XX国际商贸城文化交流中心项目可行性研究

X X商贸城·文化艺术交流中心第1 页共29 页X X国际商贸城·文化艺术交流中心项目开发可行性研究报告一、项目概况▉项目周边概况项目地理位置优越，交通便捷，距琅东中央商务区仅约2公里，毗邻国际会展中心及市人大会场，周边红林大酒店、万豪国际大酒店等五星级大酒店及写字楼、高级寓所、大型超市林立，民歌广场、会展广场、竹溪生态园、石门森林公园等大型城市休闲绿化场所环绕四周，商务、生活、教育等配套设施一应俱全，但附近无满足供人民群众休闲娱乐的场所。

第2 页共29 页▉技术指标总建筑面积：118000㎡容积率：2.74建筑密度：52.4绿地率：33.5停车位：381辆其中地上停车位：82辆地下停车位：299辆XX文化交流中心部分：用地面积：16846.5㎡建筑面积：40000㎡容积率：2.37第3 页共29 页建筑密度：63.4绿地率：31.5XX影城部分：用地面积：14117.8㎡建筑面积：32000㎡容积率：2.27建筑密度：57.2绿地率：29.8商业公寓部分：用地面积：12073.7㎡建筑面积：46000㎡第4 页共29 页容积率：3.81建筑密度：31.7绿地率：38.7二、项目建设规模及建设内容▉项目建设规模本项目总占地面40亩，总建筑面积约7200平方米。

遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、商业、文化娱乐、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，配套有文化交流场馆、影视厅、中心便利店、商业网点、社区医疗保健中心等设施，是琅东新崛起的一个中等规模文化社区。

第5 页共29 页▉项目建设内容1、新民族影城14117.8㎡（3F，架空）2、东盟文化交流中心16846.5㎡（4F，3F架空）3、小高层公寓楼XX文化中心小高层公寓的总建筑面积约12073.7㎡，建筑样式为框架结构，采用条形排布。

以12层为主，顶层坡形带阁楼屋面，部分设计成复式、跃层和错层，户型新颖、实用，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，部分做成景观阳台。

宅前绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿，推窗见景的景观效果。

4、配套商业面积（包括车库）小高层公寓楼首层为商业，民族影城、文化交流中心首层为商业，（设地下车库一层）；商业建筑面积约3000平方米；车库面积2500方米。

5、公共生活设施总建筑面积约10000平方米，包括公共停车区、广场、景观绿化、社区医疗等。

6、物业管理：东盟文化中心实行封闭式现代化物业管理。

第6 页共29 页供电系统：采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座；通讯系统：每户客厅及主卧室分别设臵电话插口及宽带网络；电视系统：每户客厅及主卧室分别设臵公用闭路电视及卫星电视；邮政系统：每户设有信、报箱并实行专递服务；周界防护系统：周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区周边进行巡逻；第7 页共29 页三、项目组织管理结构▉项目建设组织管理该项目建设的具体实施由XX投资公司（开发商）具体负责，项目初期的投资机会分析、市场调研、项目报建等工作由公司开发部、企划中心组织进行，后期工作由项目公司和企划中心共同完成，项目公司对项目运营全过程进行监督，并完成项目后评价。

▉运营组织管理项目采取独立法人制，即由灿坤投资公司投资开发，按照现代企业制度的规范要求，组织管理本项目。

第8 页共29 页四、项目选址与建设条件▉项目选址本项目选址紧邻民族大道延长线，处XX商贸城内，占地40亩；XX山水美地、X翠园等高端地产项目近在咫尺，极大的提升了本项目的居住品位。

目前项目地块所属的XX商贸城内，其他项目已陆续动工，交通等条件已经完成平整，减少前期项目基础设施投入，缩短了开发周期。

▉建设条件开发商拥有强大资金力量、过硬的开发技术、丰富的开发实践经验，保证项目的开发进度的良性发展。

青秀区政府按照精干、高效的原则设臵必要的工作部门和土地、城建、工商、国税、地税、财政、公安、房产、建管、供水、供电等职能机构，具体负责各项管理工作，高效率、快节奏地为投资者提供优质服务。

政府制定并实行一整套稳定的招商优惠政策，依法保护投资者的合法权益。

第9 页共29 页五、新影城经营构成以及意义一、新民族影城规划XX影城拟建用地面积14117.8㎡，建筑面积32000㎡，3层高的建筑体气势恢宏、时尚典雅，集娱乐、休闲、购物等于一体。

影城内设数字影院、胶片影院、3D立体巨幕影院、数字环幕4D电影院、网络电影院、vlp贵宾电影院、多功能影院等个风格各异、规模不一的影厅，各影厅均应用世界先进的数码立体声处理设备，配备国际一流的全制式数字解码系统和放映、音响系统，确保高品质的视听效果，打造南宁乃至西南地区规模宏大、设备先进、功能齐全、环境一流的大型高科技影城。

1、数字电影院数字电影厅采用国际先进的数字放映机及高增益银幕，具有高亮度、高清晰度的特点。

2、胶片影院影城内设胶片影院，采用国际先进放映机及还音系统，环境舒适。

3、3D立体巨幕影院第10 页共29 页3D立体电影的制作有多种形式，其中较为广泛采用的是偏光眼镜法。

它以人眼观察景物的方法，利用两台并列安置的电影摄影机，分别代表人的左、右眼，同步拍摄出两条略带水平视差的电影画面。

放映时，将两条电影影片分别装入左、右电影放映机，并在放映镜头前分别装置两个偏振轴互成90度的偏振镜。

两台放映机需同步运转，同时将画面投放在金属银幕上，形成左像右像双影。

当观众戴上特制的偏光眼镜时，由于左、右两片偏光镜的偏振轴互相垂直，并与放映镜头前的偏振轴相一致；致使观众的左眼只能看到左像、右眼只能看到右像，通过双眼汇聚功能将左、右像叠和在视网膜上，由大脑神经产生三维立体的视觉效果。

展现出一幅幅连贯的立体画面，使观众感到景物扑面而来、或进入银幕深凹处，能产生强烈的“身临其境”感。

4、数字环幕4D电影院所谓4D电影，也叫四维电影；即三维的立体电影和周围环境模拟组成四维空间。

数字环幕4D影院是4D技术、环幕技术、数字技术于一体，在3D立体电影的基础上加环境特效模拟仿真而组成的新型影视产品，精心为观众打造出一个全新的动感平台。

观众在看立体电影时，顺着影视内容的变化，可实时感受到风暴、雷电、下雨、撞击、喷洒水雾、拍腿等身边所发生与立体影象对应的事件,4D的座椅具有喷水、喷气、振动、扫腿等功能，以气动为动力的。

环境模拟仿真是指影院内安装有下雪、下雨、闪电、烟雾等特效设备，营造一种与影片内容相一致的环境，第11 页共29 页让观众身临其镜，感受刺激，感受科技。

5、网络电影院网络电影院全部采用国际先进的数字立体声音响，另外影院内还设装修别致、优雅，采用电脑选歌系统的KTV 包厢。

6、vlp贵宾电影院影城内设置装修豪华、设备先进的vlp贵宾电影院，专用于接待国内外重要宾客，全面提升影城形象及档次。

7、多功能影院多功能影院设多个有60-150个座位的小厅，设置多功能数字影院、多功能立体影院、多功能家庭影院等，每个小厅循环放映不同的电影，迎合大众的需求。

第12 页共29 页二、新民族影城建成的意义及影响1、社会价值新民族影城的落成，将成为南宁会展商圈的标志性建筑，并以广西乃至西南地区规模宏大、设备先进、环境一流的大型高科技影城的姿态，将与国际会展中心、东盟商贸城一起，对提升区域国际地位、经济发展起到重大的促进作用。

2、文化价值新民族影城的建成，将以她那恢宏大气建筑特色和丰富的影城文化内涵，对弘扬民族文化精神，展现地方民族特色，引领时代文化方向，陶治人们审美情操起到积极的影响。

3、经济价值新民族影城作为南宁乃至西南地区首屈一指的大型高科技影城，她的建成将吸引无数人的关注的体验，源源不断的门票收入及其它相关收入，将为开发商在未来创造非常可观的长远经济价值。

第13 页共29 页六、项目整体策划及营销计划▉项目整体策划模块1、策划包装策划包装时针对项目的特点，从市场定位出发，通过整套的销售资料及广告平面的制作，使项目树立起良好的形象，在市场同类型的产品中脱颖而出。

同时，对项目开发商、建设单位进行良好的形象包装与推广，制造品牌效应，促进项目的销售。

另外，良好的策划还能为项目的推出作预先部署，以利于项目后期的销售。

现在，南宁的房地产开发商已经逐渐认识到策划包装的重要性，侧重这方面的投入，就能获得超额回报。

2、项目色调整个项目的色彩应保持和谐统一，注重长期视觉效果，路边设宽绿草带，周边以围墙与外界隔离，同时种植树木隔音和防止噪音，保持小区的绿化率。

第14 页共29 页3、广告牌广告的创作应以清晰醒目为准则，充分显示小区的完整规划（以小区的规划图为主景），并突出项目建设单位的名称，为本项目作软性的宣传。

广告牌摆放的位臵，一是小区的现场及通往小区的道路两侧，利于过往人流加深印象；二是东市区内的主要道路及路口的现眼位臵，吸引区内人流注意。

另外，可在各处广告牌上醒目的地点设臵项目标志或路径，清楚指示本项目的位臵。

4、售楼现场从东盟文化中心项目的规模来看，应设立两个售楼处：在市区设立一个售楼处，在项目现场设立一个售楼处。

其造型应以宽敞明亮、简洁清新为主调，全落地的大玻璃门墙，售楼处应配臵项目模型，给消费者直观的感受。

5、样板房由于本项目定位在中档价格，项目样板房的设臵力求简洁、温馨舒适又典雅亲切，激发买家的购买欲望。

另一方面，让消费者看得见摸的着，给消费者一种实实在在的感觉。

第15 页共29 页▉项目功能策划模块1、活动中心及其他作为完整规模的文化社区/国际文化交流中心项目，本项目力求为消费者提供一个舒适、绿色的居住环境，因此在小区内设臵活动中心及其他相关配套，为社区生活提供一切便利。

同时，在品位上有所提高，力求活动中心设计活泼，成为小区景观的一部分，注重各种配套的搭配与整体建筑风格的调和。

2、绿化设计花园风格：小区内设臵各种立体形状组成的特色花园，非常适合观感，所以，社区中心的花坛可以与各个楼盘前后绿化风格相陪衬，美观、时尚自然融合，有机统一。

3、增设多种物业服务针对目前南宁市物业管理的特点，琅东版块的物业管理当属高档物业服务区域。

本项目在物业服务上应体现出社区的优势，提供如：清扫、洗衣服务、邮寄服务、社区教育等，极大限度地方便业主，优质服务令业主生活无忧。

同时提高项目的服务档次和质量，以满足业主的生活需要为根本。

第16 页共29 页▉项目销售方式1、付款方式为适应各个层面的消费者需要，设臵灵活的多重付款方式。

大致分为“一次性付款”、“分期付款”、“银行按揭付款”等几种。

一方面让消费者感到实惠；另一方面减轻消费者的购房压力。

2、累计折扣优惠此举是为了让消费者自主成为本累计折扣计划的受益者。

不论是以业主名义还是介绍第三者购买项目单位均可获得累计折扣优惠。

运作目的是希望以此连带关系吸引更多消费者，做网络营销，产生连动效益，惠及项目后期销售。