204条补充条款应对购房陷阱
购房合同补充协议有哪些骗局
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>购房合同补充协议有哪些骗局由于标准的购房合同条款具有一定的局限性，几乎每个开发商都会要求购房者另外签订一份购房合同补充协议。
那么签订购房合同补充协议要注意什么问题?有什么陷阱是你不知道的?1、关于不可抗力陷阱：导致开发商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。
由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明，开发商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释，例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它开发商不能控制的因素列入不可抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任。
支招：对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围，在出现不可抗力时开发商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由，同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，购房者有权终止合同，要求开发商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求开发商给予一定数额的经济补偿。
2、关于分摊建筑面积陷阱：作为房屋总建筑面积的一部分，分摊面积的多少，直接影响购房者实际获得的使用面积。
尽管法规有作了明确规定，但实际操作中个别开发商仍然将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。
支招：购房者可以参照有关规定，认真审核开发商在补充协议中列明的分摊范围，对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。
或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率，当开发商交付的房屋达不到约定的标准时，购房者即可以选择退房并要求开发商承担违约责任。
3、关于装修标准陷阱：对于预售商品房，特别是约定了精装修的欲售商品房，购房者一定要明确该等商品房的装修标准，防止被开发商以“进口”、“高级”、“先进”等不明确的表述误导。
支招：建议购房者在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可以参照的市场价格、达不到上述标准的违约责任等，以最大限度地保护自己的利益。
买房六大附件陷阱,签约要注意
买房六大“附件陷阱”，签约要注意2012年09月05日09:17南方报业网记者从各大律师事务所了解到，今年的房地产纠纷非常多，很大部分是因为“附加条款”引起的。
在这些“附加条款”中，开发商从利己的角度追加条款，购房者只能被动接受。
初步统计，目前市场经常出现的“附件陷阱”有六个，如：借款陷阱，开发商垫付资金，并注明买家若无法按时还清，将承担违约责任甚至收回房产；物业优惠陷阱，开发商在合同中承诺赠送物业费，但在与物业公司的合同中并未约定，导致购房者利益受损；按揭政策陷阱，由于首付、利率不断调整，开发商怕购房者毁约，于是在附加条款中注明“银行贷款、政策造成的购房风险一切由购房者承担”；断供陷阱：约定如果购房者连续断供三个月以上，导致银行向开发商追偿的，开发商可以无条件解除购房合同，并索取赔偿金。
我们所调查的案例，只是冰山一角，意在希望购房者提高法律意识，维护自己的合法权益。
陷阱垫首付陷阱描述：垫首付，是开发商贷款给购房者付购房款，购房者支付利息（有些没利息）的行为。
开发商通常不会将“垫首付”写进买卖合同及附件，而是另制一份借款协议，约定借款用途、利息、还款期限等。
这存在两个风险，一是开发商给购房者开出的收据中，不包括借款金额，而给到银行的资料，却是购房者付清首付的收据，有欺骗性质；二是，违约责任很严重。
市场上还有一种首付“分期付款”的形式，这与垫首付本质上基本一致。
案例：帮你垫首付，到期不还麻烦大几经思考，张俊（化名）还是放弃了购房计划。
她看中了金山湖一楼盘，约150平方米，总价约90万。
“首付27万左右，开发商垫付一成，自己付18万左右。
”张俊说，这个诱惑还是挺大的。
按自己的资金实力，她只能买一套100平方米左右的三房，首付20万左右。
张俊说，她喜欢一次到位买房，所以一直在看户型大一点的三房、四房。
“这个楼盘的花园很漂亮，又靠近单位，很是喜欢。
就是面积太大，总价高。
”售楼员看她很有诚意，就主动提出可以帮她垫付1成首付，大概9万左右。
商品房购房合同204条补充条款(doc 28页)
商品房购房合同204条补充条款(doc 28页)编者按：在北方，北京的楼市是比较火的，北京的房产媒体做的也很到位，尤其是北京青年报的地产版。
近日，北京青年报地产版邀请律师撰写了《204条补充条款应对购房陷阱》(简称《204条》)，在北京引起了轰动。
很多购房人看了《204条》后，拿着报纸到发展商的售楼处去签约，令一些发展商叫苦不迭。
更有不少人认为，《204条》的刊登是楼市销售的灭顶之灾。
为更好地为购房者服务、给购房者买房提供更多的信息资料和参考，我们特原文转载了《204条》，希望对购房人能有所助益。
作为一个不成熟市场中不成熟的购房者，其“弱势群体”地位并没有变化。
现在登出《204条》就是教购房者要求发展商把说的写在纸上。
或许在目前销售不景气的情况下，我们这样做很“不识相”，但我们的目的还是为了促进市场的规范。
另外，因为《204条》由专家撰写，内容特别详尽，且是根据北京当地情况拟定，故提请消费者根据自己的实际情况有选择地借鉴、使用。
■第1部分合同背景第1条销售广告：买受人根据出卖人于年月日刊登在报第版的广告，与出卖人取得联系，就购买住宅一事进行协商；本合同就双方可以预见的条款进行约定，在双方无法在相关细节有所说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品应当作为证据。
第2条合同原则：出卖、买受双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，本着平等、真实、自愿的原则，就买受人购买出卖人住宅一事达成本合同。
第3条合同定义：合同中所称“本合同”系指目前出卖、买受双方所签订的合同，其他合同则冠以合同的具体名称。
第4条合同目的：出卖人知道买受人购买本合同所指住宅系为自己住用、通过出租获得利润或者在住宅升值时通过及时转让住宅获得利润，或者其他可以利用此住宅相关的所有权或用益物权以获得利益。
第5条合同标的：合同中所称“住宅”或“本住宅”系指目前出卖、买受双方签订合同即将买卖的住宅。
第6条住宅地址：此住宅位于北京市区，目前施工进度情况参照照片。
购房合同补充协议陷阱(2)_合同大全.doc
购房合同补充协议陷阱(2)_合同大全篇二购房合同补充协议购房合同补充协议甲方身份证号乙方身份证号根据《中华人民共和国合同法》及其他有关规定,甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖房屋事宜达成如下协议甲方将位于面积平方米的房屋一栋以万元出售给乙方。
具体条款如下1、甲方将建成的房屋出售给乙方后,该土地使用权及该房屋的所有权同时转给乙方,甲方及其亲属从此不得享受该房屋的任何利益及相关利益。
如有关于此纠纷,甲方应当负全部责任。
2、甲方保证该房产权属清楚,不存在任何纠纷,交房时该房产应无任何担保、抵押,无人租住、使用。
本合同签订后,不得就该房屋与他人签订《买卖合同》。
3、房屋出售金额金额为万元,双方正式签订合同后,乙方在日内付清房款。
4、本合同签订后,因甲方单方及其家属违反合同、不履行条约要求退还房产的,应按照房款总额的100%的违约金对乙方进行赔偿。
5、违约责任本合同签订后,双方应严格履行。
如一方违反本合同条款,倍赔偿。
当甲乙一方无民事能力时,其监护人负民事赔偿责任。
6、乙方在需要修改产权底单和变更大产权以及办理其它关于产权方面的手续时,甲方应出具相关证明并且配合乙方办理相关手续。
7、本合同壹式两份,甲乙双方各持壹份,两份均具有同等法律效力。
经甲乙双方签字,盖章之日生效。
甲方乙方签订时间篇三购房合同常见陷阱及规避购房合同常见陷阱及规避陷阱一在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果购房者与开发商签订认购书后,就要交一定额度的定金,这是无可非议的。
但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时,发展商一般都只退购房款而不退定金,理由是买家没有履行合同,所以没收定金。
对策律师建议买家最好与发展商在协议中约定,若买家得不到贷款时,定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等,这样就避免了很大的麻烦。
同时,开发商是没有权利没收定金的,这本身是没有法律依据的。
陷阱二合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识,往往会犯一些比较初级的错误。
有关204条商品房买卖合同7篇
有关204条商品房买卖合同7篇第1篇示例：204条商品房买卖合同是指在我国商品房买卖交易过程中的一种合同文书，其内容及条款在我国法律体系中具有法律效力，并且约束着买卖双方的权利和义务。
商品房买卖合同是买卖双方在商品房交易中保障自身权益的重要法律文书，它规范了买卖双方之间的权利义务关系，并且明确了商品房的买卖价格、交付条件、交付期限、产权约束等重要事项，因此对买卖双方都具有重要意义。
在204条商品房买卖合同中，有关的内容包括合同的标的、价格、交付时间、验收标准、物权的转移、违约责任等方面的约定。
在签署商品房买卖合同之前，双方当事人要慎重考虑合同的内容，并且应当明确自己的权利和义务。
双方当事人在签署商品房买卖合应当保证合同的真实性、合法性，并且应当遵守相应的法律法规。
在204条商品房买卖合同中，第一条是关于合同的立约范围，买卖双方在签署合同时应当明确合同的双方当事人、合同标的、买卖价格、交付时间、交付标准等内容。
合同的第二条是关于买卖双方的权利义务，包括了买方的权利义务和卖方的权利义务，明确了双方在合同执行期间应当遵守的相关规定。
合同的第三条是关于商品房的质量和产权，买卖双方在签署合同时应当明确商品房的产权归属、质量状况，并且应当明确验房标准和验产权条件。
合同的第四条是关于商品房的交付和接收，包括了商品房的交付时间、验收标准、物权的转移等内容。
合同的第五条是关于合同的变更和解除，买卖双方在签署合同时应当明确变更和解除的条件和程序。
在204条商品房买卖合同中，关于交付时间和验收标准的约定也是非常重要的。
交付时间和验收标准是买卖双方权利义务的重要体现，买卖双方在签署合同时应当明确商品房的交付时间和验收标准，并且应当明确验收结果的处理方式。
双方当事人在交付和验收时，应当按照合同约定履行相应的义务，确保交易的顺利进行。
值得注意的是，在204条商品房买卖合同中，关于违约责任的约定也是非常重要的。
违约责任是买卖双方在合同执行过程中应当遵守的一项重要规定，双方当事人在签署合同时应当明确违约的情形、违约的后果，并且应当明确解决违约纠纷的方式和程序。
“204条”开了花能否结果：房产销售合同如何面对
这 才是 问题 的核 心 。
谁 会 签 订 “０ ２ ４条”
“０ ２ ４条 ”的产 生有 其 必然 的 社会 基
础 ，特 别是 对 于购 房 者 来说 ，原有 的 合
“ ０ ” 出炉 始 末 ２ ４条
１９ ９ ５年 ，国家 建 设部 、国家 工商 行 政 管 理局 联 合制 定 了 《 品房 购销 合 同 商
终止 、解 除情 形 与 违约 责 任 、消 费 者权
益保 护 等 方面 ，可 以说 是 想消 费 者之 所 想 ，详 尽细 致 、周 到全 面 。
同 已远 远 不 能满 足 需 要 ，大 家都 有 愿 望
把 购房 交 易 中的 责任 规定 的 更加 明确 。 然而 ，“ ０ 条 ”虽 然 在社 会上 引起 ２４
地 产 交 易市 场 ，使市 场 交 易能 和谐 地 进 行 ，使各 方 权 益能 得 到有 效 地 保护 — —
除 自身 责 任 。 消费 者至 此 才大 呼 上 当 ， 后
悔 当初 未能 仔 细研 读 合 同 。 因 而 ，“ ０ ２ ４条 ”的 出炉顺 应 了市场 交 易 的需 求 ， 别是 购 买方 的 要求 。 ２ 特 “０ ４ 条 ”共 分 ２ 个 部 分 ２ ４ 条款 ，包 括 了 ６ ０条 对 房屋 面 积 、质量 、 内及 周 边环 境 、 室 附 属设 备 、 修 及 物业 管 理 、合 同的 变 更 、 维
产 交 易 市场 走 向成 熟 的 标 志 ，交 易双 方
以书 面 合约 将 各 自的 责 、权 、利 予 以 明 确 细 致地 规 定 ， 各 方知 道应 该 做什 么 ， 使 如 何 去做 ，从 而减 少 纠纷 的 发 生 ，即 使 发 生 纠纷 亦 可遵 照合 同得 以 解决 ，可 以 提 高纠 纷 解决 效率 ，减 少诉 讼 成本 。
购房合同纠纷维权案例
案例一：补充协议规避责任购房者张某与开发商签订购房合同，合同约定房屋面积据实结算，多退少补。
但在补充协议中，开发商约定其广告宣传等资料内容不视为要约内容，从而规避法律责任。
张某在收房时发现实际交付的房屋面积小于合同约定面积，遂起诉开发商。
法院认为，该排除条款不成为合同内容，开发商仍需承担违约责任，判决开发商退还张某购房款差价。
案例二：房屋面积缩水购房者李某与开发商签订购房合同，合同约定房屋面积据实结算，多退少补。
然而，实际交付的房屋面积小于合同约定面积。
李某要求开发商退还购房款差价，但开发商以房屋面积缩水为由拒绝。
李某遂向法院提起诉讼。
法院判决开发商退还李某购房款差价。
案例三：贷款不成反被起诉购房者王某因故未能办理按揭贷款，逾期超过90日。
开发商以王某违约为由起诉。
法院认为，补充协议不合理地免除开发商责任，加重购房者责任，限制购房者合同解除权等主要权利，故判决撤销一审判决，驳回开发商的诉讼请求。
案例四：大幅缩短支付时间购房者赵某与开发商签订购房合同，补充协议约定赵某需在签订买卖合同当日办理完毕按揭贷款手续，并大幅缩短支付期限。
赵某因未能及时办理贷款而面临违约风险。
法院认为，开发商未对该条款进行提示或说明，赵某可以主张该条款不成为合同内容，遂判决驳回开发商的违约金请求。
案例五：合同解除权购房者孙某与开发商签订购房合同，合同约定孙某在特定条件下享有合同解除权。
后开发商未按约定履行合同，孙某遂行使合同解除权。
开发商不服，起诉孙某。
法院认为，孙某行使合同解除权符合法律规定，判决支持孙某的诉讼请求。
以上案例反映了购房合同纠纷中常见的维权问题，包括开发商利用格式条款规避责任、房屋面积缩水、贷款不成反被起诉、支付时间不合理、合同解除权等。
购房者遇到此类纠纷时，可以依法维权，维护自身合法权益。
商品房买卖合同(204条)8篇
商品房买卖合同（204条）8篇第1篇示例：商品房买卖合同是指开发商（或委托开发商）将其开发、建设的商品房出售给购房者的合同。
商品房买卖合同是双方当事人在平等自愿和法定程序约束下，就商品房的买卖事宜订立的法律文件，是保障双方当事人合法权益的重要法律依据。
以下是商品房买卖合同的一些常见条款及相关解释。
一、商品房买卖合同的缔结1、合同缔结方式商品房买卖合同可以采用书面形式或者电子形式缔结。
书面形式是指双方当事人通过正式的书面文件签订合同；电子形式是指双方当事人通过相关电子平台或者网络签订合同。
2、合同内容商品房买卖合同应当包括房屋的位置、结构、面积、用途、价格、付款方式、交付日期、权利和义务等内容。
双方当事人可以在合同中另行约定其他事项。
3、签订合同的条件双方当事人签订商品房买卖合同，应当是在双方自愿、对合同内容达成一致意见的基础上进行的。
在签订合应当明确买卖双方当事人的身份、签订时间。
二、商品房买卖合同的履行1、付款方式在商品房买卖合同中，买方应当按照约定的付款方式及时足额地付款给卖方。
一般情况下，商品房的付款方式包括一次性付款、分期付款等。
2、交付日期根据商品房买卖合同约定，开发商应在约定的日期将商品房交付给购房者。
购房者应在开发商交付商品房之日起办理房屋交割手续及过户手续。
3、违约责任若一方当事人未能按照商品房买卖合同的约定履行义务，致使对方遭受损失的，应依法承担违约责任，并赔偿对方的损失。
三、商品房买卖合同的解除与终止1、解除条件在特定情况下，商品房买卖合同可能会出现解除的情况。
具体解除条件一般在合同中有明确约定，例如买卖双方协商一致、一方当事人出现严重违约等。
2、终止原因商品房买卖合同的终止通常指合同终止效力。
例如双方当事人协商一致终止合同、合同约定的期限届满、双方当事人终止合同等。
四、商品房买卖合同的其他约定1、债务转移在商品房买卖合同中，如果一方当事人将其全部或部分权利义务转让给第三人的，需经对方当事人同意并履行约定的程序。
2019-商品房买卖合同(204条)word版本 (2页)
2019-商品房买卖合同（204条）word版本本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==商品房买卖合同（204条）目录第1部分合同背景第2部分广告与样品第3部分房屋质量第4部分户型空间第5部分房屋面积第6部分建筑设备第7部分电气部分第8部分供暖与燃气第9部分装修标准第10部分室内环境第11部分室外环境与绿化第12部分社区及设施第13部分价格付款第14部分房屋交付第15部分初步验收与保修第16部分所有权证第17部分前期物业管理第18部分业主委员会第19部分消费者权利保护第20部分抵押担保第21部分合同变更第22部分合同终止与解除第23部分退房程序第24部分违约责任第25部分买受人损失第26部分争议与其他第27部分合同附件第28部分法律法规及标准第1部分合同背景第1条合同原则：鉴于目前买卖双方因为合同不明造成诸多争议，为充分保护双方的合法权益，明确出卖人的合同义务，双方根据《中华人民共和国合同法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就买受人购买出卖人商品房一事达成本合同。
第2条文字定义（1）合同中所称“合同”、“本合同”、“约定”等系指目前出卖、买受双方所签订的补充合同，其他合同则冠以合同的具体名称；（2）本合同中所称“房屋”、“本房屋”、“商品房”或“本商品房”等系指目前出卖、买受双方签订合同即将买卖的商品房；（3）本合同所称“本楼”或者“楼房”系指买受人所购商品房所位于的楼座；（4）本合同中所称“小区”、“社区”系指房屋所处于的社区；（5）本合同中所指“退房”，是指买受人将房屋或者取得房屋的权利退还给买受人，由出卖人退还买受人支付的购房款的行为。
第3条合同标的：本房屋位于_________市_________区（县）_________路_________号_________楼_________层_________室，目前施工进度情况参照由出卖人提供的照片；房屋所在楼房共有_________单元_________层，买受人所购房屋以自然习惯计数处于_________单元_________层，朝向为_________。
204条补充条款应对购房陷阱-11页word资料
■一位房地产专业律师，拟出200余条购房合同补充条款■补充条款提供的是谈判机会，无需逐条写入合同■购房人和开发商平等协商是补充条款发挥作用的基础随着购房者的合同风险意识的逐步提高，聘请律师代理或协助买房的购房人也越来越多。
隆安律师事务所的秦兵律师为购房人拟出的204条购房补充协议成为目前涵盖内容最全面、设定权利义务关系最细致的补充条款。
上周，秦律师把这份一万余字的"条款"交与本报，希望诸项条款能对买房人提供帮助。
据秦兵律师介绍，经过对大量案例分析，目前，房地产争议越来越多，争议内容不仅包括交房及面积，还有质量、装修、物业管理、水、电、电话、交通、小区环境等，这期间有的消费者取得了诉讼的胜利，有的通过诉讼或者协商取得一定数量的违约金，有的退房后取得了房款，一个重要原因就是签订了细致的补充合同，这些合同使消费者权利得到相应保障。
据介绍，补充合同的原则有三个：第一个原则是细致，细致有三方面内容，首先是对案例的整理，发现可能产生争议的地方，将我们遇见的所有案件都写进去，包括法院的公告案件和新闻报道的案件；其次包括合同签订、履行的全过程，包括广告、合同、退房、退款甚至离婚和死亡都写进去，因为20年的还贷时间太长了，不知道会出现什么问题；最后涉及房屋的质量、面积及环境等方面，这些条款体现了客户的当前利益。
第二个原则是违约后果，几乎每个责任都有违约后果，双方根据合同就可以了解应当有什么权利或者承担什么样的义务。
第三个原则是举证责任，购房人在目前的全部过程中较难行使知情权，在诉讼或仲裁中无法提供相应的证据，这时如果按照一般举证原则即谁主张谁举证是无法保护购房人权利的，所以该补充条款在某些方面采用了举证责任倒置的设计方法，规定由开发商来承担举证责任，以此来保护购房人利益。
204条补充条款应对购房陷阱■第1部分合同背景第1条、销售广告：买受人根据出卖人于_年_月_日刊登在____报第_版的广告，于出卖人取得联系，就购买住宅一事进行协商；本合同就双方可以预见的条款进行约定，在双方无法在相关细节有所说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品应当作为证据。
购房指南
【购房指南】怎样减少购房合同的堵漏怎样减少购房合同的堵漏，将买房的风险降到最低?如何为购房合同堵漏，将买房的风险降到最低?204条是不是金科玉律?京穗两地律师展开了一场唇枪舌战。
有人在作北京、上海、广州三地的购房消费分析时认为，广州买家对合同条款的约定是最粗心大意的，导致的结果就是：无事则已，出事麻烦。
同时，因为广州地区房地产发展较早，时间较长，这些因合同陷阱带来的利益损失也在近年不断显现。
本来，近两年因为媒体与专家的高度参与，广州买家已经通过信息的接收掌握大量避开风险的方法，政府也在合同文本的不断改进中尽量减少发展商“玩猫腻”的机会。
但现实是，某些不良发展商甚至是许多楼盘在手的大发展商仍想尽办法“做手脚”，比如删改示范合同格式、任意添加合同附件等，牟取额外暴利还在其次，更深的考虑还在于，一旦日后与买家发生法律纠纷，这些给自己上了层层保险的合同条款将拒买家于公平之外。
广东法则明律师事务所的李瑾及许毅辉律师，几年来一直接手房地产方面的法律纠纷，对这方面的了解可谓知之深、痛之切。
此次，特邀两位资深律师就一手合同、二手合同以及合同附件中可能存在的陷阱作一次详细的剖析。
■漏洞黑洞在广州，由于合同存在漏洞，消费者一不小心就会掉进购房黑洞，下面是目前最为普遍的黑洞。
物业维修基金按房价的2%交纳的维修基金，这钱该谁交?怎么用?谁来监督?按照广州一年的成交金额可计算出每年的维修基金竟有几个亿，但银行帐号里只有几千万元，这巨大的差额谁挪用了?应如何建立监控机制来预防?谁来关心?挪用还会持续多久?烂尾仍供款楼盘已烂尾了，购房者掉进这个圈子爬不出来，找政府主管部门，无奈;找开发商，没辙，只有银行每月仍在催交按揭款。
虽然如今预售门槛的提高对预防楼盘烂尾有很大作用，但先前遇到那么多的烂尾问题消费者应怎么办?谁来解决?怎么解决?这解决还要等多久?规划问题本来住得好好的，突然有一天一条规划路从小区里横穿而过，开发商隐藏规划路，业主知情权被严重蒙蔽。
商品房买卖合同【204条-上】
商品房买卖合同【204条-上】第一章总则第一条【立约主体】本合同由买卖双方自愿订立，买卖双方为自然人的，是指具有民事行为能力、享有合同权利能力和承担合同义务能力的自然人；买卖双方为法人或者其他组织的，是指享有合同权利能力和承担合同义务能力的法人或者其他组织。
第二条【商品房】商品房是指依法取得房屋所有权并依法可供买卖、转让的住宅、商业用房、工业用房和办公用房。
第三条【合同形式】商品房买卖合同应当采用书面形式，必须按照国家规定的合同格式，必须是纸质合同。
第四条【合同效力】商品房买卖合同应当经双方当事人签订并加盖公章，双方各执一份协议书，并在房地产交易登记机构备案。
合同自交易登记机构予以备案时生效。
第五条【合同解释】商品房买卖合同的解释应当遵循客观原则，并考虑当事人的实际意思表示。
任何影响商品房买卖合同解释的意思表示，应当解释为最有利于保障买方的合同内容。
第二章合同的内容第六条【标的物和交付】商品房买卖合同的标的物应当以国家有关规定的房地产开发项目的区域内的预售许可范围内的住房为限。
标的物应当具有商品房的性质，并且符合国家有关建设、规划和安全的法律、法规、规章的规定。
买卖双方可以约定以现状、未来状况交付商品房。
第七条【商品房的瑕疵】商品房应当符合国家有关建设、规划和安全的法律、法规、规章的规定，符合国家和行业技术标准的规定。
买方在收房时发现商品房存在质量瑕疵的，应当向卖方提出书面通知，卖方应当在收到通知后立即进行处理。
买方应当在签订商品房买卖合同后两年内，对购买的房屋进行质量保修。
第八条【交付期限】商品房的交付应当受到国家和省、直辖市有关房地产的法律、法规、规章的约束。
预售的商品房交付期限由卖方与买方约定。
买方或者卖方可以向房地产交易登记机构申请催告交付。
第九条【交付配置和范围】商品房的交付配置和范围应当按照预售许可证和商品房买卖合同约定的内容进行，不得违反国家、省、直辖市关于商品房交付标准的有关规定。
秦兵律师204条商品房买卖合同
最新204条商品房买卖合同(全文)近日，最高人民法院发布了商品房买卖合同纠纷司法解释，秦兵律师按照最新司法解释对原204条商品房买卖合同补充条款进行了补充修订。
现出格通过新浪房产频道发布合同全文，供广阔购房者参考。
第1局部合同布景第1条、合同原那么：鉴于目前买卖双方因为合同不明造成诸多争议，为充实庇护双方的合法权益，明确出卖人的合同义务，双方按照中华人民共和国合同法等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚恳信用的原那么，经协商一致，就买受人购置出卖人商品房一事达成本合同。
第2条、文字定义：(1)、合同中所称“合同〞、“本合同〞、“约定〞等系指目前出卖、买受双方所签订的补充合同，其他合同那么冠以合同的具体名称；(2)、本合同中所称“房屋〞、“本房屋〞、“商品房〞或“本商品房〞等系指目前出卖、买受双方签订合同即将买卖的商品房；(3)、本合同所称“本楼〞或者“楼房〞系指买受人所购商品房所位于的楼座；(4)、本合同中所称“小区〞、“社区〞系指房屋所处于的社区；(5)、本合同中所指“退房〞，是指买受人将房屋或者取得房屋的权利退还给买受人，由出卖人退还买受人支付的购房款的行为。
第3条、合同标的：本房屋位于______市______区〔县〕______路____号____楼____层____室，目前施工进度情况参照由出卖人提供的照片；房屋地址楼房共有____单元____层，买受人所购房屋以自然习惯计数处于____单元____层，朝向为______。
第4条、居住目的：出卖人知道买受人购置商品房系为本身住用、通过出租获得利润或者在商品房升值时通过及时转让获得利润，或者行使相关的所有权或用益物权以获得利益。
出卖人承诺在买受人购置此房屋后，本楼内其他房屋仅可作为住宅使用外，不得作为公司办公用房使用，以保持居住环境的安静与安然。
如不克不及达到此尺度，那么买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，那么出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
204购房合同秦兵指南
204购房合同秦兵指南goodmengood发表于搜房网-上海业主论坛-知雅汇(志成花苑)第1章合同背景第1条合同原则〔a1〕:鉴于目前买卖双方往往因合同内容不明造成诸多争议，为充分保护双方的合法权益，明确出卖人与买受人的合同义务，双方根据《中华人民共和国合同法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就买受人购买出卖人房屋一事达成本合同。
〔a1〕秦兵释义:这份合同依据了很多法律，但是我们在这里只说《合同法》，这是因为我自己认为《合同法》相对于其他几部法律来说，立法质量最高、性能最稳定，所以寿命可能会最长。
其实法律与其他商品一样，也是一种物品，只不过这种物品是由政府来生产制造，而且可以不限次数的大量使用，其内容更为抽象罢了。
但无论如何，法律既然是一种物品，就会涉及功能、质量、价格成本问题。
法律的质量与商品不一样，电视好看不好看可以立即发现去退货，但法律的质量却只有法律人才能感觉出来。
好的法律可以救世救人，使天下由混乱归于太平，像刘邦的《约法三章》;坏的法律则能杀人不见血。
我希望这份合同依据的是一部良法，希望那些本着善良的目的进行交易的人能够受到法律的保护。
说到“受法律保护”，大家常说自己的合同是“受法律保护”，至于其中的含义是什么可能未必人人都理解。
我认为此话的本义是说:如果一份合同是合法的，那么合同本身就是法律，只不过仅能约束合同双方罢了;违反合同就是违反法律，所以要受到制裁。
因此我们都希望自己的合同，特别是对自己有利的合同，都是受到法律保护的有效合同。
第2条文字定义[a2〕:(1)合同中所称“合同”、“本合同”、“约定”等系指目前出卖方、买受方所签订的补充合同，其他合同则冠以合同的具体名称;(2)本合同中所称“房屋”、“本房屋”等系指目前出卖人、买受人双方签订合同即将买卖的房屋，其房屋性质包括商品房、经济适用房等;(3)本合同中所称“本楼”或者“楼房”系指买受人所购房屋所位于的楼座;(4)本合同中所称“公共服务设施”亦称为配套公建，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他本社区内目的为不特定多数人使用的设施及设备;(5)本合同中所称“总房价”，是指买受人为购买房屋所支付的全部价款，包括定金、首付款、银行贷款、保险金、维修基金等;(6)本合同中所称“小区”、“社区”系指房屋所处的社区;(7)本合同中所指“退房”，是指由出卖人退还买受人支付的购房款后，买受人将房屋或者取得房屋的权利交还给出卖人的行为。
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■一位房地产专业律师，拟出200余条购房合同补充条款■补充条款提供的是谈判机会，无需逐条写入合同■购房人和开发商平等协商是补充条款发挥作用的基础随着购房者的合同风险意识的逐步提高，聘请律师代理或协助买房的购房人也越来越多。
隆安律师事务所的秦兵律师为购房人拟出的204条购房补充协议成为目前涵盖内容最全面、设定权利义务关系最细致的补充条款。
上周，秦律师把这份一万余字的"条款"交与本报，希望诸项条款能对买房人提供帮助。
据秦兵律师介绍，经过对大量案例分析，目前，房地产争议越来越多，争议内容不仅包括交房及面积，还有质量、装修、物业管理、水、电、电话、交通、小区环境等，这期间有的消费者取得了诉讼的胜利，有的通过诉讼或者协商取得一定数量的违约金，有的退房后取得了房款，一个重要原因就是签订了细致的补充合同，这些合同使消费者权利得到相应保障。
据介绍，补充合同的原则有三个：第一个原则是细致，细致有三方面内容，首先是对案例的整理，发现可能产生争议的地方，将我们遇见的所有案件都写进去，包括法院的公告案件和新闻报道的案件；其次包括合同签订、履行的全过程，包括广告、合同、退房、退款甚至离婚和死亡都写进去，因为20年的还贷时间太长了，不知道会出现什么问题；最后涉及房屋的质量、面积及环境等方面，这些条款体现了客户的当前利益。
第二个原则是违约后果，几乎每个责任都有违约后果，双方根据合同就可以了解应当有什么权利或者承担什么样的义务。
第三个原则是举证责任，购房人在目前的全部过程中较难行使知情权，在诉讼或仲裁中无法提供相应的证据，这时如果按照一般举证原则即谁主张谁举证是无法保护购房人权利的，所以该补充条款在某些方面采用了举证责任倒置的设计方法，规定由开发商来承担举证责任，以此来保护购房人利益。
204条补充条款应对购房陷阱■第1部分合同背景第1条、销售广告：买受人根据出卖人于_年_月_日刊登在____报第_版的广告，于出卖人取得联系，就购买住宅一事进行协商；本合同就双方可以预见的条款进行约定，在双方无法在相关细节有所说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品应当作为证据。
第2条、合同原则：出卖、买受双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，本着平等、真实、自愿的原则，就买受人购买出卖人住宅一事达成本合同。
第3条、合同定义：合同中所称"本合同"系指目前出卖、买受双方所签订的合同，其他合同则冠以合同的具体名称。
第4条、合同目的：出卖人知道买受人购买本合同所指住宅系为自己住用、通过出租获得利润或者在住宅升值时通过及时转让住宅获得利润，或者其他可以利用此住宅相关的所有权或用益物权以获得利益。
第5条、合同标的：合同中所称"住宅"或"本住宅"系指目前出卖、买受双方签订合同即将买卖的住宅。
第6条、住宅地址：此住宅位于北京市__区，目前施工进度情况参照照片。
第7条、项目许可：第8条、批准部门：本项目由北京市已经批准立项，项目的批准文号：第9条、土地权利：本宗土地原所有权人为：______，原土地使用权人为：__，土地使用权证：______，土地使用期限为：_____，土地使用性质为：______。
第10条、规划情况：用地规划批准部门为____，建设工程规划许可证：______，建设用地规划许可证：____。
第11条、销售许可：房屋销售许可部门为：____，房屋销售许可证：_____。
第12条、施工情况：施工许可部门：____，开工证：____。
第13条、建设情况：总设计单位：____，建筑师姓名：____，注册建筑师号码：____，总施工单位：____，总监理单位：____。
第14条、住宅标准：适用____。
第15条、住宅验收：由____负责验收。
第16条、质量评价：由____负责进行质量评价。
■第2部分套内空间第17条、住宅户型：第18条、平面图：第19条、立面图：第20条、起居室尺寸：第21条、书房尺寸：第22条、卧室尺寸：第23条、卫生间尺寸：第24条、厨房尺寸：第25条、阳台尺寸：第26条、过道尺寸：第27条、技术经济指标：第28条、层高：第29条、室内净高：第30条、贮藏空间：第31条、套内楼梯：第32条、门窗：■第3部分住宅质量第33条、沉降情况：出卖人保证房屋的沉降情况优于政府颁布的最高要求。
第34条、平直度：房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜角度不得大于0.1度，计算方法为：高度差/直线距离；不得超过政府规定的标准，否则出卖人将承担违约责任。
第35条、墙体裂缝：住宅内部无任何裂缝；如果双方无法对是否是裂缝进行确定的，由出卖人申请有关机构就此问题进行评价；如果买受人仍有不同意见，则双方从楼内业主中随机选择5人，由这5人确定是否属于裂缝。
第36条、设计质量：住宅设计质量不应低于政府有关机构颁布的设计最高标准，如果无法达到此等要求，则买受人有权要求出卖人承担违约责任。
第37条、质量证明：出卖人在房屋交付时应当向买受人提供证明其质量的申报手续及质量评价报告；当买受人对此报告提供异议时，出卖人应当证明这种异议不成立。
第38条、质量评价：出卖人在交付住宅前应当提供质量评价报告；买受人有权查验与住宅质量相关的全部文件，有权委托相关机构对住宅质量进行评价，否则不视为交房。
■第4部分公摊面积第39条、公摊内容：出卖人应当在说明公摊面积的内容与尺寸，根据目前的情况，公摊内容包括以下几个部分（1）配电室：（2）公共楼梯：（3）电梯间：（4）泵房：第40条、面积尺寸：房屋的公摊部分、面积及细节尺寸应当说明。
第41条、面积核实：买受人有权对任何一个尺寸进行核实，此等核实无需复杂的测量工具，仅凭于任意一个市场上购买的米尺即可进行测量。
第42条、通知到场：当买受人对公共面积进行测量时，如果发现出卖人提供的尺寸与事实不符，则应当通知买受人到场进行共同测量，此等通知可以通过电话、普通信函或挂号信函或特快专递或者传真，买受人接到通知后应当到场；出卖人不到场的，有两人以上证明，买受人即可进行测量。
第43条、违约条件：买受人对其中一个尺寸的测量结果，与出卖人提供的图纸不符，则视为出卖人提供的公摊面积不合法，买受人有权拒绝支付公摊面积的费用。
第44条、违约责任：当出现上述违约条件后，出卖人应当在3日内双倍退还公摊面积的价款，不能退回的，则应当每天支付百分之一的违约金。
■第5部分住宅面积第45条、公用部分建筑面积：A、各公用部分名称：B、各公用部分面积：第46条、专用部分建筑面积：A、阳台建筑面积：B、室内墙体面积；C、室内使用面积；D、其构成为卧室面积、书房面积客厅面积、卫生间面积各为；E、面积的数字以现有的出卖人提供的平面图纸为标准。
第47条、露台面积：鉴于露台面积并不计算在买受人购买面积之中，出卖人将面积为： ____平方米的露台之永久使用权交付给买受人，买受人在使用过程中无须支付物业管理费。
第48条、关于建筑面积的约定：（1）买受人所购住宅约定建筑面积为__平方米，如果经过实际测量后，面积在__至__平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。
（2）买受人所购住宅建筑面积经过实际测量后，大于__平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。
（3）买受人所购住宅建筑面积经过实际测量后，小于__平方米的，出卖人应当根据与约定建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。
（4）鉴于目前买受人所购住宅面积所适用的契税为2%，如果因为出卖人的原因使面积扩大，导致买受人不得不支付比原来税率更高的税费，因此而多支付的税费，由出卖人承担；买受人同时有权不支付由于面积扩大所引起的各种费用的增加，必须支付的由出卖人承担且保留退房的权利。
第49条、关于套内建筑面积的约定：（1）买受人所购住宅约定套内建筑面积为__平方米，如果经过实际测量后，面积在__至__平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。
（2）买受人所购住宅套内建筑面积经过实际测量后，大于__平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。
（3）买受人所购住宅套内建筑面积经过实际测量后，小于__平方米的，出卖人应当根据与约定套内建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。
（4）交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都发生增加的，应当按相同比例增加，建筑面积增加的比例大于套内建筑面积增加比例的，买受人无须为任何增加的面积支付费用。
（5）交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都减少的，应当按相同比例减少；建筑面积减少的比例小于套内建筑面积减少的比例的，出卖人应当按照最有益于买受人的原则退款，买受人有权选择诸多方案中的一个。
第50条、关于使用面积的约定：（1）买受人所购住宅约定使用面积为__平方米，如果经过实际测量后，面积在__至__平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。
（2）买受人所购住宅使用面积经过实际测量后，大于__平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。
（3）买受人所购住宅使用面积经过实际测量后，小于__平方米的，出卖人应当根据与约定使用面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。
第51条、面积测量：买受人有权在入住前或入住后对室内全部长度、高度尺寸进行测量；如果需要对全楼进行测量的，出卖人有义务向买受人提供与本楼相关的图纸。
第52条、测量方法：买受人入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量，如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异，则双方有权提请法院或者有关机构进行最终决定，在此以前买受人有权先行入住，并且根据最有益于买受人测量的结果支付相关费用。
第53条、测量机构：测量机构应当是取得中央政府机构测绘专业管理机构颁发的测量资格的机构，测量资格不得委托给他人；没有专业资格的机构测量的数据无效。
第54条、变化通知：房屋室内任何长度或高度尺寸的任何变化均为合同的变更；面积变化时，出卖人应当于变化时3日内书面通知买受人，如果买受人不同意上述变化，则有权解除本合同，出卖人应当于3日内退还全部已经支付的房款。
■第6部分室内环境第55条、日照时间：房屋全年在日照时间最短的一天，其窗户能够接受的满窗日照时间为__小时，此时在距地面1米高度可以看见太阳，具体出卖人提供数据。
第56条、自然通风：室内通风情况不低于住宅设计标准的最高要求，出卖人提供数据。
第57条、室内保温：室内保温情况不低于住宅设计标准的最高要求，出卖人提供数据。
第58条、隔热保温：外墙隔热保温不低于住宅设计标准的最高要求，出卖人提供数据。
第59条、隔声：墙体隔声情况不低于住宅设计标准的最高要求，出卖人提供数据。