北京中信建国门商务区项目定位报告_57p_前期策划
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
®
中信建国门项目定位报告
2020/11/11
1
必须明确的4个前提 Q1：北京东部商务带的发展趋势？
本报告是严格保密的。
1993年，国务院批复的《北京城市总体规划》，首 次提出规划建设北京商务中心区—— 区域规划
在此之前，北京的 东部商务区一直为 “点式分布”；
在总体规划，首次 提出在东二环—长安 街—东三环—东直门 外斜街围合的区域内 建设北京商务中心区
本报告是严格保密的。
我们对本项目目标的理解
战略地位：
持续的先进流，为后续开发项目提供资金来源；
项目目标：
在保证资金安全的前提下实现价值最大化。
本报告是严格保密的。
4个前提
Q1 大势：CBD的强化和外扩给 项目带来大机会
Q2 竞争格局与地位：在资源争夺 中，我们算是“中产”
Q3 项目限制条件：区域复合/交 通受限/建筑遮挡/东西向比例
均价18000元
主力户型180-200
8
4
贵友商店
5
嘉里中心
6
嘉里饭店
7
温特莱饭店
8
京广中心
9
第一使馆区
10
中央电视台
温莎大道 均价16000元 主力户型233-388
9
4
31wk.baidu.com
3
1 0
65
金地国际公寓
均价14000元
7
主力户型170-200
21
11
东长安饭店
1 1
1 2
12
北京电视台 CBD内已经没有住宅万类豪国公际寓公项寓目的供给量
贡院6号（周60围米建） 筑在长安街检和察东院二（4环0米方）向对本项目华的润遮大挡厦（严1重00米）
本报告是严格保密的。
受规划限制，东西向比例高达54%以上
位置
总用地面积
总建筑面积
地上建筑面积
其 公寓建筑面积
中
配套公建
地下建筑面积
容积率
绿化率
建国门桥西北\华润大 厦西侧\公元6号北侧
16709.98平方米 152306.31平方米 112595.57平方米 100995.37平方米
当地的学生、艺术家、下城区的 business professionals及一些 名人。
Common apartment 普通公寓
本报告是严格保密的。
华尔街的businessman and women, and their families
豪宅客户
北京东部商务带中的公寓客户也有明显的 分级
代表项目：星河湾、昆仑公寓、NAGA上院、北京花园、贡院6号
本报告是严格保密的。
从目前的静态指标来看，CBD聚集效应体现了 “强者恒强”的必然规律
CBD发育的初 级阶段，主要为 功能的集聚化阶 段
中心 未来核
区
心区
类别
所占比例
高档写字楼
70%
来京的世界500强
90%
跨国公司驻中国代表处
65%
跨国公司驻北京代表处
95%
外国银行驻北京分行
90%
最大的10家会计师事务所
Q3：项目限制条件？
本报告是严格保密的。
区域复合：既有现代写字楼、又有回迁楼， 还有胡同、平房和文物
金宝街
雅宝
朝阳南小街回迁居
出版
住区
旅游局 国际饭店
住
研
宏通
建 国
长安
空地 贡院 社科
东长安街
雅安 三峡 华润
检察院 公园
东二环
朝阳门南小街
本报告是严格保密的。
本项目的交通条件
长安街和东二环仍为进 出项目的主要交通道路，但 由于项目与他们并不直接相 连，无论是进还是出，均需 要经过较窄的市政路
政府用地计划的公 布，使二环内城的稀 缺价值有所加剧
NAGA上院 预计3000美金 主力户型300-700
第二使馆区
MOMA 均价18000元 主力户型148、245
海晟名苑5期 均价20000元 主力户型70-100
内城、国门商务区、第二使馆区的综合价值无可替代 受旧城改造和拆迁政策的限制，未来供应量较少，价格仍值得期望
8家
5大咨询公司
全部
知名的市场研究公司
90%
作为一个07年进入市场的项目，研究未来CBD的发展方向是必须的！
本报告是严格保密的。
CBD在强化之后必然要外扩
CBD发展阶段：
城市中心功能 聚集期
CBD功能升级 分化期
更高层次的中 心集中
外扩的表现：
周边会出现一个或多个SUB-CBD来承担其疏散的功能或者弥 补其因空间约束而不能提供的功能
九号公寓 均价20000元 主力户型266-286
北京GOLF公寓 均价18000元 主力户型273
国兴观湖国际 均价15000元（毛坯）
主力户型200
公园大道 均价18000元 主力户型160-170
北京城市高档公寓的标棕榈杆泉型国市际场公寓
均价18000元
公园南、西、北侧的开发基本完毕，主未力来户只型1能76向-21东6 侧四环外扩张
2000年以来，北京写字楼的平均空置率一般在13%-15%左右，中关村 的空置率在18%-21%，且逐年上涨；而CBD的空置率一直保持在5%-7%， 且逐年下降； CBD写字楼平均租金以每季度3-5%的幅度增长； CBD高档公寓租金持续上涨，空置率持续下降； CBD内的住宅项目价格涨幅多在2500元/平方米左右；朝阳公园片区项 目涨幅在3000元/平方米以上；CBD南部区域的涨幅也在1000-2000元/平 方米； 近年销售排行榜的前20名中，一般有7个左右项目在CBD 及其周边
11600.2平方米 39710.74平方米
6.738 31.34%
控制高度
70米
本报告是严格保密的。
必须明确的4个前提
Q1 大势：CBD的强化和外扩给项目带来大机会 Q2 竞争格局与地位：在资源争夺中，我们算是“中产” Q3 项目限制条件：区域复合/交通受限/建筑遮挡/东西向比例
Q4：本项目的目标理解？
11
昆仑饭店
4
11 3
12
昆仑公寓
10
主力户型393-720
2
9
12
华都饭店 北京最早的涉外区域、第三1 使馆区更是锦上添花
13
第三使馆区
14 希区尔顿域饭内店开发基本完毕，即使小体量项目也能给人足够的价格期望
本报告是严格保密的。
东直门区域——第二使馆区+国门商务区 兑现+内城价值
机场高速西延长线 接近完工，使国门商 务区成为现实；
客户类型：国际名流、知名艺人 生活行为方式： 绝对圈层感； 社交活动为生活的主旋律； 活动或消费场所固定，一般不在社区周边消费； 固定品牌使用者，对品质要求近似苛刻；
价值取向： 地段或资源极度稀缺；区域气质符合自己的身份； 与日常活动场所在一定的距离尺度内； 保证绝对私密、安全；环境优雅、舒适； 户型面积300平方米以上，拥有足够的奢侈空间； 产品的某些方面具有唯一性；
本报告是严格保密的。
两广路及四惠区域——除了CBD一无所有
所有城市资源与这 两个区域无关；
价格提升较多依靠 CBD的辐射提升区域 价值，上升空间有限；
竞争中，更多依靠 与CBD的距离关系和 价格优势取胜
合生国际花园 预计10000元（精装）
主力户型100-130
CBD
华业玫瑰东方 均价11000元 主力户型140-200
Q4 目标理解：现金流、利润最大 化
2个必须回答的关键问题 客户 我们的核心竞争力
本报告是严格保密的。
美国CBD公寓客户有明显的等级划分
Luxury apartment 奢侈公寓
客户
家族型富豪、闻名世界的财富阶 层，金融界、文艺界名人及国际 名流。
Semi-luxury apartment 半奢侈公寓
国际饭店 恒基中心 中粮广场 长富宫中心 凯莱饭店 赛特饭店/购物中心 国际俱乐部 第一使馆区
1 32
45
1 90
6
8
7
东方瑞景 均价13500元 主力户型148、210
具有一定城市资源、基本开发完毕，西北侧还有少量 供给
本报告是严格保密的。
必须明确的4个前提
Q1 大势：CBD的强化和外扩给项目带来大机会 Q2 竞争格局与地位：在资源争夺中，我们算是“中产”
主要弊端包括：二环路 出口在朝阳门桥附近；建国 门桥为双层立交（左转调头 需要盘桥）；金宝街道路有 隔离设施（只能右转）；华 润大厦南侧的道路较窄且车 流量较大（尤其是华润大厦 的上下班高峰）
金宝街
雅宝
出版
朝阳南小街回迁居住区
旅游局 国际饭店
住
研
宏通
建国
空地
长安
贡院 社科
东长安街
雅安 三峡 华润
检察院 公园
均典价主型1力0的户5富0主型0力元1流城1（0住-精16宅装0）市场（主流客户主、力均中天户价之小型90骄1户01子00型元-13）0 较高的性能价格比是项目区的竞争优势的关键
本报告是严格保密的。
建国门区域——具有一定的城市资源
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
资源名称 华润大厦/美洲俱乐部 光华长安/长安大戏院
本报告是严格保密的。
高档公寓客户
代表项目：棕榈泉、MOMA、新城国际、海晟名苑、金地国际公寓等
客户类型：活跃的财富置业者（企业主、各类社会名人、外企高管等） 生活行为方式： 生活以事业为中心，兼顾家庭； 具有国外生活经历，具有前瞻性； 有特定的品牌偏好； 经常性消费支出不吝啬； 关注自己的健康情况，喜欢去会所 价值取向： 距离工作地较近，具有昭示性； 周边有品质较高的配套设施和消费场所； 注重私密、环境安静； 面积200左右，追求简洁、实用；
燕莎涉
东直门 国门商
外商务 区
务区以CBD为核心的东部商
务带形成，并成为北京
商务区的“代言人”；
由区域功能区上升为城
建国门 金融商
务区
市C功BD能规区
划区域
低档 商务
区
面向整个东部商务带，可以预见：项目未来的竞争就是区域之争！
本报告是严格保密的。
必须明确的4个前提
Q1 大势：CBD的强化和外扩给项目带来大机会
Q2：竞争格局与地位？
本报告是严格保密的。
北京东部商务带内的公寓市场格局——“北重南轻”， 得资源者得天下
燕莎使馆区
东直门区域
朝阳公园区
四惠沿线
长安街
建国门区域
CBD规划区域
本报告是严格保密的。
两广路东延长线
CBD区域内部——城市资源集中在长安街北侧
序号
资源名称
1
国贸中心
2
中国大饭店
3
建国饭店
新城国际2期
13
京项伦目饭销店 售价格和速度，明显与均城价市14资00源0元、区域纯粹程度成正比
主力户型160-230
本报告是严格保密的。
朝阳公园区——城市景观资源价值明显
朝阳公园为北京市 内最大的公园，有 “城市绿肺”之称；
朝阳公园的价值认 知经历了由北到南再 到西的过程；
2008年奥运会的部 分水上项目将在此举 行
典型案例： 巴黎拉德芳斯
东京的SUB-CBD群
纽约巴特利花园城
本报告是严格保密的。
目前，在CBD周边已经出现了不同功能的SUB-CBD
主导功能型 SUB-CBD
金融主导型
商务办公型 文化旅游型
会展型 科技型 国际贸易型 零售商业型
实例
纽约巴特利花园城、 北京建国门
巴黎拉德方斯 东京上野
莫斯科会展中心 东京大崎 东京临海 东京涩谷
本报告是严格保密的。
普通公寓客户
代表项目：富力城、华业玫瑰东方等
客户类型：典型的中产（私营业主、企业中层、高级白领等） 生活行为方式： 生活以事业为中心； 需要他人熟悉的品牌作为标签； 经常性消费支出很吝啬； 很少去会所； 对于生活的舒适度要求较高。
价值取向： 距离工作地较近； 有精致的景观园林； 面积160-180左右，追求舒适；
东二环
朝阳门南小街
虽然紧邻两大城市主要干道，但出入仍需要“受制于人”
本报告是严格保密的。
本项目的昭示性
东二环
朝阳门南小街
住宅设计院（30米）
宏金通宝商街务（20米）
雅宝
出版
朝阳南小街回迁居住区
现有建筑（20米）
旅游局 国际饭店
住
研
宏通
建国
空地
长安
贡院 社科
东长安街
雅安 三峡 华润
检察院 公园
出版社（20米） 三峡大厦（96米）
首届朝阳 国际商务 节胜利召 开，正式 推出CBD 概念
炒作阶段
实施阶段
第一个标 志性项 目——北 京财富中 心正式开 工
建外 SOHO项 目一期开 盘销售
北京电视 台新址开 工建设
中央电视 台新址开 工、普华 永道落户 北京财富 中心
地标性建 筑国贸三 期开工建 设
本报告是严格保密的。
从动态指标看，CBD的强化势不可挡
本报告是严格保密的。
我们的客户：活跃的财富置业者
本报告是严格保密的。
燕莎区域——第三使馆区、涉外商务配套 资源聚集地
序号
资源名称
1
长城饭店
2
亮马河饭店
3
燕莎友谊商城
北京花园 均价20000元 主力户型260-290
4
凯宾斯基饭店
5
德国大使馆
8 13 14
6
光明饭店
7
21世纪剧院
北京公馆 主力户型600起
5 7
6
8
第一上海中心
9 哈萨克斯坦使馆
10 联合国开发署
东直 门
朝阳 门
建国 门
燕莎
京广 国贸
本报告是严格保密的。
北京CBD发展历程
1993年
1998年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
蓝图阶段
国务院批复 的《北京城 市总体规 划》，首次 提出规划建 设北京商务 中心区
《北京市中 心地区控制 性详细规 划》，北京 商务中心区 规划范围调 整
中信建国门项目定位报告
2020/11/11
1
必须明确的4个前提 Q1：北京东部商务带的发展趋势？
本报告是严格保密的。
1993年，国务院批复的《北京城市总体规划》，首 次提出规划建设北京商务中心区—— 区域规划
在此之前，北京的 东部商务区一直为 “点式分布”；
在总体规划，首次 提出在东二环—长安 街—东三环—东直门 外斜街围合的区域内 建设北京商务中心区
本报告是严格保密的。
我们对本项目目标的理解
战略地位：
持续的先进流，为后续开发项目提供资金来源；
项目目标：
在保证资金安全的前提下实现价值最大化。
本报告是严格保密的。
4个前提
Q1 大势：CBD的强化和外扩给 项目带来大机会
Q2 竞争格局与地位：在资源争夺 中，我们算是“中产”
Q3 项目限制条件：区域复合/交 通受限/建筑遮挡/东西向比例
均价18000元
主力户型180-200
8
4
贵友商店
5
嘉里中心
6
嘉里饭店
7
温特莱饭店
8
京广中心
9
第一使馆区
10
中央电视台
温莎大道 均价16000元 主力户型233-388
9
4
31wk.baidu.com
3
1 0
65
金地国际公寓
均价14000元
7
主力户型170-200
21
11
东长安饭店
1 1
1 2
12
北京电视台 CBD内已经没有住宅万类豪国公际寓公项寓目的供给量
贡院6号（周60围米建） 筑在长安街检和察东院二（4环0米方）向对本项目华的润遮大挡厦（严1重00米）
本报告是严格保密的。
受规划限制，东西向比例高达54%以上
位置
总用地面积
总建筑面积
地上建筑面积
其 公寓建筑面积
中
配套公建
地下建筑面积
容积率
绿化率
建国门桥西北\华润大 厦西侧\公元6号北侧
16709.98平方米 152306.31平方米 112595.57平方米 100995.37平方米
当地的学生、艺术家、下城区的 business professionals及一些 名人。
Common apartment 普通公寓
本报告是严格保密的。
华尔街的businessman and women, and their families
豪宅客户
北京东部商务带中的公寓客户也有明显的 分级
代表项目：星河湾、昆仑公寓、NAGA上院、北京花园、贡院6号
本报告是严格保密的。
从目前的静态指标来看，CBD聚集效应体现了 “强者恒强”的必然规律
CBD发育的初 级阶段，主要为 功能的集聚化阶 段
中心 未来核
区
心区
类别
所占比例
高档写字楼
70%
来京的世界500强
90%
跨国公司驻中国代表处
65%
跨国公司驻北京代表处
95%
外国银行驻北京分行
90%
最大的10家会计师事务所
Q3：项目限制条件？
本报告是严格保密的。
区域复合：既有现代写字楼、又有回迁楼， 还有胡同、平房和文物
金宝街
雅宝
朝阳南小街回迁居
出版
住区
旅游局 国际饭店
住
研
宏通
建 国
长安
空地 贡院 社科
东长安街
雅安 三峡 华润
检察院 公园
东二环
朝阳门南小街
本报告是严格保密的。
本项目的交通条件
长安街和东二环仍为进 出项目的主要交通道路，但 由于项目与他们并不直接相 连，无论是进还是出，均需 要经过较窄的市政路
政府用地计划的公 布，使二环内城的稀 缺价值有所加剧
NAGA上院 预计3000美金 主力户型300-700
第二使馆区
MOMA 均价18000元 主力户型148、245
海晟名苑5期 均价20000元 主力户型70-100
内城、国门商务区、第二使馆区的综合价值无可替代 受旧城改造和拆迁政策的限制，未来供应量较少，价格仍值得期望
8家
5大咨询公司
全部
知名的市场研究公司
90%
作为一个07年进入市场的项目，研究未来CBD的发展方向是必须的！
本报告是严格保密的。
CBD在强化之后必然要外扩
CBD发展阶段：
城市中心功能 聚集期
CBD功能升级 分化期
更高层次的中 心集中
外扩的表现：
周边会出现一个或多个SUB-CBD来承担其疏散的功能或者弥 补其因空间约束而不能提供的功能
九号公寓 均价20000元 主力户型266-286
北京GOLF公寓 均价18000元 主力户型273
国兴观湖国际 均价15000元（毛坯）
主力户型200
公园大道 均价18000元 主力户型160-170
北京城市高档公寓的标棕榈杆泉型国市际场公寓
均价18000元
公园南、西、北侧的开发基本完毕，主未力来户只型1能76向-21东6 侧四环外扩张
2000年以来，北京写字楼的平均空置率一般在13%-15%左右，中关村 的空置率在18%-21%，且逐年上涨；而CBD的空置率一直保持在5%-7%， 且逐年下降； CBD写字楼平均租金以每季度3-5%的幅度增长； CBD高档公寓租金持续上涨，空置率持续下降； CBD内的住宅项目价格涨幅多在2500元/平方米左右；朝阳公园片区项 目涨幅在3000元/平方米以上；CBD南部区域的涨幅也在1000-2000元/平 方米； 近年销售排行榜的前20名中，一般有7个左右项目在CBD 及其周边
11600.2平方米 39710.74平方米
6.738 31.34%
控制高度
70米
本报告是严格保密的。
必须明确的4个前提
Q1 大势：CBD的强化和外扩给项目带来大机会 Q2 竞争格局与地位：在资源争夺中，我们算是“中产” Q3 项目限制条件：区域复合/交通受限/建筑遮挡/东西向比例
Q4：本项目的目标理解？
11
昆仑饭店
4
11 3
12
昆仑公寓
10
主力户型393-720
2
9
12
华都饭店 北京最早的涉外区域、第三1 使馆区更是锦上添花
13
第三使馆区
14 希区尔顿域饭内店开发基本完毕，即使小体量项目也能给人足够的价格期望
本报告是严格保密的。
东直门区域——第二使馆区+国门商务区 兑现+内城价值
机场高速西延长线 接近完工，使国门商 务区成为现实；
客户类型：国际名流、知名艺人 生活行为方式： 绝对圈层感； 社交活动为生活的主旋律； 活动或消费场所固定，一般不在社区周边消费； 固定品牌使用者，对品质要求近似苛刻；
价值取向： 地段或资源极度稀缺；区域气质符合自己的身份； 与日常活动场所在一定的距离尺度内； 保证绝对私密、安全；环境优雅、舒适； 户型面积300平方米以上，拥有足够的奢侈空间； 产品的某些方面具有唯一性；
本报告是严格保密的。
两广路及四惠区域——除了CBD一无所有
所有城市资源与这 两个区域无关；
价格提升较多依靠 CBD的辐射提升区域 价值，上升空间有限；
竞争中，更多依靠 与CBD的距离关系和 价格优势取胜
合生国际花园 预计10000元（精装）
主力户型100-130
CBD
华业玫瑰东方 均价11000元 主力户型140-200
Q4 目标理解：现金流、利润最大 化
2个必须回答的关键问题 客户 我们的核心竞争力
本报告是严格保密的。
美国CBD公寓客户有明显的等级划分
Luxury apartment 奢侈公寓
客户
家族型富豪、闻名世界的财富阶 层，金融界、文艺界名人及国际 名流。
Semi-luxury apartment 半奢侈公寓
国际饭店 恒基中心 中粮广场 长富宫中心 凯莱饭店 赛特饭店/购物中心 国际俱乐部 第一使馆区
1 32
45
1 90
6
8
7
东方瑞景 均价13500元 主力户型148、210
具有一定城市资源、基本开发完毕，西北侧还有少量 供给
本报告是严格保密的。
必须明确的4个前提
Q1 大势：CBD的强化和外扩给项目带来大机会 Q2 竞争格局与地位：在资源争夺中，我们算是“中产”
主要弊端包括：二环路 出口在朝阳门桥附近；建国 门桥为双层立交（左转调头 需要盘桥）；金宝街道路有 隔离设施（只能右转）；华 润大厦南侧的道路较窄且车 流量较大（尤其是华润大厦 的上下班高峰）
金宝街
雅宝
出版
朝阳南小街回迁居住区
旅游局 国际饭店
住
研
宏通
建国
空地
长安
贡院 社科
东长安街
雅安 三峡 华润
检察院 公园
均典价主型1力0的户5富0主型0力元1流城1（0住-精16宅装0）市场（主流客户主、力均中天户价之小型90骄1户01子00型元-13）0 较高的性能价格比是项目区的竞争优势的关键
本报告是严格保密的。
建国门区域——具有一定的城市资源
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
资源名称 华润大厦/美洲俱乐部 光华长安/长安大戏院
本报告是严格保密的。
高档公寓客户
代表项目：棕榈泉、MOMA、新城国际、海晟名苑、金地国际公寓等
客户类型：活跃的财富置业者（企业主、各类社会名人、外企高管等） 生活行为方式： 生活以事业为中心，兼顾家庭； 具有国外生活经历，具有前瞻性； 有特定的品牌偏好； 经常性消费支出不吝啬； 关注自己的健康情况，喜欢去会所 价值取向： 距离工作地较近，具有昭示性； 周边有品质较高的配套设施和消费场所； 注重私密、环境安静； 面积200左右，追求简洁、实用；
燕莎涉
东直门 国门商
外商务 区
务区以CBD为核心的东部商
务带形成，并成为北京
商务区的“代言人”；
由区域功能区上升为城
建国门 金融商
务区
市C功BD能规区
划区域
低档 商务
区
面向整个东部商务带，可以预见：项目未来的竞争就是区域之争！
本报告是严格保密的。
必须明确的4个前提
Q1 大势：CBD的强化和外扩给项目带来大机会
Q2：竞争格局与地位？
本报告是严格保密的。
北京东部商务带内的公寓市场格局——“北重南轻”， 得资源者得天下
燕莎使馆区
东直门区域
朝阳公园区
四惠沿线
长安街
建国门区域
CBD规划区域
本报告是严格保密的。
两广路东延长线
CBD区域内部——城市资源集中在长安街北侧
序号
资源名称
1
国贸中心
2
中国大饭店
3
建国饭店
新城国际2期
13
京项伦目饭销店 售价格和速度，明显与均城价市14资00源0元、区域纯粹程度成正比
主力户型160-230
本报告是严格保密的。
朝阳公园区——城市景观资源价值明显
朝阳公园为北京市 内最大的公园，有 “城市绿肺”之称；
朝阳公园的价值认 知经历了由北到南再 到西的过程；
2008年奥运会的部 分水上项目将在此举 行
典型案例： 巴黎拉德芳斯
东京的SUB-CBD群
纽约巴特利花园城
本报告是严格保密的。
目前，在CBD周边已经出现了不同功能的SUB-CBD
主导功能型 SUB-CBD
金融主导型
商务办公型 文化旅游型
会展型 科技型 国际贸易型 零售商业型
实例
纽约巴特利花园城、 北京建国门
巴黎拉德方斯 东京上野
莫斯科会展中心 东京大崎 东京临海 东京涩谷
本报告是严格保密的。
普通公寓客户
代表项目：富力城、华业玫瑰东方等
客户类型：典型的中产（私营业主、企业中层、高级白领等） 生活行为方式： 生活以事业为中心； 需要他人熟悉的品牌作为标签； 经常性消费支出很吝啬； 很少去会所； 对于生活的舒适度要求较高。
价值取向： 距离工作地较近； 有精致的景观园林； 面积160-180左右，追求舒适；
东二环
朝阳门南小街
虽然紧邻两大城市主要干道，但出入仍需要“受制于人”
本报告是严格保密的。
本项目的昭示性
东二环
朝阳门南小街
住宅设计院（30米）
宏金通宝商街务（20米）
雅宝
出版
朝阳南小街回迁居住区
现有建筑（20米）
旅游局 国际饭店
住
研
宏通
建国
空地
长安
贡院 社科
东长安街
雅安 三峡 华润
检察院 公园
出版社（20米） 三峡大厦（96米）
首届朝阳 国际商务 节胜利召 开，正式 推出CBD 概念
炒作阶段
实施阶段
第一个标 志性项 目——北 京财富中 心正式开 工
建外 SOHO项 目一期开 盘销售
北京电视 台新址开 工建设
中央电视 台新址开 工、普华 永道落户 北京财富 中心
地标性建 筑国贸三 期开工建 设
本报告是严格保密的。
从动态指标看，CBD的强化势不可挡
本报告是严格保密的。
我们的客户：活跃的财富置业者
本报告是严格保密的。
燕莎区域——第三使馆区、涉外商务配套 资源聚集地
序号
资源名称
1
长城饭店
2
亮马河饭店
3
燕莎友谊商城
北京花园 均价20000元 主力户型260-290
4
凯宾斯基饭店
5
德国大使馆
8 13 14
6
光明饭店
7
21世纪剧院
北京公馆 主力户型600起
5 7
6
8
第一上海中心
9 哈萨克斯坦使馆
10 联合国开发署
东直 门
朝阳 门
建国 门
燕莎
京广 国贸
本报告是严格保密的。
北京CBD发展历程
1993年
1998年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
蓝图阶段
国务院批复 的《北京城 市总体规 划》，首次 提出规划建 设北京商务 中心区
《北京市中 心地区控制 性详细规 划》，北京 商务中心区 规划范围调 整