湖北省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产交易管理机构及其职责考试试题

湖北省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产交易管理机构及其职责考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿。

A．征收B．征用C．征收或者征用D．征购2、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为__万元。

A．130.0B．119.2C．117.5D．120.03、地租=市场价格-生产成本-普通利润(平均利润)是提出的。

A：亚当·斯密B：威廉·配第C：大卫·李嘉图D：马尔萨斯E：工业用地的监测点评估价格4、土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用28年后转让，受让人的使用年限只有年。

A：20B：42C：50D：70E：执行层的组织协调5、在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是。

(2009年试题)A：城市蓝线B：城市绿线C：城市紫线D：城市黄线E：房地产估价机构必须加盖公章6、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是__。

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料C．房地产在过去无明显的季节变动D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格7、下列关于门和窗，表述错误的是。

A：门和窗是现代建筑不可缺少的建筑构件B：门和窗在建筑上还起到围护和安全保护、隔声、隔热、防寒、防风雨的作用C：窗是建筑上阳光和空气流通的通道D：门和窗仅有实用价值，没有建筑装饰的作用E：执行层的组织协调8、房地产保险中，下列不属于建筑工程一切险除外责任的是。

A：因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失B：不可预料的、被保险人无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件C：自然磨损等造成保险财产自身的损失和费用D：施工用机械、设备、装置失灵造成的本身损失E：执行层的组织协调9、建设工程竣工验收中，对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出。

A：工程开工报告B：工程竣工报告C：工程质量评估报告D：工程质量检查报告E：执行层的组织协调10、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。

A．时值是资金运动起点的金额B．终值是资金运动结束时与现值不等值的金额C．资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D．不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值11、某房地产占地面积40000m2，上有楼房三栋。

甲楼4层，每层建筑面积均为3000m2；乙楼建筑面积为3层，每层6000m2；丙楼6层，每层7500m2，则该宗土地的建筑覆盖率为__。

A．242.4%B．50%C．41.25%D．187.5%12、通常是构成居住区的基本单位是__。

A．居住小区B．居住组团C．独幢住宅楼D．分户家庭13、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。

如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（）万m2。

A．390.5B．399.5C．523.5D．543.014、下列关于会计要素中的收入，说法不正确的是。

A：收入可能表现为企业资产的增加B：收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流出C：收入也可能同时引起资产的增加和负债的减少D：收入将引起企业所有者权益的增加E：执行层的组织协调15、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A．委托人B．估价报告预期使用者C．管理部门D．中立16、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。

A：52％B：58％C：62％D：68％E：借款合同17、__是指假定生产中所投入的生产要素中，只有一种为可变要素，其余要素固定不变，可变生产要素每增加一个单位所增加的产量。

A．总产量B．平均产量C．边际产量D．单位产量18、如果没有__的约束，人们的需要可以说是无止境的。

A．支付能力B．国家政策C．经济法律D．市场控制19、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。

A．操作风险B．信用风险C．市场风险D．法律风险20、需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的。

A：第一阶段B：第二阶段C：第三阶段D：第四阶段E：借款合同21、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。

如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为__。

A．0.18B．0.12C．3.39D．5.0022、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。

A．融资类参数B．评价标类指标C．时间类参数D．收益类指标23、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。

A．2400B．2580C．2607D．276024、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元．其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺．则运用“四三二一法则”计算土地乙的总地价为．【2006年考题】A：23．4万元B：28．6万元C：33．4万元D：46．8万元E：工业用地的监测点评估价格25、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于（）万元。

A．147B．148C．149D．150二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某写字楼的建筑面积为8×104m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__×104m2。

A．5.2B．6.4C．6.8D．7.62、房屋租赁期內，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同。

A：对承租人和新房主继续有效B：对承租人和新房主无效C：对承租人继续有效，对新房主无效D：对承租人无效，对新房主继续有效E：执行层的组织协调3、银行券具有以下特点。

A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收D：不定期，可以长期流通使用E：定期，但可以长期流通使用4、自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m2以下住房(含经济适用房)面积比重，必须达到开发建设总面积的__。

A．70%B．60%C．50%D．40%5、股票与公司债券都是有价证券，且同属于资本证券，二者质的区别在于__。

A．买卖和转让的方式不同B．投资性质和各自包含的权利不同C．收益和风险责任不同D．投资风险程度不等E．流通程度不同6、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》，对等內容作出了明确规定。

A：房地产交易管理机构人员资格管理B：房地产交易管理机构的管理C：房地产中介服务人员资格管理D：房地产中介服务机构的管理E：房地产中介服务管理等要求7、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。

贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款。

A：甲银行优先受偿B：按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序C：乙银行优先受偿D：按两家银行的债权比例受偿E：执行层的组织协调8、对于共有房地产的转让，需要其共有人的__。

A．全部同意B．超过50%同意C．超过2/3同意D．有人同意就行9、下列关于施工图中的轴线，说法正确的是。

A：施工图中的轴线是施工中定位的重要依据B：施工图中的轴线是施工中放线的重要依据C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号D：轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号E：轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号10、房地产转让最主要的特征是__。

A．房地产转让需要资金投入B．房地产转让实施申报制度C．房地产发生权属转移D．只有符合条件的房地产才能转让11、关于预算，下列说法错误的是。

A：可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况B：当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出C：预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算D：年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化E：借款合同12、某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为__元/m2。

A．72B．108C．180D．27013、收益法适用的条件是房地产的__。

A．收益能够量化B．风险能够量化C．收益或风险其一可以量化D．收益和风险均能量化14、我国传统的城镇住房制度的特点包括。

A：国家统包的实物福利性住房制度B：市场供应的实物福利性住房制度C：低租金的实物福利性住房制度D：无限期使用的实物福利性住房制度E：无偿分配的实物福利性住房制度15、商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。

购房者应当按购房款__的比例向售房单位缴纳维修资金。

A．1%B．2%C．3%D．4%16、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，应该为该耕地被征用前3年平均年产值的__。

A．2～4倍B．4～6倍C．6～8倍D．8～10倍17、根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有__。

A．矿藏、森林、草原B．水流、山岭、滩涂C．森林、山岭、荒地D．森林、水流、荒地E．草原、滩涂、荒地18、不属于土地取得成本构成的项目有（）。

A．可行性研究费用B．拆迁安置补偿费用C．土地使用权出让金D．基础设施配套费用E．勘察设计工程费19、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费。