北京市写字楼市场整体状况暨中关村写字楼市场研究报告

2003年北京市写字楼市场整体状况暨中关村写字楼市场研究报告主要内容

第一章北京市目前写字楼市场状况分析

(九力研究部，策划部联合编制）

2001年，北京申奥成功、中国加入WTO、APEC会议圆满举行等一系列大事的发生，无疑为沉寂已久的北京写字楼市场注入了一剂强心针。据统计，2002年北京拟、在建写字楼面积达到1200万平方米以上，其中市场新增供给量为280万平方米，是2001年市场新增供给量的一倍，同时也使北京写字楼市场存量达到了925.98万平米。

图截至到2002年底北京市写字楼存量(单位:万平米)

图－2002年北京市写字楼新增供应量（单位：万平米）

数据来源：北京市写字楼信息网

预计2003年北京市将有300万平米的写字楼入市，再加上未被消化的市场存量，市场竞争程度还会进一步的加深。

1. 区域竞争：中关村略逊一筹

目前，北京市写字楼主要分布于CBD（商务中心区）、中关村、金融街三大板块，但由于三大板块写字楼的存量与新增供量不同，各个板块在今年的表现也会大不一样，有的板块将呈现租金和售价回升的趋势，而有的区域则会出现竞争进一步加剧的场面。

CBD区域历来是高档写字楼的聚集地，预计2003年该区域会有四栋写字楼入市，共22万

平米。

图－2003 CBD区域新上市的楼盘

数据来源：北京市写字楼信息网

另外，在建项目世纪财富中心（15万平米）和北京财富中心（70万平米）今年也会有少量

的写字楼供应量，2003年该地区能提供给市场的面积至少也在40万平方米以上，而且未来三年内该区域的市场总供给量将达到70万平米。

随着CBD规划的出台，该区域的需求也日趋放大。根据九力公司去年对CBD区域部分甲级写字楼客户类型的调查结果来看，外企特别是跨国企业是该区域写字楼最主要的客户类型。此外，保险、汽车制造、银行等和世界贸易组织相关行业的需求也比较强烈，如民生银行与另外一家公司合资成立的民生人寿保险公司在联合大厦也租了2600平方米的使用面积；一汽大众、中国一汽和现代汽车在嘉里中心、南银大厦和盛世大厦分别租或买了3000、4500和1600平方米的面积；外资银行尽管在2002年没有大的动作，但由于预计会有更多的外资银行拿到营业执照（目前已有19家），因此2003年估计外资银行对写字楼的需求会日趋强烈。

表－CBD区域现有写字楼的主要客户群体

金融街作为全国最主要的金融中心，长期以来是国内外大型金融企业的盘踞之地，对写字楼的需求也比较旺盛，甚至导致了2002上半年整个区域处于无房可卖的断档期。但随着下半年到2003年北京国际金融大厦，富凯大厦、中证大厦的开盘，宣告了金融街二期建设的正式开始，也使金融街写字楼市场的断档现象逐步得到缓解。

表－2002－2003金融街区域新增写字楼

但由于北京国际金融大厦一栋已被中国保险公司买下，另一栋的大部分也卖给了华夏银行，而富凯大厦的大部分也卖给了中国证券监督委员会、三峡证券、西城区资产管理有限公司这样的国内金融机构，因此这两栋新入伙的写字楼在2003年实际上已剩不了很多空置面积，加上中证大厦15万平米，新增供应量在20万平米左右。但金融街地区不像CBD及中关村地区公司那样多，需求那样旺盛，所以预计2003年该地区写字楼市场也不会出现很大波动，发展较为平稳。

图－金融街目前在租在售项目

与以上两个区域相比，今年中关村写字楼市场的竞争将呈现进一步加剧的态势。一来是该地区写字楼新增供应量过大有关，预计今年中关村地区将有80万平方米的写字楼供应，主要集中在中关村西区、中关村科学城、北大科学园、清华科技园。二是产品同质化日趋严重，供需错位突出。在中关村目前开发的写字楼项目中，面对跨国企业，定位于国际型5A级写字楼的项目居多，一般开间大，价格高，而忽视了目前对写字楼需求最为强烈的成长型中小企业的需求，市场供需结构日益畸形。

所以从以上三个区域的比较来看，2003年的热点区域还将是CBD区域，区域内供需两旺，越来越多的外资企业将扎根CBD，特别是世界500强企业，商务氛围浓厚，商业配套齐全，交通设施发达的CBD将是他们的首选；金融街区域由于供需都比较平缓，预计今年的发展态势将十分平稳；竞争最为激烈而残酷当属中关村区域，过多的政府行为，无序的开发，一窝蜂的上项目，对中小企业的视而不见，都将把区域内众多的写字楼项目推上绝路。

2. 需求结构：中小企业和投资型买家渐成主体

2000年以前，北京市写字楼大单购买的成交量比例达到了70%以上，每年都要消耗30万平米以上的写字楼面积，而1996－2000年五年之间消化的面积更是在150万平米以上；而从2001