天津写字楼项目研究报告-研究报告090727

天津写字楼项目研究报告-研究报告2008-10-08天津写字楼项目研究报告-研究报告摘要：宏观形势判断宏观经济将对写字楼市场发展形成坚定支撑，但也可能导致未来竞争更加激烈。

供应市场1、甲级写字楼存量有限，大多为综合体建筑，配套业态较齐备，业态互动性较强。

2、硬件水平上，天津市的平均水平，电梯数与层数比为6层1部，电梯数与单层面积比为250平米1部，车位比则为万平米25部到33部。

新入市的写字楼硬件水准相对较高，但超过平均水平的硬件标准并不能单纯支持价格与销售速度。

区位仍是客户选择写字楼的最主要因素。

3、外资高水平物业管理公司的引入对写字楼吸引力的决定作用不强，处于辅助作用。

4、在中心区域，客户对租金敏感性较低，软硬件条件的提升可有效支持租金，但次中心或边缘区域软硬件条件的提升则对租金影响有限。

需求市场1、客户对写字楼位置都绝对的重视，市中心区域写字楼租金有着明显的优势。

2、除十一经路等极少数区域外，各区域均有相对集中的业态作为主力。

而租用面积在300平米以下为多。

客户行业的集中对区域产品的招商有着相当的帮助作用。

3、销售速度难以得到保证是天津市写字楼市场的普遍难题。

潜在市场上潜在市场竞争激烈。

项目分布更倾向于市中心集中，集聚效应更加明显。

本案的可行性建议1、本案目前推出市场可实现租金1.8元/天•平米，售价为5996元/平米。

2、若本案三年后推出，则租金2元/天•平米，售价6551元/平米。

3、兴建写字楼机会成本较高，绝非本案最优选择。

相对而言，酒店式公寓或服务式公寓更具操作性。

建议缩小写字楼体量，增加酒店式公寓或服务式公寓的比重。

4、如一定坚持写字楼定位，则建议前3—5年由松江集团自行持有招租，待商务条件成熟后，再考虑出售或整体转让，以回避初期销售价格过低或销售速度过慢的窘境。

5、相比而言，针对物流类企业、SOHO自由职业者或总部经济均有一定可行性，其中物流类企业操作性但需求的不确定性仍是价格实现的最大瓶颈。

目录第一部分：市区存量写字楼状况 5一、宏观经济运行情况 51、天津市GDP、人均GDP分析 52、全社会固定资产投资情况 63、招商引资情况 74、政策规划对写字楼的影响 8二、供应状况 81、存量写字楼总体规模 82、写字楼区域分布状况 93、各区域写字楼细部特征 144、写字楼物业及配套状况 175、写字楼供应状况小结 19三、需求状况 191、各区域写字楼租金、入住状况 192、各区域写字楼售价状况 223、各区域写字楼入住客群特征 234、写字楼需求小结 29第二部分：写字楼市场变动趋势 30一、未来三年潜在写字楼规模 30二、潜在写字楼分布状况——写字楼分布变动特征 31 第三部分：本案可行性分析 33一、区域现状概要 33二、地块特征，可视、可达性 33三、预计租金、售价 341、市场法 352、收益法 353、租金、售价的最终确定 36四、收益的实现途径分析 371、银行 372、保险公司 383、 IT企业 384、物流类企业 395、化工实业类企业 39五、收益成本对比—本案操作方式建议 401、实际成本对比 402、机会成本比较 403、本案操作建议 40第四部分：总结本案写字楼可行性 41第一部分：市区存量写字楼状况一、宏观经济运行情况1、天津市GDP、人均GDP分析长期以来，天津的经济水平保持了两位数的增长，2004年全年实现地区生产总值2931.88亿元，按可比价格计算，比上年增长15.7%，增速比上年加快0.9个百分点。

05年前三个季度完成地区生产总值2477.64亿元。

预估05年整个经济仍将保持较高的增长速度，经济的长期稳定增长为地产发展创造了良好的经济环境。

从目前的发展现状来看，天津正在面临一个新的转型期。

作为国民经济的晴雨表，天津的写字楼市场得到了宏观经济的强力支撑。

2、全社会固定资产投资情况2004年，天津固定资产投资达到1258.98亿元，突破1200亿元，同比增长20.28%。

2005年1-9月，全市完成固定资产投资1045.47亿元，同比增长10.8%，继续保持迅速上涨。

预计05年也仍将保持较高的增长速度。

固定资产投资额是反映一个地区房地产市场热度的重要指标，天津固定资产投资额的持续快速上升，表明房地产仍处在上升通道中，仍有进一步稳定发展的潜力，但是，投资的过热也容易导致供应过剩，需加以警惕。

3、招商引资情况吸引内资情况截至10月底，外地在津投资协议额353.5亿元，同比增长144.63%，完成年考核目标的146.41%；实际利用内资额203.7亿元，同比增长128.82%，完成年考核目标的122.94%。

吸引外资情况2005年，天津共引进直接利用外资项目1309个，同比增长18.8%；完成合同外资73.2亿美元，同比增长31%；实际利用外资33.3亿美元，同比增长34.6%，两项指标绝对值均创历史新高。

“十五”期间，天津市利用外资实现的翻两番的快速增长。

2005年天津引进合同外资额已超过北京、辽宁，在整个环渤海地区位居第二位。

资金的大量涌入，带动了就业，同时促进了区域物流、信息流、人流等的增长，进而将推动办公、酒店等商用物业的需求增长。

4、政策规划对写字楼的影响根据市政府第22次常务会议关于加快停缓建项目处置工作的要求，将于今年全部盘活停缓建项目，消灭所有烂尾楼项目。

随着国际经济贸易中心、国华大厦的相继推出，进一步验证了政府对停、缓建工程的处置力度，预计今后还将会有更多的写字楼项目推向市场，这对于未来客户需求的承接力构成一定的考验。

自2001年天津地铁八条线路的规划建设、津滨高速轻轨的投入使用、全长145公里快速路的逐步建设等，这些城市交通规划成为天津经济整体发展的有力支撑，也为缓解写字楼出行的交通压力提供了有力的保证。

二、供应状况1、存量写字楼总体规模至2005年底，统计天津市共有写字楼100余座，其中甲级写字楼30余座，共180.8万平米，其中写字楼部分1 00.4万平米，占总建筑面积的54.4%。

可见，天津市甲级写字楼大多为综合体建筑，配套业态较齐备，业态互动性较强。

注：为了更有针对性，本报告中存量项目仅统计了甲级写字楼状况。

2、写字楼区域分布状况目前，天津写字楼主要集中在南京路沿线、小白楼CBD、友谊路围堤道区域、鞍山西道、十一经路五个区域。

此外，东站区域、南市及海河沿线等写字楼分布也相对密集：南京路沿线南京路沿线是高端办公楼宇密集的地区，其中存量甲级写字楼有今晚大厦、津汇广场、万科世贸广场、国际大厦四座：项目名称总建（万平米）写字楼面积（万平米）入住时间今晚大厦 8.1 1.4 1998津汇广场5.1 4 2002万科世贸广场2.8 1.2 1995国际大厦5.2 2.1 1990总计20.2 9.3——注：津汇广场仅统计了一期情况南京路沿线商务区发展时间较长，自1990年开始一直处于持续平稳的发展状态下。

规模上，区域现有甲级写字楼总建筑面积20.2万平米，占天津市总量的11.2%，其中写字楼部分9.3万平米，占天津市的9.3%。

业态上，南京路沿线写字楼主要以综合体为主，写字楼比重较低，配套完备：南京路沿线甲级办公楼多为综合体建筑中的一部分，写字楼面积仅占建筑总面积的不到50%。

写字楼比例的缩减，其它业态比重的增加促进了商务和商业、酒店等业态的互动，保证了该区域写字楼的品质，该区域由此成为天津市综合品质和租金最高的商务区之一。

小白楼CBD区域小白楼CBD区域高端办公楼密集，向西与南京路沿线相接，向东北与十一经路相连，并向南辐射至大沽南路，是天津市的商务中心区。

目前，小白楼区域的存量写字楼有信达广场、滨江万丽、金皇大厦、文华中心、泰达大厦、国际经济贸易中心6座，其中信达广场仍在主要销售期。

项目名称总建（万平米）写字楼面积（万平米）入住时间信达广场15.3 4.2 2005滨江万丽6.5 1.9 2000金皇大厦9.5 2.7 2001文华中心5.1 3 2002泰达大厦6 6 1997国际经济贸易中心9.2 7 2003总计51.6 24.8——小白楼CBD区域自2000年后开始兴起，发展速度较快，目前统计甲级写字楼总建筑面积共51.6万平米，占全市的28.5%；其中写字楼面积24.8万平米，占全市的24.7%。

规模上，小白楼CBD区域写字楼同样以综合体为主，除国际经济贸易中心及泰达大厦为纯写字楼外，其余项目均为综合体建筑，写字楼仅是各种业态中的一部分，业态互动能力更强。

友谊路围堤道区域友谊路区域是天津市重点建设的金融类商务区，随着区域的发展，其北侧围堤道区域商务氛围也日渐浓厚。

目前，该区域的存量甲级写字楼主要有云翔大厦、天信大厦、华盛广场、北方金融大厦、峰汇广场、友谊大厦六座。

项目名称总建（万平米）写字楼面积（万平米）入住时间云翔大厦4 2.9 1998天信大厦4.1 3 2000华盛广场5 5 1998北方金融大厦4.2 4.2 1998峰汇广场9.6 5 2005友谊大厦4 3 2004总计30.9 23.1——友谊路区域商务区发展于1998年后，目前该区域共有写字楼项目总建30.9万平米，占全市的17.1%，其中写字楼面积23.1万平米，占全市的23%。

规模上，该区域商业氛围相对较弱，以纯写字楼项目为主，写字楼体量占总体量的74.8%，为纯粹的金融商务区。

鞍山西道区域鞍山西道区域是新兴的商务区，由于区域有相关电子产业作为支撑，并已形成相当的知名度，因此商务导入完成较快。

目前，区域内存量写字楼主要有百脑汇科技大厦、电子科技大厦、荣华时代广场三座，其中荣华时代广场主体完工，但并未入住。

项目名称总建（万平米）写字楼面积（万平米）入住时间百脑汇科技大厦3.9 3 2005电子科技中心3.6 2 2004荣华时代广场12.6 3.1 未入住总计20.1 8.1——鞍山西道商务区是新兴的以电子科技类公司为主要客群的商务区域。

区域写字楼项目总建筑面积20.1万平米，占全市的11.1%，其中写字楼部分8.1万平米，占全市的约8.1%。

规模上，区域内写字楼面积仅占建筑总面积的40%。

一方面，该区域电子产品销售集中，写字楼均有电子卖场作为配套；另一方面，区域内写字楼数量较少，因此大型综合体荣华时代广场的出现对整体格局产生了强烈的冲击。

产品类型上，由于天津市缺乏大型科技研发机构，因此该区域商务客群多为小型科技企业或大型电子企业的代理销售机构，因而产品也主要以SOHO办公为主。

泛CBD区域小白楼区域向外发散后，形成了“泛CBD”区域。

目前该区域项目主要有创展大厦、恒华大厦、国华大厦三座。

项目名称总建（万平米）写字楼面积（万平米）入住时间创展大厦3.1 2.4 未入住恒华大厦8.2 4.6 2005国华大厦3.7 2.7 2005总计15 9.7——泛CBD区域主要位于小白楼地区南侧大沽南路沿线，2005年正式成型。