北海南地新城项目定位策划报告附件
广西北海项目最终前期定位分析
户型竞争分析—三房(含二改三)
广西北海项目最终前期定位分析
户型竞争分析—两房(含一改二)
主卧：根据对比，“月光宝盒”户型无法满足客户需求，空间 过于狭窄，主卧部分功能无法同时满足；“北海名座”户型则 通过飘窗的合理运用，使整个主卧拥有较强的舒适性；
次卧：该功能空间非客户重点关注空间，“月光宝盒”户型可 满足客户最低尺寸需求；“北海名座”户型同样可满足客户最 低尺寸需求，且更具舒适度；
客厅：两个项目的设计，均能够满足客户的需求，且“月光宝 盒”的设计，实用性更强；
整体设计：两个项目均能够满足居住的基本功能（客、卧、 餐），其中，“月光宝盒”的户型设计，更加紧凑，其3.3米的 户型开间，更多的减少了浪费空间，而“779”的户型设计，虽 有较为舒适的3.6-4.05米的户型开间，但相对于实用性为主的 一房户型，同时也带来了较多的浪费空间；
二次定位分析—户型参考(紧凑型一房)
去掉阳台隔墙，使卧室开间达到3.3米；
去掉餐厅，同时将卫生间隔墙向右移动约0.4米，放大客厅空间；
将沙发及电视墙向右移动，至现有餐厅位置；
实得建面
27
35.25
赠送率 10%
户型开间：由3.3米扩展为4.2米； 卫生间：宽度由1.9米压缩至1.6米，长度由1.55米扩展为2.2米； 客厅：进深由3米，压缩为2.7米； 卧室：去掉飘窗，并向外延伸，形成3.2米×2.5米院馆； 阳台：向外延伸1米，形成1米×2.5米阳台； 广西北海项目最终前期定位分析
在拥有了 具有竞争力的空间格局之后
我们可以 将价格做到什么样的水平
才真正具备极强的竞争力呢
?
广西北海项目最终前期定位分析
价格竞争分析
广西北海项目最终前期定位分析
北海战略策划报告_二_王志纲工作室
北海日报/2009年/2月/3日/第007版《新战略新北海》摘登北海战略策划报告(二)王志纲工作室第二章定位北海一、总体思路(一)发展理念“抢占制高点，掌握话语权，勇当领跑者”。
“抢占制高点”，即抢占北部湾国家战略制高点；“掌握话语权”，即掌握中国海洋时代的话语权；“勇当领跑者”，即勇当北部湾产业升级领跑者。
(二)发展战略“国际北海，海洋北海，休闲北海”。
“国际北海”，主动整合国内和国外两种资源、两个市场，使北海成为北部湾滨海地区的国际化服务型中心城市，成为“东盟之门”(中国进入东盟以及东盟进入中国的重要门户)。
“海洋北海”，做大做强海洋产业集群(海洋运输、临港工业、海洋旅游、海产品深加工等)，.把北海建设成为中国海洋经济名城，成为“海湾之城”。
“休闲北海”，以生态立市，升级旅游产业，延伸休闲产业链条(休闲度假、休闲养生、休闲人居、休闲商业、休闲商务、休闲研发等)，使北海成为新兴的国际休闲度假旅游目的地，成为“北部湾休闲之都”。
二、总体定位(一)战略定位:北部湾先锋城市说明:北海的定位必须与南宁错位。
北海是“干部湾滨海地区的区域性服务型中心城市”，而南宁是北部湾地区的“国际性区域中心城市”。
北海显然难以在“中心城市”方面与之争锋。
然而，北海作为中国面向东盟的前沿和桥头堡、作为中国最佳生态城市、宜居城市与休闲城市、作为临港产业与海洋产业基地，则为南宁所不能及。
为此，我们为北海提出“北部湾先锋城市”这一独特的战略定位，以与南宁错位，并希望更能吸引全球投资者的目光——“北海是投资北部湾的首选城市”。
“先锋城市”有五个方面内涵:北部湾国际合作的推动者；北部湾产业升级的先行者；西南地区对外开放排头兵・；广西北部湾滨海龙头城市；21世纪生态城市的示范者。
(二)功能定位北海市城市功能定位是:“一中心，三基地”一中心:北部湾滨海综合服务中心。
具体的说，包括商贸中心、会议中心、旅游集散中心、信息服务中心、时尚中心、航运中心等。
北海战略策划报告_三_王志纲工作室
北海战略策划报告_三_王志纲工作室北海日报/2009年/2月/6日/第005版《新战略新北海》摘登北海战略策划报告(三)王志纲工作室三、打造“北部湾休闲之都”(一)目标发挥北海生态宜居、历史文化和滨海资源优势，以“北部湾休闲之都”为目标，使北海成为具有国际知名度的滨海休闲旅游目的地。
(二)策略“北部湾休闲之都”的打造有两大策略:一是联通东盟国际豪华邮轮游线，启动北海邮轮经济，发展高端邮轮休闲旅游，提升北海旅游产业档次和品质。
二是再造一滩一岛一街，对北海银滩、涠洲岛、老街进行全新升级定位，共同构筑北海滨海休闲之都。
(三)政策“北部湾休闲之都”的打造需要争取主要三方面的政策:对外合作政策:争取面向东盟10国的全面旅游合作政策，实现双向无障碍旅游服务；产业发展政策:扶持并推动北部湾区域的旅游产业，支持、鼓励面向东盟的海上跨国旅游产业发展；基础设施政策:完善海上邮轮码头、航空航线等交通设施建设，强化出入境管理、旅游信息、旅行社行销网络等旅游产业基础设施的建设管理。
(四)支撑体系“北部湾休闲之都”有四大支撑:国际豪华邮轮、北海银滩、北海涠洲岛、北海老街。
1、国际豪华邮轮意义:邮轮经济是现代海洋经济的明珠，是国际高端休闲旅游产业的象征和支柱；发展联通东盟的国际邮轮航线，打造北海邮轮母港，不仅可以引领北海高端休闲旅游产业发展，而且将极大的提升北海城市形象和国际知名度。
定位:东南亚风情之旅。
通过打造北海邮轮母港，以顶级豪华邮轮为载体，以东南亚风情体验为特色，打造一条畅游中国-东盟的远洋之旅，营造海上旅游的理想休闲体验，成为全球重要的邮轮活动区域。
附:东南亚风情之旅东南亚风情之旅的特色:邮轮游线是东方民俗文化精华和滨海风情的精华集大成者，是一条体验东南亚民俗文化的豪华游线。
体验东南亚滨海风情的豪华游线(沿途可将滨海休闲、滨海娱乐、滨海不夜城等特色景点一览无余)；体验最多民族风情的豪华游线(5亿人口的东南亚各国中生活着约300个民族，融合的民族关系成为世人研究的焦点)；体验“南洋”华人文化风情的豪华游线(东南亚华人约占海外华人80%，“下南洋”的移民之举与土族人的融合形成了混血群体和多元文化)。
北海项目调研分析及定位报告
北海市
一、对北海城市宏观环境的认识
目前 城区面积约40平方公里
市区人口约30万
预计2020年 城区面积发展为140平方公里 市区人口发展到100-120万
2007年GDP244.9亿 增幅居广西第2位 全市城镇居民人均GDP12334元
预计2010年GDP达到380亿
一、对北海城市宏观环境的认识
本
北
北
项
项
争
公
海
海
目
目
楼
司
房
城
的
产
盘
地
地
市
经
品
的
块
产
宏
济
定
调
的
市
观
测
位
研
勘
场
环
算
的
分
察
的
境
探
析
分
调
的
讨
析
研
认
识
一、对北海城市宏观环境的认识
广西南端，北部湾东北岸
为大西南海南东南亚中枢位置
西
东
距 南 宁
北海,“北部湾” 经济区窗口
距 湛 江
全国十大宜居
公
城市之一
公
里
里
东南距海口市147公里
198 206
北海项目调研分析及定位报告
跃邦·策划部
前言
北海行的目的
通过对北海房地产市场的调研分析以及本公司地块勘察分析
了解
最终为本公司项目规划定位提供正确的市场导向
以确保本项目以更准确的市场定位和优越的竞争优势立足北海
从而实现利润的最大化、获得投资回报
本报告结构纲要
【营销策划】新城整体定位及启动区建议方案(精彩文案)
莱州
烟台
山东半岛蓝色经济区
潍坊
青岛
依托莱州湾的区位优势，加强莱州与烟台、潍坊、青
岛之间的同城化态势，充分借势，大力发展大莱州湾。 7
NO.3 产城融合 功能复合
推动城市产业升级，产 城融合，建造活力新城
产城融合：推动产业升级，以生产为核心驱动，城市配套为核心功能，产业
价值和城市价值双融合的产业新城；
态势，充分借势“三城”产业发展优势，构建大莱州湾发展新引擎；
区域联动+资源整合+市场运作+政府支持发展模式，引领大莱州湾发展。
以蓝黄区发展规划为导向，发展海 洋等产业
黄三角 高效生
态区
。
区域联动，协 同发展 Text in here
与蓝黄城市同城化发展
山东半 岛蓝色 经济区
莱州湾
黄河三角洲 高效生态区
立足环渤海，与韩国、珠三 角形成良好的产业联动和合 作典范
借势“广货北上”和“中韩自贸”发展机遇，实现环渤海、珠三角、韩国产
业互动，打造三区合作的新高地。
产业互动
环渤海
本货外拓
产业互动
广货北上 产业互动
中韩贸易
珠三角
合作新高地
韩国
广货：打造广货北上集散中心，借势区域海运、 空运和公路交通优势，销往环渤海区域和韩国
务。
9
1.2 项目战略定位
。
10
核心要素│XX前海新兴产业新城的三大核心要素
机遇— 蓝黄叠加 中韩合作
+资源— 粤鲁合作 中韩合作
理念—
+ 产城融合
蓝黄叠加：项目处于 蓝黄经济带叠加区，具 有双驱动基因，应充分 借势蓝黄发展机遇 中韩合作：借势中韩 自贸发展契机，利用对 韩国区位优势，发展中 韩贸易及产业合作
北海新城启动区控规-文字说明
1.3 启动区规划定位 将北海新城启动区定位为： 东北亚重要的外向型现代服务业集聚区； 东北亚重要的国际机构集聚区、国际文化交流区； 东北亚著名的滨海都市休闲特色旅游目的地（渔人码头、体育休闲等）、都市高端旅游服务基地； 渤海湾著名的滨海国际生态住区； 渤海湾重要的产业研发基地； 营口市未来的城市行政、金融、创意中心； 区域联盟合作示范区。
图 8 工业用地布局图
2.4 土地使用兼容性
为保证土地使用弹性，建设中允许建筑兼容，但不得通过建筑兼容改变土地使用性质，且兼容建筑类型和规模由城市规 划行政主管部门按照规划严格控制。建设过程中，确实需要局部变更用地性质时，必须进行项目的环境、交通和用地调整评 估，并经过城市规划行政主管部门许可。
表 5-2 各类建设用地适建范围表
3
营口市北海新城启动区控制性详细规划——说明书
规划人均居住用地 28.6 平方米/人。
表 5-1 规划居住区一览表
居住区划分 编号 1
A 居住区 2
3
4 B 居住区
5
6
名称 北嘴子山林 别墅组团
北嘴子坡地 多层组团
山地 居住组团
山林缓坡居 住组团
山地渔村居 住组团
碧螺湾北居 住组团
位置 行政中心北侧
性。 2）用地布局 规划公共设施用地规模为 371.43 公顷，占总建设用地的 18.5%。主要分布在北嘴子南部沿海、碧螺湾东南部、高铁站 北部及沿金海大街和清河大街两侧，形成“两带三心”的分布格局。 其中行政办公用地总面积为 32.98 公顷，占城市建设用地的 1.6%，主要为营口市行政中心以及盖州市行政中心用地； 商业金融业用地为 240.93 公顷，占城市建设用地的 12.0%；主要集中在北嘴子沿海、碧螺湾以及金海大街、清河大街 两侧； 文化娱乐用地 17.92 公顷，占城市建设用地的 0.9%，在碧螺湾和兰湾区域集中分布； 体育用地 18.01 公顷，占 0.9%，主要为体育健身、体育休闲和水上训练中心用地； 医疗卫生用地面积 33.37 公顷，占 1.7%，按服务半径在规划区内均匀分布； 教育科研用地 27.15 公顷，占 1.4%，集中分布在清河大街以北，泽远路以东、后潮沟河以南区域； 文物古迹用地 0.5 公顷，西崴子烽火台，为市（县）级文物保护单位，位于清元路西侧沿海区域。 其他公共设施用地 0.57 公顷，为北嘴子上的北海禅寺。
北海规划有七大片区,哪一个片区适合投资或自住？
北海规划有七大片区,哪一个片区适合投资或自住？北海是个旅居城市，外地人一直都是购房主力。
外地人在北海买房主要分为两种 : 一是投资；二是自住。
虽然很多外地人正打算在北海买房子，但大家对于北海这个城市的各个区域，了解并不多。
至于每个区有些什么特色？目前发展得怎么样？前景如何？很多人完全不了解。
北海地处广西南端，西北距首府南宁206公里，东距广东湛江198公里，东南距海南海口市147海里。
北海南北宽114公里，东西长93公里，全市的土地面积3337平方公里，北海市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县。
北海的主要中心城区按照功能和空间划分成了铁路北、铁路南、银滩东、高德、城北、平阳、竹林7个大片区。
片区之间各有特色，情况完全不同。
展开剩余74%城北片区定位是海湾新城，以后会和合浦融合，成为一个更庞大的新城区。
整体来说城北日常生活配套还不是很完善，但房价不高，政府也在加大这个片区的来发力度，比较适合投资。
平阳片区以农业为主，乡镇村落居多，整体发展相对落后，是七个片区中最差的一个。
至少，在现阶段仍然是前景未明。
竹林片区主攻海洋科技，目前，已经有中国科学院烟台海岸带研究所、中国科学院南海海洋研究所、国家海洋局南海规划与环境研究院广西分院、国家海洋局第四海洋研究所、清华大学海洋技术研究中心北部湾研究所、中国水产科学研究院、南京大学演化生物学研究所、广西大学海洋学院、广西大学北部湾研究院、广西水产研究院、广西海洋研究所、广西红树林研究中心、北海南珠研究所等等一大批高级科研机构入驻。
海洋科技产业高度集中，竹林片区不大可能再发展大型的地产项目，但将是华南沿海的科技创新区、先进产业聚集区、生态环保示范园区、科普观光目的地，是北海未来的城市新名片。
高德片区处于城郊之间，本地人习惯把高德片区叫做城东，有资源、有人气、有配套，交通便捷，发展空间很大。
最近官方频频在高德征地，这个片区很快进入实质性开发阶段。
在这里买房子，升值空间相对比较高。
北海新城南区施工组织设计
威海建设集团*北海新城南区施工组织设计一、编制依据（一）、威建*北海新城南区（四公司区域）工程施工合同（二）、建设单位提供的本工程施工图纸、变更及会审记录（三）、建筑结构工程相关施工及质量验收规范（四）、本工程岩土工程勘察报告（五）、威建集团相关程序文件（六）、类似工程的施工经验及相关资料。
二、工程概况（一）、工程建设概况：（二）、建筑和结构概况：1、建筑概况外围护墙采用200厚MU3.5加气混凝土外贴砌50厚挤塑板。
外墙外保温做法为外墙梁、柱及200厚加气混凝土墙。
其具体做法详见《保温方案》。
建筑物内隔墙：分户墙及楼梯间墙为200厚加气砼砌块；厨房、卫生间为120厚加气块。
其余内隔墙为120厚石膏空心条板。
均采用M5混合砂浆砌筑。
屋面为60厚挤塑板保温、两层SBS卷材防水，屋顶层上人屋面为防滑地砖上人屋面；设备间屋面为水泥砂浆平屋面。
外墙面一层为灰色面砖，其余刷白色或米黄色高级低污染防水防裂弹性涂料。
内墙面除卫生间、厨房贴瓷砖、楼梯间贴大理石外，其余为一般乳胶漆墙面。
厨房、卫生间防水采用2mm厚聚氨脂涂膜防水。
外窗为铝合金窗、普通无色平板中空玻璃。
2、结构概况本工程结构安全等级二级，结构设计使用年限50年。
基础采用φ400螺旋压浆钻孔灌注桩基础，持力层为粉质粘土层，桩基设计桩端承载力特征值为350KN及400KN两种。
桩承台主要为矩形和三角形，承台厚度0.6m，基础梁截面尺寸200*400、250*350、200*350、250*400。
主体结构采用全现浇框架结构， 7度设防，框架抗震等级三级。
柱距主要有3.6m、4.2m、3.3m、3.9m等，柱断面尺寸主要有400*400、400*350和350*350等，梁断面主要有200*300、200*350、200*400、200*500等。
砼强度等级：桩为C25，承台基础及基础梁为C30，框架梁板、柱及楼梯采用C25混凝土。
其余构件圈梁、构造柱采用C20混凝土。
2007-9-15-北海项目策划书
中南·领海项目策划定位报告第一部分：城市解读及市场解读一、解读北海在南中国滨海休闲旅游城市群竞争格局中地位海口、三亚、北海是南中国滨海休闲旅游城市群中最为主要的三个城市，是内陆地区居民休闲旅游、置业移民的首选。
因此，认清北海在这个城市群的地位，分析城市间的外部竞争环境，变得异常重要，能使我们站在更高的角度去制定项目营销推广战略。
（资料来源：《湛江、北海、海口20年经济发展比较研究》、《2006年中国十佳宜居城市排行榜》、《2007年北海市政府工作报告》）解读一：北海位列南中国海首席休闲宜居城市，是名副其实的中国理想第二居所，成为北海最重要的名片之一。
2006年，中国城市竞争力研究会依据GN评价体系中的环境优化指数、经济发展指数、社会安全指数、风气文明指数、生活舒适指数、城市美誉度指数等6项一级指标，21项二级指标，评价得出《2006年中国十佳宜居城市排行榜》，北海是该城市群中唯一的上榜城市。
而三亚则上榜《中国十佳宜游城市排行榜》。
解读二：独特的区位优势是北海发展的先天基础。
北海背靠中国西南，面向东南亚，处于中国东西部结合带和中国与东盟各国的中枢位置，在中国西南经济区和亚太经济区的发展格局中具有的特的区位优势和重要的战略地位。
而海口、三亚等城市受到琼州海峡天堑的阻隔，地面交通依然阻碍了城市的发展。
解读三：独特的政策优势是北海发展的后发竞争优势。
北海是中国五个少数民族地区和中国西部唯一的沿海开发城市，具有东部的优惠政策，又享受西部地区的优惠政策，还有少数民族地区和沿海开发城市优惠政策。
海口和三亚也只是享受经济特区的优惠政策。
解读四：中国—东盟自由贸易区建设加快，泛北部湾经济合作已上升为国家战略，作为北部湾经济合作区域的中心城市，北海又一次走在了前面。
一是党中央、国务院高度重视广西沿海地区开放开发。
广西沿海地区在全国经济发展格局中的地位迅速提升，必将成为全国经济增长新的一极，这已为各级领导和国内外有识之士所共识。
营口市北海新区项目考察报告
营口市北海新区项目考察报告一、城市背景研究1、营口市、盖州市、北海新区区位概况（1）营口市区位概况营口市位于渤海辽东湾北岸，处于辽宁沿海经济带，是渤海湾近海城市之一，是辽宁省辖的地级市，距离沈阳市151公里，距大连市197公里，是以工业、物流、商贸、旅游为主的辽宁中部城市群出海口岸，营口借助沈阳、大连的强劲发展势头，已被列入辽宁省五大沿海重点发展区域，是辽宁省沿海重点发展区域之一，具有巨大的远景发展潜力。
（2）盖州市区位概况盖州市位于辽东半岛西北部，是营口市下辖的县级市，盖州市位于沈大经济带中部，地处辽宁沿海经济带重要节点，与大连市、营口市接壤，是辽宁沿海经济带和沈阳经济区双重国家战略的叠加区域。
全市总面积2,930平方公里，辖27个乡镇、办事处，总人口88万人，盖州市是营口市区县中面积最大、人口最多的一个。
（3）北海新区区位概况北海新区是盖州市的一个经济开发区，位于盖州市西部沿海，规划北至沈大高速公路，南至鲅鱼圈望海开发区，西临辽东湾，北至沿海产业基地三期。
北海新区成立于2009年7月，同年，辽宁省将营口盖州北海新城区纳入辽宁沿海经济带重点支持区域。
新区位于辽宁省沿海产业经济带和沈阳经济圈的交集之处，是营口老城区与鲅鱼圈开发区的重要结点。
2、资源优势北海新区内拥有近50平方公里现成工业用地，有200多平方公里的低产或废弃盐田、盐碱地和荒滩，其中大部分尚未开发，开发成本低廉；拥有50公里海岸线，为临港产业发展、重大项目建设、城市发展提供了广阔的空间。
老城区与鲅鱼圈区产业基础比较雄厚，辐射力强，要素供给充足。
3、旅游情况分析旅游产业快速发展。
思拉堡温泉小镇虹溪谷温泉、御景山温泉宾馆正式运营，奕丰·泉天下项目进展顺利，双台镇被认定为省级“温泉旅游度假区”，成为全市温泉旅游业的一张靓丽名片；白沙湾黄金海岸服务功能进一步完善，2011年接待游客近百万人次，成功举办中国·营口清河石门漂流文化节。
北海XXX项目定位报告PPT文档68页
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
北海XXX项目定位报告
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
北海项目提案策划书
第一章市场状况北海市场在经历了10年前的“大跃进”，而跌入深谷的凄惨后，于2002年开始逐渐苏醒。
北海房地产新格式初显。
（一）、各领风骚三五年——房地产板块阐发1、云南路板块云南路板块的银龙花圃传来停工的消息，原称五月交房的允许将无法实现；睛海居的署理销售商合富光辉退出该楼盘营销事情；碧桂华庭销售停滞不前……云南路显得冷清沉寂。
云南路楼市进入到第二季度以来，失去了以往火爆的风物，像是失宠的孩子。
以上例举的几个楼盘出现销售受阻的问题，归根到底主要是与开发商的实力及战略有关。
有一点值得存眷：云南路板块已经初聚了生活居住板块的雏形。
随着云南南路市场的建成并投入使用，周边生活配套设施的日益完善，相信在今后的5年时间内，云南南路还能风姿犹存。
这么比喻是因为，云南路有一个十足的硬伤，散乱的农民房成为开发商进入的最大障碍。
2、四川路板块四川路这一楼盘新贵依然兴彩醒目，并且出现连续升温的迹象。
主要是政府方面推出的政务区发动了整个地块的升温。
北海的旧城中心可以说还会合在北部湾路。
由于原有城区在门路筹划、社区配套、业态组合等方面的严重缺陷，旧城区已经难以承载高速、优质的现代都市运作，并将直接限制都市经济文化的生长。
因此，北海都市格式迁移势在必行。
然而，北海新城中心将花落那边?从地理位置上看，北海都市中心的迁移总是凭据时间顺序向交通便捷、人口流动大的新城区生长，并且出现典范的“北南朝向”：即珠海路─中山路─北部湾路─北海大道……北海大道与四川路交汇地段，连接桂海高速、西达北海港、南通银滩、北连外沙，交通便利，内外通达，再加上市政府的定址，让人们深信这里将成为北海新的都市中心除了这一因素的影响，四川先天优势对板块的支持力度也十分重要：四川路北段所连接的外沙海鲜岛，是北海都市生长的一个新亮点。
作为一个都市特色旅游先导财产，外沙海鲜岛的繁荣不但提高了北海的知名度，也给四川路注入了更多的活力和色彩；外沙海鲜岛继承往南，就是北海的市中心广场——北部湾广场。
北海看房计划书
北海看房计划书一、计划背景随着经济发展和人民生活水平的提高，越来越多的人开始关注房地产投资。
北海作为中国广西壮族自治区的一个重要城市，吸引了很多人的目光。
本文档将介绍北海的房地产市场情况，并提出北海看房计划。
二、市场概况2.1 城市概况北海位于广西壮族自治区东北沿海地区，拥有得天独厚的自然景观和良好的气候条件。
同时，北海也是广西的经济、文化和交通中心，具有良好的发展前景。
2.2 房地产市场北海的房地产市场近年来越来越火爆，房价稳步上涨。
主要原因包括政府的扶持政策，城市的经济发展和人口增长等因素。
北海的房地产市场主要以住宅为主，投资前景较好。
三、看房计划3.1 目标本次看房计划的目标是：了解北海房地产市场现状，寻找具有投资价值的房源。
3.2 时间安排计划于2021年10月份进行，预计花费4天时间。
日期活动第一天到达北海，休息第二天参观房地产展示中心，了解市场情况第三天实地考察不同区域的房源第四天总结观察结果，制订下一步计划后续工作分析数据，决策投资房源3.3 看房路线规划根据市场情况和投资目标，我们选择了以下几个区域进行看房：1.北部新区：该区域是北海的新兴发展区，房价相对较低，但有很大的增长空间。
2.涠洲岛：该岛是北海的自然景点，房地产市场相对较小，但景观优美，适合旅游投资。
3.市中心区：该区域是北海的商业中心，房价较高，但投资回报率较高。
3.4 注意事项在进行看房时，需要注意以下几点：1.预先了解市场价格，以便对比判断。
2.注意房源的交通便利性和配套设施。
3.和当地中介或开发商详细沟通，了解更多细节信息。
四、预期成果通过本次北海看房计划，我们预期达到以下成果：1.对北海房地产市场有更深入的了解。
2.发现具有投资潜力的房源。
3.制定下一步的投资计划。
五、总结北海作为中国广西壮族自治区的一个重要城市，具有良好的房地产投资前景。
本文档介绍了北海的房地产市场概况，并提出了北海看房计划。
通过该计划，我们希望能够了解市场现状，寻找投资机会，并为未来的房地产投资提供决策依据。
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北海南地新城项目定位策划报告附件深圳市尺度市场策略顾问有限公司2009年4月目录一、北海潜在购房者调查分析 (1)1、潜在购房者特征 (1)2、购买意向及计划 (4)3、产品需求及特征 (7)4、购房影响因素和信息了解渠道 (13)5、项目测试 (14)二、北海游客调查分析 (19)1、游客特征 (19)2、购买意向和计划 (22)3、产品需求及特征 (25)4、片区及项目测试 (30)三、北海异地置业者调查分析 (32)1、异地置业者特征 (32)2、置业状况 (35)3、置业原因 (38)4、市场评价 (39)5、片区及项目测试 (40)四、典型楼盘调查考察 (42)1、同和水岸香堤 (42)2、东峰富苑 (43)3、东郡 (44)4、圣美阳光家园 (45)5、国际新城 (46)6、景海豪庭 (47)7、迪亚小城 (48)8、星海颐园 (49)9、天健绿园 (50)10、香槟郡 (51)11、安盛东海岸 (52)12、华杰春秋源 (53)13、强远世纪渡假村三期 (54)14、银滩万泉城 (55)五、专业人士访谈摘要 (56)访谈1、东峰富苑销售经理李红梅 (56)访谈2、春秋源销售主管巫肖霞 (58)访谈3、迪亚小城销售经理杨宇波 (60)访谈4、东郡曾仁媚 (62)访谈5、二手经纪东恒地产周龙辉 (64)访谈6、二手经纪聚欣肆房产经理高翠红 (65)说明为了使《北海南地新城项目定位策划报告》结构的逻辑性更强，思路更清晰，内容更简练，在定位报告中直接运用了项目组市场调查的分析结果。
为更好地展示项目组市场调查收集的一手资料及其对资料的分析过程，特编写《北海南地新城项目定位策划报告附件》。
一、北海潜在购房者调查分析1、潜在购房者特征1.1、个体特征1.1.1、性别构成男性被访者远远多于女性被访者，占据了主体地位，占比达到78%，女性比例仅为22%。
图1-1 被访者性别构成图1.1.2、年龄组成被访者以中青年为主，被访者的平均年龄为36.3岁，23—40岁区间的受访者是本次访问最集中的区间，该年龄段的被访者占总样本的比例达到71.2%。
图1-2 被访者年龄组成图1.1.3、受教育程度被访者的受教育程度偏低。
被访者中接受过高等教育的比例仅35.7%，高达65%的被访者仅接受过中等及以下的教育。
图1-3 被访者受教育程度分布图1.1.4、职业状况被访者职业分布较为分散。
分布相对集中的职业是个体工商户，占比为35.4%，占比第二高的是专业技术人员，比例为16.2%，其他职业的被访者均较少，比例都在10%及以下。
图1-4 被访者职业状况分布图1.2、家庭特征1.2.1、家庭结构78%的被访者已婚，其中被访者已婚有6岁以下小孩的比例最高，达到28%，其次是已婚，有6—18岁小孩的，受选比例达到23%。
图1-5 被访者的家庭构成分布图1.2.2、家庭规模被访者的家庭规模偏大，平均家庭规模在4人。
30%的被访者家庭规模是3人，23%的家庭规模是4人，14%的家庭规模为5人，另有19%的被访者家庭规模在6人及以上。
4人及以上规模的家庭累计百分比达到56%。
图1-6 被访者的家庭规模分布图1.2.3、家庭收入被访者家庭年收入分布呈现两头大，中间小的特点。
中低收入（家庭年收入5万元以下）的比例达超过40%，家庭年收入在14万以上的比例达到13%，其他中间收入区间的被访者分布较少。
图1-7 被访者家庭年收入情况分布图1.2.4、居住和工作区域被访者居住和工作区域大部分在老城区即海城区。
86.6%的被访者在海城区居住，在海城区工作占74.2%。
银海区是被访者分布第二集中的区域，铁山港区的被访者很少。
表1-1 被访者居住和工作区域分布表海城区86.6 74.2银海区9.3 15.5铁山港区 2.1 2.1被访者的工作区域和居住区域分布基本一致，这说明被访者的在选择居住地点时偏好于在工作地点附近。
表1-2 不同居住区域被访者的工作区域分布表银海区7.1 88.9 50.0铁山港区 1.2 50.02、购买意向及计划2.1、购买可能性被访者的购买意向不是很强烈。
57.4%的被访者未来1—2年内购买住房的可能性比较小，未来1—2年内肯定购房的比例仅为5%。
图1-8 被访者未来1—2年内购房可能性分布图2.2、购房次数如果购房，超过70%的被访者是第一次购房。
这说明被访者的已置业比例是偏低的。
图1-9 被访者购房次数分布图2.3、购买区域如果购房，64.4%的被访者选择海城区，25.7%的选择银海区。
图1-10 被访者购房区域分布图把被访者的购买区域与居住区域结合起来考虑，就会发现在海城区居住的被访者倾向于在本区购房，银海区的被访者也是更喜欢在本区域购房，在铁山港区和其他区域居住的被访者更喜欢在海城区购房。
表1-3 不同居住区域的被访者购房区域分布表银海区23.8 66.7铁山港区7.1其他 3.62.4、购房目的被访者购房的目的以自住为主。
75.2%的被访者购房是自己居住（含与父母/子女同住），用于投资的比例在15%左右。
这也说明了本地居民的住房需求以自住为主，投资成份偏低。
图1-11 被访者购买目的分布图结合被访者的家庭收入考虑，购房用于自住被访者主要是一些收入偏低的人群，用于投资的被访者家庭收入偏高一些。
表1-4 不同购买目的人群的家庭收入分布情况表自己居住（含与父母/子女同住）给子女单独居住投资置业（出租/炒卖/保值）5.0万及以下46.1 40.0 13.35.1-7.0万13.2 26.77.1-9.0万9.2 40.0 13.39.1万及以上31.6 20.0 46.73、产品需求及特征3.1、园林风格被访者喜欢的园林风格较为多元化，受选比例最高的是以运动球场等康乐设施为主的园林风格，受选比例达到43.6%，排在第二位的是以水塘/喷泉/瀑布等水景为主的园林风格，其他风格的园林受选比例都在15%左右。
图1-12被访者喜欢的园林风格分布图3.2、建筑风格被访者喜好的建筑风格以现代简约和中式风格为主，北海被访者对于欧洲风情的建筑风格不是很喜欢，受选比例不到20%。
图1-13 被访者喜欢的建筑风格分布图3.3、住宅类型在五种住宅产品中，被访者最喜欢多层和别墅产品，受选比例都在30%以上。
对于小高层产品，也有16.9%的被访者偏爱，但喜欢高层建筑的被访者比例明显偏低，受选比例不到10%.图1-14 被访者喜欢的建筑类型分布图从下表来看，随着建筑高度的增加，被访者的年龄是逐渐下降的，这说明小高层和高层产品更受年轻人喜欢。
表1-5 喜欢不同类型住宅的被访者的平均年龄住宅类型平均年龄别墅32.8洋房39.8多层38.2小高层37.6高层36.03.4、户内空间形式对于户内空间形式，被访者最喜欢的是跃复式，其占比达到42.6%，其他两种空间形式受选比例均是28.7%。
图1-15 被访者喜欢的户内空间形式分布图3.5、朝向3.5.1、朝南重要性北海潜在购房者是比较看重房子朝向的，39.6%的认为房子朝南非常重要，34.7%的认为比较重要，两者累计百分比达到74.3%。
认为房子朝南不太重要或者不重要的比例不到15%。
图1-16 被访者认为房子朝南的重要性分布图3.5.2、为景观牺牲朝向的态度如果有好的景观，被访者对于房子朝南的重要性有所降低。
49.5%的被访者可能会为了景观牺牲房子朝向，5.9%的肯定会，但是也有超过30%的被访者肯定不会为了景观牺牲房子朝向。
由此来看，如果有好的景观，被访者还是有可能牺牲房子朝向的。
图1-17 被访者为景观牺牲朝向的态度分布图3.6、社区配套2.6.1、配套设施对于小区的体育配套设施，被访者认为最有必要设置的是健身房，受选比例为46.1%，其次是游泳池，排在第三位的是篮球场，羽毛球场排在第四位，网球场的受选比例偏低。
图1-18 被访者认为必须要有的社区配套设施分布图对于教育配套，被访者认为必须配套幼儿园的比例高达70.5%，认为必须配套小学的比例为47.4%。
2.6.2、停车位67.3%的被访者需要一个停车位，28.7%的认为需要2个停车位，总体来看，户均一个停车位基本满足被访者需求。
图1-19 被访者需要的停车位数量分布图3.7、户型3.7.1、户型需求结构被访者计划购买的户型中，三房最多，受选比例高达73%，其次是两房，被访者对于一房没有需求。
具体到房厅卫的配比，3房2厅2卫是被访者最为喜欢的，受选比例高达44%，其次是3房1厅1卫，排在第三位的是2房1厅1卫，其他房型的产品受选比例明显偏低，受选比例均在10%以下。
表1-6 被访者计划购房的户型分布表户型百分比（%）房间结构百分比（%）2房17.0 2房1厅1卫12.0 2房1厅2卫 1.0 2房2厅2卫 4.03房73.0 3房1厅1卫15.0 3房1厅2卫7.0 3房2厅1卫 5.0 3房2厅2卫44.0 3房2厅3卫 2.04房9.0 4房1厅2卫 1.0 4房2厅2卫8.07房 1.0 7房3厅2卫 1.03.7.2、不同家庭结构的被访者户型偏好通过户型与家庭构成的交互分析来看，不论是未婚还是已婚的被访者均是比较偏好三房。
表1-7不同家庭结构的被访者计划购买户型分布表未婚未婚，准备结婚已婚，无小孩已婚，有6岁以下小孩已婚，有6～18岁小孩已婚，成年子女同住已婚，成年子女不在身边2房18.8 10.7 13.0 27.3 30.8 3房81.3 83.3 100.0 85.7 73.9 36.4 61.5 4房16.7 3.6 13.0 27.3 7.7 7房9.13.7.3、不同收入人群户型需求结构家庭年收入与户型的交互分析也说明，不同收入水平的被访者也都是比较喜欢三房，户型与家庭年收入的相关性不明显。
表1-8 不同收入人群户型需求结构2房17.5 35.7 12.13房77.5 50.0 90.9 72.74房 5.0 14.3 9.1 12.17房 3.03.8、购买面积3.8.1、不同户型的面积需求被访者购置两房的平均面积为89.7平米，计划购置三房的平均面积是120平米，四房的平均面积为132.2平米，7房的平均面积为250平米。
表1-9 不同户型的需求面积户型平均面积（平方米）2房89.73房120.04房132.27房250.0总样本117.33.9、支付能力被访者计划购房的均价为2534元/平方米，总价约33万元。
对于不同户型的产品，被访者的价格预算差异较大，计划购置四房和七房的被访者均价预算明显高于计划购置两房和三房的。
表1-10 不同户型的价格预算2房2571 27.23房2486 33.44房2800 29.77房3000 150.0总样本2534 33.24、购房影响因素和信息了解渠道4.1、购房影响因素被访者在购房过程中，最为看重的因素是交通是否便捷，受选比例高达70.3%，其次是建筑品质，价格只排在第三位，商业配套、物业管理和学校也是影响被访者购房的重要因素。