城南大源版块新项目分析

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国际城南,看到一个新未来

。
，
西至成雅高速
、
东至成仁路和中
高端的写字楼
他们都为新城南的繁华锦上添花
。
其中
，
高新区站南组团
大源组团又是作为新城南片区
。
随着春熙路与盐市口商圈近年来逐渐走向饱和
已经不能适应新的商业消费需求
，
，
属于成都市中心城向南发展的核心区域曾认为
“ ，
省营销学会会长李蔚
、
加之区域性的社区
，
城南将来会有 5 0 多万居住人口
一
6 0 多万就业人口
，
，
购物中心的发展需求
一
，
已经削弱了中心商圈的地位
。
必须
这里正在成为
、
承接了汽车展览
、
住博会
、
糖酒会等大型会议和展览
。
科技
文化
、
居住的新板块
会
，
开通了与世界对话的平台
，
且单
是本片区重要的城市建设目标之
。
个项目的体量基本都在 2 0 万平方米以上

智能疏散系统工程案例-中智盛安

智能疏散系统工程案例（中智盛安）中智盛安智能疏散系统作为国内领先的智能疏散，在行业内有不少优秀的工程案例，在城市各种大型购物广场，酒店，人群密集的公共场所，高端办公楼，都有采用了中智盛安的智能疏散系统。下面是有代表性的工程案例：

项目名称：成都复城国际

项目简介：位于成都国际城南中心的大源居住板块，紧邻天府新城CBD，周边汇聚了成都市政府办公区、金融后台服务产业园和高新产业园区；与市区连接的交通干线主要有三条：天府大道、新益州大道和剑南大道；项目北临德赛二街，东靠新益州大道，南侧是瞻远西二街；项目是纯商业综合体项目，占地58.8亩，项目商业总面积约72000平方米。

中智盛安为该项目提供了8500余台集中控制型消防应急照明和疏散指示系统产品。

项目名称：郑州轨道交通调度中心

项目介绍：郑州市轨道交通调度中心控制全市地铁运营，可谓郑州地铁的心脏。调度中心位于郑东新区新郑州东站西南角，距离地铁1号线新郑州站约700米，主体建筑地上25层，裙房5层，地下2层。将来，这里就是10条地铁线路的控制中心、应急指挥中心、清分清算中心、数据档案中心、信息编播中心。

中智盛安为该项目提供了集中控制型消防应急照明和疏散指示系统产品，工程使用了1600余台智能型疏散标志和应急照明灯具。

项目名称：国家开发银行内蒙支行

项目介绍：国家开发银行（ChiaDevelopmenbank）于1994年3月成立，直属国务院领导。目前在全国设有32家分行和4家代表处。十年来，开行认真贯彻国家宏观经济政策，发挥宏观调控职能，支持经济发展和经济结构战略性调整，在关系国家经济发展命脉的基础设施、基础产业和支柱产业重大项目及配套工程建设中，发挥长期融资领域主力银行作用。

新川规划发展介绍

天府大道南延线
麓湖/兴隆湖
产品形态面积多样高层1-1.5万/㎡
麓湖、卡地亚、万达、恒大等
产业刚需及投资和高端为主
城南房地产各板块格局
板块
现状特征
核心驱动
站南金融城
大源
桐梓林延伸板块，为高端住宅、商业、商务
区，配套完善，居住环境佳产业导入成
中央CBD核心区，配套趋于完善，居住环境
佳
行政金融中心、交通便利、配
经过20年发展，2015年GDP达到2070亿（高于四川第二大城市绵阳 2016年的1830亿）
融创桃花源
园区房价发展回顾：
2005年 6022元/㎡
2015年5月 14896元/㎡
2017年2月 29114元/㎡
融创桃花源位于苏州工业园区独墅湖区，融创top产品，
3500万-1.5亿/套；新川项目，位于新川之心公园旁，亦将打造成为高端住
重点发展创新型都市产业：生产性服务业、生物医药、新一代信息技术、高端装备、节能环保；
园区于2012年5月8日开工建设，预计将于2020年建成。
关键时间节点：
2018年园区内所有支路全面通车 2019年园区内景观绿化全面完成 2020年园区基础设施及公建配套全面完成
不可出让用地50%：道路24%、绿地17.5%、配套8.5%
自成一体的世界级花园之城

大魔方住宅项目定位报告：成都南延线金融后台大型高端综合体项目——大魔方,住宅部分专项定位研究

“大魔方住宅项目”定位报告
项目发展前提
本项目基本情况：
1、本项目是以商业为主体的城市综合体，商业的开发与运营是影响项目发展的关键。
2、从城市综合体的运营来看，商业的整体规划、商业业态的设置以及商业运营形式对住宅（公寓）均有很大的影响，北京大悦城、北京富力中心、北京乐成中心等大型城市综合体均以商业起势，住宅（公寓）在后期销售，达到区域最高价与快速销售，商业对住宅的积极作用较大。
市场研究主要结论——威胁
威胁一：目前刚性需求占主导，对高价房源存在较大的抗性
（1）相对其他区域而言，城南供销比大于其他区域，其主要原因：在市场逐步回暖的大势下，刚需是购房的绝对主力，价格较高房源的去化速度相对较慢，导致城南供需比偏高。（2）城南供销比高于其他城区，相对而言，城南供大于求，是成都竞争相对激烈的城区。
人群，生活、居住、娱乐、工作相得益彰。
Fra Baidu bibliotek
成都市最具城市活力唯一品质社区综合体
项目市场定位及诠释
城市活力是由大魔方特色商业气质决定的，观演建筑、集中商业，是代表城市活力的重要元素；同时，城市活力也是由区域属性的决定的，项目位于城南新中心核心区域，完善的城市功能规划，成熟的城市生活配套、便捷的公共交通系统，区域商务属性大于居住属性，奠定了新都市活力的基础。
根据对天府新城区域内公开交易土地统计，未来潜在项目共8个，可供应住宅建筑面积共约152.3万平米（不含本案9万平方米住宅建筑面积），市场潜在竞争比较激烈。

成都环球中心考察调研报告

成都环球中心考察调研报告
【环球中心概况】【海洋球项目概况】【商业包装美陈】【SWOT分析】
环球中心概况
项目介绍
交通区位
项目构成
整体规划布局
外观设计理念
海洋乐园介绍
新世纪环球中心位于成都高新南区天府大道北段1700号，占地面积约1300亩，总建筑面积约176万平方米，是省、市两级政府确定的打造世界现代田园城市的重大项目，是会展旅游集团继成功开发世纪城新会展中心之后的又一力作。现为世界第一大单体建筑。成都新世纪环球中心位于成都高新南区大源内，在绕城高速路内侧紧邻公路边，地处成都市中心向南发展的核心区域内。新世纪环球中心建筑面积约176万平米，主体平面尺寸约500米×400米，主体高度约100米，是由中央游艺区和四周酒店、商业、办公等部分组成的一个集游艺、展览、商务、传媒、购物、酒店于一体的多功能建筑。
外观设计理念
建筑以“海洋”为设计主题，以“飞行之海鸥、漂浮之鲸、起伏之海浪”的建筑外形及超大体量成为城南地标性建筑。设计师：本项目设计者为国际建筑大师扎哈.哈迪德。
建筑设计：建筑由世界知名建筑设计师哈.哈迪德设计，采用无柱式大跨度壳体结构，主体建筑以海蓝色为基调，以“流动的旋律”为设计理念；建筑以“海洋”为设计主题；衍生出“飞行之海鸥、漂浮之鲸、起伏之海浪”的建筑形态。超大体量：建筑结构高度100米，建筑长度近500米，建筑宽度约400米，总建筑面积约176万平方米，被誉为“世界第一大单体建筑，恢宏的气势成为城南地标性建筑。

2016年成都商业项目(铁像寺水街、成都大悦城等)考察报告31页

以居住在站南、大源、新会展的刚需及首改客户为主。
区域内科技园及周边写字楼的白领、国营事业公务员、七中师生等为主。关注国际城南的各类投资者。项目市场定位：整体定位：高端商业+快销型住宅的综合体高端商业：餐饮品牌旗舰店、高档休闲娱乐名店、全国连锁酒店、知名品牌展示店等。快销型住宅：中偏下档次住宅，以首次置业和二次置业为主，属于性价比型住宅。项目产品定位本案产品由多种物业形态组成，分别是：特色商业街（汇锦街）和临街商铺商业LOFT
项目规划：室内运动馆室外停车场
酒店
环球美食
室内滑雪场
奥特莱斯及特色餐饮区
室外停车场
主要经营业态：
室内滑雪场室内攀岩运动类室内冲浪风洞跳伞综合运动馆餐饮类酒店零售类特色餐饮环球美食温泉渡假酒店奥特莱斯
项目现场照片
注：项目商业以一到二层的楼层为主，少量商业局部有三层。
经营举措：
1、统一宣传推广，塑造汇锦街品牌。
2、产权自持，统一经营管理。
鹭岛步行街
项目概况：成都中心城区，住宅大盘，兼容部份商业。

区位：成都西南二环，外双楠成熟地段，公认的“富人区” 规划指标：总占地：422亩总建筑面积：约75万平方米容积率：2.7 总户数：4000户物业形态：高层、多层、叠加别墅、公寓、LOFT办公、商业等

恒瑞新川中心成都天府新区商业说辞(2)

区域说辞

先生/女士，您好！您现在看到的是爱在城南的区域图。这块蓝色板块即为本项目所在地。我们项目位于天府大道与红星路南延线交汇处。从整个区域图上面，一共划分为3个板块，会展板块，大源板块以及我们项目所在地的新川板块。

会展板块从08年世纪城落成为起点逐步形成。随着政府南迁，高新管委会建立，大批量写字楼沿天府大道坐落，吸引200多家世界500强企业入驻。（如华为，腾讯，阿里巴巴等）目前该区域办公人群180万，居住人群达到200万。

政府为了解决该区域人口居住消费问题，前期打造了大源板块。该区域土地接近饱和，城市商业化也溢出。由此政府考虑核心发展由西向东，借由红星路南延线通车以及新川创新科技园的建设，形成我们项目所在地的新川板块。

新川创新科技园是新加坡政府和四川省政府合作的全新综合型城市发展项目,也是国家级新区——天府新区重点工程。总投资超过千亿，以865亩新川之心为核心占地方圆10平方公里.建成以后，以节能环保，生物制药，电子信息，金融物流等高端产业为主。已面向全球招商，进入实质性谈判及储备项目，逾150个，总投资超过500亿，建成以后预计居住人口约20多万，就业人口超15万。

整个新川科技园分为6个组团1组团：天府门户 2组团：北服南创 3组团：商业核心 4组团：生物医药 5组团:高端制造 6组团：高新孵化园）

我们项目紧邻科技园1、2、组团。其中1组团是世界500强聚集地，建成以后，是整个科技园的门面。目前已经拿地开工建设的有OPPO手机，北大方正总部，拓尔思商业总部以及迈科智能总部。还有十多家已经拿地，准备开工。2组团是企业总部与高新技术产业聚集地。目前开工建设的有蓝盾信息总部，水晶球，明信投资。目前项目周边的配套也是相当完善。（3组团一幼儿园已建设完成90%，二幼3幼已准备开工建设，6组团一幼二幼以及一小已经正式启动招标工作）

161122 成都银泰城调研报告

单个商铺面积 30-100㎡，售价 150-500万 /套。第一批次 2015.08月底交房，第二批次 2015.11月底交房。
面积50550平方米，售价100万 /套起。阿里巴巴西部基地入驻。
11万方购物中心盛大开业。247家品牌入驻，体验业态达 70%，20% 品牌首入成都，招商率达95%，开业当天客流破15万人次、营业额超 1200万元。
相关新闻
2015年
7月21日
5月15日
9月10日
2016年
10月17日 5月26日 9月25日 10月28日
商业街在售
新批次商铺在售餐饮街在售
开业
悦坊商业街在售，面积30-2000 ㎡，一楼商铺均价42000/㎡，二层商铺均价 25000 /㎡，三层商铺均价17000 / ㎡。物业管理费 8.5元/㎡。
写字楼在售 SWAA考察可租可售
写字楼在售均价10800/ ㎡，户型建筑面积3001800㎡，整层建筑面积
1200-1800 ㎡。另购物中心入口处商铺在售。
商业街一层大量空铺，二三层基本没有商家入驻。
ห้องสมุดไป่ตู้
成都银泰城 30-2000㎡商铺可租可
售，售价 100万/套起，租金80300元/㎡。商铺全款优惠3%，按揭优惠1% 。

商业项目案例分析——建发鹭洲里

• 欲打造成为城南人休闲胜地，强调体验，逛街、购物、娱乐一应俱全； • 全年龄的业态覆盖，让消费者的休闲时间有了更多选择； • 鹭洲里将人性化延时营业，满足更广大的现代消费需求； • 3.4米的退台步道设计，更宽阔的外摆空间，使消费者有更舒适的消费体验； • 千变奇境洗手间，5种风格、5种情景体验； • 人性化设计元素：电子产品加油站、置物护栏、WIFI全覆盖等。
前期以参与性活动吸引市场关注，5.30日商业示范街对外开放，并举行了一场时尚夜活动正式在区域内发声，亮相活动后活动较为常规，强调互动体验性，并无太大亮点
4.2,心花鹭放绿满全城活动，千份多肉植物及运动装备送全城
6.4,亲子趣味运动会
3.24,助力双遗马拉松提供生态服务站、订
制装备
5.30,时尚之夜暨毛戈平造型SHOW,重新彩妆模特走秀，嘉宾讲座
业态规划分析
建发鹭洲里规划打造时尚、休闲、娱乐、购物、餐饮为一体的综合消费集中地
鹭洲里六大业态规划：
• Interest文化创意跨界体验； • Delicious环球顶阶生态美食； • Enjoy精英定制主题运动馆； • Customization奢享定制化零售； • Family亲子梦幻乐园； • Luxury空中奢品格调花园；
7.16,儿童职场体验季携手星期八小镇，6大
置业体验馆
营销动作分析——推广
前期推广动作常规，主要覆盖锁定区域内投资客群，诉求围绕招商，简单明了！

城市中央公园景观设计说明

大源中央公园工程概述

一．项目背景

1、成都市提出“经营城市,提升城市整体价值”的发展思路,要通过经营城市提高城市整体价值,把历史文化和现代化文明很好的结合建成最适宜居家和创业的城市之一;

2、成都市近期公布的城市建设规划中,明确指出了逐步实现疏密接合的“扇叶式”结构布局,成都市将采取有效措施引导城市向东部、南部发展,重点发展成都东部及南部两个城市副中心建设; 二．实施区域的现状

1、区域位置：本项目位于成都高新区南部园区,北临德赛二街,南接益洲大道,东临盛华南路,西接元华路,占地约222亩,地块呈长方形,地势比较平缓;属四川盆地亚热带气候,平均温度16℃左右,年降雨量1500mm左右,四季分明;

2、区域特点：天府新城是成都南部园区的重点发展区;新城位于成都中轴线南段,在城市总体规划中该段轴线定义为科技商务中轴线,以软件及服务外包产

业为主导,属于整个城市向南发展的先

导区和核心区;

3、大源组团的交通区位条件优越,距双流机场12公里,紧临成都火车南站,距成雅、成仁高速公路3公里,中隔三环路及绕城高速路;大源组团定位为结合一定

科研功能的城南生态居住区;

三．景观设计的范围及内容

位于成都东部副中心,北临瑞香路,南临蜀葵路,东西位于东三环和东洪路

之间,占地222亩,按照市政景观公园的工程性质进行景观设计;

方案设计的任务是按照成都市人民政府规划设计部门制定的区域规划的要求,满足南部新区居民及成都市民的生

活居住、休闲旅游、教育科研等功能,且满足新区的生态化景观要求,设计出能

够体现成都市的地域特色、传统文化、都市气息,并做到生态性、自然性、休闲性、观赏性和谐统一的、能够被市民所接受并能实施的景观公园方案;

汇锦街项目介绍

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汇锦街项目介绍

1、项目区位

项目位于高新南区益州大道中段盛邦街（铁像寺水街旁），是大源中央政务区、中央商务区及中央居住区三区交汇的核心地段，东邻CBD商务区，西邻铁象寺水街，北段与外籍人士居住区隔街相望，位于天府新区的核心位置。

2、规划理念

项目以院落、生态、互动、品位为理念，以中高端消费需求的低密商业聚落为设计理念，打造出成都首席生态院落式商业步行街，并融入复合、互动的业态与客群有机组合，形成生态链式的极致消费体验

▶院落：汇锦街以低密院落为设计理念，沿袭四川传统院落文化，铸就城南第一条文化特色浓郁的院落式商街。

▶生态：汇锦街倾力打造立体绿化，从建筑肌理到内部装饰，大量绿植绿景层层铺开，为消费者带来极致休闲体验。

▶互动：人性化建筑设计，让人与建筑、人与风景、人与人之间得到充分的分享与共融，享受休闲互动乐趣。

▶品位：传统建筑艺术与现代特色有机融合，勾勒出城南独有的时尚传统休闲品位，为街区建立起高尚消费圈层。

3、业态规划

项目总建筑面积41000方，分割面积60-3200方，规划分为主题餐饮、休闲餐饮、潮流风尚、艺术空间、休闲体验五大分区，整体业态优势互补，打造高端商业体系

规划分区业态组成

主题餐饮禅意素食、江湖菜、花园餐厅、异域美食汇、海鲜美食、传统火锅

休闲餐饮日式料理、简约西餐、时尚中餐、咖啡地带、手工甜点、进口零食、清酒吧、韩国烤肉、特色美食

大源组团情况介绍

大源组团一直作为天府新城核心区域发展，同时政府大力推动，区域发展状况备受社会关注。自05年高新区规划正式出台，大源组团发展大幕拉开，至今已7年之余。本文将从区域发展背景，区域规划，房地产市场现状等多个方面全面解读其片区发展价值及其未来发展潜力分析。

1、区域分析

1.1区位概况

大源组团板块指外环路（绕城高速）天府大道南延线以南，成昆铁路以东，高新区界以北区域。整体面积为12.2平方公里，距市区仅10公里。成都将天府新城城市建设将定位于“科技城南”、“商务城南”、“国际城南”、“时尚城南”、“宜居城南”五种“风味”。而大源组团位于天府新城核心居住板块。

图1：大源组团区域图

1.2大源组团发展轨迹

自96年成都城市规划起，成都向南发展的发展思路就从未发生过改变。南部始终是承载成都“全国、世界”一流战略梦想的发展载体。而大源板块是成都天府新城的核心区域，也是国际新城南的中心居住区。

从2005年至今，大源组团在历时7年完成居住成熟化。2007年-2010年，住宅开建，大源组团居住环境初显规模；2010年，地铁一号线正式通车，为大源组团带来巨大的人气；2011年，以伊藤洋华堂旗舰店开业为代表，大源内商业项目开始陆续上市。如今，中海兰庭、华府西苑、华润凤凰城均交房入住，区域内常驻人口达到12万以上，人口构成为高知、产业引导人群。

图2：大源组团发展时间轴

1.3配套设施：

交通：公交5、26、898路都已经开始通过区域核心地带；地铁1号线位于城市向南推进的主轴线上，规划中的地铁5号线将直接贯通于大源居住生活区；

成都超甲级写字楼租金

成都超甲级写字楼租金——希顿国际广场

近年来，成都国际城南金融城板块、大源板块、中和板块、新川板块围合一处，城南大量写字楼如雨后春笋般拔地而起，使得这里成为成都城市发展核心。在成都写字楼信息网一篇有关于成都甲级写字楼近四成空置的报道中这样写道：“今年二季度，成都甲级写字楼的高空置率仍在延续。仲量联行统计数据显示，成都与青岛的近4成的空置率居全国之首，而位于成都城南的写字楼空置率却呈现最高趋势。”这种情况下，一位房地产业内某专家说：“降低租金成为了写字楼开发商争夺高销售业绩和高入住率的一种营销手段，从而拉低了成都整体写字楼租售价格水平。

成都超甲级写字楼租金——希顿国际广场

那么，希顿国际广场是怎样做到在租售价格不变的情况下入还保持每月高销售业绩的呢？

首先，位于天府大道上的世界级地理坐标——希顿国际广场，在规划之初就奠定了其国际品质身份：邀请设计迪拜五星级帆船酒店的阿特金斯公司联袂世界著名建筑设计团队打造而成；携手首家以城市命名的成都希尔顿酒店作为配套；将国际金钥匙联盟物业首次带入成都写字楼市场；采用国际顶级硬件配置，在去年下半年，据成都写字楼信息网一报道称项目销售额就已达到4.5亿元人民币。可见，高端品相物业是写字楼保持高销售业绩的关键所在。另外，在城南写字楼空置率高的情况下，这对于希顿优质写字楼正是显山露水的大好时机。

希顿国际广场C栋租金：90-110元/㎡*月

希顿国际广场B栋租金：110-130元/㎡*月

成都超甲级写字楼租金——希顿国际广场

“其次，希顿国际广场选址成都城南天府大道核心，地处中央商务区、中央政务区、中央金融区、中央会展区、企业总部基地以及高新科研基地几大板块的交汇地带，6纵3横的快速路网可快速通达全城，可谓中轴、中段、中心，占尽天时地利。除了拥有天府新城门户得天独厚的地理优势外，希顿国际广场还采用统一业权的管理模式：对写字楼物业进行统一的经营管理；统一规划写字楼物业的整体租金以及入驻企业的招募；为业主拟定相对应的金融保障计划等优势，成功吸引世界500强企业和国内外知名企业到此投资，从而使销售业绩再创新高。

房地产营销案例分析

以成都华润凤凰城为例

：1.总体的营销策略（包括整合营销的核心目标、核心战略的构想、推广战略的影响）。2.入市时机的建议。3.整合营销推广战略（包括项目形象定位、策略的缘起、策略的推广）。4、项目整体的推售策略。5、价格策略。6、公开促销前的促销策略

成都华润凤凰城简介：华润凤凰城位于成都市高新南区大源组团中央生活区，天府大道西侧约800米。20XX年，华润凤凰城推出85-124平米、150-180平米高层精装大宅，160-240平米6+1多层花园洋房。华润第二代奢适精装系，上百项精装设计，57项人性化精装细节，精筑一生之宅。

最新调查数据显示，2月份以来成都楼市小幅回暖，市区商品住宅认购成交面积和成交金额环

比1月有一成左右的上升。

小阳春的到来让不少开发商在持续的寒冷中看到一丝希望，但大家都清醒地意识到，这次难得的回暖背后是压抑太长时间的刚需，而刺激他们释放需求的则是包括降价在内的营销策略的改变。

总体营销策略

。

花小钱办小事营销不再追求大而空

“今年任务没减，但营销费用缩减了很多。”进入20XX年，各房地产公司年度任务量分解下达，很多营销老总在感叹今年楼市的变化时，第一个感慨便是“手上能花的钱少了。随着房地产调控政策的逐步深入，特别是受限购、限贷、限价等多重政策影响，房地产市场由高速成长向常态发展回归，房地产行业在经历着新的洗牌。房地产企业开始积极寻变，面对下行的楼市，谨慎成为多数开发商对待市场的态度，面对不太明朗的市场，不少房企纷纷调整营销策略，为了节流过冬大幅削减营销费用。

四川省成都市蜀都中心项目情况报告

一、项目所属区域介绍

1、区域概况

蜀都中心项目地处成都市高新区新会展对面，属于成都市规划的“天府新城（也称为国际城南）”中的城南CBD内。

□ 整个天府新城以100米以内的高层建筑作为城市背景，建成成都首个超高建筑组群

□ 力争打造成与“上海浦东新城”、“天津滨海新城”、“杭州钱江新城”、“广州珠江新城”齐名的新城

□成都市政府原计划搬入位于天府新城内的新行政中心，后来由于为地震重建筹集资金及其他原因暂停搬迁，但保持城南作为新行政中心的规划。

□2010年10月，成都第一条具有划时代意义的地铁将贯穿新旧两大中心，从天府广场直抵城南CBD腹地。

2、区域规划

在成都市最新的“一个中心，东西南北四个次区域”总体规划中，天府新城（城南）将以会展中心和高新技术开发区为支撑，重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业，建立专门的涉外社区，形成类似于上海“浦东”一样的以软件后台服务、总部经济支撑的区域；城南CBD也将随着世界500强企业的陆续进驻而形成。

天府新城位于成都的科技商务中轴线——天府大道两侧，总用地面积37平方公里，规划总建筑面积6000万平方米，就业人口60万人，其中软件及服务外包产业20万—30万人，总居住人口达60万人。

天府新城内规划建设成都金融城、城南CBD、天府软件园、金融后台服务业集聚区、商务居住配套区等。2009年底，已完成建设量1600万平方米，占总量的25%；在建量1300万平方米；两者总计占总量的45%。往后每年竣工面积400万平方米左右。预计到2015年，完成建设量达到3 900万平方米，达到总量的60%；在建量保持在1300万平方米；两者总计占总量的80%。天府新城基本建成。

软件及服务外包产业项目的调研

ｌ软件服务外包产业概况容积率Ｏ４，．建筑控高１．绿化率５％。４２５米，５共有规划地块３，９个由软件所谓软件外包就是一些发达国家的软件公司将他们的一些非核心研发区和公共配套服务区组成。中关村软件园集软件研发、企业孵化、软
的软件项目通过外包的形式交给人力资源成本相对较低国家的公司开发，以达到降低软件开发成本的目的。全球软件外包的发包市场主要集中在北美、西欧和日本等国家，外包接包市场主要是印度、爱尔兰、中国等国家。目前，印度已经成为软件外包的第一大国。而由于中国人力资源丰富，使之正成为继印度之后新
民营科技
２９第期０年４０
实践・思考
软件及服务外包产业项目的调研
张权王清友（尔滨工业大学建筑设计研究院，哈黑龙江哈尔滨１００）５００
摘要：通过对具有代表性的三个软件园进行考察和调研，分析软件及服务外包产业项目的现状及发展趋势。关键词：件；务外包产业项目；软服调研
１１１．．园区概况。天府软件园位于成都高新区大源组团的核心地带，在城南副中心中轴线——天府大道东侧，紧邻绕城高速，交通便利。北临科技会展新区、新世纪公园；西面为出口加工区、工业园区；南面为教育产业园区、阳大型居住组团；华东面为府河风景线。总用地规划１０万平方米，中研发区规划用地２．０其２６万平方米，规划建筑面积约２３万平方米。建成年份为２００５年。天府软件园研发区建设用地ｌ．】４万平方米，建筑面积ｌ．】５万平方米，容积率１５建筑密度２％，．，０２绿化率４％，６建筑层数５８层，～机动车位５３个，６平均４９辆，．干平方米，中８％为地下停车。共９栋建筑，其８每栋建筑面积１～．．１０６万平方米。１１．．２规划布局。天府软件园整体规划融合中外软件园区的优势，充分展现国际化、开放性的特点，同时具有优美的人文生态环境。建筑呈行列式布局．中部景观轴线两侧分布，沿包括研发办公建筑、综合服务楼等。１＿交通组织。园区内人车分流，．３１机动车道沿周边布置，区中部为纯园步行空间，除各建筑附近有少数机动车停车位供外来人员使用以外，员工的车辆一律进人地下车库，员工由地下室乘电梯直接进入办公楼。１１．４建筑形式。建筑外表光鲜明亮，．具有很强的时代特征。建筑应用了大面的玻璃幕墙，能耗过高。各栋建筑之问通过连廊联系在一块，方便园区内各企业间的联系和交流。建筑平面采用均匀柱网的大空间形式，力求空间的开敞和弹性布置，户可根据需要自由间隔。客１．景观环境。园区环境优美、．５１生态环境与科技氛围相融合。注重以人为本和景观细部的刻化。环境与建筑内外交融，建筑之间的室外空间，既是集散空间，同时也是休闲空间。园区内设计了大面积的水面，比较适合南方的气候特点，同时建筑和水景交相辉映。园区同样注重环境标识的设计。包括园区标识、企业标识、口标人识、导向牌等，清晰的环境标识使园区具有良好的导向性。１１．｜６配套设施。基础配套设施完善，其道路状况、、气供应能力达水电、到较高标准，能充分满足企业生产和生活需要。有线通讯、无线通讯数字网、智能网络全境覆盖，构建与国际同步的信息港，将为飞速发展的高科技企业提供与国际接轨的高速信息通道。同时还提供餐饮、小型商服、银行邮电等业务。１１．．７物业管理。由经验丰富的专业化物业公司进行物管服务。配置先进的管理服务体系、安全监控系统设备、宽带网络系统，园区内正常生为产、活提供了有力的保障。生天府软件园完善市政基础设施、商务配套设施和资讯网络。正逐渐