外墙脱模时间应大于 7 天。
1.2 地下室渗漏施工控制重点
序
地下室
号 开裂渗水部位
开裂、渗水 主要原因
施工控制重点
1、地下室防水，要求混凝土浇筑密实，保证结构具
备自防水能力。
1
底板大面积潮 湿，无明显裂 缝，无明显渗 水部位
混凝土强度、抗渗 等级达不到设计要 求。
2、要求商品混凝土厂家对外加剂（膨胀剂、缓凝剂、 抗裂纤维、引气型减水剂）提前28天进行试配，并进 行混凝土标号和抗渗检测；混凝土须达到设计标号和 抗渗等级要求。 3.对于地下水位高，水压大的地下室工程，必须根据
养护14天。
后浇带浇筑前垃圾、 1、后浇带的浇筑时间根据设计要求实施，防水部位
后浇带两边接 松散混凝土、积水 采用微膨胀防水混凝土，其余部位采用微膨胀混凝土，
4 口开裂渗水
等清理不干净；混 强度等级高于两侧原混凝土一级；养护时间 28天以 凝土水灰比过大、 上，楼板后浇带应按国家规范要求设置独立支撑体系，
10
地焊缝不严密，或 脱模过早打松了止水螺杆 等。
1、地下室外墙止水螺杆的止水片厚度应大于 1 mm；环宽 30mm，焊缝饱满。
工程防渗漏质量管理制度
工程防渗漏质量管理制度第一章总则第一条为规范工程防渗漏质量管理，提高工程质量，保障工程安全，促进工程建设的可持续发展，特制定本制度。
第二条本制度适用于工程建设项目中的防渗漏工程，包括但不限于地下水库、堤坝、隧道、地铁、地下管廊等工程。
第三条工程防渗漏质量管理应遵循“预防为主，全员参与，科学施工，持续改进”的原则，确保工程质量符合相关法律法规和标准要求。
第四条工程防渗漏质量管理应实行责、权、利明确，各级各部门各岗位之间的协作配合。
第五条工程防渗漏质量管理单位应具备相应的资质和技术保障，确保质量管理工作顺利实施。
第六条工程防渗漏质量管理单位应加强对施工单位的监督，确保施工质量符合要求。
第二章质量管理组织第七条工程防渗漏质量管理单位应设立专门的质量管理部门，负责制定、实施和监督质量管理工作。
第八条质量管理部门应设立质量管理岗位，明确各岗位职责及权限。
第九条质量管理部门应定期组织质量演练，提高员工的技术水平和应急处理能力。
第十条质量管理部门应建立健全质量管理档案，做好数据统计和分析工作，为质量改进提供依据。
第十一条质量管理部门应与相关部门建立有效的沟通机制，及时传达项目进展和问题，协调解决工程问题。
第十二条质量管理部门应建立和完善质量管理制度，不断完善和提高质量管理水平。
第三章质量管理流程第十三条工程防渗漏质量管理应遵循“全过程管理、全员参与”的原则，确保工程质量得到有效控制。
第十四条工程防渗漏质量管理应进行质量验收，确保施工质量符合标准要求。
第十五条质量验收应包括施工前、施工中和施工后的全面检查，确保工程质量符合设计要求。
第十六条质量验收应建立和实施相应的评价标准和程序，确保评价结果的客观、公正、公正。
第十七条质量验收结果应及时交户相关部门，及时处理和解决问题，确保施工质量符合要求。
第十八条质量管理部门应根据实际情况不断完善质量管理流程，提高管理水平和效率。
第四章质量管理措施第十九条工程防渗漏质量管理单位应建立健全安全生产和质量管理制度，建立健全质量监督、检查和验收机制。
住宅工程防渗漏管理要求和技术要求
住宅工程防渗漏管理要求和技术要求摘要：根据多年施工经验积累，总结提炼，走访物业、建管监管部门，收集业主投诉信息，筛选归类，我们发现除了材料因素以外，人的因素更有可改进性；于是联合区安全质量监督站和建筑业联合会，一起商讨，通过实际施工改良，尤其在金水苑五期项目进行大胆尝试，严控质量，把控工艺工序，方案先行，样板引领，精准实施，终于将外墙渗漏、窗盘渗漏以及屋面漏水等通病顽疾基本消除，并进行了样本观摩。
关键词：管理；施工技术；质量控制渗漏作为建筑工程质量通病，一直是影响建筑工程使用、导致业主投诉、返修率较高的质量问题之一。
我们建筑施工单位结合多年的工程实践经验，并通过与材料供货商和门窗加工单位和劳务单位调查走访，在对渗漏问题进行了细致分析研究的基础上，对建筑工程渗漏问题产生的原因分析以及如何进行有效预防：建筑工程渗漏问题一旦发生，进行返修较为繁琐。
原因一是不容易确定漏水的部位，维修持续时间相对较长；二是一次不容易修好，往往要经过多次维修，对业主的日常生活将会造成较大影响。
一、工程概况：本项目为奉贤区土地房屋征收“三年行动计划”内的项目，并列入2016年奉贤区重大工程项目。
本项目为保障性住房中的动迁安置房，南桥新城FXC0-0016单元24-03、25-04区域地块建设用地总占地面积约139114.40㎡。
总建筑面积约494630.27㎡。
地下建筑总面积为138027.01平方米，地上建筑总面积为356603.26平方米。
容积率为2.5。
绿化率35%。
拥有32栋高层住宅，四个社区配套单体，建筑单体高度为18—26层，共有3480户。
二、管理措施：为了减少项目后期的投诉，返修等工作，集团公司对项目部对工人进行有效的职业培训，才能强化他们的责任心，加强工种、工序间的协作与配合，才能减少或避免留下工程质量隐患，在施工中加强细部质量管理，采取有效措施，真正从源头对渗漏问题进行预防和治理，确保工程质量。
1、改善质量管理体系1）首先从人的管理入手，做到思想上重视，深刻认识到防水的重要性和渗漏的危害性，行动上严格认真。
创“无渗漏”住宅工程监理作业指导书
创建住宅工程监理“无渗漏”作业指导书(SPM/III-7.0-2004-1)在住宅工程建设中，渗漏问题一直是难以解决的质量通病。
直接影响房屋的使用功能，降低住宅工程的安全性、适用性和耐久性。
目前已引起政府、建设单位和住户的重视。
如何在监理项目中做好“防渗漏”监理工作，直接影响了住宅工程监理的成败和公司的社会声誉。
因此，住宅工程监理项目部开展住宅工程“无渗漏”工作尤为重要。
为确保房屋不渗漏，必须重视预控，制定专门的无渗漏监理实施细则，明确监理预控措施，加强对施工单位施工组织、技术措施、人员资质的审核，建立完整的建设“无渗漏”房屋工程监理台帐，落实各项措施，实现创建目标。
1“防渗漏”监督的总体要求在住宅工程监理中，我对工程设计、施工组织管理、施工方案、施工工艺、施工人员、建筑材料、隐蔽工程验收、竣工验收、工程保修进行了监理，确保了住宅工程“不漏”，达到了预期的工程设计和使用要求。
2“防渗漏”监督工作程序3“防渗漏”监督的能力和要求防渗漏工程主要是保证住宅基础、屋面和外墙(包括门窗)、地面的防水结构和设施合理，材料达标，施工正确，耐久性符合要求。
3.1为防止渗漏，本市多层住宅建筑的设计应符合下列要求:●建筑单元长度应控制在55米；●基础设计必须重点控制变形值，设计单位必须检查基础的最终沉降和偏心，基础加固措施必须审批；●提倡坡屋顶的形式，平屋顶的浸水坡度必须大于5%；●楼板和屋面板必须采用现浇钢筋混凝土结构；●由于沉降、温度变化或材料收缩等因素，设计单位应采取相应措施控制易产生裂缝的部位出现裂缝。
3.2在施工图纸的图纸会审中，应检查和研究以下问题:●是否有真实、准确、完整的地质勘察报告，建筑物周围的防空洞或暗塘、井、坟、坑等构筑物是否采取合理的处理方法；●各种砂浆、钢筋混凝土的强度是否标注清楚，是否有抗渗要求；●钢筋混凝土柱与砖墙的连接是否合理；●研究钢防水屋面与屋面分格缝的设置是否合理，是否加隔离层；●天沟是否设有温度伸缩缝；●清除各种液体的地面坡度是否合适；●各种面材的种类和材质是否要明确；●窗框与混凝土或砖缝的连接是否可靠。
房屋建筑工程外墙渗漏问题的施工管理与防治
房屋建筑工程外墙渗漏问题的施工管理与防治发布时间：2023-03-06T08:23:20.288Z 来源：《中国建设信息化》2022年第20期第10月作者：刘雨涵[导读] 外墙是房屋建筑的基本结构，也是房屋建筑实现防风，防雨，支撑房屋建筑的重要刘雨涵山东省建设集团有限公司山东省济南市 250000摘要：外墙是房屋建筑的基本结构，也是房屋建筑实现防风，防雨，支撑房屋建筑的重要组成结构，外墙渗漏是现阶段外墙质量无法提升的主要原因之一，外墙渗漏直接影响住户的使用舒适性以及住户的使用安全性，强化外墙防渗漏性能是实现房屋建筑进一步优化发展的重要对策之一。
由此可见，外墙防渗漏施工技术在房屋建筑工程中的具体应用具有进一步研究的价值和意义。
关键词：房屋建筑；外墙渗漏；原因；预防对策引言：在房屋建筑中，外墙渗漏是一种十分普遍的现象，为防止外墙渗漏，需加强防渗设计。
针对房屋建筑施工，保证外墙防渗材料质量，合理控制外墙施工质量，通过精心设计与科学施工，方可避免房屋建筑出现外墙渗漏问题。
笔者根据自身多年的房屋建筑施工经验，主要分析房屋建筑外墙渗漏的主要原因，探讨预防处理方法。
一、房屋建筑工程外墙渗漏问题及原因分析据调查显示，造成房屋建筑工程外墙渗漏问题的原因很多，总结之，主要表现在以下几个方面：1、设计因素在建筑工程领域，外墙防渗漏施工工艺缺乏系统化的技术指导，设计方案水平较低，外墙的整体防渗漏专业性和技术性较差。
在施工过程中，部分设计、施工人员过分注重外墙结构的美感，采用细缝拼接施工方法对装饰面板施工，造成密封材料不能嵌入缝隙内部，从而发生渗漏问题【1】。
制作砂浆和混凝土材料未能达到抗渗的技术标准，造成透水性较大。
在房屋建筑中，门窗、窗台等结构部分的接缝设计不合理，不能保证密封性达标，容易产生渗漏问题，影响工程质量。
2、施工因素为了施工方便，一般会在外墙结构中预留对应的孔洞，如工字钢预留洞等，在施工完毕后将其填补。
如果这些预留孔洞后期填补处理不到位，则会造成外墙结构发生渗漏。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
版本号：V1.0住宅工程防渗漏设计施工管理指引华润置地有限公司工程管理部、设计管理部2012年12月前言渗漏问题一直是客户最为关心的质量问题，直接影响到客户对产品的正常使用，从而影响客户满意度的提升。
对房地产行业的调查结果反映，在所有住宅工程质量问题中，客户对渗漏问题的投诉率最高。
另外，渗漏问题也是住宅工程管理的难重点，是住宅工程质量通病之一。
早在1997年11月1日中华人民共和国主席令第91号公布的《中华人民共和国建筑法》中，第六十条规定建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷。
其后，建房[1998]第102号文《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、中华人民共和国国务院令第279号《建设工程质量管理条例》、中华人民共和国建设部令第80号《房屋建筑工程质量保修办法》、建质[2004]18号文《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》等文件中均有涉及渗漏的相关条款。
然而，2009年-2011年第三方质量检查结果反映，渗漏问题仍然是所有受检项目工程实体质量中最大、最突出的质量问题，特别是外窗（墙）渗漏、地下室渗漏问题的出现则更为普遍。
因此，防渗漏依然是我们管理的薄弱环节。
渗漏问题的出现，不仅影响到工程质量，往往还造成各项目工期和成本的损失，造成客户的时间和经济损失。
因此，住宅工程的防渗漏工作，关系到工程高品质的实现，关系到客户满意度的提高，关系到公司品牌的美誉度，在《华润置地工程高品质标准》的“功能适用”维度中也明确提出了防渗漏管理要求。
鉴于防渗漏工作的重要性，总部根据各大区及城市公司在住宅工程防渗漏方面积累的宝贵经验，本《住宅工程防渗漏设计施工管理指引》按地下室、外墙、外门窗、楼地面、屋面五大部分，从设计和施工两方面提出了防渗漏管理要求，以指引各大区及城市公司做好防渗漏工作，规避渗漏质量风险，从而进一步提高住宅工程质量。
本指引是置地防渗漏设计施工管理指引的一个分册，另有《商业综合体工程防渗漏设计施工管理指引》对商业综合体工程的防渗漏设计施工管理作出了明确指引。
本指引不能代替施工验收规范、施工工艺做法。
在防水施工过程中，应针对所选用的防水材料，根据防水材料使用要求，确定合理的施工工艺，并在施工过程中按相关施工规范进行验收。
在本指引的编制过程中，各大区提出了很多宝贵意见，在此表示感谢。
同时，在指引使用过程中，也欢迎提出优化意见并反馈至置地工程管理部，以便我们及时进行补充完善。
目录1编制目的 (1)2编制依据 (1)3使用原则 (1)4适用范围 (1)5用词定义 (1)6解释权 (2)7易渗漏部位的设计施工控制要点 (3)7.1地下室 (3)7.1.1总体要求 (3)7.1.2底板 (4)7.1.3外墙 (5)7.1.4顶板 (7)7.1.5工程实例 (8)7.2外墙 (14)7.2.1总体要求 (14)7.2.2外墙大面 (16)7.2.3外墙挑板、装饰线条(砌体外墙) (17)7.2.4外墙变形缝 (18)7.2.5穿外墙管道 (18)7.2.6外墙孔洞 (19)7.2.7结构空腔 (21)7.2.8外墙涉及渗漏的常见问题 (22)7.3外门窗 (23)7.3.1总体要求 (23)7.3.2门窗洞口尺寸控制 (24)7.3.3门窗本身 (25)7.3.4门窗框与墙体 (27)7.3.5窗眉窗台 (33)7.3.6飘窗 (35)7.3.7外门窗涉及渗漏的常见问题 (36)7.4楼地面 (41)7.4.1卫生间 (41)7.4.2厨房间 (46)7.4.3阳台及空中花园 (46)7.4.4空中花池 (50)7.4.5管道井 (52)7.4.6楼地面涉及渗漏的常见问题 (55)7.5屋面 (56)7.5.1总体要求 (56)7.5.2平屋面 (57)7.5.3斜屋面 (66)7.5.4天棚天窗 (68)7.5.5工程实例 (68)7.5.6屋面涉及渗漏的常见问题 (69)7.5.7屋面细部较好做法 (70)8对参建各方的防渗漏管理要求 (73)8.1对发展商自身管理要求 (73)8.2对设计单位管理要求 (75)8.3对监理单位管理要求 (75)8.4对总包单位管理要求 (75)8.5对专业防水单位管理要求 (76)8.6对门窗单位管理要求 (76)8.7对机电安装单位管理要求 (77)8.8对精装修单位管理要求 (77)9国内防水材料现状及住宅工程防水材料选用建议 (77)9.1沥青基防水卷材 (78)9.2高分子防水卷材 (78)9.3建筑防水涂料 (78)9.4建筑密封材料 (78)9.5刚性防水和堵漏止水材料 (78)9.6住宅工程防水材料选用建议 (79)10常用建筑防水标准和规范目录 (79)10.1沥青防水卷材 (79)10.2高分子防水卷材 (80)10.3防水涂料 (80)10.4密封膏与胶粘剂 (81)10.5刚性防水材料 (82)10.6防水工程规范 (82)10.7实验方法类 (83)1编制目的为规避住宅工程中普遍存在的渗漏质量问题，构建华润置地住宅工程高品质管理体系，通过本指引，明确防渗漏设计和施工控制要点，明确对各参建方的关键管控点，从而进行事前预控、事中过程监控、事后严格检查的全过程控制，引导各大区及城市公司抓住防渗漏关键控制点，从而进一步提升住宅工程质量。
2编制依据（1）国家法律法规、规范规程、图集；（2）行业标杆企业防渗漏成熟管理经验；（3）华润置地内部各住宅工程防渗漏管理经验。
3使用原则开发商作为社会资源的整合者，作为建筑产品质量的第一责任人，应牵头做好防渗漏协调管理工作，从一次设计和深化设计着手，从对设计、监理、施工等参建单位严格的防渗漏要求着手，通过防渗漏专项策划、样板先行、工序交接、工作面移交、现场淋蓄水试验、质量问题整改等措施提高防渗漏管理水平。
本指引明确了住宅工程防渗漏的基本原则，未就渗漏质量问题一一例举，仅对实际工程中较为普遍的渗漏问题进行分析，且对于国家和地方标准图集及施工规范有明确规定的内容未一一涉及，未涉及部分请参照相关规定执行。
由于全国各地气候条件、构造要求等有所不同，对于某些防渗漏的具体做法，各大区及城市公司可能存在一定差异，因此各大区及城市公司还应在本指引基础上，结合本地区实际情况作进一步的补充完善，制定出适合本地区特点的防渗漏作业指引和标准图集。
4适用范围适用于华润置地各大区及城市公司的所有住宅工程。
5用词定义（1）应：必须；宜：建议；（2）JS——聚合物水泥砂浆的汉语拼音缩写；（3）GRC外窗套——玻璃纤维增强水泥预制成品窗套；6解释权本指引的解释权属华润置地有限公司工程管理部和设计管理部。
7易渗漏部位的设计施工控制要点7.1地下室7.1.1总体要求7.1.1.1设计总体要求（1）总体原则：地下室应有完善可靠的防水设计，一般应多道设防。
第一应坚持结构自防水为主，立足于密实的防水混凝土达到永久防水的目标；第二应有可靠的附加防水层，宜优先考虑外包改性沥青防水卷材的设计做法；第三应考虑在地下室的底板内侧或特别易渗漏部位设置疏水层，采取以防为主、防排相结合的设计做法;第四应重点关注细部节点的防水深化设计,在施工图的基础上，对底板基坑部位、外墙出入口部位、顶板标高变化复杂部位进行深化设计。
（2）防水混凝土结构：地下室围护结构应采用防水混凝土，抗渗等级满足规范要求；在底板结构形式的选择上，尽量避免选择“厚”、“大”平板，在结构设计上应有消除大底板温度裂缝的措施，条件允许的情况下底板应尽可能选择梁板体系；结构体系应经过裂缝分析与验算。
（3）防水附加层：后浇带、施工缝、底板与外墙转接处、管道（井）穿墙板处、顶板与上部墙体交接处等防水薄弱部位应设置防水附加层。
防水附加层材料及做法与防水层相同，防水附加层应从阴角、阳角开始上反、下延或水平延伸各不小于250 mm。
（4）预应力形式选择：地下室底板及侧壁采用预应力结构时，应尽量采用有粘结预应力结构；无粘结预应力结构的管道本身是一个渗水通道，应避免采用。
（5）考虑施工荷载：地下室顶板结构设计应考虑施工过程中运输、吊装、混凝土浇筑等施工荷载，防止施工荷载造成地下室顶板裂缝。
（6）消防水池的布置：消防水池尽量布置在地下室最底层及结构不易开裂的位置，避免水池渗水给地下室带来不良影响。
（7）对水敏感房间的布置：高低压变配电房、消控中心等对水敏感房间的布置应避开地下室顶板室外区域及内外墙分界结构或防水复杂区域。
（8）设备层、结构空腔防排水：结构空腔相邻部位存在渗漏隐患时，设计应考虑空腔内的排水及防水措施；如某项目曾出现设备层顶部空腔进水后不能排走而渗漏至设备间的现象。
涉水管井在所有楼层都应设检修门以便对管井进行渗漏维修；（9）在地下室结构顶板上有设备吊装洞口时，应在封堵洞口的预制盖板上现浇一层混凝土板，并应高出周围板面，防止积水。
（10）在宜结露地区，穿过对水敏感区域的供水管，宜采取防结露的水管保温措施。
7.1.1.2施工总体要求（1）防水层施工：①基层应洁净、平整，不得有空鼓、松动、起砂和脱皮现象，含水率应小于9%；②所有出顶板的管道管井、墙体与顶板相交的阴角处应使用水泥砂浆抹成半径不小于50mm的圆角；③铺贴卷材防水层的搭接缝应粘牢，密封严密，不得有皱折、翘边、起泡等缺陷；④在铺贴卷材之前，热熔满粘部位的基层涂刷专用基层处理剂，应均匀并完全覆盖，不得漏涂；⑤基层处理剂应与防水卷材相配套；⑥上下两层卷材和相邻两幅卷材接缝应错开1/3~1/2幅宽且两层卷材不得相互垂直铺贴；⑦防水卷材搭接部位应满粘，搭接宽度长边不小于80mm，短边不小于100mm；⑧底板防水层施工完成后，应及时施工保护层，以免防水层的损坏。
（2）防水层：杜绝防水层对水的吸附和毛细渗漏；防止不均匀沉降而拉裂防水层；防水层做至可能渗漏范围以外；防水卷材应接缝严密，形成封闭的整体；（3）混凝土养护要求：底板、外墙、顶板养护时间不少于14天。
7.1.2底板7.1.2.1底板设计控制要点（1）底板自防水：选择对底板防水有利的结构形式，加强底板混凝土结构自防水设计，如选择合理的抗渗等级、控制钢筋直径和间距、合理设置后浇带等，以有效控制混凝土温度裂缝。
采用补偿收缩混凝土的后浇带间距可以加大。
（2）疏排水措施：在结构自防水和附加防水的基础上，地下水丰富的地区还应做好疏排水措施：①底板疏排水：地下室底板四周应设计排水沟、集水井及自动抽排系统，面积较大的地下室应每隔25~30m设置一条排水沟。
对于地下水位较高的地区，可以考虑从地下室内侧设置疏水层来排水。
若选用塑料排水板，可参照上海市建筑产品推荐性应用图集《建筑夹层塑料板防排水构造》（2002沪J/T-301）进行设置。
底板除了可选用成品塑料排水板外，地下室底板也可用碎石或水泥碎石稳定层达到内侧疏排水的目的；②目前市场上的成品塑料排水板材料合格的较少，较脆或易老化碎裂，当大面用于车库、地下室顶板上有较大荷区域时需慎重；（3）电梯基坑抽排水：各层电梯、扶梯基坑都应考虑抽排水措施，不处于底层的电梯基坑也存在排水问题，一旦有渗漏或出现紧急情况如地下层水管爆裂、暴雨漫入地下室等情况，水会在电梯基坑内聚积，因此应考虑电梯基坑的抽排系统。