石家庄龙泉花园项目策划定位报告

“龙泉花园”项目策划定位报告本项目处于石家庄二环以外，属于郊区物业，受地理、环境、人文、交通、基础设施等影响有其自身的优势和劣势，现通过市场调查和分析，市场定位来确定项目小区物业类别定位、规划定位、小区档次定位、户型定位、景观定位，社区配套设施定位，价格定位，销售入市时机定位、社区文化主体定位、广告定位、营销策略定位。

第一章项目简介

项目地由河北帝华房地产公司投资建设，地处铜冶镇至上庄之间的获铜路的黄石岗，从石家庄南二环路过铜冶镇到达此地为10公里，从西二环路过上庄到达此地总长为8公里。该物业在获铜路两侧，路西为200亩，路东为230亩，该项目附近有台头村、南庄村、东行村、大宋楼和小宋楼，总人口为17，500人，以上村庄有的隶属上庄镇，有的隶属铜冶镇。铜业镇人口 12，000人左右，本项目南边8公里处，有龙凤湖，西侧5公里之处有龙泉寺。此地域商气、人气、配套设施非常缺乏，对房地产的开发带来许多不利因素。

附表：

第二章市场调查分析

本项目因所处地理位置距市区较远，该项目的定位不能按照常规的二环外的小区定位方法而定位，必须富有创新，为了保证其定位的科学性、准确性，现就与其定位有关的周边环境，政府宏观环境，同类物业，消费群体等领域进行详细的市场调查分析，现阐述如下：

（一）宏观经济分析：我国2001年国民经济增长指数为%，今年1-6月份我国国民经济增长指数为%，良好的经济运行环境和健康的经济发展，在宏观上为本项目的正常销售提供了良好的环境。

（二）市场分析：本项目按常规定位，应定位为普通居住小区，但因此项目所处地理位置的特殊性，我们现对桥西及鹿泉市的同类物业，旅游、休闲业态进行了调查分析，得出结论如下：

市区住宅物业调查：

2：郊区住宅物业调查表：

调查结论：

（1）、同类物业的调查：

本项目所处物业属于郊区项目，本项目南侧3.5公里之处为铜冶镇，目前以集资形式建的商品楼有铜兴华园、铜冶镇政府社区，两个社区的价格，一楼在450元/ m2左右，二楼在740元/ m2左右，最高层在390元/ m2左右，均价在600元/ m2左右，建筑面积为104-150 m2.在本项目的北侧为4公里之隔的上庄镇，此处有西山花园别墅、丽景花园、富丽花园、横山村住宅、上庄镇居住社区，7层售价在680元/ m2、3层1260元/ m2、1层1020元/ m2，建筑面积75-----118 m2, 均

价1000元/ m2左右，上庄镇横山村同时对外出售，均价890元/ m2,以上两个镇的物业均办理银行按揭，由鹿泉市发产权证。本项目地处铜业镇和上庄镇之间，交通设施、距离市区距离、基础配套等方面均无法与铜业镇上庄镇两个镇所辖已开盘的同类物业可比。

（2）、消费者调查：

通过对消费者调查，有购房意向的消费者普遍感到郊区物业治安不好，交通不好，基础配套不好。从目前看，治安差，距离市区远和缺乏配套设施是本项目的三大主要障碍，在调查消费者时，居民把自然景观，价格列为优先考虑的问题，现就郊区物业对各项因素的考虑，具体描述如下：

休闲场所的调查：

通过对石家庄桥西区、鹿泉市的调查，综合性以旅游、休闲为主的场所很少，石家庄市除东开发区有天山海世界；裕华区有怀特大海乐园两大旅游休闲场所之外，桥西区鹿泉市均没有以购物、休闲、旅游、美容、健身、洗浴、酒吧、游泳等为主的综合性场所。为此在项目定位时可考虑。

第三章项目SWOT分析

一、S优势分析，

1、项目地处郊区，田园生活较浓，地价便宜，所建物业综合成本相对较低，为此可以在景观设计、绿化方面加大投资。另项目规模大，利于费用分摊，塑造楼盘个性，树立品牌形象。

2、项目环境好，空气清新，无市内噪音、噪声、空气污染。是回归大自然，迷恋田园生活，陶冶情操，修身养性的世外桃源。

3、项目南侧8公里处有龙凤湖，西侧4公里处有龙泉寺，居住者可方便旅游、休闲、度假。

二、W劣势分析

项目地处黄石岗，距离石家庄西二环8公里，南二环10公里，此项目南边3.5公里之处为铜冶镇，北侧4公里之处有上庄镇，处于南北夹击之地，该项目南边的购房客户已被铜冶镇的铜兴花园、铜冶镇政府所售的集资房而瓜分且价格低廉，北侧的购房客户已被上庄的丽景花园、福丽花园，横山村等所售楼盘而瓜分，为此地理位置非常不

好。

项目地缺乏历史文化氛围，人气商气皆无，周边没有规模商业或专业市场支撑。

四周物业匮乏，缺乏基础配套设施。

交通不便，无公交路线。

三、O机会分析

石家庄规划的三环路如能在两年之内建设好，将提高本项目的物业升值。

从省会市区及鹿泉市市区通往铜冶镇黄石岗项目的班车，如能够解决，并在20分钟之内有一班通过，那么可以带动本项目的销售。本区的交通设施、基础配套设施的改善将拉动物业的销售。

如社区规划建设的好，可以吸引一部分5+2生活模式的购房者和一部分投资购房者。

小区建成后，如在环境、教育、安全、居住配套和价格方面有较大优势，将可吸引部分村民来购买。

未来3-5年前景看好，承接力强。

四、T威胁分析

项目最大的威胁是交通设施不畅，离市区较远，人气不旺。其次上庄镇、铜冶镇两大区域所售楼盘包围着我们的物业项目，会对我们构成致命威胁。

项目地处郊区，离路泉市和石家庄市都很远，除郊区治安隐患之外，业主每天来往市里，即使自己驾车也要30分钟车程，面对收入不

高的白领一族，每天所耗油费，也是一笔不小支出。

项目分期开发，首期能否做好，创造出品牌来，对以后的开发、销售非常关键。

第四章项目卖点分析

1、自然人文景观卖点：本项目具有自身的人文自然景观如近邻龙泉寺、龙凤湖，优美的田园风光，人造大型绿地、湖泊、雕塑、建筑等景观。与大自然共呼吸，与名泉共鸣，与秀湖共戏，与灵山共憩。

开发资源卖点：

有名校可上（可与河北省名校合办初高中，可在社区建幼儿园、小学，初中，通过办校解决入住客户的子女教育问题）；同时可吸引大量周边有经济实力的投资者，为了孩子有个良好的教育，特来此购房居住。

有东西可买（建设一中型超市，满足住户及周边人群的第一欲求--购物。如宝龙仓超市带动了周边物业的升值）。

有地方可玩（临近千年古刹龙泉寺，佛历圣水龙凤湖及社区相关配套会所娱乐等设施）。

有景观可赏（龙泉寺、龙凤湖，人造景观）。

有班车可乘（可要求25路车终点站设在小区，也可开辟班车直通市区，周末可免费开辟至龙泉寺、龙凤湖的专车）。

3、规划设计资源卖点：项目整体规划设计“围而不合”即在围合的同时伴生着开放精神：一方面，通过设立小高尔夫球场（面积在60-360平方米，总投资在10万-20万），和人造自然起伏的自然景观、