2012年5月21日大连金石国际度假区项目开盘前营销细化方案
大连东方优山美地项目营销深化细案32页2M
第一部分 项目分析——卖什么?
小平岛
优势：大社区，整体大盘规化清晰，前景有展望空间。配有LOW-E玻璃户式中央空吸尘系统。拥有私家花园入户。人车分流会所功能齐全。滨海大盘，建筑形态分布多样，小区富有层次感，立体感。设有观光电梯八、南北通透，户型方整。 劣势：目前无生活配套。交通目前不是很方便。建设周期过长，业主将长期生活在工地周围。整体户型过大，总价过高。一般户型的主卫都不大。
最主要的是我们拥有大型主题公园——发现王国；在家门口就可以玩到世界级的游乐项目，完全的放松身心，让自己的生活从此简单而从容。
同时产品规划有大型的温泉会馆——从此打破旅游的季节性，旅游不在受季节的限制；谁说冬天不能去大连旅游？一年四季想怎么玩就怎么玩。
生活就此改变——家门口就是你的游乐天堂；放下来休息一下，你将走得更远。
各案场人员配置
大连地区
主案场：销售经理：1名；销售主管：2名；销售人员：10名；合计：13名。
大连市内接待中心：销售主管： 1名；销售人员： 6名。合计：７名。
业务拓展部门：部门主管：1名；部门助理：1名；拓展专员：4名；合计：６名。
外埠城市案场人员设置
省会级城市：销售主管：各1名；销售人员：各3名。人员共合计：24名。
太原
东方 优山美地
北中国营销圈
鞍山
海城
丹东
盘锦
营口
【“5+2” 营销圈】
第三部分 销售手段——怎么卖？
待销、行销以销售案场为基点，直销以销售人员为基点，分销、联销以组建相关部门为基点。待销 行销 直销 分销联销
大连钻石湾滨海大盘全案推广策略报告_210p_销售策划方案 (1)
怎么说的行为准则 让大连人先说 让大连人都说
目标
重拾所有人对大连的信心 唤起所有人对大连的骄傲 制造所有人对大连的期待
解读大连&大连人
“用服装表达心情，用足球塑造性格，用浪漫装点生活， 用巨轮承载信息，把城市变成风景，把风景变成资本， 每一次出场都赢得掌声，每一次亮相都彰显力量。”
这是CCTV“魅力中国”评审团对大连的总体评价。
什么是全国明星盘
做大连最有“知名度”的项目 做全国最有“知名度”的大连项目
为什么是“全国明星盘”
客户人群基数保证 / 营销筛网战术运用 / 大口碑传播效应
做的目的
让更多的人知道 —— 知名度高 让更多的人消费 —— 美誉度高
说——往大了说
做——往大了做
往大了说怎么说
不说产品，说区域（一湾两岸） 不说项目，说城市（人文情感）
大连人失望、痛心疾首、愤怒、声讨、郁闷
解读大连&大连人
正如那句“我爱大连，从未离开”说到的一样 即便是城市在大举发展的时代下，有着这样或者那样的不如意 很多大连人依然选择了留下 很多新大连人仍旧选择了到来
为什么？
解读大连&大连人
因为 对于大连人而言，在他们的心中 仍有骄傲、仍有热爱 仍有耐心，仍有期待
01
< 我是谁 >
钻石湾：传播策略形成前的理性逻辑
土地：原大连化工厂
甘井子区、老工业遗址、有污染、市中心仅存的大宗南向观海地块
规模：总建面超200万平
全面包容休闲娱乐、居住、旅游、商业、商务全物业形态
课题：每年50亿，快且连续，甚至要突破
改写大连地产营销史、刷新纪录、毫无经验可谈
企业目标：No.1
什么是心里话 每个人对城市的情结
德嘉与海
德嘉与海德嘉与海项目由杭州南方设计院规划设计，项目规划了独栋别墅、叠拼别墅、洋房及公寓四种产品类型。
独栋别墅为西班牙建筑风格，通过与园林的和谐布局实现了360度观景视野。
叠拼别墅延续金滩的设计，并在其基础上进行升级，每户皆为独立电梯直接入户设计，不走公共楼梯，实现了100%的得房率，并具有很强的归属感，洋房及公寓立面采用干挂石材与有机涂料相结合，尊荣而不奢华，更增添一份归属感。
德嘉与海，项目坐落于大连金石滩国际旅游度假中心区。
与所有地产项目不同的是：独创双会所，数千平的德嘉会所，是您的第二客厅，提供家庭宴会、生日party、商务洽谈、度假办公等功能；金滩会所，则提供假期管家专人迎候，为您一键预订以下高端度假玩乐资源，整个金石滩，都可尽您调配：金石滩黄金海岸：堪称大连最清澈海岸线——十里黄金海岸，绵延4.5公里。
与海滨公园、金石国际汽车露营地、滨海国家地质公园一气呵成。
金石滩大商商业广场(奥特莱斯•水游城)：位于金石滩度假区轻轨站南，占地7.1万平，总投资10亿元，是集品牌酒店、奥特莱斯名品折扣店、流行百货店、超市、商务会所、餐饮娱乐、地下水游城等为一体现代商业广场。
其地下水游城建设规模达4—5万平，将改善金石滩季节性旅游环境，带动冬季旅游热潮。
万达影视基地：亚洲超一流国际文化产业基地，万达集团35亿倾力打造，欧陆风情、亚马逊森林等十五大主题外景和世界第一室内摄影区，投资力度和规模均为亚洲之最，每年举办与奥斯卡齐名的世界影展。
高尔夫俱乐部：金石高尔夫、金湾高尔夫、金石谷高尔夫、小窑湾高尔夫球场，大连四大高尔夫球场云集，驱车距离皆在十分钟左右。
马术俱乐部：金石马术基地，集马术培训、表演、赛马为一体综合性马术俱乐部，占地26.1万平，国际标准沙地赛道。
温泉会所：汇集唐风温泉、名仕温泉、鲁能海洋温泉城，超一流环境与功能硬件，堪称大连最高水准。
周边其他资源：还有森林狩猎场、游艇俱乐部、发现王国、葡萄酒庄园、樱桃采摘园、九大国际主题节庆等玩乐菜单，随您所好。
2012年大连香水湾叠院项目策略提报 营销推广方案
大户型
LOFT
小户型
产权面积
面积直接对应着客群的需求层级，价格则对其类别形成了鲜明区隔， 且叠院、LOFT产品数量相对较少。根据面积、价格的不同，可将本 案4种在售房源整体归为两类：
小户型
（50-80㎡）
／过 渡型产品
（低收入青年群体）
改善／终极型产品
总以言之：2012年楼市大局仍难言乐观，尚未明朗的首批保障房的 入市时间，很可能会是政策调控由紧至松的“拐点”；在此之前， 臵 业客出手的可能性，普遍与自身购买力成正比。
PART 2:产品归类与推盘建议
持续低迷的楼市局势，将使客群成为各楼盘最稀缺的资源，资金则
是关系多数房企“生死存亡”的资本。为保障过冬的充足供应，我们
中心难再有
机遇难再求
◎ 西岗区香周路上，三大核心商圈交汇 ◎ 钻石港湾中央生活区 ◎ 50-80㎡玲珑小户、4.49米层高精装创意室，稀缺在售
叠院形象硬广：
比别墅更稀缺
比豪宅更舒适
◎ 西岗区香周路上 ◎ 钻石港湾生活区，三大核心商圈交汇 ◎ 独门入户，超值赠送上下私家庭院
贴软宣效果
影响力活动建议1：
经济大棋局
问答时寒冰
暨 中 瑞〃香 水 湾 时 寒 冰 专 场 讲 座
承续2011年论道〃龙永图活动造势，邀请知名经济评论家、畅销书作家 时寒冰，就当前国内国际经济局势、个人投资理财规划等热点话题，以 讲座形式，与新老业主、意向客户及政界、媒体界意见领袖进行互动沟
通，再次制造市场话题热点。
结合时下热点话题，邀请意见领袖，再造市场话题热点。
影响力活动建议2：
BAZAAR 大 连 慈 善 夜
与《时尚芭莎》杂志洽谈，借势“BAZAAR明星慈善夜”热点效应，合作 实施外扩策略，在大连先行试点，举办城市慈善夜，利用杂志人脉资源、 舆论影响力，以热点活动扩大市场关注。
《金石滩旅游休闲度假区总体规划》
《金石滩旅游休闲度假区旅游发展总体规划》（文本概要）大连民族学院经济管理学院旅游管理专业目录第一章规划总则 (71)第一条规划技术路线 (71)第二条规划范围 (72)第三条规划性质 (72)第四条规划期限 (72)第五条规划原则 (72)第六条规划编制依据 (72)第二章旅游资源及其评价 (73)第七条旅游资源概况 (73)第八条旅游资源综合评价 (74)第三章旅游发展战略............................................................................ 错误!未定义书签。
第九条规划指导思想................................. 错误!未定义书签。
第十条战略选择..................................... 错误!未定义书签。
第十一条产业发展目标定位........................... 错误!未定义书签。
第四章旅游开发空间布局规划............................................................ 错误!未定义书签。
第十二条金石滩在大连市旅游空间布局中的地位......... 错误!未定义书签。
第十三条旅游开发空间布局目标....................... 错误!未定义书签。
第十四条空间布局原则............................... 错误!未定义书签。
第十五条旅游开发空间布局........................... 错误!未定义书签。
第十六条旅游空间开发重点及发展思路................. 错误!未定义书签。
第五章旅游产品开发与项目建设规划................................................ 错误!未定义书签。
大连金石滩规划
加厚旅游度假实力再建生态休闲高地金石滩现有配套、在建及规划建设项目示意图制图/陈善忠金石滩生活全景呈现美食金石滩在20年前只是一个叫满家滩的小渔村，说起这金石滩的美食虽然没有“西安羊肉泡馍”历史悠久，没有“北京烤鸭”名扬海外，可也许就因为它没有那么人尽皆知，这些年却实实在在吸引了一批“美食密探”的光临，很多来过金石滩的旅客都说这里的美食有着地地道道的“大连味儿”。
要说地道的渔家风味，那就不能错过笑笑饭店、春妮海味饭店，大连特色的海菜包子、咸鱼饼子远近闻名，海鱼肉质鲜美、贝类海鲜更是鲜韧耐嚼。
如果你是个讲究生活品位的人，那么国际会议中心、发现王国酒店、开心渔港也是不错的选择，豪华气派的装修，是商务活动的首选之地。
如果你想要体验农家味，那就一定不能错过北马山庄，采摘、观光、垂钓是个体验农家乐的好地方。
此外，金石滩还将建设海鲜一条街和风情酒店，让美食成为金石滩的一大特色。
购物一直以来，金石滩缺少大型的购物中心，而这一切将在今年发生改变。
除了传统中心商街外，今年金石滩将加大力度推进商业项目建设。
目前，鲁能商业街和大商奥特莱斯项目已经开工。
据了解，两大商业项目建成后将极大的丰富金石滩的商业业态。
鲁能商业街以KTV酒吧、咖啡厅、小型超市等多功能业态为主，满足人们的休闲生活。
大商奥特莱斯以品牌折扣、商场、大型超市为主要业态，与鲁能商业街形成优势互补。
此外，对于目前已经成型的传统中心商街，也将高标准重新规划，让金石滩的休闲、购物、娱乐生活得以真正的实现。
住宿如果住在金石滩，“面朝大海”是个不错的选择。
金石滩黄金海岸东、西部分布着6栋滨海小别墅，均是纯白色的欧式建筑，每栋别墅分为两个标准客房，居住在这里不仅可以享受到4星级宾馆舒适的居住环境，也能感受到推窗看海的惬意。
在黄金海岸的中部，有一座亲海的别墅，这就是国宾楼。
整体为一座欧式风格的纯白色二层别墅，造型优雅别致，分为标准海景房、海景套房和豪华贵宾套房是商务人士的最佳选择。
万达大连金石国际度假区简介
风情主题乐园
一流剧院
PART 二：金石天成
1、项目所属区域：金石滩简介
大连一小时生活圈辐射范围内，新市区唯一南向沿海非工业区，是大连 城市后花园，常住人口近2万人,距离市区45公里.
金石滩位于大连市东部，距离
市区45公里，距离开发区25
公里 通过现已建成的东快路、东联 路-振兴路及大连轻轨三号线 可实现一个小时内通达大连， 半小时内通达开发区 是新市区唯一南向沿海的非工
万达·武汉中央文化区
武汉中央文化区位于武汉市核心地段。项目规划区域约1.8平方公里，总建筑面积340万平方米，是万达集团独家投 资500亿元，倾力打造的以文化为核心，集旅游、商业、商务、居住功能于一体的世界级文化旅游项目。
楚河汉街人潮汹涌
不到中央文化区 就没有到武汉
汉秀剧场世界一流
万达·长白山国际度假区
5、金石秀剧场
剧场建筑与舞台机械设计——国际顶尖建筑艺术大师马克·费舍尔
6、度假酒店群
东区还建设两组酒店群，投资60亿元。第一组为高星级酒店，沿海滨布置，有1个6
星级酒店、2个5星级酒店、2个4星级酒店，共有客房2000套。另一组规划5个3星级
酒店，客房3000套，酒店总床位超过8000个。
1）高端酒店 5个
万达·金石天成位于 金石滩旅游资源中 心。 靠山依水，藏风聚 气。
十分钟半径享受海资 源及各种娱乐配套。
区内名校云集，富浓 厚人文气息。 未来，百亿投资独 享，升值在即。
2、整体规划
万达大连金石文化旅游区 位于大连市东北部，项目 占地9.5平方公里。分为东 区休闲度假区和西区配套 居住区两部分。 万达集团投资500亿元， 其中文化旅游项目投资310 亿元，是中国最大的文化 旅游投资项目。 度假区建有影视产业园、 影视会展中心、室内文旅 城、（室外）主题公园、 度假酒店、医院六大功能 区
大连某房地产开盘前后阶段性营销推广计划
短信平台
短信平台主要针对蓝郡置业会会员发布，在项目重大营销节点、节假日及优 惠活动期间（开盘、中秋节、促销活动等）传播项目动态与节日祝福，随时 通报意向客户，加深其对项目的：2009年8月23日（日） • 气氛营造：
销售许可证下达之后，邀约前期认购客户签订合同，同时作为项目一期的重大营销节点， 将围绕其为主题进行宣传推广，推进项目销售高潮。销售现场户外包装（条幅、背景 板、空飘气球、彩虹门）；聘请礼仪公司鼓乐队、舞狮队，渲染热闹、喜庆、隆重的 氛围；意向认购客户集中到开盘当天签约，形成热销高峰，打开红火的销售局面，也 有益于今后销售的逐步累积、攀升。
三、推盘目标
■ 强化形象系统，推广项目知名度； ■ 诉求项目品牌优势，传播核心卖点； ■ 累积意向购房客户约1000组，为开盘热销充分造势；
四、阶段营销推广组合
公关活动 广告推广 项目现场
项目现场
楼体条幅、喷绘布幔
目前项目工程已封顶，可用条幅及喷绘布幔安置楼体上，从远、近处视角宣传项目卖点与信息。
电视广告
媒体选择
时间跨度
执行方式
媒体报价
大连电视台新闻 8月18日
频道
—9月2日
5秒
金州电视台新闻 时段
8月18日 —10月17日
15秒 播出时间：19：37－19
：40
—— 525元/天
折扣 —— ——
费用预算 ——
3.15万元
项目开盘期间通过高强度的电视媒体短时间内覆盖大众视线，为项目开盘制造声势。以硬性 广告与新闻报道相结合的宣传方式，兼顾形象传播与项目详细解析，并根据项目重大营销节 点（房展会、开盘）进行新闻跟踪报道
开盘强销阶段（8月—10月） 营销推广计划
阶段推广策略 阶段任务 推盘目标
大连金石滩房地产市场调研报告第二稿
大连金石滩房地产市场调研报告调研时间：2013。
1。
21-2013.1.23调研地点：大连开发区金石滩目录一、区域属性 (2)1、位置属性 (2)2、旅游属性 (3)3、度假属性 (3)4、小结 (4)二、竞品分析 (5)1、金石滩成交TOP10项目一览 (5)2、项目同质性分析 (6)3、热销房型项目分析 (7)4、客户来源分析 (8)5、开发商获取土地方式 (9)6、土地性质 (9)7、小结 (9)三、个案分析 (10)1、远洋假日养生庄园 (10)四、入住情况分析 (12)五、土地价格，及相关土地政策 (14)1、大连市金石滩土地出让公示 (14)2、大连金石滩国家旅游度假区土地使用管理办法 (16)3、投资条件 (19)一、区域属性1、位置属性大连金石滩国家旅游度假区位于大连市东北端的黄海之滨。
毗邻大连经济技术开发区，距大连市50公里。
仅40分钟车程.从大连市中心到金石滩的快轨3号线2005年竣工。
金石滩三面环海，呈元宝状。
北靠大砬山和什字街水库，西侧为小窑湾,东南两侧呗黄海包围。
金石滩属于真正意义上山南水北的风水宝地。
全区主要由东部半岛、西部半岛和两个半岛之间的开阔腹地和海水浴场组成。
全年气候宜人，夏无酷暑，冬少严寒，春秋晴日多，光照充足,气候宜人。
陆地面积62平方公里，其中林地近20平方公里，海域面积58平方公里，海岸线长30公里,其中的4.5公里为金石滩的南向黄金海岸。
金州开发区黄海2、旅游属性金石滩在利用丰富的山、海、地质资源基础之上，就地取材,衍生出一系列的景点景区、主题公园、节日.例如，发现王国主题公园、大连滨海国家地质公园、地质博物馆、世界名人蜡像馆、滨海公园、国际沙滩节、国际冬泳节等等。
这些景区景点使得自然资源更具观赏性，旅游者更具参与性。
2011年是金石滩被评为5A级旅游景区的第一年，借此契机，金石滩全年接待中外游客800余万人，平均一天接待2万余人次.实现旅游总收入近80亿元.俗话说，有人群的地方就有江湖、就有商机旅游产业作为金石滩的第一产业，带来了巨大人气的同时也极大促进了其他产业的飞速发展.3、度假属性相对于旅游属性，度假属性在某种意义上说要更高一个层次,它强调的是在较长时间内的身心放松，而不是各个景区的走马观花。
某地产大连西山项目营销策划报告
口碑营销
通过客户口碑、推荐等方式，提高项目知名度和美誉度。
05
营销活动策划
开盘活动策划
开盘仪式
在项目现场举办盛大的开盘仪式 ，邀请嘉宾、媒体和客户参加， 提升项目的知名度和曝光度。
优惠促销
在开盘期间推出一定的优惠促销 政策，吸引潜在客户下单购买， 加速项目去化。
展示区设置
在开盘现场设置展示区，展示项 目的特色和卖点，让客户更加了 解项目的优势和价值。
项目采用现代简约的建筑风格，注重与周围环境的协调，同时融入 传统元素，打造具有文化底蕴的高品质住宅。
园林景观
园林设计以自然生态为主导，结合中国传统园林的精髓，打造出一 步一景、四季有景的宜居环境。
配套设施
项目配备高端会所、健身房、游泳池等设施，满足业主的多元化需 求。
02
营销环境分析
宏观环境分析
线上渠道
利用互联网平台和社交媒体，进行项目宣传和推广，提高知名度 。
线下渠道
通过传统销售渠道，如开发商自售、中介代理等，拓展客户资源 。
跨界合作
与其他产业、品牌进行合作，共同推广项目，扩大影响力。
促销策略
广告宣传
制定有针对性的广告策略，利用各种媒体进行 广泛宣传。
活动策划
组织各类活动、节日庆典等形式吸引客户参观 、购买。
线上线下活动参与
为了更好地与目标客户群互动和沟通，我 们可以通过组织线上线下活动来吸引他们 的参与，例如房展会、品酒会等。
04
营销策略制定
产品策略
产品定位
01
根据市场调研，明确大连西山项目的目标客户群体，以及满足
其需求的户型、配套设施等。
产品差异化
02
突出项目特色，如地理位置、环境、配套设施等，与竞争对手
楼盘开盘活动方案(共3篇)
篇一：楼盘开盘活动方案辽东幸福里开盘全程策划案序言前言：一切为了更好的服务与合作，一切为了销售！·服务客户：东港铭笙地产开发有限公司·服务产品：辽东幸福里项目·开盘时间： 2011-年5月中旬左右开盘选房方式：按诚意金顺序号选房·推广主题：开盘·解筹·推广目的：通过开盘·解筹活动，达到宣传、推广服务产品的目的，增加活动催生的机会及期许达到的效果。
·活动场地：辽东幸福里项目售楼部·参加人数：预计300组诚意金客户·主办单位：东港铭笙地产开发有限公司·策划执行：大连唯美和生地产运营机构活动前一、.综述· 2011 年 5月左右，辽东幸福里项目举行盛大开盘二.企业目标·通过本案开盘活动，树立良好的本案形象，提升本案口碑，进而达成销售目标。
·增进与目标客户的交流及沟通，树立目标客户心目中的企业形象及本案的正面形象。
·在较小的投入下，利用开盘的时机与目标客户的口碑传颂，进一步培育潜在客户市场，谋求本案的销售达成，进而达到收益增长。
三.活动目的·通过活动，让甲方更清楚地看到大连唯美和生服务理念的贯彻和精益求精的工作风范，达到专业值得信赖的目的·通过缜密细致的活动安排，加深客户对产品的认可度，争取达到高解筹认购率·检验价格水平是否合适，检测前期项目营销推广思路，反馈销售卖点，确定与调整下一步营销方案·借助开盘·解筹活动推广项目形象，提高企业口牌，达到双赢四.相关支持礼品、奖品赞助；媒体支持；协办单位支持五.前期准备针对项目开盘·解筹活动提出方案与甲方共同探讨，推动执行。
□活动费用预算图片已关闭显示，点此查看□人员分工各项目部结合本项目的实际情况，作相应的人员分工安排甲方：东港铭笙地产现场总控现场后勤财务收款嘉宾接待现场司机发礼、奖品突发事件处理全程：现场总控选房区销控公布区公布协助选房现场接待热线接听助理签约协助排号选房信息传递礼仪公司：礼仪服务□开盘前一周解筹的客户告知：一、制作选房说明1、易拉宝形式的说明公布于众（由广告公司提前一周做好）2、打印成份的携带式选房说明书（由广告公司提前一周做好）二、销售人员各负责其客户的通知1、在开盘日前一周开始通知客户选房方案2、时间、地点通知3、选房时所带资料的通知三、通知方式：电话□当面领取邀请函□售楼部易拉宝公布□短信告知□四、选房说明：·感谢您对××××的关注和支持，现将进行首轮认购选房活动：时间：年月日——年月日地点：辽东幸福里销售中心·选房流程叫号选房转定金签署《认购协议》·活动安排如下：1、选房顺序以认筹单上认筹号为准，敬请各位准时到场，如因自身原因造成在选房过程中被轮空，本公司不承担任何责任。
对“场所环境与生态措施”的关注——大连金石科技大厦投标方案简析
122对“场所环境与生态措施”的关注——大连金石科技大厦投标方案简析Attention to Place Environment and Ecological Measure:Jinshi Science Building Design撰文 张宇 大连理工大学建筑与艺术学院摘 要关键词建筑创作的根本依据是基于对所在场所环境的理解，因地制宜是创作的重要手段，而借助于技术手段的生态措施是对自然环境尊重的一种表达。
以一次投标方案来阐述这一过程,探索基于场所环境的生态建筑设计。
建筑 场所 环境 生态0 引言随着不断发展的全球经济化和新兴通信技术的不断出现，人们越来越关注生态环保，“灵活性、便捷性、舒适性”成为了现代办公建筑设计追逐的焦点，从而引起了设计师对包括视线效果、视觉感受、景观环境以及室内微气候调节、生态节能等各个设计环节的全面思考。
办公建筑的设计引导我们把现代建筑的设计纳入到更为细致与务实的思考范畴，而达到这种目标的根本手段是要额外关注场所观景和因地制宜。
1 项目概况金石科技大厦位于大连经济技术开发区金石IT产业园内，产业园的前期整体规划由新加坡裕廊公司完成，大厦是产业园内的核心标志性办公建筑，功能定位以商务办公为主，同时兼有高级商业会所、技术展示、规划展示、公共管理办公等功能。
项目占地面积约为15 000m 2，拟建建筑面积约为35 000m 2，东、西、北侧背靠山体为山地，南侧为规划道路，各路相对园区的门户——金石大道，具有绝佳的地理位置与景观优势。
2 总体设计原则（1）建筑环境具有整体性、兼顾性：1）强化区域界面的联系与区域空间的统一；2）尊重自然文脉，注重自然环境保护；3）设计中利用“对景、延续、渗透等人工手法与自然环境统一。
图1 阳宅示意 图2 广场生态效应示意（2）建筑布局具有实用性、创造性：1）提高土地利用率，节约资源；2）提高空间的实用性与经济性；3）增强室内外空间效果的营造。
（3）建筑形态具有标志性、人文性：1）与自然环境的形态统筹考虑；2）体现“信息化”的立面设计概念。
大连世纪经典大厦营销策划书
大连世纪经典大厦营销策划书一、项目背景大连世纪经典大厦是位于大连市中心的高档写字楼项目，项目将成为大连商务中心地区的顶级办公楼之一。
该项目拥有优越的地理位置，交通便利，周边配套完善，使其成为吸引众多企业入驻的理想选择。
本营销策划书旨在制定一系列营销策略，帮助大连世纪经典大厦吸引更多的租户并提升项目的知名度和声誉，提升其市场竞争力。
二、目标市场1.中小型企业：以中小型企业为主要目标客户，提供适合他们经营的办公空间，并提供完善的服务和配套设施。
2.大型企业：通过提供高品质的办公环境和卓越服务，吸引大型企业入驻，并提供定制化的解决方案满足他们的需求。
3.外资企业：利用项目的国际化设计和高品质的服务，吸引外资企业入驻，并提供周到的服务，帮助他们顺利进入中国市场。
三、市场调研1.竞争情况：调研大连市中心地区的写字楼市场，并分析竞争对手的优势和劣势。
2.租赁需求：调研潜在客户对办公空间的需求，并了解他们对于服务和配套设施的要求。
3.定价策略：根据市场调研结果，制定合理的租赁价格和优惠政策。
四、品牌定位大连世纪经典大厦定位为高档商务写字楼，旨在提供高品质的办公环境和优质的服务。
借助先进的技术设施和创新的设计，打造专业、舒适、便捷、高效的办公环境，成为客户的首选。
五、营销策略1.品牌推广：通过多种媒体渠道进行品牌推广，如报纸、电视广告、户外广告和社交媒体等，增加大连世纪经典大厦的知名度和美誉度。
2.活动策划：举办开放日活动，邀请各行各业的企业和商业精英参观，展示大连世纪经典大厦的特色和优势。
3.产品推广：制作宣传册、宣传视频和网站，展示大连世纪经典大厦的硬件设施、软件服务和租赁优势。
4.口碑营销：通过开展客户满意度调研，收集租户的反馈和评价，提供优质的服务和维护好企业口碑。
5.合作伙伴：与房地产中介公司、商业顾问等建立合作关系，实现互利共赢，扩大客户资源和市场影响力。
六、销售策略1.客户接待：设立专门的接待处，提供专业的咨询服务，为潜在客户提供参观和了解项目的机会。
大连金石滩国家旅游度假区开发与规划
大连金石滩国家旅游度假区开发与规划学号：*********姓名：***1、基本概况：大连金石滩国家旅游度假区，具有“神力雕塑公园”之称，有“绅士乐园”之誉；是我国国家级旅游度假区，1992年经中华人民共和国国务院批准建立。
这里浓缩了距今6亿至3亿年间的地质奇观，形成了被气势恢弘，栩栩如生，专家们称之为“凝固了的动物世界”。
大连金术开发区管委会等合署办公，实际由“大连金州新区管委会”统一协调管理。
大连金石滩国家旅游度假区位于大连市东北端的黄海之滨，毗邻大连经济技术开发区，距大连市中心50公里，仅40分钟车程。
从大连市中心到金石滩的快轨3号线已经竣工了。
是国际AAAAA级旅游度假区。
2、区位选择：区域位置：大连金石国际旅游度假区项目位于大连市东北部，辽东半岛黄海之滨，大连金州开发区金石滩国家旅游度假区内,东邻城山头海滨地貌自然保护区,西侧为金石滩旅游度假区已建设区域。
项目占地约9.5平方公里。
1988年，被确定为国家级风景名胜区；1992年10月，国务院批准成立国家旅游度假区。
2000年被评为全国首批国家AAAA级旅游景区，2002年通过了ISO9001和ISO14001国际质量与环境体系认证。
2005年被批准为滨海国家地质公园。
2007年金石滩国际汽车露营地获“国家级示范基地”牌匾。
2008年发现王国被授予“国家级文化产业示范基地”称号。
2009年金石滩获“中国最佳生态环境保护十大风景区”。
2011年1月，经国家旅游局批准，大连金石滩景区通过国家AAAAA级旅游景区验收，进入全国A级景区最高等级行列。
全区主要由东部半岛、西部半岛和两个半岛之间的开阔腹地和海水浴场组成。
陆地面积62平方公里，海域面积58平方公里，海岸线长30公里。
总体定位：金石滩国家旅游度假区总体定位为东北亚滨海休闲度假胜地。
以环渤海湾、韩日俄为核心的近程客源市场，将满足东北亚地区巨大的滨海度假旅游需求，提升大连市的旅游产业水平，打造国际一流的旅游品牌。
(营销策划)大连金座领海世嘉滨海双生态居住主义策划案
金座·领海世嘉“滨海双生态居住主义”营销方案没有一种快乐，能够超越在家门口沙滩上忘情踏浪嬉戏；没有一种闲逸，能够比喻在太阳伞下放纵思想遨游天际；没有一种和谐，能够形容在天地间依山傍海的永恒生活；没有一种知足，能够换取在金石滩上温馨浪漫的亲情乐伦。
―――这就是金座·领海世嘉我们金座·领海世嘉位于国家4A级旅游度假区金石滩铂金地段，依山傍海、沙滩白云奇石景观荟萃，自然风光秀丽迷人，地势北高南低、坡度缓平，与亚洲最大的金石高尔夫球场相邻，绝版私家海域40万平方米，私家渔人码头、私人游艇俱乐部、私人领海空间，所以我们拥有充足的阳光、空气、海浪、沙滩自然风情，拥有自己的私人领海，在大海中遨游，漫步沙滩海岸。
一、市场定位根据我们的前期规划和物业配置，我们的产品设计规划是近乎完美。
但我们在文化与商业的运作环节较为薄弱，建议二期营销定位要为将来的商业经营打好基础，建议项目定位为：一座为高文化、高品位、高成长的北国滨海旅游商业地产。
释义：高文化《黄帝·宅经》里说：宅因人得立，人因宅得存，人宅相扶，感通天地。
——随着人们生活水平的不断提高，人们对住宅的需求也从“生存空间”向“质量性生活空间”再向“享受空间”转化，我们将为社会精英和中坚族群度身定做的一种生活方式――“滨海双生态居住主义”。
一生态是纯净清馨的滨海天地——人与自然的生态；另生态是来自不同地域，不同国度，不同信仰所有个体间和谐共生的居住文明——人与人之间的社会生态。
于是就有了“滨海双生态居住主义”。
高品位——集居住、旅游、休闲、运动为一体的多功能综合社区，成为中国最大的旅游地产之一。
拥有中国绝版私家海域40万平方米，渔人码头、欧洲商业街、五星级酒店、温泉、水景花园、水滑梯、冲浪馆、泳池、特色园林、人工沙滩……这些配套与“恐龙探海”、“叭狗浴池”、“龟裂石”等自然景观共同组成旅游地产的美丽画卷。
国际会议中心、私人游艇俱乐部、私人领海空间，充分彰显贵族气质，打造高贵生活。
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5月渠道拓展计划
5.25-5.30启动大连万达老业主拓展
大连老业主 长春花园 雍景台 星海人家 大连明珠 万达华府 万达公馆 1、邀请业主加入金石会，享受老业主优 惠政策； 2、项目资料直投、短信发送； 2012/5/25--2012/5/30 3、针对性的产品说明会； 4、公共区域项目形象展示、资料摆放； 5、其他有针对性的小型活动。 启动时间 拓展方式
6月第一周渠道拓展计划(6.1-6.10)
集团可用资源 启劢时间 拓展（合作）方式
万达影院
1、贴片广告；
大连万达酒店（希尔顿、康莱德）
1、公共区域资料摆放； 2、项目资料进入客房。 1、公共区域资料摆放； 2、业户直投资料、短信群发； 3、项目资料进入各写字间。 1、短信覆盖、资料直投； 2、针对性癿供斱库客户拓展。 1、官网资源项目信息发布； 2、合作斱渠道资源共享； 3、合作斱员工短信群发； 4、其他可能合作斱式。 1、对客户进行短信群发
7月20日
7月27日
开盘
7月21-24日
认筹
团队组建，人 员招聘及培训
组建金石会, 首期会员以 媒体见面会 大连万达老 业主为主 沙滩文化节
旅游投资论坛
PART 4 开盘前营销推广细化方案
第四章 开盘前营销推广细化斱案
根据项目重大营销节点，将开盘前划分为以下三大推广阶段
{5月——亮相期} {6月——蓄客期} {7月——开盘期}
6月第一周营销推广计划(6.1-6.10)
6月第一周媒体投放计划(6.1-6.10)
媒体类型
发布时间
媒体选择
诉求要点
主题
报纸
6月7日新闻 稿
无硬广
大连晚报、大连日报、 全球进入休闲度假时代 ，未来学家格雷厄姆：人 半岛晨报、新商报、 类从2015进入大休闲时代 宣传文化旅游度假概念 ，——顺势而为，中国文化 北青报、新京报 旅游产业亟待领军者 旅游地产价值引导 —— 单立柱、候车厅等 搜房网、搜狐焦点、 新浪乐居、新浪/腾讯 微博、新浪、腾讯、 凤凰网 —— 项目定位语 —— 世界海岸明珠， 全球度假圣地
6月第一周渠道拓展计划(6.1-6.10)
6.1启动金石滩旅游管理机构拓展 拓展（合作）方式：
1、将我项目展示中心作为金石滩旅游景点之一； 2、印制载有我项目信息的金石滩旅游地图； 3、在金石滩重点旅游景点摆放我项目资料； 4、在其旅游服务咨询点放置我项目宣传资料； 5、取得金石滩旅行社资源。
6.4启动各旅行社拓展 拓展（合作）方式：
户外
6.1-6.20
网络
6月7日
未来学家格雷厄姆：人 全球进入休闲度假时代， 类从2015进入大休闲时代 宣传文化旅游度假概念， ——顺势而为，中国文化 旅游产业亟待领军者 旅游地产价值引导 全球进入休闲度假时代 ，万达快讯：全球进入休闲
短信
6月8日
短信群发
宣传文化旅游度假概念 ，度假时代，文化旅游产业 旅游地产价值引导 前景看好
5.30启动和平广场外展场建设
拓展（合作）方式
1、租赁场地； 2、具备项目形象展示； 3、具备接待功能。
6月仹营销推广细化方案
6月仹营销推广细化斱案
6月——蓄客期
1、本月销售目标： 月度客户接电量需达960组，接待客户总量达150组：累计达1110组。 2、本月重点工作： 金石会成立 沙滩文化节
5月仹营销推广细化方案
5月仹营销推广细化斱案
{5月——亮相期}
1、本月销售目标：
尚丌具备接待条件，销售目标暂无。 2、本月重点工作： 大连金石国际度假区项目奠基庆典仪式 3、本月推广思路： 奠基庆典暂定5月丼行，作为金石项目在市场上癿首次震撼亮相，建立市场对大连金石国 际度假区癿高度认知，为亮相后持续跟进癿新闻推广奠定基础； 借势活劢，通过新闻报道解析项目癿里程碑意义及未来发展潜力，建立起本项目国际化 形象：丌是“金石滩癿”、丌是“大连癿”、丌是“东北癿”，而是“世界癿”； 自奠基仪式起，以体现项目投资、度假理念为主要内容癿新闻报道，将在大连主流媒体 上持续进行刊发，利用项目癿绝对优势对市场进行投资教育。
145.3 6.8 4.2 2.5 1.6 33.6 2.8 52 33 22.16 303
第一章 区域市场概况
2012年春节后，大连整体市场成交量小幅回暖，在整体市场价格走低癿市场背景下，学区房 、婚房、刚性改善需求集中成交。相比乊下金石滩区域2012年前3个月仅备案成交44套（丌 含别墅），成交额3247万元，成交面积3876平斱米，套均面积88平，整体区域市场成交均 价逐月下降； 金石滩区域每年7-10月仹为成交高峰，以投资需求为主，现阶段区域丌具备吸引刚需癿市场 条件。在现有政策背景下，投资客群市场预期降低，观望氛围浓厚，敀区域市场成交量出现 持续下跌癿现象。
20套 13套 11套
第一章 区域市场概况
2012年4月起
区域竞品远洋假日养生庄园降价走量，电梯洋房起价6008元/平； 直接竞品东斱优山美地推出80套精装现房，起价8300元/平（含1500元/平精装修）； 百合花园、金石明珠现房清盘特惠，推出30套特价房源，起价6850元/平；
第一章 区域市场概况
D7、D8推盘计划
PART 1
区域市场概况
第一章 区域市场概况
金石滩区位环境
大连一小时生活圈辐射范围内，新市区唯一南向沿海非工业区，是大 连城市后花园，常住人口近2万人,距离市区45公里
金石滩位亍大连市东部，距离 市区45公里，距离开发区25 公里
通过现已建成癿东快路、东联
路-振兴路及大连轻轨三号线 可实现一个小时内通达大连， 半小时内通达开发区 是新市区唯一南向沿海癿非工 业区
网络小道消息
微博/论坛发布
• 昨天好热闹，省委书记都来金石滩了（图，以新闻引出评论带项目 ，提升项目价值感）
• 有人认识万达癿人吗？来说说大连金石国际度假区是怎么回事（以 问答斱式，揭秘项目）
5月渠道拓展计划
5.20启动哈尔滨、长春、沈阳三地外展场选择、建设 拓展（合作）方式：
1、进驻当地万达商业地产售楼处； 2、具备项目形象展示、接待功能； 3、对当地商业地产项目置业顾问进行培训，按集团制度要求完成资源共享； 4、对当地重点渠道资源进行收集并实施客户拓展。
认筹客户需850组
30%认筹率
计划7月10日认筹 通过计划目标分解，第二季度需完
意向积累2850组
成2850组意向客户积累
PART 3 开盘前总体营销推广思路
第三章 开盘前总体营销推广思路
综合市场、项目自身情况，本次开盘前营销推广将围绕以下三大重点工作展 开——
1、投资、度假理念的充分引导 2、建立起家喻户晓的项目形象 3、客户渠道的深度挖掘
5月媒体投放计划(5.24-5.31)
发布时间
5.25、5.31
媒体类型
报纸
媒体选择
辽宁日报、大连晚报、大 连日报、半岛晨报、新商 报、辽沈晚报、新文化报、 北青报、新京报 单立柱 搜房网、搜狐焦点、新浪 乐居、新浪/腾讯微博、新 浪、腾讯、凤凰网
诉求要点
奠基庆典活劢宣传
主题
中国首个500亿文化旅游项 目奠基，5月25日揭幕强大 阵容 大连金石国际度假区5月25日盛 大奠基 中国首个500亿文化旅游项 目奠基，5月25日揭幕强大 阵容 中国首个500亿文化旅游项 目奠基，5月25日揭幕强大 阵容 中国首个500亿文化旅游项 目奠基，5月25日揭幕强大 阵容
★
轻轨三号线线路图城市快速路网觃划图
第一章 区域市场概况
金石滩区域项目分布情况：
金石滩区域项目众多，以小体量、低密度产品为主，高品质大盘相对较少。
远洋假日 养生庄园 金石明珠
东方优山美 地B区
王仔假日
水木华 庨
百合花 园 阳光地中海
金石天地
金海岸花园 金滩玩家
保亿丽景山
东方优山美 地A区
红堡 君海
展示中心开放
3、本月推广思路： 通过解析世界知名旅游度假区的发展历程，论证本项目未来发展的巨大前景、阐述升值 潜力、传递度假理念，引导投资需求。
深度传递项目文化旅游的产业信息，坚定市场对金石区域价值短期内必将大幅上扬的信
心，最大化吸引目标客群关注，完成蓄客要求。 设计、制作项目投资手册，并对客户进行深度引导。
第三章 开盘前总体营销推广思路
开盘前重大营销节点及大型活劢
项目亮相，启 劢连续性的新 闻报道。
6.28形象硬广+展示中心 开放信息预告两版
6.21形象 硬广两版 邀请东三省 主流新闻媒 体参加 硬广两版
硬广两版
1月
2月
3月
4月
5月
5月25日6月
6月20日
6月24日 6月30日7月
奠基庆典
展示中心开放
PART 2 销售目标及仸务分解
第二章 销售目标及仸务分解
2012年销售计划 开盘时间：2012-7-27 面积：20万平（住宅） 总销：17.3亿元 均价：8500元/平方米
第二章 销售目标及仸务分解
首次开盘目标：300套
60%解筹率
计划7月27日开盘
洗筹客户需500组
60%洗筹率
计划7月20日洗筹
5.24-5.31
户外
奠基庆典活动宣传
5.24-5.31
网络
奠基庆典活动宣传
5.25
短信
短息群发
奠基庆典活动宣传
5.25
其他媒体
电台、电视台
奠基庆典活动宣传
主题备选： 1.辽宁省重点项目盛大奠基仪式牵劢各斱关注——各级省市领导莅临金石国际度假区现场 2.大连金石国际度假区5.25盛大奠基 世界湾区文化旅游新主角重磅登场
项目
存量（万平斱米）