精品文案-2010年长沙南城全洲集团城市综合体项目调研定位及营销提案
长沙南部新城市场规划方案
长沙南部新城市场规划方案引言长沙是湖南省的省会城市，也是中南地区的重要城市之一。
随着城市人口的不断增加和经济的快速发展，南部地区成为长沙城市发展的重要方向。
为了满足南部地区居民对商业和服务设施的需求，制定一套科学合理的市场规划方案是至关重要的。
本文将介绍长沙南部新城市场规划方案。
1. 规划目标- 建设现代化的综合型市场，提供多种商品和服务，满足居民的需求。
- 促进南部地区的经济发展，改善区域商业环境。
- 提供良好的人流和车流组织，保障市场的正常运营。
2. 规划范围长沙南部新城市场规划涉及南部新城区域内的商业中心区，包括商业综合体、超市、专业市场、社区市场等。
3. 规划原则本规划遵循以下原则：- 依托现有交通网络，合理布局市场，提高市场的覆盖面和便捷性。
- 合理划分市场功能区域，提供多样化的商品和服务。
- 提高市场的绿化水平和建筑形态，营造宜居的市场环境。
- 加强市场的管理和服务，提高市场的运营效率和顾客满意度。
4. 市场布局根据南部地区的人口构成和商业需求，我们将南部新城市场划分为以下几个功能区：4.1 商业综合体区商业综合体区是南部新城市场的核心区域，将集中大型购物中心、百货商场和娱乐休闲设施。
该区域应靠近主干道和公共交通站点，方便居民的购物和娱乐需求。
4.2 专业市场区专业市场区将建设以特定商品为主的市场，例如家具市场、建材市场、农副产品市场等。
不同类型的专业市场应相对独立，统一管理，各自形成自己的特色和竞争力。
4.3 社区市场区社区市场区将建设一系列小型的便民商店和服务设施，满足居民基本的日常需求。
该区域应分布在住宅区附近，方便居民出行购物。
5. 市场管理和服务为了保障市场的正常运营和提高市场的竞争力，我们将加强市场的管理和服务，采取以下措施：- 建立专门的市场管理机构，负责市场的日常管理和维护秩序。
- 加强市场的安全监控和公共卫生工作，保障市场的安全和卫生。
- 提供充足的停车位和良好的交通组织，方便居民购物。
长沙某项目企划方案
01经济发展长沙市近年来经济发展迅速，GDP持续增长，居民收入水平提高，消费能力增强。
02房地产市场长沙房地产市场持续繁荣，房价稳步上涨，购房需求旺盛，投资前景广阔。
03城市规划与建设长沙市政府加大城市规划与建设力度，提升城市品质，吸引更多人才流入。
长沙市场现状及趋势01项目定位02需求分析高端住宅社区，注重品质与服务，打造城市人居标杆。
长沙市场对高品质住宅的需求持续增长，消费者对居住环境、配套设施、物业服务等方面提出更高要求。
项目定位与需求分析0102中高收入家庭、企业高管、外籍人士等对居住品质有较高要求的客群。
注重居住体验、追求品质生活、关注物业服务与社区氛围。
目标客群消费特点目标客群及消费特点010203包括高层住宅、洋房、别墅等，满足不同家庭和个人需求。
住宅产品规划商业街、购物中心等，打造便捷、舒适的商业环境。
商业产品完善教育、医疗、文化、体育等公共服务设施，提升项目品质。
配套设施产品类型与组合策略运用简洁线条和几何构图，打造时尚、大气的外观。
现代简约风格采用绿色建筑材料，提高节能性能，打造绿色生态住区。
绿色环保理念关注居民生活需求，优化公共空间、景观和交通组织，提高居住舒适度。
人性化设计引入智能家居、智慧物业等先进技术，提升项目科技含量和便捷性。
智能化系统设计风格及创新点包括经济型、舒适型、豪华型等多种户型，满足不同客群需求。
户型类型提高户型方正度、采光通风性能；合理规划动静分区、洁污分区；优化储物空间、厨卫布局等。
户型优化建议户型分析及优化建议强调项目的高品质、创新性和服务优势，树立行业标杆形象。
品牌定位视觉识别系统宣传语与口号设计统一的LOGO、VI系统，确保品牌在各种场合的统一性和识别度。
策划有感染力和传播力的宣传语和口号，深入人心。
030201品牌塑造与形象传播利用搜索引擎优化（SEO）、社交媒体营销（SMM）、电子邮件营销（EDM）等手段，提高项目曝光度和知名度。
线上渠道参加行业展会、举办研讨会、开展合作伙伴计划等活动，扩大项目影响力。
长沙城市综合体专项调研(91)页
经济技术指标
用地 地上建面 商业 酒店 容积率 21.67万㎡ 59.9396万 ㎡ 29.99万㎡ 4.5万㎡ 3.18 总建 地下建面 住宅商务 建筑密度 绿化率 68.0396万㎡ 8.1万㎡ 25.4496万㎡ 33.98% 41.6%
中心景观
上河国际商业广场
产品特点：
规划：采用开放式的围合布局，临路四周布置大面积高层建筑， 中心布置风情商业步行街。 建筑：简欧建筑风格与现代元素相结合，浅黄色主色调，清新、 明快、自然，充满商业活力。
4个处于核心商圈集中 位置；其中2个处于万 家丽商圈周围，另2个 处于红星商圈周围
二、城市综合体简介
项规模/指标 目
体量/栋数/单位面积区间建造数据/层数/层高 产品特性/风格/特色配套/引进品牌 起价/最高价/成交均价/主体概念/形象基调/促 /套数/比重 去化率 销措施 占地 建筑 总建 容积 车位集 中 商写 字酒店 公寓/ 商业/ 写字 公寓/ 酒店/大 建筑 建筑 立面 装修 电 梯 数商家/酒集 中 商写 字产权 公寓/概念 广告 基调 促销 基底 率 业 / 街楼 住宅 商铺 楼 住宅 堂挑高 风格 色调 材质 标准 /品牌 店档次/铺/街铺 楼 酒店 住宅 口号 铺 品牌
上河国际商业广场
概况：上河国际商业广场雄踞大东城核心商圈，东临万家
丽路，西临马王堆路，紧邻芙蓉区、雨花区政府；比邻地铁 二号线，更有18条公交线路、五条高速、四条城市轻轨通达 全城。项目总投资超过20亿元，总建筑面积达60万平米，由 1条主题商业街，2大休闲广场，3098个车位的超大停车场， 高档住宅、时尚公寓、酒店办公、商业金融等构筑而成，是 集购物、娱乐、休闲、居住、商务、餐饮、观光、旅游等多 功能于一体的超大复合型城市综合体。
长沙商业综合体建筑调研报告
标准层面积
1200—1900 1700 2600—3000 2000 2000 1500 1200 2700 1900 —— 2500
产权划分
—— 6 25 9 24 8 6 10 14 6 10
层数：基本在30层以上，其中保利国际广场达50层。 层高：主力层高3.8—4.2米，其中建发汇金国际层高达5米。
核心驱动力：五星级酒店和集中商业是长沙综合体的核心驱动力，长沙配有5 星级酒店项目达10个以上。部分项目以写字楼和公寓产品为特色。
项目名称 酒店 体量（万方） 名称 写字楼 体量（万方） 公寓 体量（万方） 住宅 体量（万方） 商业 体量（万方） 超高层高 度
华远华中心
万达广场 德思勤城市 广场 北辰三角洲 复地崑玉国 际 运达中央广 场 顺天国际金 融中心 保利国际广 场
二、长沙综合体现状 分布格局 规模 定位 开发商 核心驱动力
发展模式
格局：长沙现有综合体项目超过50个，2012年之前综合体项目主要分布在 南城板块，约占34%。2012年之后，综合体项目遍地开花，市中心板块成为 最热门板块，约占21%。
板块名称
金星北板块
滨 江 新 城 板 块
12年之前 0
12年之后 1
梅溪湖板块 洋湖垸板块
武广版块
北城板块 星沙板块
市中心板块
南城版块
7
2 4 0
7
3 6 5
尚东板块 南城板块 武广板块
分布格局：市中心板块的写字楼项目主要沿湘江路、芙蓉路、韶山路、五一 路、劳动路五条主干道呈“两横三纵”的分布格局。
芙 蓉 路 沿 线
湘 江 路 沿 线
长沙市中心版块写字楼分布特征 五一路沿线 劳动路沿线
长沙方略地块城市综合体项目定位及商业发展初步思考_143p_前期策划
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中心商圈分析
中心区商圈分布于星沙大道以西、
特立路以南，京珠高速以东、漓 湘路以北区域，是星沙最成熟， 也是星沙最大的商圈，它以通程 商业广场及周边为中心，其辐射 范围涵盖星沙及周边乡镇。本商 圈经营类别丰富，商业经营面积
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《长沙市城市商业网点布局规划》（2005年-2020年）指出，长沙商业网 点设臵一个市中心商业整体规划，星沙将建设一个 市级副中心商圈。作为长沙的两大商业次中 心之一，发展脉络越发清晰，人气越来越旺。
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所等，各个档次都涉及。
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中南汽车世界商圈分析
中南汽车世界商圈基本位于
中南汽车世界中心干道卫星 路，基本类型以满足中南汽
类型 超市 餐饮 万佳惠、幸福生活超市
主要商业物业及配套
鹅羊山寨、人民公社、中南食府、湘西酒家、灶王爷、农家老妈等
各类排挡，露天夜宵摊，果汁饮品，特色小吃
宾馆
银行 公交
双舟大酒店
建设银行 501，127，101，102，808，703等
本商圈大部分区域经营档次低下，铺面过多，整体出租率情 况受学校寒暑假影响较大，故目前这些老区一方面经营档次 低、铺面经营情况差，业态以学生类用品为多，其他业态属 于空白状态。
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城市综合体项目定位与销售推广策略报告分析
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1.2 XXX走势分析 截止2019年6月30日，合肥市区商业可售套数28705套，较之上月增加2493套，
比去年同期增加14356套，2019年4月--2019年6月份商业地产成交套数累计为8361 套，按照期间月均去化2787套的速度计算，库存量完全去化周期约10.3个月，库存 完全去化周期比上个月延长2个多月时间。
4）住宅区域成交量与成效均价分析
2019年包河区崛起新的发展势力，在区域之南板块，高铁南站和原骆岗机场周 边，高端楼盘迅速崛起，绿地中心、信达银杏尚郡，目前均价都在8000元/㎡左右。
1.2 XXX市场表现
商业市场
1）商业总体表现 2019年6月，合肥商业地产累计成交1532套，环比5月下降61.8%，同比去年增长
1.2 XXX市场表现
商业市场
2）商业成交量分析 2019年6月，合肥市区商业地产成交套数累计1532套，环比下跌61.8%，同比增
涨322%；成交面积累计9万㎡，环比下跌49.%，同比增涨195.1%。6月，京商商贸 城备案量较5月有明显减少，使得环比出现明显下滑。从成交量月度走势图上看到， 今年合肥市商业地产处于高位波动状态，整体成交量高，月度间涨跌变化大，3月份 以来，新站区单盘京盘京商商贸城一直处于集中备案状态，直接拉高市区销售总量 ，单盘独大的影响，对市区销售走势起到决定性作用。
1.1 总体市场背景
销售价格表现：销售价格指数连续下跌
销售价格指数环比连续下跌， 1-7月全国商品房销售均价同比 持续下跌，7月百城住宅价格指数环比连续第3个月下跌。2019年17月，全国商品房和住宅销售均价分别为6430元/平方米和6024元/ 平方米，同比维持下跌，跌幅分别为0.6%和1.2%
(营销策划)南国新城前期调研定位策划案
南国新城前期调研定位策划案目录第一节长沙市房地产发展形势及政策分析 (1)一、2005年长沙房地产市场运行基本情况 (1)二、2006年我国房地产业发展的政策导向 (6)三、2006年房地产发展趋势展望 (8)第二节区域结构调查与城市发展规划调查 (10)一、地理位置及概况 (10)二、公共设施状况 (10)三、交通道路体系状况 (10)四、区域性质与功能特点 (11)五、规划展望 (11)第三节区域个案调查 (11)第四节项目SWOT分析 (29)第五节市场需求分析 (31)第六节项目思路 (39)第七节项目定位 (40)一、项目定位之基准 (40)二、项目市场定位原则 (42)三、市场定位（开发档次） (42)四、价格定位 (45)五、客户细分 (45)六、客户定位 (49)七、功能定位 (52)八、建筑规划设计建议 (53)九、户型定位 (61)第八节开发经营指导思想 (64)第一节长沙市房地产发展形势及政策分析从全国来看，2005年房地产市场调控初见成效，房地产开发投资过快的增长势头得到一定的遏制。
以3月17日央行调整个人商品住房贷款利率为起点，以随后出台的“国八条”为标志，长沙市房地产业进入了一个调整发展的新时期。
在国家宏观调控政策的影响下，长沙房地产市场投机苗头得到抑制，普通住宅商品房政策优势初现，商品房交易量大幅增长，商品房价格涨幅平稳，二手房成交增幅减缓，房地产抵押登记继续攀高，房屋拆迁量下降，国家宏观调控效果开始显现。
随着中央稳定住房价格各项调控政策的逐步落实，我市房地产市场正朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费、稳定房价的预期目标健康发展。
一、2005年长沙房地产市场运行基本情况1、务实基础，固定资产投资稳步增长长沙市固定资产投资从1998年的148.43亿元，大幅上升到2005年的881.44亿元（2000年后平均增长率为51.8%），成为推动长沙经济增长的强大动力。
长沙市加大固定资产投资力度，交通、市政、电力、邮电通讯等城市基础设施日趋完善，城市功能明显增强，城市规模初见雏型。
长沙城市营销策划方案公示
长沙城市营销策划方案公示第一章综述1.1 背景和目标长沙作为湖南省的省会城市，是中部地区的重要城市，也是全国重点城市之一。
长沙具有悠久的历史和丰富的文化资源，拥有优越的地理位置和便捷的交通条件，同时也是创新创业的热土，吸引了大量的人才和企业。
然而，在城市营销方面，长沙仍然存在展示城市形象和吸引外界人才、企业和投资的不足。
为了提升长沙的城市形象，增加长沙的知名度和吸引力，本策划方案旨在制定一系列营销策略和推广计划，帮助长沙实现城市营销的目标。
1.2 目标群体和定位本策划方案的目标群体主要包括潜在的外界投资者、企业家、高端人才和旅游者。
通过针对这些目标群体的特点和需求制定相应的营销策略，以达到吸引和留住他们的目的。
1.3 策划原则本策划方案制定的营销策略遵循以下原则：(1) 全面立体的宣传：利用多种媒体渠道和营销手段，全方位展示长沙的城市形象和优势，增强目标群体对长沙的认知和了解。
(2) 创新和个性化的宣传方式：通过创新的宣传方式和个性化的消息传递方式，将长沙的城市形象和优势传递给目标群体，引起他们的兴趣和关注。
(3) 紧密结合实际情况：根据长沙的实际情况和发展需求，制定符合长沙特点的营销策略，确保能够产生实际效果。
(4) 持续性和长期性的宣传：选择适当的时间和机会进行城市宣传活动，确保宣传的持续性和长期性，使目标群体对长沙有持久的认知和关注。
第二章营销策略2.1 基于数字化的营销策略随着信息时代的到来，数字化营销已经成为了城市营销的主要方式之一。
本策划方案将采用以下数字化营销策略来提升长沙的知名度和吸引力：2.1.1 建设优质的城市网站和手机应用程序建设一个优质的、功能齐全的城市官方网站和手机应用程序，以提供长沙的最新资讯、旅游景点介绍、商业机会、投资环境、人才政策等相关信息。
通过强大的搜索引擎优化和用户友好的界面设计，使目标群体能够方便地获取想要的信息，并吸引他们对长沙的关注。
2.1.2 利用社交媒体平台进行宣传长沙可以利用不同的社交媒体平台，如微博、微信、抖音等，与目标群体进行互动和宣传。
长沙市城市营销策划方案范文
长沙市城市营销策划方案范文第一章绪论1.1 背景分析近年来，随着长沙市经济的不断发展和人口的快速增长，城市形象和品牌建设的重要性日益凸显。
城市营销作为一种有效的推动城市发展和提升城市竞争力的手段，被越来越多的城市采纳和运用。
本方案旨在通过全方位的城市营销策划，打造长沙市的独特城市品牌形象，提升城市知名度和吸引力，推动长沙市经济建设和可持续发展。
1.2 目标定位本方案的总体目标是通过有效的城市营销策略，打造具有较高知名度和较好口碑的“宜居、宜业、宜游”的国际化城市品牌形象，将长沙市打造成为国内领先的经济、文化和旅游中心，吸引更多的人才、资本和外来游客，促进城市经济的快速发展。
第二章分析与定位2.1 市场分析长沙市作为湖南省的省会城市，具有得天独厚的地理位置和丰富的自然资源。
经济发展迅速，是湖南省乃至中部地区的政治、文化、经济和交通中心。
同时，长沙市也面临着激烈的竞争和发展压力，需要进一步提升城市的知名度和竞争力。
2.2 目标人群分析根据长沙市的发展定位和目标，我们可以将目标人群分为以下几类：(1) 高端人才：吸引高端人才来长沙创业和就业，推动城市产业升级和创新发展。
(2) 大众消费者：提供优质的生活环境和服务，提高市民的满意度和幸福感。
(3) 外来游客：通过丰富的旅游资源和吸引力的旅游项目，吸引更多的游客来长沙旅游观光，促进旅游消费的增长。
第三章品牌建设3.1 品牌定位基于长沙市的城市发展定位和特点，我们将长沙市的城市品牌定位为“宜居、宜业、宜游”的国际化城市品牌。
宜居代表长沙市的良好生活环境和优质公共服务；宜业代表长沙市的发展机遇和良好的投资环境；宜游代表长沙市丰富的旅游资源和独特的旅游体验。
3.2 品牌形象设计(1) 品牌名称：长沙PLUS(2) 品牌标志：采用具象化的设计手法，以长沙市标志性的橘子为元素，传递积极、活力和开放的城市氛围。
(3) 品牌口号：Discover More in Changsha（在长沙探索更多）3.3 品牌传播策略(1) 媒体传播：在核心媒体平台上进行品牌传播，如电视、广播、报纸和杂志，以全方位的方式展示长沙市的优势。
长沙城市营销策划方案制定
长沙城市营销策划方案制定一、市场分析长沙作为湖南省的省会城市，拥有较为完善的产业体系和发达的城市经济。
目前，长沙正在积极追求城市的转型升级，提升城市的知名度和影响力，吸引更多的人才和资本投入。
因此，长沙需要制定科学合理的城市营销策划方案，提升城市形象和竞争力。
1.1 城市形象分析长沙地处湖南省中部，是湘江中游的一个重要节点城市。
长沙有悠久的历史文化底蕴，拥有许多著名的历史遗迹和文化景点，如岳麓山、橘子洲头等。
此外，长沙还是湖南省的中心城市，拥有发达的现代产业和先进的城市基础设施。
长沙市政府近年来提出“创新引领、开放崛起”的发展战略，致力于打造长沙的“世界名城、国际化中心城市”。
1.2 市场竞争分析长沙与其他省会城市和湖南的地级市之间存在较为激烈的竞争。
长沙需要构建自己的核心竞争力，提升城市的知名度和吸引力。
同时，与其他城市的合作也是长沙营销策划的重要环节。
二、目标定位2.1 目标市场长沙的目标市场主要包括国内外游客、科技企业和创新人才。
通过吸引更多的游客来长沙旅游观光，增加旅游收入；与科技企业合作，提升长沙的科技创新能力；吸引更多的创新人才来长沙工作和创业。
2.2 目标客户群体国内外游客：主要以城市白领和年轻学生为主，他们对文化遗产和现代化的城市生活都感兴趣。
长沙的历史文化和现代发展是吸引他们的关键。
科技企业：主要以高新技术企业为主，长沙的良好的产业环境和政策优惠是他们选择合作的重要因素。
创新人才：主要以大学生、博士、硕士和海外留学归国人员为主，他们对创业和工作环境有较高的要求，长沙需要提供相应的创业和就业机会。
2.3 目标定位通过城市营销策划，长沙市的目标是在未来5年内将长沙打造成为具有全球竞争力的湖南省会城市，成为全国知名的旅游目的地和创新创业的热门城市。
三、营销策划3.1 城市品牌建设长沙需要建立自己的城市品牌，通过品牌传播提升城市的知名度和形象。
可以选择代表长沙特色的元素作为品牌logo，并以此为核心，在全球范围内传播长沙的形象。
长沙南城城市综合体调研定位及营销提案177页PPT
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
长沙南城城市综合体调研定位及营销提案
11、获得的成功越大，就越令人高兴 。野心 是使人 勤奋的 原因， 节制使 人枯萎 。 12、不问收获，只问耕耘。如同种树 ，先有 根ห้องสมุดไป่ตู้， 再有枝 叶，尔 后花实 ，好好 劳动， 不要想 太多， 那样只 会使人 胆孝懒 惰，因 为不实 践，甚 至不接 触社会 ，难道 你是野 人。(名 言网) 13、不怕，不悔(虽然只有四个字，但 常看常 新。 14、我在心里默默地为每一个人祝福 。我爱 自己， 我用清 洁与节 制来珍 惜我的 身体， 我用智 慧和知 识充实 我的头 脑。 15、这世上的一切都借希望而完成。 农夫不 会播下 一粒玉 米，如 果他不 曾希望 它长成 种籽； 单身汉 不会娶 妻，如 果他不 曾希望 有小孩 ；商人 或手艺 人不会 工作， 如果他 不曾希 望因此 而有收 益。-- 马钉路 德。
中原2010年05月长沙北辰三角洲的项目战略定位及营销的策略的报告
千叶
长沙05年以前的发展方式 是典型的单核心发展模式， 五一广场是城市唯一的核 心区，承载整个城市的核 心功能
多核心发展有利于城市的 均衡发展，分散城市发展 压力，新核心区发展成为 城市发展的动力源，将拉 动城市快速发展
长沙、湘潭、株洲的 “一体化”发展是城市 发展成为“都市群”的 结果。多核心发展有利 于城市群的形成
中原观点二：竞争观点 绝对领导，无真正的竞争对手；
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城市中心格局竞争：长沙市场本案主要竞争项目集中在老中心 城区、武广新城、南湖新城
竞争项目锁定原则
整体规划相似性原则 项目影响知名度大原则 推售时间相近原则
竞争项目锁定目标
河西新城、省府新城无相似类项目 武广新城：万科金域华府、嘉盛圭塘河 南湖板块：保利南湖项目、中建南湖项目 老中心：汇金国际、万博会、化机厂、水
在全国看湖南
在湖南看长沙
北辰文化
在长沙看长沙
在长沙看北辰
溯源北辰
北辰星与长沙星的联姻，见证了建 筑代言城市本源的最强发声
我国古代天文学家把天空中可见的星分成二 十八组，叫做二十八宿，东西南北四方各七宿， 二十八宿围绕北极星存在； 二十八宿中有一轸宿，为南方七宿的最末一 宿，轸宿有星四颗，而长沙星位其中附属的小 星，据长沙得名史，长沙星相对应的地面即叫 长沙，《史记•天官书 》云：“天则有列宿， 地则有列域”。
向心力的产生
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在全国看湖南
在湖南看长沙
在长沙看长沙
在长沙看北辰
为推动长沙城市发展快速发展，长沙规划指向明确，由单核 进入多核发展
第一阶段：单核心扩张
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400
200
11.732.21
0 中心板块
土地成交量（亩）
11.72
成交土地建筑面积（万㎡） 3.21
38.894.69
东城 38.84 9.69
261.23
41.41 南城 261.23 41.41
40.482.73
北城 40.42 8.73
102.82 134.5 11.42
河西
星沙
650.22 102.82
1353.5
1395.68
639.08 366.5
750.33
669.28718.69
675.15
06年
07年
08年
09年
纯住宅楼面地价（元/㎡）
住宅+商业楼面地价（元/㎡）
数据来源：长沙市国土资源局
纯住宅楼面地价区间（元/㎡）
06年 190-1465
长沙城市与区域规划发展态势
总体规划方向
形成“一主两次四组团”的城市布局: “一主”指中心城区。 “两次”指河西新城和星马新城 “四组团”暮云、捞霞、高星、含浦
“十一五”规划重点开发区域： 河西新城 星马新城 一洲两岸 城南新区 暮云、捞霞、高星、含浦四大组团
2009和2010年将是长沙基础建设突飞猛进的一年
09年长沙各区域土地成交比较
1500
1200
900
600
300 119.2978.35 0 岳麓区
土地成交量（亩）
119.98
成交土地建筑面积（万㎡） 27.35
1282.06
475.3
359.48
434.8
120.16 44.7150.48
110.29
69.12
开福区
芙蓉区
天心区
雨花区
475.3 120.16
南湖片区是长沙市今年最大的棚户 区之一 ，约聚集有3万棚户居民。
其中2009年总投资166亿元，启动了33个棚 户区，涉及居民近5万户，重点项目24个， 完成市属企业危旧房屋改造拆除4000户，完 成6000户货币补贴凭证的发放。
目前已开工建设项目共19个，中山西路、朝 阳一村、东牌楼、长沙三角洲、金谷（赤岗 冲）、南湖片、滨江新城、桐梓坡大板房、 望月湖旧城等一批棚户区等。
过江通道：主要建设湘江大道浏阳河
隧道，劳动路湘江隧道，开展营盘路湘 江隧道和人民路湘江隧道的前期工作， 营盘路湘江隧道已于2009年9月动工建 设。预计到2012年元月建成。
随着武广客运专线的全线通车，这一中部地区商务交 通枢纽将在雨花区崛起
武广高速铁路2009年12月26日正式开通运营
12月26日，武广客运专线全线正式通车，列车运行时速达350公里，千 里财富之旅全面开启，鄂、湘、粤三省昂首挺进“三小时经济圈”。 依托武广新长沙站形成的武广新城，未来规划居住人口将达到37万。 雨花区已完成了站前广场等21个配套项目拆迁，累计腾地4000亩，与拆 迁建设同步推进的是，武广新城配套项目用地将面向“长三角”地区招商， 未来“四横两纵一轴一环”的配套路网格局已初显雏形 。
未来土地开发将以小高层，高层为主，其他物业特别是别墅物业将逐步 减少，容积率区间集中分布在2.0-4.0之间。
中心城区物业形态单一，多以高容积率物业为主。
历年住宅与商住用地楼面地价情况
09年纯住宅楼面地价与商住楼面地价,分别为675.15元/㎡和1395.68元/㎡ 。
历年楼面地价走势
旧城棚户区改造释放强大需求
棚户区的改造，不仅仅是老城区价值的提升， 更为楼市带来大量的被迫性刚性置业需求。
2009-2011年，长沙市二环以内棚改面积将 超过600万平方米，一共涉及109个棚改项目， 三年之内全部要改造完毕。
其中，2009年、2010年、2011年三年棚改项 目分别是33个、24个、52个，涉及拆迁面积 分别为约200万平方米、148万平方米、288 万平方米，总面积约730万㎡。改造范围包 括湘江大道以东，东二环线以西，浏阳河北 段以南，南二环线以北地区和湘江西岸沿江 地区，以及长沙市政府确定的其他地区。
2010年第一季度，长沙土地交易挂牌出让32宗，共计1944.59亩。实际成交11宗,成交 总金额106778万元，其中，商业用地成交7.06万㎡，均价405.74万元/亩；住宅用地成 交6.16万㎡，均价544.16万元/亩；工业用地成交23.25万㎡，均价38.95万元/亩；
随着两型社会先导区的不断发展和建设，河西的开发已经从岳麓区逐渐开始向望城县扩 大，未来望城县与南、北城的近郊片区，都将成为近几年的主要开发对象。
加之南湖、滨江、武广三大片区土地整理，全 年将完成城建重点工程建设投资180亿元左右，相 对2008年可净增投资50亿元。
其中，“一洲两岸”项目已完成投资40.9亿元， 占年度计划投资的78%。而位于新河三角洲片区内， 计划于2009年竣工的“两馆一厅”工程 ，由于要 配合开福区北部新城的开发进度，只得放慢脚步 延迟交工。目前，音乐厅完成封顶，博物馆、图 书馆完成主体结构。
09年土地成交以50亩以下小幅地块为主，河西土地成 交量最大
数据来源：长沙市国土资源局
09年长沙土地成交地块共103宗，其中50亩以下小地块达到76宗之多，占 总体成交量的70%。51-100亩地块成交15宗，101-500亩地块成交12宗。
2010年第一季度，全市土地成交11宗，成交面积36.46万㎡，成交金额达 10.68亿元。
长沙南城 全洲集团城市综合体项目
定位及营销思路
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前言
深圳市营销协会地产策划中心做为深圳营销行业的专业机构，秉承“突破创 新、协作共赢”的经营理念，成功地在华夏大地上不断取得不俗的市场业绩，树 立了固诚地产策划机构的企业品牌。
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全社会固定资产投资额增长率 22.80% 38.30% 29.60% 36.50% 35.00% 31.90% 23.70% 32.60% 29.63% 28.50%
城镇居民人均可支配收入增长率 3.20% 8.90% 10.00% 10.10% 11.00% 12.80% 12.00% 16.00% 13.20% 13.10%
感谢全洲集团对本中心的信任，给与中心参与思考本项目的机会。由于时间 关系，本方案难免存在疏漏之处，希望有机会和贵司进行更为深入的沟通，使得 本项目打造成为区域性的标杆商业物业，提升全洲集团品牌！
项目属性研判与界定 问题界定与结构化分析
综合体研究 商业策略 住宅策略 营销推广策略
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项目属性研判与界定 问题界定与结构化分析
2008
2009
地区生产总值增长率
13.90% 13.40% 13.70% 16.70% 20.40% 17.20% 18.40% 21.80% 15.10% 14.50%
工业生产总值
12.00% 10.60% 13.60% 32.20% 25.20% 29.30% 26.90% 30.50% 34.21% 17.90%134.Βιβλιοθήκη 11.42土地成交量（亩）
成交土地建筑面积（万㎡）
数据来源：长沙市国土资源局 （以上数据不含工业用地）
城市用地持续向四周扩张，中心城区土地成交量小，土地成交集中在河西， 其他周边区域土地成交以南城、星沙较大。
09年，中心城区交易量最少，为11.72亩，成交量最大的为河西，为650.22 亩，其次是南城，交易量为261.23亩，居第三的是星河，成交量为134.5亩。
中央和省在长沙重大基本建设项目
近年计划总投资518.5亿元，2009年投资156亿元，占重大项目年度计划总 投资的11%；2010年计划投资268.5亿元，实施重点工程136个。
基本建设项目 ：
(一)安居工程： 三角洲整体开发项目、东牌楼旧城改造项目、南湖片区•北部（金外滩）棚改、
中山西路棚户区改造（湘江明珠）、桐梓坡大板房改造、金谷赤岗冲棚户区改造等项 目建设为重点 （二）畅通工程
根据《中共长沙市委会市政府关于安居工程和棚改 工作实施意见》，2012年末将达到人均35㎡的小康 居住水平目标
轨道交通与过江隧道等重点交通工程，将会快速提 升城市化率
长沙市轨道交通工程：2号线已于
2009年9月启动建设，部分地铁站已相 继动工预计五年后建成通车；1号线一 期工程地质初勘12月26日全面启动,初 勘为期一个月。 另外，1号线一期工程取消了曾备受市 民关注的伍家岭站与黑石铺路站，新增 了新河三角洲站、人民路站、南湖路站、 时代阳光大道站和披塘路站。
综合体研究 商业策略 住宅策略 营销推广策略
城市属性 长沙整体市场分析 长沙房地产市场发展
区域属性 项目解析
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城市属性
长沙整体市场分析
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长沙经济逆势而上，实现超越
50.00% 40.00%
30.00% 20.00% 10.00%
0.00%
2000
2001
2002
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2005
2006
2007
长沙城市建设如火如荼， 良好的城市投资环境可谓筑巢引凤，
会吸引更多实力投资商来长投资， 也更能使消费者因对投资前景看好而增强购买动力。
城市属性
长沙房地产市场发展
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土地市场情况
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望城县、北城和南城近郊、以及中心滨江地块，将成 为未来一年长沙的重点开发区域。
09年土地交易量以望城县最大，约为1282.1亩，居长沙之首；其次是雨花区和开福区， 交易量分别为434.8亩和475.3亩。
城市郊区开发以多层、小高为主，城市中心则以集约 型开发为主