宝安固戍路项目规划书

深圳市宝安区固戍二路大型商住社区项目
总
体
规
划
纲
要
规划设计单位：台湾统一集团公司
2011·5
一. 设计依据
1．本项目1:500规划红线附图
2．国家及深圳市现行与该项目有关的有关法规、规范、准则
二. 项目简介
1．项目现状条件
（1）“宝安固戍二路商住项目”项目用地位于深圳市宝安区固戍二路号——号，南部即接壤全一电子厂、南昌电子厂，北临固戍二路，东靠机场快线和机场地铁口，西侧为南昌公园。

该地块距宝安机场、福永港澳码头、宝安中心城区均为十分钟车程。

项目所处地段是深圳市“十二五规划”西北部区域的地产开发重地，更是房地产产品消费市场炙手可热的争夺焦点，近几年周边住宅项目连片开发，业已形成具有浓厚居住氛围的大型居住区。

（2）整幅用地沿固戍二路以北横向分布，整体呈长方形，东西长约为米，南北进深约米。

地形方正平整，垂直高差几乎为零。

（3）“宝安固戍二路商住项目”项目地处宝安区规划中的高级居住区，随着工业区改造，可利用的土地空间较大，该地区具有无限的想象空间，可重点摆布中高档住宅区、综合超市、新型服务业和社区商业等。

（4）“宝安固戍二路商住项目”地块的居住条件具有非常优良的人居特质。

几大旧有及新开发项目存在已经使该区域的居住氛围比较浓厚；畅通的交通条件更是无可比拟。

未来建成后，“宝安固戍二路商住项目”将在这个较大规模的居住区域内形成一道独特的风景，从而在总体环境氛围上给人以更为全新的视觉及人文感受。

（5）本项目有着良好的规划前景，但是就目前的现状也存在多方面的不足，项目周边物业形象整体落后，且大部分为废旧工业厂房，近年来有一部分以改造成为单体的小产权房；区域距传统的深圳城市中心有一定距离，属于新型的生活居住区，新建项目较多，高尚生活成熟度较低，商业和生活配套不够完善；外来人口较多、文化素质较杂；该地块目前的土地使用性质为工业用地等因素，都成了制约项目发展的客观风险，因此，在打造项目卓越产品的同时，尽可能的规避劣势并予以有效补充，也是产品规划设计需要重点考虑的条件。

2. 项目的基本技术指标
（1）用地：项目建筑占地面积约28945㎡。

（2）项目整体基本为二梯八户的景观高层及部分小高层组成，可以考虑部分高层小户型住宅。

（3）容积率：≯4.89
（4）建筑总面积约为： 150000㎡，其中住宅面积约110000㎡，商业40000㎡。

（5）项目考虑分两期开发，一期开发量约为48400㎡，二期开发量约为101600㎡。

（6）覆盖率：≮68%
在满足上述指标的基础上，本着人居环境最优化的原则展开设计。

3. 项目市场定位及开发理念
（1）市场定位
根据地块自然条件和周边条件，以及房地产市场调研分析和本地城市经济发展规划分析，我们可以看到该区域中高端市场呈现以下特点：
1）从总体供需关系上来看，目前区域大部分属于工业用地，原住居民和周边宝安、深圳市区居民对居住市场需求处于爆发性增长期前的阶段，主要原因是金融危机的影响造成部分厂房闲置，而国家对房地产市场的总体调控，使深圳房地产规划开发处于抑制性慢速发展阶段，房价不明朗性导致大部分消费者持观望态度。

而消费者在持币观望了半年后，在刚性需求的驱动下，很快就会产生爆发性购房的冲动，尤其是房价看跌的前提下，大部分购房客和投资者都同时看好市区周边小产权房的性价比。

从目前附近建好在售的几个小产权房项目来看，部分品质好的项目形成哄抢的态势即是供求关系的一个最好的体现。

这些小产权统建房销售价格一路走高，尤其是今年春节后，短短半年时间，宝安固戍二路附近的这类商住项目整体房价估计上涨10——15%。

而且房源呈日渐减少的趋势。

2）区域市场方兴未艾，本项目得天独厚的地理位置奠定了高档居住区的基础。

宝安、福永、沙井、南山等周边客户购买力较高，还有很大一部分原住地居民亟待改善现有居住环境；另外，周边珠三角城市
很大一部分投资客看好小产权房的前景。

3）从户型面积段来看，目前区域内供应的产品起始面积在80——200平方米左右；主力面积段主要集中在80-115㎡之间。

4）从总体户型配比来看，80-115m2区间的2房2厅1卫/2卫户型供应面积最大且销量很好，125—180m2区间的3房2厅1卫/2卫户型供应面积其次，190㎡以上区间的3房2厅2卫户型各楼盘都少量供应，且销售情况不是一般。

5）目前区域内商品住宅项目的销售均价稳定在18000——20000元/㎡之间，而品质好的住宅销售均价更是在2500元/㎡左右。

而小产权房的销售均价大部分在4000——6000之间。

6）区域内潜在客户除了原住民以外，还有一大部分是周边大型企业和各类专业市场的业主和从业人员，这部分潜在客户对居住的要求较高，但面积多为中小户型。

因此，“宝安固戍二路商住项目”项目（暂定名）拟定位为：深圳市西北部地区专为中产和准中产阶层（城市精英）量身打造的、以产品力为先导的、体现人文特色的、中高端商业文化住区。

（2）目标对象及开发理念
1）目标客户主要为当地具有一定经济基础，以追求生活质量，希望改善居住条件，提高居住品质，向往舒适人居环境目标为主的当地原住居民、大型企业白领阶层和工作人员等。

2）在开发方向上，我们需结合项目所处区域的文化背景，充分把项目的文化精神与所处区域的城市功能文化气息有机的融合和释
放。

3）在产品打造上，寻找属于自己的风格化产品。

树立“高尚环境、品质大盘”的气势，拔高和树立本项目小产权房项目中全新的形象，提升项目附加值，确定项目品牌先行的发展战略。

努力把本项目建设为一个“规划前瞻，档次较高，环境优美，适宜人居，商业成熟”的情景人文商务社区，奠定项目在区域房地产市场中小产权大型社区的翘楚地位。

4）产品的创新方面，力求通过“入户花园”、“跨溪入室”等元素的引入，充分贯彻”人无我有、人有我优，人优我特“的开发宗旨，打造标志性产品。

5）引进“泛会所”概念，除了室内的健身房、阅览室、老年人活动中心、儿童活动中心等常规配置以外，将整个园区变成一个大的会所，健身、娱乐、休闲设施遍布其间，个别楼一层的架空层将成为邻里间沟通的平台，将服务延伸至每一位业主的心里。

三. 项目规划设计条件与要求
1．总平面布局
（1）严格按照用地红线及相关规划许可条例进行总平面设计。

（2）在项目统一的风格调性前提下，最大限度地考虑建筑、景观与周边环境的协调关系，确保大部分建筑能面向优质景观，保证建筑、环境相互协调统一。

（3）总体布局要充分考虑绿地景观视野，应满足采光、日照、通风、视线的要求，合理控制楼间距，争取最大的活动空间和视觉空间，同时注意规避西晒过多情况，或通过新型材料的应用予以考虑。

（4）整个项目分三期开发建设，一期开发面积约万㎡，充分考虑各建设期之间，各组团平面布局之间的有机联系，处理好商业部分与住宅部分的空间及功能关系，提出明确的分阶段建设示意图及相应的经济技术指标。

开发建设中要注重景观的均好性。

（5）合理利用地块固有的地形地貌及景观元素，实现丰富小区的竖向空间变化，小区建筑群体的组合（特别是高层）要构成天际轮廓线有韵律变化，实现小区各物业形态层次感与梯度感的和谐统一。

（6）建筑单体平面的空间组合要与周边区域规划有机协调，与周边道路衔接顺畅，充分考虑宝安固戍二路商住项目四季的主导风向，以形成良好的区内小气候；建筑的排列及单体的选型应注意户与户、楼与楼的对视问题，切忌因追求立面造型而形成的对视干扰和光线遮挡（建筑平面搭接错位时，净尺寸不宜大于 2.4m，以免影响采光）。

（7）道路交通组织做到人车分流，交通路线简洁流畅、安全高效，动静态交通组织合理；另外要充分考虑规划道路和城市主干道的交通衔接，住户停车要充分考虑“停车、入户”的便利性。

（8）对小区入口处需重点处理，要具有明显标识性，塑造小区的窗口形象，另外，小区的主入口建议放在东侧临机场快线位置，应尽量考虑与绿化带的利用和相互呼应，结合临街商铺形成风情商业
街。

（9）将现有的位于本项目第二期开发范围内的大型商场进行拆移改造，提升本项目的生活品位，带动本项目的总体商住氛围。

【附注】
本规划属于前期纲要方案，具体市场风险、经济运营、管理模式等，待项目总体确定后在详细完善。