房地产开发建设过程
房地产开发——建设程序流程
房地产开发——建设程序流程1.市场调研和项目策划：在进行房地产开发之前，开发商需要进行市场调研，了解目标市场的需求和潜在利润。
确定项目的规模、定位、产品类型和目标客户群，并进行预算和盈利能力分析。
2.获得土地：一旦项目策划完成，开发商需要寻找适合开发的土地，并进行购买或租赁。
这包括寻找土地的位置、面积、法律和规划要求等方面的考虑。
3.土地调研和规划：在获得土地后，开发商需要进行土地调研，了解土地的状况和限制条件。
然后，制定开发规划和设计方案，包括建筑设计、园林设计和配套设施等。
4.土地开发准备：在进行实际开发之前，开发商需要办理相关手续，包括土地证明、用地规划许可、环保审核等。
同时，需要进行土地平整和基础设施建设准备工作。
5.施工：一旦土地开发准备完成，施工阶段开始。
开发商需要进行招标和选择施工队伍，确保施工质量和进度的控制。
施工包括基础设施、建筑结构、室内装修和园林景观等方面的工作。
6.营销销售：7.租赁和物业管理（可选）：如果是商业地产项目，开发商还可以选择将物业进行租赁管理。
这包括租户招募、合同管理、租金收取和物业维护等工作。
8.交付和验收：一旦建筑物和设施完工，开发商需要与购房者或租户进行交付和验收。
这涉及相关手续的办理和房屋质量的检查。
9.售后服务：10.运营和管理（可选）：一旦房地产项目交付使用，开发商可以选择自己进行运营和管理，或选择聘请第三方进行运营和管理。
这包括租户管理、设施维护、收入管理等方面的工作。
以上是一个较为详细的房地产开发程序流程。
然而，实际情况可能因项目的具体性质和各种因素而有所不同。
因此，开发商在进行房地产开发时应根据具体情况制定和调整流程。
房地产开发流程范文
房地产开发流程范文1.项目策划阶段：在项目策划阶段，开发商将根据市场需求和经济可行性进行项目规划和定位。
包括选择合适的地块和土地出让，编制项目方案和规划方案。
在这个阶段，还需要与政府相关部门进行沟通和协商，确保项目符合相关政策和规定。
2.市场调研与投资分析阶段：在项目规划确定后，开发商需要进行市场调研和投资分析。
市场调研会收集相关的市场信息和竞争对手情况，为项目定价和销售策略提供依据。
投资分析则是对项目的投资回报进行评估，包括预测销售收入和项目成本，以确定项目的可行性。
3.土地购置与规划设计阶段：在项目可行性确定后，开发商会与土地出让方进行土地购置的谈判并达成协议。
购置土地后，还需要进行规划设计。
规划设计是根据开发方案进行建筑设计、景观设计等配套设施的规划。
同时，还要按照法律法规的要求，办理相应的土地规划许可手续。
4.施工准备阶段：在规划设计完成后，开发商需要进行施工准备工作。
包括编制施工图纸和施工规划，招标选取施工单位，签订施工合同。
同时，还需要办理相关的质量检测和工程验收手续。
5.施工阶段：施工阶段是指房地产项目的实质性建设工作。
施工单位按照施工图纸和施工规划进行施工作业，并按照质量和安全标准进行工程管理和监督。
6.竣工验收阶段：施工完成后，需要进行竣工验收。
竣工验收是指按照相关的法律法规和规范的要求对工程进行检查和验收，确保工程质量合格，并且符合设计和规划要求。
7.销售与推广阶段：在房地产项目竣工验收后，开发商开始进行销售与推广工作。
这包括编制营销计划、确定销售价格和销售策略。
开发商会通过不同的营销渠道进行房源的销售，例如开盘活动、线上和线下推广等方式。
8.房屋交付与物业管理阶段：在销售后，开发商需要按照合同约定将房屋交付给购房者。
购房者需要办理房屋的产权转移、按揭贷款等相关手续。
同时，开发商会委托物业公司进行物业管理，包括小区的日常维护和服务。
9.售后服务阶段：房屋交付后，开发商还需要提供售后服务。
房地产开发建设全流程
房地产开发建设六个大节点：拿地、规划、开工、开盘、清盘、入住！A、土地获取阶段一、土地信息收集1.现状图：落实地块具体位置及周边情况2.规划设计条件：落实规划条件，了解限制性条件3.现场踏勘：对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。
4.了解周边配套情况：了解地块周遍的商业、教育、交通等情况5.了解该区域未来规划情况：了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。
二、土地初判1.了解地块的上市方式和土地款:同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。
2.了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况:成本测算3.了解当地的房地产市场状况:产品形式、开发周期的安排三、土地深判1.可行性研究报告：2.现状图（四至电子文件）3.市场深度调研4.项目最终定位5.成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选6.开发周期及付款计划7.项目方案确定8.现金流测算四、寻找合作资金1.项目招商报告（前期阶段）：区域宏微观市场研究、项目招商版盈利能力分析2.明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）：项目商业策划书、合作伙伴确定、合作方案确定、合作细节确定3.引资（商业计划书）：签署战略合作协议4.合作实施（实施阶段）：合作公司成立及相关手续办理五、投标、摘牌1.投方案标：项目方案确定2.投经济标：确定土地上限3.拍卖：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术4.挂牌：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术六、签订土地出让合同1.确定用地图、桩点坐标、用地条件：交纳政府净收益，契税，交易费七、用地规划许可证1.土地出让合同、出让金、交易费交费证明八、确权1.企业投资项目备案：办理房地产开发资质预审表、委托工程咨询资格机构编制申请报告、向项目备案机关提交申请报告、建设用地规划许可证、原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）、土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）、土地出让合同、核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图1.交费证明：缴纳土地费用2.1：500现状地形图3份3.详规9、办理土地证1.土地出让合同2.交费证明：缴纳土地费用3.建设用地规划许可证4.地籍图4份（薄膜图）5.土地登记申请书6.土地确权来源证明文件7.申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明B、规划设计阶段一、区域市场调研1.项目所在地房地产市场总体供求现状2.项目周边竞争性楼盘调查3.项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）4.商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向5.4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）6.竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期7.提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息二、项目定位1.公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定2.通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。
房地产项目开发全流程(完整图解版)
房地产项目开发全流程(完整图解版)房地产项目开发全流程(完整图解版)项目概述：房地产项目开发是指通过规划、设计、建设和销售等环节，将土地转化为商品房的过程。
本文将详细介绍房地产项目开发的全流程，从土地选址到房屋交付，包括市场调研、项目策划、设计与建设、销售与营销等多个环节。
1. 土地选址与准备1.1 市场调研：在开发房地产项目前，需进行市场调研，了解当地房地产市场的需求、供应情况以及潜在竞争对手等。
1.2 土地选址：根据市场调研结果，选择适合开发项目的土地。
考虑因素包括地理位置、交通便利性、社区设施等。
1.3 土地准备：获得土地后，进行土地准备工作，包括清理、平整和规划等。
2. 项目策划与设计2.1 项目定位：根据市场需求和目标群体，确定项目定位，包括产品定位和定价策略等。
2.2 规划与设计：进行项目规划和建筑设计，包括整体规划布局图、建筑设计图等。
2.3 施工准备：准备施工方案、选取施工队伍、与相关部门协调等，确保项目的顺利进行。
3. 建设与施工3.1 建设管理：进行施工管理，包括施工进度控制、质量监督和安全管理等。
3.2 项目配套设施建设：除了住宅建设，还需考虑项目周边的配套设施建设，如道路、商业区、公园等。
3.3 环境保护：在建设过程中，要注重环境保护，减少对自然环境的影响。
4. 销售与营销4.1 市场营销策划：根据项目定位和市场需求，制定销售策略和营销计划。
4.2 销售预售许可证：申请房地产销售预售许可证，合法经营，并遵守相关法律法规。
4.3 户型选择和装修：设计户型，提供多样化的产品选择，并为客户提供装修方案。
5. 房屋交付与验收5.1 物业管理准备：为项目交付后的物业管理做准备，包括招聘物业管理团队、设立物业管理系统等。
5.2 交付与验收：按照合同约定，完成房屋交付和验收工作。
6. 附件列表：本所涉及的附件如下：- 市场调研报告- 土地选址报告- 项目规划布局图- 建筑设计图- 施工进度表- 销售策划和营销计划书- 物业管理方案7. 法律名词及注释：- 房地产销售预售许可证：指国家相关部门颁发的销售商品房预售权的许可证。
房地产开发全套流程大全完整版)
房地产开发全套流程大全完整版)
房地产开发全套流程包括以下几个步骤：
1. 项目策划：确定项目的定位、规模、发展方向和盈利模式，
并进行市场调研和项目可行性研究。
2. 土地寻找：寻找符合项目要求的土地，并进行土地评估和谈判。
3. 土地购买：与土地所有者进行谈判并达成购买协议，签订土
地买卖合同。
4. 立项审批：向相关部门提交项目立项申请，并按照相关规定
进行审批。
5. 设计规划：找寻专业设计团队进行项目设计规划，包括建筑
设计、景观设计等。
6. 建设许可证申请：按照工程规划和设计要求，向相关部门申
请建设许可证。
7. 施工阶段：进行项目的实际建设施工工作，包括进行招投标、施工图设计、施工管理、工程监理等。
8. 销售推广：对项目进行市场推广和销售工作，包括户型设计、销售策略、推广活动等。
9. 交付验收：完成项目建设后，进行交付验收工作，并与购房者签订房屋交付合同。
10. 物业管理：对项目进行物业管理和维护工作，包括公共设施维修、安全管理、环境卫生等。
11. 售后服务：为购房者提供售后服务，处理购房者的投诉和维修请求。
以上是房地产开发的主要流程，具体操作过程可能因地区、项目类型等因素而有所不同。
房地产开发报建全流程总结版
房地产开发报建全流程总结版一、前期准备阶段：1.项目可行性研究：开发商需对项目进行可行性研究，包括市场、技术、经济等方面的调研和分析，确定项目的开发可行性。
2.土地获取：开发商需要通过拍卖、协议等方式获得土地使用权。
3.方案设计：开发商委托设计单位进行项目方案设计，包括规划、建筑设计等。
4.环境评估：开发商需进行项目环境影响评估，包括环境影响报告书和环境监测报告。
5.财务测算：开发商需要进行项目的财务测算，包括投资、融资、资金筹措等。
6.组织架构：开发商需组建项目开发团队，明确各个职责和权限。
二、报建阶段：1.报建材料准备：开发商需按照规定递交相关报建材料，包括项目申请书、规划方案、建筑设计等。
2.审查与审批：政府相关部门对报建材料进行审查和审批，包括项目可行性审查、规划审批、建筑设计审查等。
3.批地与允许建设：经过审查和审批后，政府部门批准项目用地并允许开展建设。
4.筹建工作：开发商按照批复文件要求，组织编制开工前准备工作，包括项目筹建方案、建设组织设计等。
5.确定施工单位：开发商通过招标、拍卖等方式确定施工单位，签订施工合同。
三、施工阶段：1.办理施工许可证：施工单位按照要求申请施工许可证。
2.施工准备：施工单位组织施工前准备工作，包括人员、材料、设备的准备。
3.施工过程管理：施工单位按照设计和要求进行施工，包括工程质量、工期管理等。
4.完工验收：施工完成后，由相关部门进行工程竣工验收，确认工程是否符合要求。
四、竣工阶段：1.交付管理：开发商组织验收和交付工作，包括产权登记、房屋交付等。
2.竣工备案：政府相关部门进行竣工备案，包括竣工报告、竣工验收意见等。
3.配套设施建设：开发商根据规划要求，建设项目配套设施，包括基础设施、公共服务设施等。
四、后期管理阶段：1.物业管理：开发商组织项目的物业管理工作，包括房屋维修、保洁、安全等。
2.项目维护：开发商负责项目的维护和保养，保持项目的良好状态。
3.建设项目的并同时进行工程维护改造，满足市场需求。
房地产开发全套流程简洁范本
房地产开发全套流程简洁范本一、前期准备阶段1.1项目规划与选址-分析市场需求与供应关系，确定开发项目的类型、规模和定位；-研究市场潜力，选择合适的地块进行投资；-考虑土地价格、周边环境、交通便利程度等因素进行选址。
1.2市场调研-对目标群体的消费习惯、购房偏好等进行调查研究；-分析竞争对手的产品定位、价格策略等信息；-评估项目的市场可行性。
1.3立项与策划-完成项目的市场定位、建设规模、设计风格等规划工作；-编制项目的投资与回报方案；-确定项目的开发阶段和时间计划。
二、开发筹备阶段2.1土地收购与权属整理-与土地所有者协商，确定土地收购方式和价格；-办理土地使用权或房屋产权证办理手续。
2.2环境评估与审批-编制环境影响评价报告，获得相关部门的审批证书；-办理建设项目用地规划许可证和用地出让合同。
2.3方案设计与审批-组织设计师编制建筑方案、景观设计方案等；-提交设计方案给相关部门进行审批。
2.4融资与签订合作协议-根据项目需要，寻找合适的金融机构进行融资；-与建筑公司、物业管理公司等签订合作协议。
三、开发建设阶段3.1建设准备-开工仪式和现场布置；-确定施工方案和施工人员。
3.2施工-进行土地平整、地基建设等初步工作；-各项施工工程按照计划进行。
3.3检验与验收-定期检查施工进度和质量；-提前做好竣工验收准备工作。
四、销售与运营阶段4.1市场推广与销售-准备相关宣传资料；-通过各种渠道进行市场推广和销售。
4.2签订购房合同与交房-签署购房合同；-进行房屋的交付和交房礼仪等。
4.3物业运营与管理-成立物业管理公司并进行运营和管理；-提供物业管理、维修等服务。
4.4售后服务与客户回访-提供售后服务，解答客户问题；-定期回访客户，了解满意度。
五、项目总结与评估阶段5.1项目总结-对整个开发过程进行总结和评估；-分析项目的成功与失败因素。
5.2报送相关部门-编制项目的结算报告和总结报告，报送相关部门。
5.3经验总结与改进-总结项目管理中的经验与教训；-提出改进措施和建议。
房地产开发全套流程大全(完整版)
房地产开发全套流程大全(完整版)
房地产开发的全套流程可以分为以下几个阶段：
1.前期准备阶段：
定位和选址：确定项目的地理位置、规模和类型。
市场研究：了解目标市场的需求和竞争情况。
准备资金：筹集项目开发所需的资金。
2.项目规划阶段：
项目方案设计：确定项目的总体规划和建筑设计方案。
资金筹集：与投资者沟通，筹集项目开发所需的资金。
立项审批：向相关部门提交项目计划书，经过审批获得立项证书。
3.项目开发阶段：
土地购置：购买或租赁土地用于项目开发。
施工准备：编制施工方案、招标采购、签订合同等。
施工建设：按照项目规划进行土建和装修施工。
质量监控：对施工过程进行质量监督和检查。
工程竣工：项目建设完成并验收合格。
4.销售与营销阶段：
售前准备：开发营销策略、制定销售计划。
商品房销售：推广、销售房产并与购房者签订买卖合同。
客户服务：提供售后服务，解决购房者的问题和需求。
项目营销：推广项目，吸引更多购房者。
5.项目交付和运营阶段：
报建手续办理：办理相关手续，确保项目合法运营。
交付房屋：与购房者完成房屋交付手续。
运营管理：协调物业管理、公共设施维护、安保等。
6.售后服务阶段：
售后服务：提供房屋保修、维护和管理服务。
后期开发：根据市场需求进行后期配套设施开发。
售后调查：收集购房者的意见和反馈，改进服务质量。
以上是房地产开发的完整流程大全，每个阶段都涉及具体的操作和管理流程，具体的实施方式会根据项目的具体情况和政策要求而有所不同。
房地产开发流程详解
房地产开发流程详解1.拿地：首先，开发商需要通过不同的渠道找到合适的土地进行开发。
这可以是通过政府招拍挂、土地市场交易或者与土地所有者进行谈判等方式。
2.土地审批：当开发商找到合适的土地时，需要向相应的政府部门提交申请并经过审批。
这一步骤包括土地用途审批、规划许可证审批等。
审批程序的复杂程度和时间会根据不同的地区和政府政策而有所不同。
3.设计策划：一旦土地审批通过，开发商需要聘请专业的设计团队进行项目的规划和设计。
这一步骤包括项目规划、建筑设计、环境评估等。
设计阶段需要与政府部门进行沟通和协商。
4.项目立项：在设计策划阶段完成后，开发商需要将项目的方案提交给有管理权限的政府部门进行项目立项。
项目立项包括项目报告、可行性研究报告等。
5.资金筹集：在项目立项之后，开发商需要进行资金筹集，这包括自筹资金和银行贷款等。
开发商通过与银行、投资机构等进行谈判和协商来获取资金支持。
6.建设招标：一旦资金到位，开发商会发布建设招标公告，邀请合适的建筑公司进行投标。
开发商需要评估不同建筑公司的资质和实力，并选择最适合的建筑公司进行合作。
7.工程施工：在确定合适的建筑公司后，开发商会与其签订承包合同，开始施工工程。
在施工过程中，开发商需要与建筑公司保持密切的沟通和协调，确保工程的质量和进度。
8.竣工验收：当施工完成后，开发商需要向相关政府部门提交竣工验收申请。
政府部门会派出验收小组进行现场检查，确定工程是否达到相关规定和标准。
9.申请施工许可证：经过竣工验收后，开发商需要向相关政府部门提交申请，申请施工许可证。
政府部门会审核施工项目文件，并根据实际情况决定是否发放施工许可证。
总结起来，房地产开发流程从拿地到施工许可证涵盖了很多环节和手续，包括拿地、土地审批、设计策划、项目立项、资金筹集、建设招标、工程施工、竣工验收和申请施工许可证等。
这个过程需要开发商与政府部门、设计团队、建筑公司等各方进行协调和沟通，并且需要遵守相关法律法规和规章制度。
房地产项目开发建设流程
房地产项目开发建设流程一、前期准备阶段：1.社会调研：了解市场需求、竞争情况等，确定项目类型和规模。
2.招商引资：与资本方洽谈，确定项目投资额和合作方式。
3.拿地准备：寻找土地资源，进行土地评估和论证，与相关部门协商拿地。
二、项目筹备阶段：1.项目立项：撰写项目可行性研究报告，审批立项，制定项目计划。
2.土地购置：与相关部门签订土地购销合同，办理过户手续。
3.建筑设计：与设计院合作，编制项目设计方案和施工图纸。
三、项目投融资阶段：1.筹集资金：与银行等金融机构协商贷款、发行债券等，筹集建设资金。
2.组织投标：确定项目承建方，组织投标，并选择中标单位。
3.投资协议签订：与投资方签订投资协议，确立双方权益和责任。
四、项目开工阶段：1.勘察设计：组织勘察院进行施工现场勘察和设计方案修改。
2.施工准备：编制施工组织设计，准备施工材料和设备。
3.施工开工：组织施工单位，开始房屋建设，同时进行监理和质量控制。
五、项目竣工阶段：1.完工验收：竣工前进行工程验收，确保工程质量达标。
2.竣工备案：向房地产主管部门申请竣工备案，办理相关手续。
3.交付验收：将项目交付给投资方，办理过户等交接手续。
六、项目运营阶段：1.营销宣传：组织开展项目销售和宣传活动，吸引购房者。
2.物业管理：建立项目物业管理体系，确保项目日常运营。
3.项目运营监督：监督项目销售情况和资金使用情况，并进行分析改进。
七、项目完结阶段：1.维权服务：处理购房者的投诉和维权问题，维护项目声誉。
2.财务结算：进行项目的财务结算和报表编制。
3.归档存档：整理项目文件，进行归档和存档。
八、验收阶段：1.资金结算：进行项目的结算和资金回收。
2.项目验收：组织相关部门进行项目验收，确保项目合格。
3.竣工文件备案：将项目竣工相关文件备案。
以上是房地产项目开发建设流程的一般步骤，每个项目的具体流程可能会因为地理环境、规模等因素有所差异。
整个流程中需注重与相关部门的沟通，确保符合法规要求，并加强对工程进度和质量的监督，以确保项目的顺利推进和成功完成。
房地产开发流程详细了解从规划到交付的房地产开发过程
房地产开发流程详细了解从规划到交付的房地产开发过程房地产开发流程详细了解：从规划到交付的房地产开发过程房地产开发是一个复杂的过程，涉及多个环节和各种专业知识。
本文将详细介绍房地产开发的全过程，从规划到交付，为您提供全方位的了解。
1. 规划阶段在房地产项目的规划阶段，开发者需要评估市场需求，制定初步的发展方向。
这包括确定项目地点、土地使用权、项目规模等。
同时，开发者还需要考虑相关政策法规和环保等因素，以确保项目的合法性和可持续性。
2. 立项阶段一旦规划确定，开发者进入立项阶段。
这意味着开发者需要向相关部门提交项目申请，包括土地审批、用地规划等。
这一过程通常需要与政府部门进行沟通和协商，以获取必要的许可和批准。
3. 土地购置在获得立项审批后，开发者需要进行土地购置的工作。
这包括与土地所有者进行谈判，达成购置合同，完成土地出让手续。
同时，开发者还需要对土地进行调查和评估，确保土地的可开发性和可行性。
4. 建设设计土地购置完成后，开发者需要进行建设设计的工作。
这包括招募相关设计团队，进行建筑设计、结构设计、水电设计等。
设计团队需要根据项目规划和市场需求，完成详细的设计方案并获得相关审批。
5. 筹资和投资在设计方案确定后，开发者需要筹措资金来支持项目的建设。
这通常包括与银行和其他金融机构洽谈贷款，与投资者谈判合作等。
同时，开发者还需要制定合理的项目投资计划，并确保投资回报率的可行性。
6. 施工和监理资金筹措到位后，开发者可以着手进行房地产项目的实际建设工作。
这包括招标、施工、设备采购等，需要与建筑工程公司和相关供应商进行合作。
同时，监理团队需要对工程质量进行监督，确保施工符合设计要求和相关标准。
7. 销售和营销房地产项目建设完成后，开发者需要进行销售和营销工作，以吸引购房者。
这包括制定销售策略、设计营销方案、进行房屋销售宣传等。
同时，开发者还需要与购房者进行签约、办理过户手续等。
8. 交付和售后最后，开发者需要在购房者付款完成后，按照合同约定的时间节点交付房屋。
房地产开发报建流程完整版
房地产开发报建流程完整版1.土地获取：开发商首先需要获取一块适合开发的土地。
土地可以通过拍卖、招标、协议转让等方式获取。
2.土地规划：开发商需要根据开发的需求和当地政府的规划要求，对土地进行规划设计。
规划设计需要符合土地使用规划、总体规划和空间规划等相关法律法规。
3.方案设计：开发商需要将土地规划转化为可行的建筑方案。
方案设计包括建筑设计、设备布置、环境设计等方面，需要满足相关的建筑设计规范和消防安全规范。
4.工程预算：开发商需要对建筑工程进行预算估算，包括材料成本、施工费用、设备费用等。
工程预算需要根据相关的工程定额和成本指标进行计算。
5.建设许可证申请：开发商需要向当地城市规划部门申请建设许可证。
申请材料包括土地使用证、建筑设计方案、环保评估报告、消防设计方案等。
6.环保评估：根据当地环境保护部门的要求，对建筑项目进行环保评估。
环保评估内容包括环境影响评价、噪声影响评估、大气污染控制等。
7.施工图设计：开发商需要根据建设许可证和方案设计，编制详细的施工图纸。
施工图纸需要满足相关的建筑设计规范和工程验收标准。
8.招投标：开发商需要对建筑工程进行招投标。
招投标包括招标公告、报名资格审查、投标文件评标等环节。
9.施工合同签订：开发商与中标单位签订施工合同，明确工程范围、工期、质量要求、付款方式等。
10.施工监理：开发商需要聘请施工监理单位对工程进行监督管理，确保施工符合设计要求和质量标准。
11.完工验收：工程竣工后，开发商需要向相关部门申请建筑工程竣工验收。
验收材料包括竣工图纸、施工记录、质量检测报告等。
12.房屋销售许可证：开发商需要向当地住房城乡建设部门申请房屋销售许可证。
申请材料包括建筑结构强度、消防安全、房屋质量等。
13.房屋交付：开发商需要将房屋交付给购房者。
交付过程中需要进行房屋验收，确保房屋符合合同约定和相关标准。
14.环境整治：开发商需要对开发项目周边环境进行整治和绿化，提升项目整体的环境质量。
房地产开发八大流程
房地产开发八大流程随着城市化的发展，房地产市场也得到了快速的发展，房地产开发已经成为了当今经济领域中的快速增长的行业之一。
但是，房地产开发的过程中需要遵循严格的流程，并且需要对市场和政策做出深入的分析，才能在市场中获得成功。
本文将阐述房地产开发的八大流程。
一、项目谋划阶段房地产开发的第一步是项目谋划，它需要进行前期的市场调研和综合评估。
项目的规划包括可行性分析、场地定位、财务预算和投资方案等。
首先，开发商需全面了解项目规划区域的整体规划、竞争对手情况，进行风险评估，并与政府协商政策、规划、土地出让等方面的问题。
该阶段的成本控制相对较小，但是对后续的开发影响较大。
二、用地和土地收购阶段项目所需土地是房地产开发的关键和基础。
用地和土地市场将为项目的规划和设计提供空间和资源，这是项目生命周期的第二阶段。
在这个阶段，开发商需要考虑是否需要购买土地还是直接租赁，是否满足政府的土地标准、出让条件和手续，以及与地方政府签订土地购买合同。
这个阶段的重点是购买土地时的交易、法律和政策风险控制。
三、设计和规划阶段项目规划和设计可根据市场需求和风险情况进行选择。
规划和设计阶段一方面需调查市场需求、区域发展趋势，确定产品定位、产品规模和开发策略，另一方面要进行项目建筑和场地环境的评估和优化，包括土地开工前的测量和选址以及依据当地的建筑和景观标准发展项目。
这个阶段的重点在于确定项目建筑和场地环境的评估和优化。
四、申请审批和预售阶段根据不同地区的规定和制度，开发商需要申请土地使用权、施工许可证、商品房预售许可证等批文。
同时，开发商还需要进行规划、设计和施工方案的报批、审核和备案。
审批文件的申请过程相对繁琐，需要充分了解政策法规、审批流程等，不断优化申请材料，尽量减少审批时间和成本。
该阶段的成功顺利进行，就可以顺利进行商品房销售预售。
五、土建和投资建设土建和投资建设是房地产开发的关键步骤之一，它涉及到建设图纸设计、施工管理、监控和品质控制。
房地产行业的房地产开发流程与周期
房地产行业的房地产开发流程与周期房地产开发是指开发商通过购买土地、规划建设、销售出售等一系列流程，将不动产转化为可用于居住或商业用途的房产。
房地产开发是一个复杂而繁琐的过程，涉及到土地获取、设计规划、施工建设、销售推广等多个环节。
本文将详细介绍房地产行业的房地产开发流程与周期。
一、土地获取与项目选择房地产开发的第一步是土地获取和项目选择。
开发商可通过拍卖、购买或与土地所有者合作等方式获得土地。
在选择项目时，需要综合考虑土地位置、市场需求、政策规定等因素，以确保项目的可行性和市场潜力。
二、规划设计与审批土地取得后，开发商需要进行规划设计和审批手续。
规划设计包括整体布局、建筑设计、景观规划等方面，确保项目的合理性和可行性。
审批手续涉及到土地利用许可、规划许可、建设工程规划许可等相关证照的办理，取得相关证照后方可进行后续的建设工作。
三、施工建设规划设计和审批完成后，进入施工建设阶段。
施工建设包括土地平整、基础设施建设、建筑物建设等环节。
在施工过程中，需按照相关法律法规和标准进行施工，确保房屋质量和工程安全。
施工周期的长短取决于项目规模和施工工艺，一般需要数月至数年不等。
四、质量验收与交付施工完工后，需要进行质量验收和相关审批手续，确保建筑物符合规划设计和技术标准。
验收合格后，开发商可以进行房屋交付。
房屋交付包括产权办理、水电燃气安装、室内装修等工作，确保购房者能够顺利入住。
五、销售与推广房地产开发的最后一步是销售与推广。
开发商通过各种渠道进行销售，包括楼盘展示、广告宣传、销售中心等方式。
销售周期的长短与项目销售情况和市场需求有关，一般需要几个月至数年不等。
销售完成后，整个房地产开发流程就结束了。
房地产开发是一个复杂而漫长的过程，从土地获取到最终销售需要经历多个环节和步骤。
每个环节都需要开发商投入大量的人力、物力和财力。
同时，房地产开发周期的长短对于开发商的盈利和资金回笼也有重要影响。
总结起来，房地产开发流程包括土地获取与项目选择、规划设计与审批、施工建设、质量验收与交付以及销售与推广等环节。
房地产项目开发建设流程
房地产项目开发建设流程房地产项目开发建设流程一、土地手续：1．土地出让合同：通过出让的方式取得土地使用权并签订土地出让合同。
2．土地用地勘测图。
3．建设用地批准书。
4．土地契税、地税完税证明（财政局、地税局）。
5．土地登记申请，审核发土地使用权证。
二、规划手续：1．项目总平面规划，规划设计方案申报经规划委员会通过后，发规划批文，按规划批文办理建设用地规划证。
时间需2-3周.2．建设工程规划许可,根据总平面图规划，进行项目建设工程单体初步设计，申报单体工程规划许可。
时间需2—3周.3．交纳规划技术服务费、配套费等，办理城建档案移交合同。
三、项目发改委立项：1．项目申请报告(工程咨询院）。
2．项目规划批文、总平面图。
3．环境影响评价(环保局）。
4．抗震设防(地震局).5．无线电委员会等部门意见.6．办理完以上材料后报经发改委审批后发立项批文。
四、工程施工手续：1．场地三通一平，达到场地平整，水、电、路通具备施工条件。
2．工程勘察、设计。
根据单体工程规划具体要求进行勘察，勘察单位出详细勘察报告后，设计单位进行设计出施工图。
时间需6-7周。
3．图纸设计审查:工程施工图纸审查(建设局图审中心），消防设计审核(消防局）,防雷设计审核（气象局），人防手续（人防局）。
时间需2-3周。
4．工程报建，察看现场.5．办理工程施工、监理招标，确定施工、监理单位，发中标通知书,签订施工、监理合同.时间需4—5周。
6．前期绿化设计，办理绿化审批手续。
7．建设工程质量监督手续及建设工程安全监督手续.8．建筑垃圾处置、商混供应合同。
9．交纳相关费用，社会劳动保障费、开发管理费等。
10．申办建筑工程施工许可证。
11．签订开发项目合同、项目手册，办理开发经营许可证.五、工程建设阶段：1．临时设施规划许可，规划放验线工作。
（规划局）2．开工建设，进行工程质量控制、成本控制、进度控制。
3．配套工程施工建设.4．房屋面积测绘,办理房屋销售手续（房管局）。
房地产开发项目的开工、建设、竣工流程
房地产开发项目的开工、建设、竣工流程一、本文概述本文旨在详细阐述房地产开发项目的开工、建设、竣工流程，包括各个阶段的具体工作内容、涉及的法律法规以及需要注意的问题。
通过了解房地产开发的全过程，有助于投资者、开发商、设计师、建筑师等相关人员更好地把握房地产开发项目的进展，确保项目的顺利进行和按时完成。
二、房地产开发项目的开工流程1、项目立项：开发商提交项目建议书，包括项目基本情况、投资预算、市场分析等。
房地产开发项目是一项复杂且耗时的工程，涉及多个阶段和流程。
其中，项目立项、开工建设、竣工验收是房地产开发项目的三个重要环节。
本文将详细阐述这些环节的流程和要点。
首先，项目立项是房地产开发项目的初始阶段。
在这个阶段，开发商会提交项目建议书，包括项目基本情况、投资预算、市场分析等。
该建议书是项目立项的重要依据，需要对项目进行详细的分析和研究，包括对市场需求的评估、项目投资的预算、建设周期的预测等因素。
此外，还需要考虑项目的合法性和技术可行性，以及项目对社会、环境、经济等方面的影响。
在提交项目建议书之后，需要根据相关法规和政策进行审批和核准。
这些审批和核准流程通常包括规划审批、土地使用权审批、建设工程施工许可证审批等。
在这个阶段，开发商需要与相关部门进行沟通和协商，确保项目能够顺利通过审批。
在完成项目审批后，开发商就可以进行项目开工前的准备工作。
这些工作包括土地征购及拆迁、资金筹措、施工现场的准备等。
同时，还需要进行施工合同的签订，选择合适的施工队伍和建筑材料。
然后，就可以进行项目的开工建设。
在开工建设之前，开发商需要申请办理施工许可证，确保项目建设的合法性。
在施工过程中，需要严格遵守施工合同的规定，按照施工进度表进行施工，并确保施工质量和安全。
同时，还需要进行项目进度款的支付和施工进度的监控。
最后，进入项目的竣工验收阶段。
在这个阶段，需要对项目的各项工程进行验收，确保项目符合规划要求和使用功能要求，质量达到合同规定。
房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段
房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段1.前期筹备阶段：在这个阶段，开发商会进行市场分析和可行性研究，确定项目的定位和目标，制定项目规划和开发计划，同时还会进行土地的评估和收购工作。
2.立项阶段：在确定项目可行后，开发商将向政府提交项目立项申请，包括项目规划方案、用地申请、环评报告等，获得项目立项批复后，方可进入下一阶段。
3.规划设计阶段：在这个阶段，开发商会聘请设计院或者规划师进行项目的详细规划和设计工作，包括建筑设计、景观设计、交通规划等。
并且，需要申请相应的规划许可证。
4.土地准备阶段：在这个阶段，开发商会进行土地平整、地基处理、道路建设等工作，为后续的施工工作做好准备。
5.建设施工阶段：这个阶段是项目开发的核心阶段，包括主体结构施工、装修装饰、设备安装等。
开发商需要聘请施工队伍并监督工程进度和质量。
6.竣工验收阶段：完工后，需要进行竣工验收，核实工程是否符合建设标准和规范。
验收合格后，开发商可以办理工程竣工备案。
7.销售准备阶段：在项目竣工之后，开发商会进行销售准备工作，包括房屋交付、装修等。
同时，需要向有关部门办理房地产的预售许可证。
8.销售推广阶段：在项目销售准备完成后，开发商将进行销售推广工作，包括广告宣传、销售活动、售楼处运营等，吸引潜在购房者进行购买。
9.配套设施建设：开发商在销售阶段往往会同步进行配套设施建设，如道路、绿化、商业配套、公共设施等，以提升项目的价值和吸引力。
10.项目交付与运营阶段：当项目销售达到预定的条件后，开发商将进行物业的交付工作，并开始运营和管理该项目。
包括物业管理、维修保养、租赁等。
总结：房地产项目开发的整个流程大体上包括前期筹备、立项、规划设计、土地准备、建设施工、竣工验收、销售准备、销售推广、配套设施建设和项目交付与运营十个阶段。
每个阶段都有其特定的任务和要求，需要开发商和相关专业人员的合作与努力。
只有通过全面的规划和有效的执行，房地产项目才能成功开发并为人们提供优质的住房和生活环境。
房地产项目建设开发流程全过程[详细]
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房地产项目开发流程全过程目录第一章:项目决策阶段第二章:前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》三、规划设计四、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察五、申办《施工许可证》六、招标第三章:工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通,保证施工需要2、施工场地平整,达到施工条件3、施工通道疏通,满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点,进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章:项目销售阶段一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭办理三、申请竣工验收,取得《建筑工程竣工验收备案证》四、申办建设工程规划验收五、进行权属登记,取得《商品房权属证明书》六、物业移交第五章:交付使用阶段从开发、建设、经营、管理的程序上讲,房地产开发一般可分为五个阶段,即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段.第一章: 项目决策阶段产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后,转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究.1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益.可行性研究的主要内容有:(1)项目概况;(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定;(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8)开发建设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议.2、可行性研究成员知识组成:经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师.3、可行性研究的工作阶段1)投资机会研究.该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判,并对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会.投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析.如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作.2)初步可行性研究,亦称“预可行性研究”.在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析.3)详细可行性研究,即通常所说的可行性研究.详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础,是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤.4、可行性研究按5个步骤进行:(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项;(2)调查研究;(3)方案选择与优化;(4)财务评价和经济评价;(5)编制可行性研究报告.5、集团公司董事会通过,批准正式立项,项目进入前期开发阶段.第二章:前期准备阶段一、获取土地使用权.开发商获取土地使用权的主要方式:1)通过行政划拨方式取得;2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权;3)转让取得;4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;6)通过司法裁决取得;7)通过兼并、收购等股权重组方式取得.开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式:出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者.按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种:协议、招标、拍卖.协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望,由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式.招标出让是指在指定的期限内,由符合条件的单位或者个人以书面投标形式,竞投某地段土地使用权,由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者(即土地使用权受让人)的出让方式.以招标方式出让土地使用权,不仅要明确合同双方当事人的权利义务,而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等.拍卖又称竞投,有些地方也叫“拍让”.它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点,组织符合条件的土地使用权有意受让人到场,就所出让使用权的土地公开叫价竞投,按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式.依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的,必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权,并取得《成交确认书》,然后签订《国有土地使用权出让合同》.开发商取得《国有土地使用权出让合同》后,到建管处办理建筑方案报建手续,至地籍处办理土地证登记手续.属协议出让的,办理土地登记时应提交以下资料:1)《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文;2)开发商营业执照或组织机构代码证,房地产开发资质;3)属新增建设用地的,应提供《建设用地批准书》;属存量用地的,应提供原土地使用者土地权源资料.4)1:2000地形图2份;5)加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份6)地上附着物权属证明;7)土地登记申请书;8)土地登记法人代表证明和身份证明;9)土地登记委托书.送土地主管部门.(1)土地使用权出让地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作,远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作.(2)土地使用权划拨房地局负责办理10亩以上(含10亩)的城镇建设用地的划拨手续.区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续.(3)征用土地征用耕地1000亩以上,其他土地2000亩以上,由政府部门审核后报国务院批准.征用耕地3亩以上1000亩以下,其他土地10亩以上2000亩以下,由人民政府批准.征用耕地3亩以下,其他土地10亩以下,由区(县)人民政府批准.(4)地价评估市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序.(1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件.(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况,进行咨询,并到出让地块实地勘察,搜集资料.(3) 用地者进行投资分析.(4) 到指定地点办理投资登记,提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明,并按规定缴纳投标保证金.(5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标.(6) 收到中标通知书后,由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同,并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金.(7) 按合同的约定支付余款.付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证,付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证.拍卖受让土地使用权申请程序:(1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件.(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况,进行咨询,并到出让地块实地勘察,搜集资料.(3) 用地者进行投资分析.(4) 到指定地点办理竞投登记,提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明,并按规定缴纳竞投保证金.(5) 用地者到指定地点领取竞叫牌.(6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投.(7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同,并按规定支付总地价款的一定比例作为定金.(8)按合同的约定支付余款.付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证,付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证.属经营性开发用地的,开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》.凭此书办理土地出让或划拨手续,进行土地登记,取得《国有土地使用权证》.二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》.城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等,不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建,使城市的整体功能得到改善和提高.1、拆迁方式:1)政府组织拆迁:主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁.2)拆迁人自行拆迁:这是大型房地产公司常用模式,但要申请拆迁许可证.3)拆迁人委托拆迁:适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行.2、拆迁的主要内容包括:(1)房屋拆建,如危旧房改造;(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整,如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造;(3)环境治理,如扩展绿地、治理污染工程等.因此,城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的,是城市建设的重要组成部分,尤其是旧城改造中的一个重要环节,处于建设项目的前期工作阶段.3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料:1)填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份;2)建设项目批准文件;3) 建设用地规划许可证;4)国有土地使用权批准文件(建设用地批准书或划拨决定书)5)拆迁代办单位和评估机构资料.6)拆迁安置计划和方案;(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况;拆迁方式;拆迁期限;还建方式及还建期限;产权清晰的安置用房证明;拆迁补偿资金来源及预算资金额度.)7)有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明.根据《市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定,房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内,对申请审查完毕.符合条件的,依法收取拆迁管理费(住宅为7元/平方米,非住宅为3元/平方米),颁发房屋拆迁许可证.开发商取得《房屋拆迁许可证》后,即可组织拆迁,并与拆迁人签订安置补偿协议.安置补偿共有三种方式,一是货币安置,二是现房安置,三是就地或异地还建.拆迁完毕后,申请拆迁验收,取得《房屋拆迁验收合格证》.三、规划设计建设工程规划管理的主要内容有:建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证.在已开发使用的城镇国有土地范围,项目规划申报的基本步骤是:(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据;(2)在项目建议书批复后,开发商应向规划局申报项目选址、定点,即向申请单位下发选址规划意见通知书,对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见,并须同时下达规划设计条件;(3)规划设计条件,是项目选址后,由建设单位申请,规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件.开发商在完成方案设计后,须向规划部门提出审定申请;(4)通过审定的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备条件;(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复,并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后,应向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件;(6)申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序,该证申办开工的必备文件.进行营利性的房地产开发,必须取得国有土地使用权才能进行.根据《城市房地产管理法》的有关规定,房地产开发用地一级市场取得方式有两种:即出让和划拨.通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证:通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书.1、申办项目选址定点,取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》.并取得《建设项目选址意见书》的附件:规划设计(土地使用)条件1)建设项目选址申请城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划,按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等,考虑建设项目的要求,在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见.此后,由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见,对初审意见及其选址提出复审意见,对于同意的项目报政府审批后,在规定的审批期限内核发项目选址意见书.建设项目选址意见书的主要内容应包括:建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据.2)申办建设用地规划城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局,决定建设工程可以使用哪些土地,不可以使用哪些土地,以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下,如何经济、合理地使用土地.城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理,实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证.3)委托设计单位设计,送审设计方案.申报规划要点:规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据.计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见,再行决定对可行性研究报告的批复.当建设单位完成计划报批手续之后,应到规划部门申报选址定点,以获取选址规划意见通知书申报选址定点.办理上述“一书一证”时,需提交以下申报资料:1)建设用地申请;2)房地产开发单位营业执照和资质证书;3)土地使用证或土地权属证明;4) 1:2000地形图.开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后,即可同步到a/建管处办理规划方案报建手续,取得《建设工程规划许可证》;b/到耕保处办理土地征用、转用手续,取得《建设用地批准书》.到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续,签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》.c/到地籍处办理《国有土地使用权证》;到拆迁处办理《拆迁许可证》;2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建,取得建筑核位红线图和施工图.建筑方案报建分两阶段.1)规划方案审批阶段,取得《规划建筑方案批准意见书》.在此阶段需要提供的资料为:a\1:2000地形图1份;b\1:500地形图1份(附道路红线及光盘); c\建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘(大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘);d\“一书一证”及其附件(规划设计使用条件和规划用地范围线).2)施工图核准阶段,取得建筑核位红线图5份和施工图3份.在此阶段需要提供的资料为:a\土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》;b\公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执;c\施工图3份及光盘.3、申办建设工程红线定位与验线,取得建筑核位红线图.红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位.其流程是先红线定位,再验线.红线定位工作完成后,当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前,建设单位应申请红线验线.办理红线定位时应提交以下资料原件:1)建筑红线:审批手续齐全的红线图、建筑施工图,以及建筑红线放线通知单.2)建筑试放红线:红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单.3)市政红线:审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图.4)若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关,建设单位还须到市级规划部门提取道路坐标及其它相关数据.4、申办《建设工程规划许可通知书》,办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》.建设工程施工至正负零时,持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》.持建筑红线图到城管部门固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费.申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料:1)国有土地使用权证;2)城市基础设施配套费收据;3)人防费收据;4)《建设工程规划许可通知书》申请表;5)投资许可证;6)经放线的《红线定位册》正本.5、申办《建设工程规划许可证》.申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续;建设工程竣工后3个月内,开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》.《建设工程规划许可证》时提交以下资料:1)《建设工程规划许可通知书》;2)经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本;3)经正负零验线、盖章的《核位红线图》;4)垃圾处理费联系单.《建设工程规划许可证》出现变更事由时,提交以下资料办理:1)变更申请;2)工商部门更名通知、变更后的工商执照;3)开发商资质证明;4)土地变更批复;5)变更后的土地使用证;6)(土地批租费、使用费)收据;7)原建设工程规划许可证;8)建筑红线图;9)抵押权人同意变更的意见(办理了在建工程抵押的);10)法院裁决项目还应提交判决书.房地产项目开发流程全过程(三)四、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察、设计、监理、施工队伍.项目报建总流程:建设工程交易中心依法必须进行招标的项目范围和规模标准,按照省人民政府的规定执行.施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000米2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标.工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到相关交易中心进行报建.应当报建而未报建的工程项目,不得进行招投标.报建时须交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等.工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况.工程建设项目报建程序:1) 建设单位或其委托的代理机构到建设工程交易中心(建设局)领取《工程建设项目报建表》.2) 按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送建设局.3) 工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交.4) 属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续.工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续.1、建设项目报建登记工作内容:填报《建设工程项目报建表》需带下列资料:(一)建设项目批准文件;(二)建设工程项目土地使用合法证明文件;(三)施工图设计文件审查批准书;(四)资金证明(银行出具的六联单或审计报告);(五)私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件.报建信息管理:(1)、建设局核实报建资料,进行现场勘踏(7个工作日内);(2)、将报建信息转至各有关管理机构.2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知填报《建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理(一)在报建台领取收费认定表(共两份);(二)到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续;(三)应缴费用从工程报建开始20日内凭建设局(咨询台)开具的《市行政事业性收费、基金缴款通知书》到代理银行专柜办理缴款手续.其它以中标价为计算基数的缴费项目,在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理.3、投标申请人投标报名(一)投标报名、评标、定标的依据资料:1、投标申请人的营业执照;2、资质证书;3、投标申请人信誉档案资料;4、项目经理有关资料;5、业绩及其它与投标活动有关的资料.(二)网上投标报名:4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审工作内容:(一)招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的,应按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审;(二)投标申请人到建设局领取资审通知书和购买资格预审格式文件;(三)招标人采用对投标申请人资格预审的,凡预审合格者少于7家的,应重新发布招标公告;预审合格者过多时,又不便直接确定的,应在市建设局采用随机方式抽取不少于7家的投标申请人.5、投标文件的编制、内容、递交和接收工作内容:(一)招标文件编制标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求,结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况,编制投标文件和工程预算.投标文件编制完成后应仔细校核,按招标文件的规定打印、装订、密封和标志,并满足招标文件要求的份数.采用标准保密化评审技术标的(暗标)严格按武建招办字[2002]18号文件规定执行.(二)投标文件的内容1、投标函;2、施工组织设计或者施工方案;3、投标报价;4、招标文件要求提供的其他材料.(三)投标文件的递交和接收1、投标文件的递交投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件密封送达投标地点.在投标截止时限以前,投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改或撤回,补充、修改的内容为投标文件的组成部分.并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志.2、投标文件的接收在投标截止时间前,招标人应做好投标文件的接收工作.在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志,并做好接收时间的记录,未按时或提前送达的,招标人应当拒收.6、组织评标委员会工作内容:(一)招标人于开标前(上午召开的评标会应提前18小时以上,下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内)在招投标监督管理机构的监督下,通过市建设工程交易中心计算机系统按规定随机抽取评委,并提供以下资料:。
房地产开发工程建设流程管理
房地产开发工程建设流程管理一、前期准备阶段1.项目确定：确定项目的发展方向、规模、定位和主题。
2.可行性研究：对项目进行市场、技术和经济等方面的可行性研究，确定项目的可行性。
3.土地获取：确定项目用地，并进行土地交易和取得土地使用权。
4.融资筹备：确定项目的融资渠道和方式，进行资金筹备。
5.立项批复：根据前期准备工作的结果，获得相关部门的立项批复文件。
二、设计阶段1.概念设计：进行项目的整体规划与设计，包括功能布局、建筑风格、景观设计等。
2.施工图设计：在概念设计的基础上，制定详细的施工图设计，包括结构、电气、给排水等专业设计。
3.设计审查：对施工图设计进行审查，确保设计方案符合国家和行业标准，满足工程需要。
4.招标准备：编制招标文件，包括招标公告、投标文件和招标合同等，准备招标工作。
5.设计变更管理：根据实际情况对设计进行调整和改变，确保项目顺利进行。
三、施工阶段1.施工组织设计：编制施工组织设计方案，包括现场施工准备工作和施工各阶段的组织安排。
2.施工准备：对施工现场进行准备工作，包括场地、设备、材料和人员的准备等。
3.施工管理：组织施工人员，进行施工进度、质量和安全管理，协调施工各方工作。
4.质量控制：对施工过程进行质量检查、质量控制和质量整改，确保工程质量符合要求。
5.进度管理：管理施工进度，监督施工单位按照进度计划进行施工，确保施工进度按时完成。
四、竣工验收阶段1.竣工验收：对工程施工质量进行验收，查验工程质量是否符合相关标准和规范。
2.竣工资料归档：整理工程竣工资料，如设计图纸、施工记录、质量检测报告等。
3.竣工备案报验：将竣工验收结果报送相关部门进行备案审查，获得竣工备案证书。
五、交付使用阶段1.产品交付：将房地产产品交付给用户，包括房屋的销售、物业管理等。
2.售后服务：提供售后服务，如维修、保养、投诉处理等，保证用户的满意度。
3.客户满意度调查：进行用户满意度调查，了解用户对产品和服务的满意程度，改进不足之处。
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5、住宅建设项目工程报建的内容
工程名称；建设地点；总投资、总面积； 当年投资额；资金来源；工程规模；预计开、 竣工日期。
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6、住宅建设项目工程报建的程序
住宅建设项目的建设单位向报建管理部门领取 《上海市建设工程报建表》和《上海市建设工程报建 信息卡》。
住宅建设项目的建设单位填妥上述表格后随带建 设工程立项批准文件原件和复印件、企业营业执照及 有关证明文件的原件和复印件，报送市建设工程交易 中心或各区（县）建设工程交易分中心审核。凡符合 要求的住宅建设项目，市交易中心或分中心将当场予 以办理手续，并发给项目IC卡。
的出图专用章）； （4）批租地块的《土地使用权有偿出让合同》复印件； （5）相关土地批准文件。
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审批机关应组织住宅、环保、绿化等相关部门评 审，并以住宅（房地产）部门为主。
有关部门可能根据整个小区周围环境及国家的有 关规定进行调整。
初步设计审批合格，将由相应负责部门批复，其 一经批准，不得任意修改。如需作较大修改，则须重 新报原审批机关批准。
计文件是否达到规定的设计深度标准要求； （4）基础处理是否妥当，基础最终沉降计算值、偏心距计算值、
倾斜率计算值是否符合本市有关规定；
（5）上部结构设计是否安全等。
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（八）施工监理招标发包
1、施工监理招标的范围 根据国家的有关规定，实施施工监理招标的范围为：
国家和本市重大建设工程；大、中型公益事业工程； 住宅工程；利用外国政府或者国际金融组织赠款、贷 款的工程等。 2、施工监理招标的管理部门
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一、住宅建设项目建管管理工作的基本流程
（二）住宅建设项目建管管理的工作流程图 在图5-1的各个工作流程中，政府部门采
用“电子身份证”的形式来进行管理，即采用 工程项目IC卡来对整个住宅建设项目建管管理 的工作流程中关键的节点进行管理。
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勘察发包* 勘察合同签证
住宅项目
设计 审图 登记
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二、住宅建设项目建管管理中的主要工作
（一） 住宅建设项目工程报建 2、住宅建设项目工程报建的范围
凡在上海市进行建设的住宅建设项目，总 投资在50万元以上（不含50万元）的，住宅建 设项目的建设单位应当在住宅建设项目工程立 项文件批准后30天内，且在住宅建设项目工程 勘察、设计发包前向政府报建部门办理报建手 续。
第五章 房地产开发的建设过程管理
房地产开发的建设过程分为四个阶段：
项目建设准备阶段； 招标投标（落实承发包）阶段； 施工（监理）阶段； 市政公建配套阶段。
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第一节 住宅建设项目的建管管理
住宅建设项目的建管管理是指在住宅建设 项目施工前，由政府建筑业管理部门对住宅 建设项目报建开始到施工许可证发放为止的 全过程管理。
（四） 设计招标发包
总投资额在500万元以上（含500万元）的居住小区、高层住 宅、公共建筑及其他民用建筑工程；总投资额在100万元（含 100万元）以上的市区广场、主要道路两旁和重要风景区的新建、 改建、扩建的建筑物；总投资额在1000万元以上（含1000万元） 的新建、扩建、技术改造的工业、市政工程等项目。
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3、住宅建设项目工程报建的管理部门
市建委主管，交易中心组织实施和管理。
区（县）建设主管，分中心实施。
4、住宅建设项目工程报建的管理权限
市建设工程交易管理中心负责全市建设工程总投资 在1500万元以上的住宅建设项目和总投资在500万美元 以上的非限制性中外合资的工程项目的报建管理。
各区（县），总投资在1500万元以下（含1500万元） 的住宅建设项目和总投资在500万美元以下（含500万 美元）的非限制性中外合资的工程项目的报建管理；
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（六） 住宅建设项目初步设计审批
1、建设项目初步设计的审批机关
实行分级管理，建委（局）是建设项目初步设计的审批机关。
2、建设单位送审初步设计时，应提交的文件资料
（1）工程建设项目可行性研究报告的批准文件（复印件）； （2）规划部门签发的规划设计要求及设计方案审核意见； （3）设计单位提供的全套初步设计文件（应加盖市建委统一颁发
初步设计审批
*
住宅工程项 目施工图设 计审查
工程报建* 发包资格审查*
项目分类 一般项目
施工监 理招标 发包*
初步设 计审批
*
设计发包* 设计合同签证 市政公用事业项目
设计 审图 登记
初步设计审批
*
施工监 理招标 发包*
施工监理合同登记
施工发包*
质量安全监督申报*
施工合同登记* 施工合同登记
施工许可证申办*
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（二） 住宅建设项目工程发包资格审查
1、住宅建设项Βιβλιοθήκη 工程发包资格审查的内容 住宅建设项目工程发包单位应具备下列条件： （1）是否有法人资格或系依法成立的组织； （2）是否有与建设工程相适应的资金； （3）是否有与建设工程相适应的人员。
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（三） 勘察招标发包
凡属本市设计招标范围的建设工程项目（总投资额在500万 元以上的居住小区、高层住宅、公共建筑及其他民用建设工程 和新建、扩建、技术改造的工业、市政工程等项目），其工程 勘察任务必须进行勘察招标。
上海市建设工程交易管理中心监理分中心负责本 市范围内上述工程的施工监理交易活动的管理。
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（九）施工监理合同登记
1、施工监理合同登记的范围：凡监理公司所承接的所有施工监 理项目。
2、施工监理合同登记的管理部门：上海市建设工程交易管理中 心监理分中心负责承办施工监理合同的登记手续。
3、施工监理合同登记需提交的材料：建设项目IC卡（仅限应当 通过招标方式选择监理单位的项目）；监理企业IC卡、交易席 位证；建筑总平面图一张（复印件）；标准施工监理合同本及 复印件等。
4、进行施工监理合同登记的单位。施工监理合同登记应由住宅 建设单位和施工单位共同前往办理。
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（七） 住宅工程项目施工图设计审查
1、住宅工程项目施工图设计审查、送审、内容
审查单位是具有设计审图资质的审图公司。
送审单位是承担住宅工程项目施工图设计的设计单位。
内容： （1）是否符合有关的法律、法规和现行的技术、标准规定的要求； （2）提供审查的设计文件是否齐全和符合程序； （3）是否按照经批准的初步设计文件进行施工图设计，施工图设