商业综合体项目策划定位报告

&
——全新生活方式；
——引领区域生活消费的转型发展，营造 城市时尚休闲理念……
VS
传统、保守、呆板
紫光都国际商厦
品质化、时尚 智能、参与、体验
777
【分区业态构成】A、B、C不同功能分区进行差异化定位，形成业态互补的同时 ，进行客流共享
A区生活休闲型 集中商业
C区主题型 商业街
B区生活服务型社区底商
引领城市商业升级、功能档次全面提升、现有城市生活方式的彻底突破，
商业功能定位需彰显现代化、国际化、 引领者作用，
作为城市的全新标签，起到魅力核的引力作用。
4
整体定位——
滨州﹒首席﹒地标性﹒智能新中心
——代言滨州城市发展的活力引擎 ——全新生活方式的代言者和示范者 ——全新的城市形象与功能更新
5
这里将是“滨州精英乐活城”
8
商业整体发展策略——
核心驱动——集中商业为项目核心物业、价值标签
集中商业
功能补充 价值提升
商业街
高端形象
•打造高形 象，诠释 项目品质， 提升市场 对项目整 体的价值
认知Байду номын сангаас
功能复合 差异化定位
•引入主题 乐园、品 牌超市、 影院等市 场空缺的 优势业态， 以业态黄 金比例提 升项目经
营优势
•与市场及 本项目的 商业街差 异化经营， 引领市场 商业升级
引领、创新
•伴随人均消费水平 的进一步提高，常规 化的购物中心的环境 不再能满足消费者的 多元化需求
•需要新的商业产品 打破现有格局、引领 市场
复合、一站式
•全国商业市场空前 发展，多元化商业 需求得到满足，滨 州起步较晚，消费 者对于新型复合的 、一站式的商业产 品的出现充满期待
核心、全面升级
•未来城市核心综合体 ，带来复合价值，为 区域提供完善配套， 满足城市升级需求 •项目本身物业类型复 合，需彰显现代化、 前沿化的标签，带动 商业全面升级
生活提供无限便利
为区域消费者提供便利 的休闲体验设施！
美容美体、院线、品质健 身……为生活增添更多乐
趣体验…
一站式消费、品牌丰富度、价格和距 离是选择消费场所的重要因素
为年轻时尚白领提供一个在竞争环境 压力下“偷懒”的时尚生活新体验
14
功能定位
【品质购物】以品质时尚、休闲零售满足未来周围大量住宅人群的日常 购物需求，并成为其便利性购物的首选
最大化
•商铺是项 目的现利 润主力， 在规划上 最大化商 铺产品的
排布
差异化
•与本项目 集中商业 及市场其 他商业差 异化定位， 避免两者 之间的同 质化恶性
竞争
9
分物业定位与产品发展建议
集中商业
商业街
写字楼
公寓
住宅
整体定位 客户定位 档次定位 功能定位 业态定位
10
A区集中商业定位——
全家庭生活休闲型购物中心
零售部分：精致的时尚购物零售功能 ✓以时尚服饰、鞋包、化妆品、首饰品 等零售用品，作为主导满足老城区及本 项目住宅人群的日常消费需求，并突出 品质性以区别于未来的集中型商业
15
功能定位
【温馨生活】舌尖风云——餐饮：突出类型丰富，同时注重消费者口味及餐
饮偏好，成为区域美食汇；以大量目的性餐饮业态的设置实现对消费者的拉动力
重要客户： ✓滨州全市客户 消费敏感点 ✓品质、新奇、体验
辅助客户： ✓滨州周边县市的中高层消费者 消费敏感点 ✓品质、新奇、体验
12
【档次定位】建议本项目商业定位为中高档次
档次
大世界
时代广场
中山新天地
本项目
紫光都
商业功能
➢目前滨州商业市场业态 丰富度比较欠缺，以百货 业态为主 ➢滨州市场新近出现的购 物中心档次主要在中高档 水平，如时代广场、大世 界等 ➢根据本项目的交通条件 和区位环境来说，中高档 大众化主题消费市场比较 适合本项目
——集零售购物、品质餐饮、特色化娱乐休闲于一体的城市乐活新一极
11
【客户定位】以项目周边1.5公里范围内区域常住消费人群为核心目标 客户，同时辐射滨州全市及周边县市的中高层消费者
辅
核
重助
心
要客
客
客户
户
户
核心客户： ✓辐射范围：项目自身及周边1.5公里范围内的区域消费人群 ✓辐射范围内消费人群的生活习惯及消费特点： •生活时间较久的本地居民 •消费趋于保守，但有一定消费能力的群体 消费敏感点 ✓购物便捷、品类齐全、品质、一站式体验
2
【项目开发模式】各物业价值及作用解析
集中型商业
底商商业
写字楼
公寓
核心驱动力
项目价值提升关键 通过集中商业的打造， 使其成为东北区域商业 中心，项目的主要价值 吸引点。 并通过商业打造，提升 商业街、公寓、写字楼 及住宅的价值
主要利润产品
利润贡献产品，最大 化 销售型商业最大化， 通过情景式主题商业 街打造，借助持有型 集中商业，实现更高 利润
——综合体标杆·智能物业
在这里，她们足不出户即可享受居住、办公、休闲、娱乐 在这里，她们与友人常常hang out，为生活注入更丰富的意义 这里将是城市年轻精英的生活乐土，东北部的“新阶层”
6
项目发展战略—— 引领滨州全新的购物/休闲/城市生活新方式
别人在讲传统消费型……
我们引领滨州的未来…
时代广场
商业综合体 项目策划定位
1 此处填写项目标题文字
此处填写客户名称
【项目开发模式】站位滨州未来发展的政务核心，以城市新中心缔造 者的姿态，塑造城市新中心
站位滨州未来城市发展的核心 面向滨州的广大客户
滨州未来城市发展的商业、商 务新中心
城市新商业中心的缔造者
商业业态、 建筑空间、建筑 形象升级
以大区域引领者姿态将项目塑造成 为未来城市新的核心，城市新中心
形象标杆物业 功能补充物业
形象标杆物业 写字楼对商务氛围依 赖性很强，推出写字 楼产品拔升形象，并 形成新的利润点
功能补充物业 丰富项目功能,作为 项目的弹性物业,保 持灵活性
3
从城市机会、市场机会、客户需求、项目核心价值四方面指导项目的整体定位
城市机会
市场机会
客户需求
项目价值
突破
•城市东进规划驱动 ； •商业功能、档次需 升级，突破现有商业 标准； •政务中心规划需要 核心物业支撑；
13
【功能定位】建议本项目以品质购物、温馨生活、主题乐园、休闲体 验为主要的功能载体
这里是平民化的时尚会 客厅！
品质、时尚、 潮流，展示千 面自我…
生活 体验 购物 休闲
这里是工作之余的游乐场， 为事业充电！
主题乐园、儿童零 售……为生活增添更多 主题体验…
区域日常生活的便利站！
美食云集、生活超市、 品质电器、药妆店…为