2019江苏徐州万科淮西综合体项目市场研究报告
徐州万科营销策划方案
徐州万科营销策划方案一、市场概况和目标分析徐州是中国江苏省的一个重要城市，拥有广阔的市场潜力和丰富的人力资源。
随着城市化进程的加快，徐州的房地产市场也在不断发展，竞争激烈。
作为一家知名的房地产开发商，徐州万科需要制定一套切实可行的营销策划方案，以提高品牌知名度和市场占有率。
根据市场调查和分析，我们确定了以下目标：1. 提高品牌知名度：通过全面的宣传和市场推广，增强徐州万科在消费者中的知名度和美誉度。
2. 增加销售额：通过合理的产品定位和精准的目标市场推广，提高销售额，并争取在竞争激烈的市场中取得领先地位。
3. 加强客户关系：通过建立良好的客户关系，提供优质的售后服务和增值服务，增加用户的忠诚度，促进用户口碑传播。
二、市场营销策略1. 定位策略根据徐州市场特点和竞争情况，徐州万科将定位为高品质、高端的房地产开发商。
我们将注重提供舒适、便捷的居住环境，以满足中高收入人群的需求。
2. 市场推广策略(1) 媒体广告：通过电视、广播、报纸等传统媒体进行品牌宣传、培养认知度和购买欲望。
同时，增加手机、平板、电脑等终端的广告投放，以满足消费者多元化的媒体接触需求。
(2) 线上推广：通过搜索引擎优化(SEO)、搜索引擎营销(SEM)、社交媒体推广等手段，将品牌信息传播到更广泛的受众群体中，并提供在线咨询和购房服务。
(3) 亲身体验：组织楼盘开放活动、购房咨询会和样板房参观等，让潜在客户亲身感受产品品质和服务水平，以增加他们的购买决策可能性。
(4) 口碑营销：通过培养用户满意度、引导用户进行线上评论和口碑传播等方式，提高品牌的社交影响力和美誉度。
三、销售渠道和策略1. 销售渠道：除了建立自己的销售中心和展示中心外，徐州万科将通过与地方优质经纪商合作，建立覆盖全市的销售和服务网络。
2. 销售策略：(1) 价格策略：根据市场需求和竞争情况，科学定价，优化产品性价比，适当给予销售折扣和优惠活动，以吸引客户购买。
(2) 增值服务：提供全方位的增值服务，如贷款咨询、后期装修、物业管理等，以增强产品的附加值，吸引更多客户购买和续购。
徐州苏C—淮海西路、城市综合体项目定位报告PPT文档48页
徐州苏C—淮海西路、城市综合体项 目定位报告
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普斯 39、一个判例造出另一个判例，它们 迅速累 聚，进 而变成 法律。 ——朱 尼厄斯
徐州鼓楼万科城调研报告
万科城调研报告目录一、场地概况1、总体区位2、周边环境3、人流及交通分析二、现有万科城分析1、入口分析2、内部道路交通及服务功能分析3、现有户型及主要人群分析四、综合分析一、场地概况1、总体区位“鼓楼万科城”项目东至天齐路，西至平山路，南至沙虎山，北到三环北路。
总用地面积是3305亩。
在鼓楼区建设的“鼓楼万科城”项目，将打造一个有着完善配套、自成体系，并有着丰富人文资源的宜居小镇。
该项目对于完善徐州北区城市功能，提升徐州市北区城市形象，打造北区以生态休闲和文化旅游为核心的北城新区，具有引领和示范作用。
2、周边环境集万科优势之大“城”，依山而建、临水而居，距离市中心仅5公里，十分钟车程即达，在山水与城中央之间架起一道桥梁，周边交通便利，行走中山路、天齐路、平山路即可无缝对接，紧邻龟山汉墓景区，区域内，4A级景区龟山汉墓、汉城景区群落、九里湖生态湿地公园、九里山风景区、即将兴建民间博物馆区、两河口公园、玉潭湖公园……“3、人流及交通分析万科城依山傍水，交通就目前来说，不是很方便，虽然距市中心很近，但如果不想绕路，就只有一条上山小路，调研时坐公交车就是走的这条路，这条小路是不能满足需求的，而要走大路就要绕路，虽然绕的并不远，但从心理学上讲仍会使人感觉上不舒服。
至于人流，在我们去的那天，路上的车并不多，可能因为万科城还没有建成，人流量并不大。
四、现有万科城分析1、入口分析万科城的主入口在整个地块中间部分，留有很大一块空地，进行绿化形成广场，在入口处有一个很醒目的标志性建筑塔楼，塔楼旁边是已经开业的第五食堂，售楼处就在第五食堂对面，广场风景很美，出入售楼处的人很多，很多人都会选择在第五食堂就餐，第五食堂饭菜样式多，并不贵，很有特色。
2、内部道路交通及服务功能分析由于万科城内部正在施工，我们并没有能够进入内部考察，在售楼处有建成后的万科城全景沙盘模型，在模型上可以看出，万科城内部道路纵横交错，四通发达，配套30000平米社区商业，万科城倾心打造“第五食堂”已营业，便利店、菜市场、水果超市、银行、联通、电信等八大商家即将入住；民主路小学配套优质幼儿园；3000平米运动会所，配置室内篮球场、室内外双泳池、多功能健身房、乒乓球室、动感单车、棋牌室等，满足生活所需。
最新文档-徐州2019年房地产市场研究-PPT精品文档
2.17
住房公积金调 中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，决定自2月21日起，将职工住
整
房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行，调整1.50%。
2.19
2.22 2.29 3.05 3.24 4.15
特别说明：因2019年度政府统计公报尚未出来，仅能提供至2019年的数据。
[目录]
一、宏观环境 二、土地市场 三、住宅市场 四、办公市场 五、商业市场 六、县区市场
说明一：徐州市区市场包含范围为：云龙区(含新城区)、泉山区、鼓楼区、铜山区和经济开发区。 徐州县区市场包含范围为：丰县、沛县、邳州和新沂。
10.14
住建部“九不准” 继前期通报部分违规房地产开发企业和中介机构之后，住房城乡建设部于10月14日再出重拳规范房企经营行为净化市场环境，明确要 对9种不正当经营行为依法严厉查处。
11.08 明码标价
国家发展改革委和住房城乡建设部发文，部署从2019年11月10日至12月10日在全国范围内开展商品房销售明码标价专项检查，检查对 象为房地产开发企业和房地产中介机构，对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店明码标价情况进行检查。
说明二：以下数据主要来源于徐州房地产信息备案网和各案场实地市调所得。
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[土地供应]
土地市场：徐州土地市场经历了2019年最高峰后一路下滑，近三年政府严控土地出让，小宗块、高单价将成为徐 州土地市场现状，目前全市地价约295万/亩，成交率53%。
万科 可行性研究报告
万科可行性研究报告可行性研究报告一、研究目的本研究报告旨在评估万科作为一个投资项目的可行性，以及对该项目的风险进行分析和预测。
二、研究背景万科是中国房地产开发商，成立于1984年，拥有良好的品牌声誉和广泛的市场份额。
作为国内房地产行业的领导者之一，万科在房地产开发、物业管理、投资等方面积累了丰富的经验和资源。
三、市场需求分析根据对市场的调研结果显示，当前中国房地产市场仍然保持着较高的需求，尤其是一线城市和新兴城市。
随着经济的发展和城市化的进程，人们对住宅和商业地产的需求不断增加。
因此，万科作为一个房地产开发商，可以在市场上找到更多商机来满足这些需求。
四、项目可行性分析1. 财务可行性：通过对万科的财务状况进行分析，可以发现该公司拥有稳定的盈利能力和良好的资产负债状况。
根据过去几年的财务数据，万科的盈利能力保持稳定增长，资产负债比率保持在一个较低水平，这为投资项目提供了良好的财务支持。
2. 技术可行性：作为一个具有多年房地产开发经验的公司，万科对于房地产项目的开发有着丰富的经验和技术实力。
在项目规划、设计和施工方面，万科可以保证项目的质量和效益，并且能够适应市场需求的变化。
3. 经济可行性：通过对该项目的市场潜力和预计收益进行分析，可以发现该项目具有较高的经济可行性。
根据市场需求和预计销售价格，预计该项目可以在较短时间内收回投资并获得可观的利润。
五、风险分析1. 宏观经济风险：受到宏观经济环境的影响，房地产市场存在着一定的波动风险。
当经济增长放缓或政府政策调整时，房地产市场可能会出现下滑，导致项目的销售和收益不如预期。
2. 操作风险：项目的实施过程中可能会面临一些操作风险，如施工质量问题、成本超支等。
此外，由于项目面临多种利益相关者的利益追求，也可能会引发一些争议和纠纷，对项目造成不利影响。
六、结论综上所述，经过对万科作为投资项目的可行性和风险进行分析，可以得出该项目具有良好的财务、技术和经济可行性。
2023年徐州市房地产行业市场调研报告
2023年徐州市房地产行业市场调研报告注：本文仅供学习参考之用，以下结论符合当时调研情况，仅供参考，不代表当前市场状况。
一、调研背景徐州市是江苏省重要的中心城市，其房地产市场发展迅速，吸引了大量的投资者和购房者。
本次调研旨在了解徐州市房地产市场现状，了解市场潜力和投资机会。
二、市场概况1.市场规模和发展趋势徐州市房地产市场规模庞大，发展趋势稳定。
截至2019年底，徐州市累计建筑面积为2.25亿平方米，其中住宅建筑面积为1.51亿平方米。
市场价值超过2000亿元，年均增长率约为10%左右。
近年来，政府加强了土地供应和楼市调控，市场稳定性得到了大幅提升。
2.市场主要特点徐州市房地产市场主要特点为楼盘规模大、数量多、价格较稳，供求结构合理。
目前，徐州市的房地产企业具有一定的规模和实力，大多数楼盘凭借其大规模、多元化的产品形态和良好的品质，成为市场上的主力军。
3.市场竞争形势徐州市房地产市场竞争形势激烈，市场格局逐渐形成了寡头垄断的情况。
市场上的龙头企业包括恒大、碧桂园、万科等，这些企业凭借其雄厚的实力、丰富的经验和品牌优势，占据市场份额较大的区域和项目。
三、市场机会与挑战1.机会徐州市作为全国重要的交通和物流中心，未来市场增长潜力巨大。
特别是在国家“一带一路”倡议的背景下，徐州市将成为连接东西方的交通枢纽，吸引大量的外部投资和人力资源，这将促进地区经济和房地产市场的快速发展。
2.挑战随着调控政策的逐步加强，房地产市场所面临的挑战越来越多。
市场风险和压力增加，需求下降导致企业利润受到影响。
同时，新能源和智能化技术带来了新的市场机遇，挑战房地产行业的传统经营模式。
四、市场前景展望预计未来数年，徐州市房地产市场将保持稳定增长趋势，但增长速度有所放缓。
市场竞争将更加激烈，市场份额在龙头企业和新兴企业之间动态变化。
随着政策的进一步加强，市场监管将趋于严格，优质房地产开发企业将更具竞争力，市场料将更加透明、规范。
万科里的研究与实践
30000-50000㎡
定位接近城市级商 业中心，业态种类更 为丰富，商铺规模可 以相应按需扩大 服务半径为15003000m
1.3 规模等级划分
根据四个等级需满足的最基本情况选择指标项的对应情况并统计总 分，得出各规模等级最低分数线
规模 指标项
1
片区定位
2
交通便捷程度
3
未来发展潜力
4
小区户数
5
辐射片区户数
6
商圈竞品
7
商业市场预期
8
居民收入水平
9 10 总分
客单价 租金水平 （最低得分）
2000-3000㎡
2k-3k
选项
系数
1
落后城落后城市；处于不发达地带 市
0.8
1
道路通达性差；无或极少公共交通 线路与站点；客流运送量少
0.8
1
未来在各方面没有明确定位；无利 好政策；开发力度弱
0.8
1
300-1000户
1.2
1
1000-3000户
1.2
1
商圈同类型竞品数量多且实力强； 业态丰富且过剩；竞争严重
1.5
1
整体市场环境差；市场发展潜能小； 商业辐射范围窄；市场供远大于求
1.5
1
居民人均年收入低于城市人均年收 入；
1
2
低于同类型业态客单价
住宅面积比例）×S（总建 三级商圈渗透率预估18.5%
筑面积）/（1+P）
厚街取1.0㎡/人
1.5公里商圈现有商业体量为S
房地产市场报告-徐州房地产市场快报(2019年11月)
136
100
9
枫林天下
铜山区
205
2.63
13444
3.54
128
173
10
万科翡翠湖山
泉山区
195
2.47
14176
3.50
127
179
合计
2784
31.66
11470
36.31
114
130
数据来源：CREIS中指数据，
企业销售：红星地产以7.12亿元销售额居本月榜首
本月，红星地产以7.12亿元的销售金额位列第1位，万科和绿地控股位列第2位和第3位。 1-11月，华润置地在徐州销售金额同比增长344%，销售金额为49.30亿元，位居首位，保 利地产和万科位列其后。
排名
1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
表：2019年11月徐州销售额排行榜
企业名称 红星地产
销售金额 (亿元)
7.12
销售套数 (套)
329
销售面积 (万㎡)
4.29
万科
4.30
274
3.34
绿地控股
2.21
175
2.32
恒大地产集团有 限公司
2.20
219
2.97
保利地产
2.19
161
1.97
114
130
数据来源：CREIS中指数据，
销售金额排行榜：低总价、中小户型热销，中 骏·汇景城居首
2019年11月，徐州住宅销售金额TOP10共成交36.31亿元，其中9个项目套总价低于全市
，10个项目套均面积低于全市。铜山区中骏·汇景城以3.87亿元的销售金额位居首位。
表： 2019年11月徐州住宅销售金额排行榜
中新集团徐州某房地产项目定位市场研究报告65页
【徐州城市竞争力 】
全市GDP过1000亿元……财政收入过100亿元……人均GDP过1400美元…… 中国社科院2006《中国城市竞争力报告》：徐州城市群竞争力排名第8，居武汉、
的市场热点。 北区：传统工业区，住宅环境较差，目前该区域最大项目鼓楼生态园尚处于规划中，区域发展需要
时日，目前处于各区均价最低。
南区版块市场分析
城南板块营造最佳生态环境和人居环境，建设以商业为核心、公共服务设施相配套， 以城市住宅为主体，集科教文化、行政办公、商贸居住等为一体的新型城区。
“东扩南进”这个城市发展规划促进了南区房地产市场的快速发展，目前徐州广义上 的城南地产正在形成两大居住区版块的对抗。一个是永嘉·太阳城、泉山美墅、山水 华美等最近两年新兴住宅项目扎堆的南三环居住区，而另一个就是以久隆凤凰城、汉 府雅园、汉泉山庄、御苑与本案等为主角的铜山新区新兴居住区。
【机会(opportunity) 分析】
1、徐州经济宏观面呈良好势头，为本项目提供良好的宏观机遇。
2、政府东进南扩的发展规划及铜山新区的规划发展，为本项目提供良好 的政策优势。
【威胁(threat)分析】
1、徐州土地出让放量，竞争加剧。
2、大盘众多，推出时间较早，且他们初步形成了良好的品牌形象，分流 了客户群体。
3、当地人的价格接受水平有限，需要用良好的产品和强力的营销给以强 力引导。
第三部分 项目运作
大盘压顶、项目位置偏远、时间紧迫、存在明显的硬伤，
本项目的销售存在很大的压力！
最新万科房地产公司项目定位报告
最新万科房地产公司项目定位报告目录第1章总论 (5)1.1.项目背景与概况 (5)1.2.主要技术经济指标 (13)1.3.问题与建议 (13)第2章项目投资环境与市场研究 (15)2.1.投资环境分析 (15)2.2.区域房地产市场分析 (19)2.3.销售预测 (26)2.4.营销策略 (33)第3章建设规模与项目开发条件 (35)3.1.建设规模 (35)3.2.项目概况现状 (36)3.3.项目建设条件 (37)第4章建筑方案 (43)4.1.设计依据 (43)4.2.项目设计主题和开发理念 (44)4.3.项目总体规划方案 (46)4.4.建筑设计 (48)4.5.结构设计 (50)4.6.给排水设计 (51)第5章节能节水措施 (54)5.1.设计依据 (54)5.2.建筑部分节能设计 (54)第6章环境影响评价 (56)6.1.编制依据 (56)6.2.环境现状 (56)6.3.项目建设对环境的影响 (57)6.4.环境保护措施 (57)第7章劳动卫生与消防 (59)7.1.指导思想 (59)7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (59)7.3.消防设计 (60)第8章组织机构与人力资源配置 (64)8.1.组织机构 (64)8.2.人力资源配置 (65)第9章项目实施进度 (65)9.1.项目开发期 (65)9.2.项目实施进度安排 (65)9.3.项目实施过程控制措施 (66)第10章项目招投标 (68)10.1.工程项目招标投标概述 (68)10.2.工程项目招标投标因素分析 (70)10.3.招标依据 (73)10.4.招标范围 (74)10.5.招标方式 (75)第11章投资估算与资金筹措 (75)11.1.投资估算 (75)11.2.资金筹措 (76)第12章财务评价 (78)12.1.项目评估依据 (78)12.2.财务评价基础数据的选择 (79)12.3.财务评价 (79)12.4.不确定性分析 (80)第13章社会评价 (82)13.1.项目对社会的影响分析 (82)13.2.风险分析 (83)13.3.社会评价结论 (85)第14章研究结论与建议 (87)14.1.可行性研究结论 (87)14.2.建议 (87)第1章总论1.1.项目背景与概况1、项目名称：湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目2、承办单位概况单位名称：*******房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)注册资金：港币2,000万元单位住所：*****市珠晖区沿江路29号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：****企业负责人：****，男，1965年9月30日生于湖南。
万科可行性研究报告
万科可行性研究报告万科可行性研究报告一、项目背景万科是中国房地产开发领域的知名企业，在中国房地产市场上有着较大的市场份额和品牌影响力。
随着中国房地产市场的不断发展，万科作为行业领军企业，需要进一步拓展市场并寻找新的增长点。
二、项目目标本可行性研究报告的目标是评估万科在发展新兴市场方面的可行性，并为其提供相关的建议和方案。
三、市场分析1. 目标市场：新兴市场是中国房地产市场的一个重要方向，其中包括二三线城市以及乡村地区。
2. 市场需求：在二三线城市和乡村地区，房地产市场需求相对较大，但现有的房地产开发商和项目相对较少，市场潜力巨大。
3. 竞争分析：目前，虽然一些房地产开发企业已经进入了新兴市场，但大部分企业仍然集中在一线城市，万科可以借助其市场品牌和综合实力优势，与其他竞争对手展开竞争。
四、可行性分析1. 需求可行性：根据目标市场的需求情况，新兴市场的房地产项目有较大的市场潜力，可以满足人们对住房和其他房地产产品的需求。
2. 技术可行性：万科作为房地产开发行业的领军企业，具有丰富的开发经验和技术实力，可以有效地应对新兴市场的需求和挑战。
3. 经济可行性：通过对项目进行经济分析和预测，可以评估项目的投资回报率和盈利能力。
根据市场需求和竞争情况，万科可以制定合理的价格策略和营销策略，以确保项目的经济可行性。
五、建议1. 目标市场选择：万科可以选择二三线城市和乡村地区作为发展新兴市场的重点，通过研究市场需求和竞争情况，选定具有较大发展潜力的城市和地区。
2. 项目设计与开发：根据目标市场的需求和特点，万科需要针对性地设计和开发房地产项目，满足目标市场消费者的需求，提升项目的竞争力。
3. 营销策略：根据不同市场需求和竞争情况，万科可以制定差异化的营销策略，通过价格、渠道和品牌等方面的策略，吸引目标市场的消费者。
4. 风险控制：在进入新兴市场的过程中，万科需要认真评估并控制相关风险，包括市场风险、政策风险和项目运营风险等。
最新文档-徐州2019年房地产市场研究-PPT精品文档共51页文档
16、云无心以出岫，鸟倦飞而知还。 17、童孺纵行歌，斑白欢游诣。 18、福不虚至，祸不易来。 19、久在樊笼里，复得返自然。 20、羁鸟恋旧林，池鱼思故渊。
▪
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
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29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
51
2019年度报告万科A解读.doc
2019年度报告万科A解读治理层讨论与分析市场环境变化与治理层看法报告期内，全国商品房销售面积增长10.1％，销售金额增长18.3％，增速相对09年明显回落。
受政策环境和市场形势变化阻碍，全年商品房成交呈现出较大波动。
年初，各地住房市场连续了09年旺销势头，二季度后，政府接连出台多项措施对楼市展开调控，市场成交迅速放缓，进入8、9月份后，在新盘集中上市带动下，各地市场成交量有所回升，但增幅仍明显低于同期供应增长。
受以上因素阻碍，年内各季度商品房成交面积同比增幅依次为35.8％，5.2％，－1.9％和16.6％。
分区域看，东部地区受市场波动阻碍较大，全年成交面积增长4.1％，增幅低于全国平均水平，中部和西部地区受阻碍程度相对较小，分别增长19.9％和13.5％。
重点都市全年成交面积整体呈萎缩态势，其中价格上涨幅度较大都市成交量下降幅度更大。
和09年相比，2010年重点都市占全国市场比重明显下降。
年内，在新房入市增加和销售速度放缓叠加效应下，市场逐渐结束了09年以来库存减少过程。
6月份之后，万科要紧业务都市住宅成交量对批准预售面积比例持续小于1，说明这些都市差不多出现了时期性供应大于需求。
可能以后一段时期，商品住房可售存量将连续上升趋势，市场竞争将更加激烈。
报告期内，全国房地产开发投资额和新房开工面积接着保持较快增长，全年房地产开发投资额增长33.2％，房屋新开工面积增长40.7％，新开工增速达到近十年来最高值。
随着这部分新开工项目在2011年逐步转化为市场销售，以后新房供应将较为充裕，从而推动市场供需关系进一步向有利于购房者方向转变。
但值得注意是，尽管全年累计增速仍然较高，但受成交放缓阻碍，年底全国房屋新开工增速差不多出现放缓迹象。
随着市场波动加大，企业投资能力可能下降，开工节奏可能放慢，并可能对一年后住房供给产生阻碍。
土地市场方面，2010年要紧都市土地成交面积和上年相比有所增长。
整体来看，开发企业购地行为较2009年下半年更为慎重，土地成交溢价率也有比较明显下降。