北京中信建国门商务区项目定位报告_57p_前期策划
北京中信建国门商务区项目定位报告_57p_前期策划
NAGA上院 预计3000美金 主力户型300-700
第二使馆区
MOMA 均价18000元 主力户型148、245
海晟名苑5期 均价20000元 主力户型70-100
内城、国门商务区、第二使馆区的综合价值无可替代 受旧城改造和拆迁政策的限制，未来供应量较少，价格仍值得期望
所 有 城 市 资 源 与 这两个区域无关；
北京中信建国门商务区 项目定位报告_57p_前
期策划
2021年7月13日星期二
必须明确的4个前提 Q1：北京东部商务带的发展趋势？
1993年，国务院批复的《北京城市总体规
划》，首次提出规划建设北京商务中心区——
区域规划
在 此 之 前 ， 北 京的东部商务区 一直为“点式分
东直 门
燕莎
布”；
在 总 体 规 划 ， 首次提出在东二 环—长安街—东 三环—东直门外 斜街围合的区域 内建设北京商务 中心区
温莎大道 均价16000元 主力户型233-388
9
4
3
1
3
1 0
65
金地国际公寓
均价14000元
7
主力户型170-200
21
11
东长安饭店
1
1
1
2
12
北京电视台 CBD内已经没有住宅万类豪国公际寓公项寓目的供给量
13
京项伦目饭销店 售价格和速度，明显与均城价市14资00源0元、区域纯粹程度成正比
主力户型160-230
项目目标：
在保证资金安全的前提下实现价值最大化。
4个前提
Q1 大势：CBD的强化和外扩给 项目带来大机会
Q2 竞争格局与地位：在资源争夺 中，我们算是“中产”
北京国门商务区蓄势待发
北京国门商务区蓄势待发作者：来源：《投资北京》2008年第08期国门商务区是北京市“十一五”规划确立的六大高端产业功能区之一——临空经济区的重点发展区域，是北京发展临空经济价值的体现。
国门商务区位于首都国际机场的东、南侧，西起北京温渝河中央别墅区，东至东六环，北接机场征地界，南临机场南线高速路。
总体规划面积19.65平方公里，其中可开发建设面积9.65平方公里。
到2020年，国门商务区将建设成为现代化国际商务区，最终形成由航空服务、总部商务、酒店公寓、商贸服务和高新技术等五大产业为主导的现代化服务业产业结构。
功能定位■以国际航空枢纽为依托■以特色国际商务、研发设计为核心■以吸引国内外航空企业总部为突破口■重点与航空服务、投资营销、研发设计等行业中的大型重点企业进行战略合作■建设成为国际信息交流与服务中心，众多高端服务业聚集的国际企业总部区战略目标■环渤海乃至东北亚地区临空产业基地■环渤海经济圈临空要素的控制性基地■首都国际商务活动和国际文化交流基地■临空经济中总部经济及现代服务业集中发展基地投资环境■低容积率：0.8-1.5的容积率、35%的建筑密度、9-45米的建筑物总体控高，国门商务区拥有北京地区商务办公区绝无仅有的超低容积率。
■环境优美、功能齐全：30%的商务商业用地，37%的绿化用地，23%的道路用地以及10%其他设施用地，再现绿树影映的园林式商务办公。
同时规划建设有休闲广场、国际学校及国际医院等配套设施，国门商务区最终将建设成为一个功能相对齐全的商务办公和国际交往活动中心。
■交通便捷：机场高速路、机场第二高速路、机场南线高速路、六环路、李天路、机场东路以及规划中的L1号机场轻轨和S6支市郊铁路，为国门商务区构架起立体的网状高速交通，确保了交通畅通快捷。
五大功能组团按照“统一规划、分期实施、分块落实”的原则，国门商务区整体规划为航空商务办公区、机场服务办公区、商业综合服务区、航空产业配套区和国际商务核心区等五个功能组团。
北京国际大厦策划报告
北京国际大厦策划报告12020年5月29日第一部分一、中关村地区写字楼整体市场分析中关村作为北京高科技企业的集中区域, 海淀区对高科技企业的税收减免,白颐路的完成到北四环通车,大大完善了软硬件环境,因而吸引众多的地产商的目光.1999年,市政府制定了中关村”三年大变样”的实施方案,三年来中关村总的变化确实是前所未有的。
第一个变化中关村园区在全国实施科教兴国战略的地位,并形成了吸引力,这22020年5月29日是三年变化中一个非常重要的方面,按照方案,产业发到今年的年底,应该完成技工贸总收入1600亿元,可是在去年年底已经实现亿元。
第二个变化是房地产和基础设施的建设变化,最突出的是从原来滞后的状况到现在大踏步的跟进,这是三年来最突出的变化。
这里包括两个内容,一是产业发展建设基地的建设,如中关村西区的改造、清华科技园、北大科技园等12项重点建设项目;二是基础设施的建设,近三年来,园区内改扩建的道路远远超过了三年大变样的实施方案,除了白颐路、学院路、北清路等主干线14条以及快速路目标已经完成外,还有其它支干线,总计是20多条道路,120多公里。
另外,铺设电信管线200多公里,天然气管道170公里,热力管线11公里,启动了清河、肖家河污水处理厂、永丰污水处理厂前期建设工作也正在进行。
第三个变化是制度创新,有代表性的是<中关村科技园区条例>的颁布实施。
第四个变化是中关村国际化的进程比较明显,如留学生、跨国大公司的进入。
最后带来的结果,就是整体高新技术产业的发展。
应该说,现在中关村园区已经形成了比较好的发展势头。
中关村地区是高科技产业发展的重点区域,该地区办公的高科技32020年5月29日公司对楼宇的硬件设施要求较高,除对综合布线、中央空调、不间断供电等基本要求外,大型跨国IT企业还对诸如微波通讯、全球卫星定位等也有要求。
到今年,随着融科资讯中心A座、数码大厦等符合国际公司办公需要的甲级写字楼项目的投入使用,中关村地区缺乏高档写字楼项目的情况有所改观。
顺义区国门商务区重点项目推介
顺义区国门商务区重点项目推介文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）北京国门商务区重点推介（项目一）——临空国际展览展示交易中心来源：北京国门商务区点击数：2679 更新时间：2009年09月10日一、拟建地点位于商务区商贸综合服务区3001地块，占据商务区和首都国际机场门户位置，西靠机场第二高速收费站，北距机场T3航站楼仅500米。
凭借其特殊的地理位置，临空国际展览展示交易中心将成为北京发展国际展示和商贸最具活力的项目。
二、建设规模项目地块土地性质为商业金融用地，容积率，限高45米，总占地面积17公顷，建设用地 11.2 公顷。
项目总建筑面积约为20万平方米，预计总投资额12—14亿元人民币。
三、功能定位作为本地区地标性的建筑群，国际展览展示交易中心将按照展示与交易相结合的模式，核心发展以高端、专业、常年为特色的展示与交易，重点包括航空航天、精密机床、特种设备、电子信息产品、高新材料等领域的高新技术、高附加值产品、相关服务的展示与交易。
通过相关领域的开放展示与交易活动，协助客户完成成果推广与转化，有效地降低企业成本，促进中国自主知识产权与自主品牌在相关产业领域的壮大。
四、发展目标充分发挥首都国际机场优势，与新国际展览中心、花博会主展馆形成优势互补、长短结合、各具特色的展览展示格局，建设成北京地区具有聚合、辐射效应的国际展示交易核心圈。
五、具体建设内容项目建筑群由临空国际展览展示交易中心主馆、四座开放专题馆、一座4-5星级商务酒店及相关综合服务设施构成。
1、国际展览展示交易中心主馆：建筑物高45米，9层，建筑面积约6万平方米。
1-4层重点以航空航天、精密仪器、电子信息等高新技术、高附加值产品的展览展示为主；5-9层主要为产权、证券、期货等金融类产品以及工业设计、创意成果的交易中心。
2、主题产业交易与展示楼：四幢主题展馆环绕主馆建设，每幢高30米，6层，每幢建筑面积约2万平方米。
北京某国际城项目CI策划书
北京**国际城发展工程CI创优资料汇总中**局（集团）有限公司北京**国际城项目经理部2008年7月前言北京**国际城项目位于北京市朝阳区建国门外大街南侧，西大望路东侧。
由中**局承建，设计单位为华东建筑设计研究院有限公司、澳大利亚TMG设计公司。
北京**国际城规模宏大气势不凡，是本区域的标志性建筑之一。
为此，中**局耀辉国际城发展项目经理部将通过承建该工程向社会充分展示中国建筑特色，体现企业所具有的高水平施工管理手段和良好的精神面貌以及中国建筑优秀的企业文化，来扩大企业的社会知名度和影响力。
我们也将以此工程为契机，全方位、多层次地实施CI战略，打出中国建筑的优质品牌，并且本着“过程精品”的原则来建造本工程将争创中建总公司CI创优工程，项目经理部成立CI战略实施领导小组，责任到人，具体负责现场文明施工管理和现场CI形象设计工作，制定方案并组织实施。
同时作好施工各阶段CI情况的拍照和记录，归档备案，争创中建总公司金奖工程。
中**局北京**国际城项目经理部2008年7月工程概况北京**国际城项目位于北京市朝阳区建国门外大街南侧，西大望路东侧。
由中**局总承包，设计单位为华东建筑设计研究院有限公司、澳大利亚TMG设计公司，监理公司为中盛航空监理公司、北京塞瑞斯国际工程咨询有限公司。
北京**国际城发展整个工程分为北楼的豪华公寓、南楼的酒店式公寓、三层的邮局和三层的小别墅四部分，总用地面积26813.9㎡，总建筑面积247646.3㎡。
其中南楼为一栋40层的弧板式高级公寓楼（结构顶标高为155.1m），北楼为一栋43层酒店式公寓（结构顶标高为178.3m）及连接两者的4层裙房和4层地下室（深度21.3m）组成，规模宏大气势不凡，是本区域的标志性建筑之一。
本工程为一类建筑，耐火等级一级，抗震设防等级8度。
主楼部分为钢骨、钢筋混凝土组合结构，裙楼为钢筋混凝土框架剪力墙结构。
南楼开工日期为2006年6月20日，竣工日期为2010年1月30日，共1321日历天；北楼开工日期为2006年8月09日，竣工日期为2010年1月30日，共1271日历天。
北京中远大红门商业项目策划初步方案汇报共41页文档
Байду номын сангаас
北京中远大红门商业项目策划初步方 案汇报
41、俯仰终宇宙，不乐复何如。 42、夏日长抱饥，寒夜无被眠。 43、不戚戚于贫贱，不汲汲于富贵。 44、欲言无予和，挥杯劝孤影。 45、盛年不重来，一日难再晨。及时 当勉励 ，岁月 不待人 。
谢谢
国门商务区投资项目推介
计中心等航空 配套产业基地 的建设 ，形成 以办 公、研发 、孵化 与中试为一 体的园中园。
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位于直通首都机场的四纬路南侧，占地面积 ４ ．公顷 ，规划总建筑面积 ５ ６ ５ ０万平方米，包含 国际金融
总 部大 厦 、航 空金 融 中心 、金 融机 构 独 栋 办公 区、高 档 公 寓 区及 商 务 会所 区 ，预计 项 目总 投资 额 约 ４ 一 ｏ
５ 亿元人民币。航空租赁业是现代服务业中的朝阳产业 ， ０ 兼具经济带动 巨大、 创税能力强、 产业结构提升、 关联产业拉动等特点 ，是首都临空经济区乃至北京市经济发展的 “ 黄金产业” 。欢迎 国内外银行保险、证 券基金、律师事务所 、会计事务所 、审计事务所 以及航空金融 、金融租赁等各金融类服务单位入驻办公。
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位于首都 国际机场 Ｔ ３航站楼 南侧 ５ ０米 ，该项 目作为本地 区地 标性的建筑 ，占据商务 区和首都 ０ 国际机场 门户位置 ，总 占地面积 １ ７公顷 ，规划建筑 面积 ２ ０万 平方米 ，预计项 目总投资 ｌ— １ 元 ２ ４亿
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Ｔ 创 造 新 的 年 旅 客 吞 吐 量 记 录 ，全 球 的 目光 更 多 地 汇 聚 到 崭 新 的 中 国 国 门 。 与 此 同 时 ，环 抱 在 它 东 南 面 的 国 门 商 务 区 也 更 加 备 受 瞩 目。 这 片 正 在 开 发 建 设 之 中 、总 投 资将 超 过 ２ ０亿 元 的商 务 区 ，位 于 首 都 国 际 机 场 东 、 南 侧 ，是 北 ２
中信证券经纪业务服务品牌构建项目规划
中信证券经纪业务服务品牌构建项目规划一、项目背景中信证券作为中国领先的综合金融服务提供商，致力于为客户提供专业、全面、高效的经纪业务服务。
然而，随着市场竞争的加剧，中信证券需要进一步提升其经纪业务服务品牌的认知度和影响力，以增强其市场竞争力。
因此，本项目旨在构建中信证券经纪业务服务品牌，提升客户满意度和市场份额。
二、项目目标1. 增强中信证券经纪业务服务品牌的知名度和影响力；2. 提升客户满意度和忠诚度；3. 扩大市场份额；4. 建立稳定的客户关系，提高客户留存率。
三、项目范围1. 品牌定位：明确中信证券经纪业务服务品牌的核心竞争力和差异化特点；2. 品牌形象设计：包括标志、标语、形象色彩等；3. 品牌传播策略：确定品牌传播的渠道和方式，包括线上和线下渠道；4. 品牌管理体系：建立完善的品牌管理体系，确保品牌形象的一致性和稳定性。
四、项目计划1. 项目启动阶段（1个月）：- 成立项目组，确定项目组成员和角色分工；- 进行项目启动会议，明确项目目标和范围；- 开展市场调研，了解客户需求和竞争对手情况。
2. 品牌定位阶段（2个月）：- 分析市场和客户需求，确定中信证券经纪业务服务品牌的定位；- 制定品牌定位策略，明确核心竞争力和差异化特点；- 编制品牌定位报告，征求内部意见和反馈。
3. 品牌形象设计阶段（3个月）：- 进行品牌形象设计，包括标志、标语、形象色彩等；- 开展品牌形象测试，征求客户意见和反馈；- 完善品牌形象设计方案，制定品牌形象手册。
4. 品牌传播策略阶段（4个月）：- 制定品牌传播策略，确定传播渠道和方式；- 开展线上品牌传播活动，包括网站建设、社交媒体推广等；- 开展线下品牌传播活动，包括展览会、研讨会等。
5. 品牌管理体系阶段（2个月）：- 建立品牌管理体系，包括品牌标准、品牌培训等；- 开展品牌管理培训，提高员工对品牌的认知和理解；- 定期评估和监控品牌形象，及时调整和优化品牌策略。
中信商业广场
商业 总面积：10526.72㎡ 楼层：2层
总面积：13897.38㎡ 楼层：3层
总面积：15009.82㎡ 楼层：3层
二、项目分析
SWTO分析
产品层面
S-优势 S1 富人的聚集地 S2 开发商品牌优势 S3 区位消费优势 S4 地块结构优势 S5 轻轨规划区域 S6 东莞大道的延长线 S7 四环路将规划为商业办公带、片区 步行商业带
供需比较：
2008年前5个月，公寓产品供应14.7万㎡、4593套，面积相比同期上涨64%，公寓产品供 应量依然较大。2008年前5个月新上市的公寓成交5.4万㎡、1093套，销售率为22.4%。 东莞公寓投资回报率3-4% 租金低打击投资信心，在前两年房价上涨的时候，东莞小户型公寓的租金却没 有能够随之上涨。这就损害了一些投资者的出租收益率，也打击了众多投资客 的投资信心。而由于租源人群的高流动性，小户型公寓产品也很难保证它的租 客稳定，从而也就影响了出租的收益。而将来大批小户型产品出现之后，必然 使租赁市场的供需平衡发生变化，而租金继续大打折扣。另外，房贷政策、东 莞市政府提出的产业转移人口减少的口号，无形之中也极大地打击了投资客对 于投资收益的信心。
项目发展战略定调
给区域地产行业一个商业运作模式
------投资未来城市思想的代言 东莞社区商业的旗舰 东莞小户型公寓的样板
给建筑一个文脉传承
------承袭法兰西文化魅力
给消费生活一个引领方向
------高品质生活方式倡导
终极目标：为发展商留下深刻市场品牌印记
世界著名的法国香榭丽舍大街全长1880米，西接凯旋城，东连协 和广场。而中信香榭丽舍购物公园从中信9号公寓到中信商业广场正 好也有1500米左右，西北面连中信凯旋城。 购物公园营造一个体验式的共享空间，指以商业为中心，在通过 后续的非商业化项目设置和情绪渲染，相互影响，相互提升，增加顾 客的体验感和留驻感，通过建立一带多点的复式商业生态系统，让客 户在保证生存的前提下价值倍增。在东莞这个缺乏自然景观的地方， 打造成一个标志性的人文观光点，将共享空间与体验式消费糅合在一 起，以各种商业形态的循环为基础达到项目商业经营的自然发展状态。 其中的共享不是单纯的资源共享，还包括人文环境共享、外部硬件设 施共享等，及互惠互利，打造一个双赢的商业空间。
北京百荣世贸商城招商策划书
北京百荣世贸商城招商策划书一、项目概述北京百荣世贸商城，地处北京市东城区永定门外大街 101 号，交通便利，地理位置优越。
商城总建筑面积达 70 万平方米，是集批发、零售、展示、物流、餐饮、娱乐等多种功能于一体的综合性商业中心。
二、市场分析1、消费市场北京作为我国的首都和国际化大都市，拥有庞大的消费人群和强劲的消费能力。
随着经济的不断发展和居民生活水平的提高，对各类商品的需求持续增长。
2、竞争态势周边存在一定数量的商业综合体和批发市场，但百荣世贸商城凭借其规模优势、多元化的商品种类和优质的服务，仍具有较强的竞争力。
3、市场趋势消费者对品质、个性化和体验式消费的需求日益增加，商城需要不断调整和优化业态布局，以适应市场趋势。
三、招商目标1、引入知名品牌吸引国内外知名品牌入驻，提升商城的整体形象和知名度。
2、丰富业态种类涵盖服装、鞋包、化妆品、家居用品、数码产品、美食广场等多种业态，满足消费者的一站式购物需求。
3、优化商户结构增加优质商户比例，淘汰经营不善的商户，保持商城的活力和竞争力。
四、招商策略1、品牌定位明确商城的中高端品牌定位，与目标品牌的形象和定位相契合。
2、优惠政策提供租金优惠、装修补贴、广告宣传支持等优惠政策，吸引商户入驻。
3、渠道拓展通过参加行业展会、举办招商推介会、与商业地产中介合作等多种渠道，广泛宣传招商信息。
4、个性化服务为商户提供个性化的服务方案，包括店铺选址、装修设计、人员培训等，帮助商户顺利开业和运营。
五、招商流程1、信息收集收集潜在商户的信息，包括品牌知名度、经营业绩、市场口碑等。
2、洽谈沟通与潜在商户进行洽谈，介绍商城的优势和招商政策，了解商户的需求和意向。
3、实地考察邀请商户实地考察商城的场地和周边环境，增强商户的信心。
4、合同签订双方达成合作意向后，签订正式的租赁合同，明确双方的权利和义务。
5、开业筹备协助商户进行开业筹备工作，包括装修、铺货、人员招聘等。
六、租金及费用政策1、租金标准根据不同的楼层、位置和业态，制定差异化的租金标准，确保租金水平具有市场竞争力。
某地产顺义项目定位策划分报告
某地产顺义项目定位策划分报告1. 项目背景近年来，随着城市人口增长和经济发展，房地产市场呈现出稳步增长的趋势。
顺义作为北京市的重要发展区域，其地理位置优越、基础设施完善，成为了众多开发商关注的热点地区。
本文将对某地产公司在顺义地区的项目定位进行策划分析，以求在激烈的市场竞争中脱颖而出。
2. 目标群体分析在项目定位策划过程中，首先需要对目标群体进行详细的分析和了解。
根据对顺义地区人口统计数据的调研，我们发现该地区人口以中产阶层为主，他们对居住环境的要求更高，对产品品质有着明确的追求。
因此，我们的目标群体是中产阶层，他们年龄在30-45岁之间，追求生活品质和优质的服务。
3. 竞争对手分析在确定项目定位之前，我们需要对竞争对手进行充分的分析。
目前在顺义地区已经存在了几个知名开发商的项目，包括A公司、B公司和C公司。
我们从产品定位、项目特色、价格策略、服务等方面进行了比较，并找到了我们的竞争优势。
3.1 产品定位A公司的项目主打豪华住宅，面向高净值人群；B公司的项目注重生态环境，致力于打造宜居社区；C公司的项目则定位于年轻人群。
3.2 项目特色A公司的项目通过引进国际设计师团队，打造高端奢华；B公司的项目拥有大片绿化和公园景观；C公司的项目则注重社交和娱乐设施。
3.3 价格策略A公司的项目价格昂贵，超出了一般中产阶层购房能力；B公司的项目价格适中，但不够亲民；C公司的项目价格相对较低，面向年轻人。
3.4 服务A公司的项目提供高端物业管理和私人管家服务；B公司的项目提供居民社区活动组织和文化娱乐活动；C公司的项目服务较为一般，缺乏细致周到的服务。
在这些竞争对手中，我们需要找到一个差异化的定位，以赢得中产阶层购房者的青睐。
4. 定位策略在竞争对手分析的基础上，我们决定采取以下定位策略来突出我们的项目特色和优势：4.1 产品定位我们的项目将以高品质、高性价比为定位，注重居住舒适度和社区环境，满足中产阶层对于品质生活的需求。
策划方案-世联北京宣武区中信大吉项目前期策划报告120 精品
✓银行：北京银行、建设银行、农业银行、中 育才中学 国银行、工商银行、招商银行；
✓邮局：牛街邮局；
✓电话局：樱桃园电话局；
本项目给了我们太多的兴奋点
内城 100万平方米 08年奥运
中信品牌的地产转化
历史/文脉/地脉的传承 文物、古树的想象力
地铁4号线07年通车 国际传媒大道
打造文化地产模式 创建北京新型商务区
项目选择理由
销售价格6800-7480 元/平方米，销售周期 18个月，销售速度平 均为25套/月
35 32 30
25
24
20
15
数量
10
10
9
5
4 2
0 环境 就近 位置 现房 户型 价格
金融街进驻知名企业扫描源自中国人民银 行总行中国银行业 监督管理委
员会
中国保险监 督管理委员
会
中国证券监 督管理委员
报告核心 制订“以获利为前提”的开发策略
第一部分：基于现状提出问题
A. 外部环境（市场现状）
1、片区认知（南城/宣武）
区域典型印象
地脉:
进京赶考的举子和文人墨客居住场所对 外地人的吸引力
文脉:
会馆/故居/名人荟萃
北京城的政府视角
东城：依靠本身的文化旅游 资源、王府井商业街以及涉 外使馆区的优势，发展较为 迅速
崇文区
历史定位
传统文化区
传统商业区
原居住情况
危旧平房、大杂院
危旧平房、大杂院
道路交通情况 区域开发
广安门大街、菜市口大街、 广安门大街、崇文门外大街、
地铁四号线
地铁五号线
SOGO百货、国际传媒大 新世界中心、新世界商场、
道（缓慢）
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6.738 31.34%
控制高度
70米
本报告是严格保密的。
必须明确的4个前提
Q1 大势：CBD的强化和外扩给项目带来大机会 Q2 竞争格局与地位：在资源争夺中，我们算是“中产” Q3 项目限制条件：区域复合/交通受限/建筑遮挡/东西向比例
Q4：本项目的目标理解？
首届朝阳 国际商务 节胜利召 开，正式 推出CBD 概念
炒作阶段
实施阶段
第一个标 志性项 目——北 京财富中 心正式开 工
建外 SOHO项 目一期开 盘销售
北京电视 台新址开 工建设
中央电视 台新址开 工、普华 永道落户 北京财富 中心
地标性建 筑国贸三 期开工建 设
本报告是严格保密的。
从动态指标看，CBD的强化势不可挡
典型案例： 巴黎拉德芳斯
东京的SUB-CBD群
纽约巴特利花园城
本报告是严格保密的。
目前，在CBD周边已经出现了不同功能的SUB-CBD
主导功能型 SUB-CBD
金融主导型
商务办公型 文化旅游型
会展型 科技型 国际贸易型 零售商业型
实例
纽约巴特利花园城、 北京建国门
巴黎拉德方斯 东京上野
莫斯科会展中心 东京大崎 东京临海 东京涩谷
贡院6号（周60围米建） 筑在长安街检和察东院二（4环0米方）向对本项目华的润遮大挡厦（严1重00米）
本报告是严格保密的。
受规划限制，东西向比例高达5Байду номын сангаас%以上
位置
总用地面积
总建筑面积
地上建筑面积
其 公寓建筑面积
中
配套公建
地下建筑面积
容积率
绿化率
建国门桥西北\华润大 厦西侧\公元6号北侧
16709.98平方米 152306.31平方米 112595.57平方米 100995.37平方米
本报告是严格保密的。
从目前的静态指标来看，CBD聚集效应体现了 “强者恒强”的必然规律
CBD发育的初 级阶段，主要为 功能的集聚化阶 段
中心 未来核
区
心区
类别
所占比例
高档写字楼
70%
来京的世界500强
90%
跨国公司驻中国代表处
65%
跨国公司驻北京代表处
95%
外国银行驻北京分行
90%
最大的10家会计师事务所
燕莎涉
东直门 国门商
外商务 区
务区以CBD为核心的东部商
务带形成，并成为北京
商务区的“代言人”；
由区域功能区上升为城
建国门 金融商
务区
市C功BD能规区
划区域
低档 商务
区
面向整个东部商务带，可以预见：项目未来的竞争就是区域之争！
本报告是严格保密的。
必须明确的4个前提
Q1 大势：CBD的强化和外扩给项目带来大机会
客户类型：国际名流、知名艺人 生活行为方式： 绝对圈层感； 社交活动为生活的主旋律； 活动或消费场所固定，一般不在社区周边消费； 固定品牌使用者，对品质要求近似苛刻；
价值取向： 地段或资源极度稀缺；区域气质符合自己的身份； 与日常活动场所在一定的距离尺度内； 保证绝对私密、安全；环境优雅、舒适； 户型面积300平方米以上，拥有足够的奢侈空间； 产品的某些方面具有唯一性；
主要弊端包括：二环路 出口在朝阳门桥附近；建国 门桥为双层立交（左转调头 需要盘桥）；金宝街道路有 隔离设施（只能右转）；华 润大厦南侧的道路较窄且车 流量较大（尤其是华润大厦 的上下班高峰）
金宝街
雅宝
出版
朝阳南小街回迁居住区
旅游局 国际饭店
住
研
宏通
建国
空地
长安
贡院 社科
东长安街
雅安 三峡 华润
检察院 公园
2000年以来，北京写字楼的平均空置率一般在13%-15%左右，中关村 的空置率在18%-21%，且逐年上涨；而CBD的空置率一直保持在5%-7%， 且逐年下降； CBD写字楼平均租金以每季度3-5%的幅度增长； CBD高档公寓租金持续上涨，空置率持续下降； CBD内的住宅项目价格涨幅多在2500元/平方米左右；朝阳公园片区项 目涨幅在3000元/平方米以上；CBD南部区域的涨幅也在1000-2000元/平 方米； 近年销售排行榜的前20名中，一般有7个左右项目在CBD 及其周边
均价18000元
主力户型180-200
8
4
贵友商店
5
嘉里中心
6
嘉里饭店
7
温特莱饭店
8
京广中心
9
第一使馆区
10
中央电视台
温莎大道 均价16000元 主力户型233-388
9
4
31
3
1 0
65
金地国际公寓
均价14000元
7
主力户型170-200
21
11
东长安饭店
1 1
1 2
12
北京电视台 CBD内已经没有住宅万类豪国公际寓公项寓目的供给量
Q2：竞争格局与地位？
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北京东部商务带内的公寓市场格局——“北重南轻”， 得资源者得天下
燕莎使馆区
东直门区域
朝阳公园区
四惠沿线
长安街
建国门区域
CBD规划区域
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两广路东延长线
CBD区域内部——城市资源集中在长安街北侧
序号
资源名称
1
国贸中心
2
中国大饭店
3
建国饭店
新城国际2期
九号公寓 均价20000元 主力户型266-286
北京GOLF公寓 均价18000元 主力户型273
国兴观湖国际 均价15000元（毛坯）
主力户型200
公园大道 均价18000元 主力户型160-170
北京城市高档公寓的标棕榈杆泉型国市际场公寓
均价18000元
公园南、西、北侧的开发基本完毕，主未力来户只型1能76向-21东6 侧四环外扩张
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我们的客户：活跃的财富置业者
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高档公寓客户
代表项目：棕榈泉、MOMA、新城国际、海晟名苑、金地国际公寓等
客户类型：活跃的财富置业者（企业主、各类社会名人、外企高管等） 生活行为方式： 生活以事业为中心，兼顾家庭； 具有国外生活经历，具有前瞻性； 有特定的品牌偏好； 经常性消费支出不吝啬； 关注自己的健康情况，喜欢去会所 价值取向： 距离工作地较近，具有昭示性； 周边有品质较高的配套设施和消费场所； 注重私密、环境安静； 面积200左右，追求简洁、实用；
8家
5大咨询公司
全部
知名的市场研究公司
90%
作为一个07年进入市场的项目，研究未来CBD的发展方向是必须的！
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CBD在强化之后必然要外扩
CBD发展阶段：
城市中心功能 聚集期
CBD功能升级 分化期
更高层次的中 心集中
外扩的表现：
周边会出现一个或多个SUB-CBD来承担其疏散的功能或者弥 补其因空间约束而不能提供的功能
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普通公寓客户
代表项目：富力城、华业玫瑰东方等
客户类型：典型的中产（私营业主、企业中层、高级白领等） 生活行为方式： 生活以事业为中心； 需要他人熟悉的品牌作为标签； 经常性消费支出很吝啬； 很少去会所； 对于生活的舒适度要求较高。
价值取向： 距离工作地较近； 有精致的景观园林； 面积160-180左右，追求舒适；
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两广路及四惠区域——除了CBD一无所有
所有城市资源与这 两个区域无关；
价格提升较多依靠 CBD的辐射提升区域 价值，上升空间有限；
竞争中，更多依靠 与CBD的距离关系和 价格优势取胜
合生国际花园 预计10000元（精装）
主力户型100-130
CBD
华业玫瑰东方 均价11000元 主力户型140-200
政府用地计划的公 布，使二环内城的稀 缺价值有所加剧
NAGA上院 预计3000美金 主力户型300-700
第二使馆区
MOMA 均价18000元 主力户型148、245
海晟名苑5期 均价20000元 主力户型70-100
内城、国门商务区、第二使馆区的综合价值无可替代 受旧城改造和拆迁政策的限制，未来供应量较少，价格仍值得期望
东二环
朝阳门南小街
虽然紧邻两大城市主要干道，但出入仍需要“受制于人”
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本项目的昭示性
东二环
朝阳门南小街
住宅设计院（30米）
宏金通宝商街务（20米）
雅宝
出版
朝阳南小街回迁居住区
现有建筑（20米）
旅游局 国际饭店
住
研
宏通
建国
空地
长安
贡院 社科
东长安街
雅安 三峡 华润
检察院 公园
出版社（20米） 三峡大厦（96米）
®
中信建国门项目定位报告
2020/11/11
1
必须明确的4个前提 Q1：北京东部商务带的发展趋势？
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1993年，国务院批复的《北京城市总体规划》，首 次提出规划建设北京商务中心区—— 区域规划
在此之前，北京的 东部商务区一直为 “点式分布”；
在总体规划，首次 提出在东二环—长安 街—东三环—东直门 外斜街围合的区域内 建设北京商务中心区
13
京项伦目饭销店 售价格和速度，明显与均城价市14资00源0元、区域纯粹程度成正比
主力户型160-230
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朝阳公园区——城市景观资源价值明显