万科的项目动态成本月报表

财务分析报告万科(3篇)

第1篇一、前言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）成立于1984年，总部位于中国广东省深圳市，是一家以房地产开发为主营业务的大型企业集团。

经过多年的发展，万科已经成为中国最大的房地产开发企业之一，业务遍及全国30多个城市。

本报告旨在对万科的财务状况进行深入分析，以期为投资者提供参考。

二、公司概况1. 主营业务万科主要从事房地产开发、物业管理、住宅产业化、商业运营等业务。

其中，房地产开发业务为公司主要收入来源，占比超过90%。

2. 财务状况截至2020年底，万科总资产达到1.4万亿元，同比增长10.8%；营业收入达到3890亿元，同比增长9.5%；净利润为371亿元，同比增长3.8%。

三、财务分析1. 盈利能力分析（1）毛利率万科2020年毛利率为24.2%，较2019年下降0.5个百分点。

这主要受房地产市场调控政策及原材料价格上涨等因素影响。

但总体来看，万科毛利率仍处于较高水平，说明公司在产品定价及成本控制方面具有较强的竞争力。

（2）净利率万科2020年净利率为9.5%，较2019年下降0.4个百分点。

这主要受销售费用、管理费用及财务费用上升的影响。

但考虑到公司规模较大，净利率仍处于较高水平，表明公司盈利能力较强。

2. 偿债能力分析（1）资产负债率截至2020年底，万科资产负债率为79.8%，较2019年下降0.3个百分点。

这表明公司在负债管理方面取得一定成效，财务风险相对较低。

（2）流动比率万科2020年流动比率为1.8，较2019年下降0.1。

这主要受公司销售回款速度放缓的影响。

但总体来看，流动比率仍处于较高水平，说明公司短期偿债能力较强。

3. 运营能力分析（1）存货周转率万科2020年存货周转率为0.5次，较2019年下降0.1次。

这主要受公司加大土地储备及项目开发力度的影响。

但考虑到公司存货规模较大，存货周转率仍处于较高水平，表明公司存货管理效率较高。

（2）应收账款周转率万科2020年应收账款周转率为4.5次，较2019年下降0.5次。

房地产企业财务报表分析以万科集团为例

房地产企业财务报表分析以万科集团为例一、本文概述随着中国经济的持续发展和城市化进程的推进，房地产行业在过去的几十年中扮演了至关重要的角色。

作为行业的领军企业，万科集团凭借其稳健的经营策略、优质的产品和服务，以及广泛的品牌影响力，成为了公众关注的焦点。

财务报表是企业财务状况的直观反映，对于投资者、债权人、政府部门等利益相关者来说，深入分析和理解企业的财务报表，是评估企业价值、做出决策的重要依据。

因此，本文将以万科集团为例，对其财务报表进行深入分析，旨在揭示其财务状况、经营成果和现金流量等方面的信息，为相关利益者提供有益的参考。

在本文中，我们将首先简要介绍万科集团的基本情况，包括公司背景、业务范围和财务状况等。

然后，我们将详细解读万科集团的财务报表，包括资产负债表、利润表和现金流量表等，通过对各项财务指标的分析，评估企业的资产结构、偿债能力、盈利能力、运营效率以及现金流量状况等。

我们还将结合行业特点和市场环境，对万科集团的财务状况进行综合评价，并探讨其未来的发展趋势和挑战。

我们将总结本文的主要观点，并提出相关建议，以期为相关利益者提供有益的参考和启示。

二、万科集团财务报表概述万科集团作为中国房地产行业的领军企业，其财务报表反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量情况。

以下是对万科集团财务报表的概述。

从资产负债表来看，万科集团的资产规模持续扩大，表明公司在行业中的地位稳固，并具备持续的投资和发展能力。

同时，公司的负债结构也相对合理，长期负债和短期负债的比例适当，有助于保持稳定的资金链。

从利润表来看，万科集团的营业收入稳步增长，反映了公司在市场上的强劲销售势头和良好的市场口碑。

净利润的增长也表现出公司良好的盈利能力和成本控制能力。

公司的毛利率和净利率均保持在较高水平，显示出公司在房地产行业的竞争优势。

从现金流量表来看，万科集团的经营活动现金流量净额持续为正，表明公司的主营业务能够为公司带来稳定的现金流。

万科集团财务报表分析

一、选择理由这几年，我国出现了房价的全国性上涨。

幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。

房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。

所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。

从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的趋势，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期，发展前景良好，所以我们选择房地产业。

中国房地产业一共有141家上市公司，而其中尤以万科企业发展的最好。

万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一，作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折。

面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，大浪淘沙，但万科依然保持者持续增长的尽头。

在2012中国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位。

鉴于其客观的发展前景，我们在众多的上市公司中选择了万科企业。

二、公司概况1、公司简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。

当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。

1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。

万科集团信息化整体介绍

报销管理
会议管理
周合作伙伴发展平台：ORACLE 客服管理系统：明源边辅助系统物业管理系统：思源基础体系集团工作流程平台：K2 集团文档平台：EMC 组织主数据管理项目主数据管理产品主数据管理人员主数据管理 … 京华档案内部论坛
• 异构系统导致维护和接口开发成本高
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文化变革：客户、流程、数据、持续改进
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②机密信息严禁泄露
P8
金蝶与万科集团的合作历程
工业化
2012年
精细化 2007年 2009年
化合同管理、 2007年，全成本管理、招面升级到EAS 评标管理等业系统，包括集务系统应用，强化系统间关团财务、资金、协同、成本管联和外部系统集成应用。理等 2009年，深 … 2012年，资金集中支付，移动工作流处理，财务共享中心，实现全集团资金集中管理，打通业务系统与K2工作流集成，通过移动终端审批工作流，把共享服务提高到战略层面。
基础管理
组织架构、统一科目、客户资料、单据转换、单据套打、消息平台、系统设置等
统一管理
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②机密信息严禁泄露
P12
目
录
万科集团信息化历程万科集团财务系统应用
万科集团成本系统应用
万科集团信息化成果
交流分享
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②机密信息严禁泄露
P11
金蝶EAS整体应用架构
EAS
集团财务
合并报表资金管理预算管理

房地产公司项目动态成本月报

成本信息月报填报说明
1、本报表由公司成本管理部负责填报、工程管理部和财务管理部协助，项目公司由成本部填报，在每月底五个工作日内以电子邮件报总部成本组（各对口人员），并抄报财务管理部，电子邮件主题应标为：**公司**月成本信息月报
2、《技术指标》表的填写分多层和高层项目，按楼栋填写。

单方砼含量、单方含钢量按建筑面积计，主体与基础的砼含量、单方含钢量要分开填写；对应于预算完成前、预算完成后、结算完成后三个阶段分别填写的是估计数、预算数、结算数，如当月与上月无变化则保留原数据。

3、动态成本与目标成本的差异，包括实际签约与原估算发生差异、设计变更、签证、增加项目、材料成本差异、结算调整差异等；第一次上报数据时，请说明累计差异原因，以后只需说明本月差异原因即可。

4、本表取代其他成本信息报表，同时能够熟练运用成本管理软件的公司，可向集团申请取消填报成本信息月报表中相关部分，待集团领导同意后，该公司即可停止填报该部分报表。

万科全过程成本精细化管理分享

2021/10/10
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三设计阶段成本管理成本优化
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Ø 概念规划设计阶段
u最优产品组合 u土地价值组合 u路网布置 u停车布置 u地下室布置 u配套 u组团布置 u场地标高 u产品选型
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Ø 方案设计阶段
u建筑方案选择——新古典风格与现代风格（成本相差200元/㎡） u建筑层高 u窗地比 u节能方案——约束体型系数、窗墙比、内外保温的选择、材料系数的选定 u结构、供电、供水、消防、中水方案 u高压线路改造 u景观方案——软硬景比例控制
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感谢您的聆听 Thanks A LOT
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44
u 零浪费计划、EAS系统
零浪费计划源自丰田成本管理，借鉴制造业成本管理思路万科EAS系统——量价分离、控制分析兼顾
u 目标成本与动态成本管理
目标成本编制——成本核算指导、编制人员考核、编制时间、风险费考虑目标成本执行——超支审批权限、目标成本与投资额管理、责任成本VS成本分级体系动态成本管理——合同管理、台账管理、时间要求、衡量指标、科目目标成本变动率
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Ø 施工阶段成本管理
u 工程策划——谋定而后动、兼顾质量、进度、成本 u 台账管理——变更台账、付款台账、图纸台账、签证台账…… u 变更及工程指令管理——清晰准确的记录台账
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Ø 预结算阶段成本管理
u 造价咨询公司——如何用好？！ u 3+1+3预结算审核体系——打破一切形式主义 u 费率合同预结算的解决之道——标准定额套价模板 u 成本数据库——让历史告诉未来

万科地产---项目开发计划管理表格.doc

项目开发计划管理制度（试行）第一条目的为规范计划管理流程，提高整体计划管理质量，提高公司整体运作效率，制订本制度。

第二条适用范围本制度适用于上海土地获取后项目开发计划的编制、执行与管理。

第三条定义项目运营计划——获取新项目后上报总部决策（II）计划中明确的项目经营计划；项目年度指导性经营计划——年初（5月）根据公司次年年度经营指标制定的项目次年年度指导性经营计划；项目年度经营计划——年末（10月）根据公司次年年度经营指标制定的项目次年年度经营计划；项目开发节点计划（动态计划）——围绕项目开发确定的各阶段主要控制节点（70个节点）计划A类节点——项目开发节点计划中的重要控制节点；B类节点——项目开发节点计划中关键路径上的重要任务，专业、部门间的主要接口工作；C类节点——项目开发节点计划中影响较单一的节点，其变化不影响后续重要节点。

集团项目运营管理平台——一由集团开发综合项目工程、销售、成本、结算、规划、资源、资金等信息的管理平台。

项目计划信息平台——由上海公司开发对项目开发主线上的主要工作时间节点进行集中管理的信息平台。

上海沟通协作平台——由上海公司开发对沟通信息集中管理的信息平台。

第四条计划管理职责4.1 产品决策与计划管理委员会：负责指导公司各项目制定或修订项目年度经营计划；负责项目开发节点计划的审批与调整；负责项目A类开发节点计划的变更审批。

4.2 事业部/项目部：负责项目开发节点计划的编制与上报；负责项目开发各阶段的计划落实与协调；4.2 工程管理部：负责项目开发节点计划的审核与备案；负责项目开发节点计划执行情况的跟踪、反馈及评估，参与重要配合工作的协调；4.3财务管理部：负责对事业部/项目部年度经营计划进行审核并对执行情况进行监控；4.4项目发展部：负责新项目获取阶段协调相关部门（工程、设计、营销等）根据公司年度经营指标制定项目运营计划，并于项目交底会时将项目运营计划移交事业部/项目部。

万科地产目标成本管理实施细则含项目成本测算表

目标成本管理实施细则（参考）1. 目的提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。

2. 范围本实施细则适用于集团所属各地产公司。

为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。

3. 职责3.1 集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。

3.2 集团所属各地产公司负责贯彻实施。

4. 方法与过程控制4.1 目标成本释义4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。

应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。

4.1.2 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动态成本月评估》。

4.1.3 《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。

建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。

各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。

4.1.4 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。

4.1.5 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。

4.2 目标成本管理原则4.2.1 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。

4.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。

4.2.3 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。

4.2.4 动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。

万科企业股份有限公司内部控制制度

万科企业股份有限公司内部控制制度第一章总则第一条为有效落实公司各职能部门专业系统风险治理和流程操纵，保证公司经营治理的安全性和财务信息的可靠性，在公司的日常经营运作中防范和化解各类风险，提升经营效率和盈利水平，按照《加大上市公司内部操纵工作指引》、《万科企业股份有限公司章程》、《万科企业股份有限公司职员行为手册》、各专业系统风险治理和操纵制度等有关规则，制定本制度。

职责：董事会：全面负责公司内部操纵制度的制定、实施和完善、并定期对公司内部操尽情形进行全面检查和成效评估总经理：全面落实和推进内部操纵制度的有关规定，检查公司各职能部门制定、实施和完善各自专业系统的风险治理和操纵制度的情形；公司总部各职能部门：具体负责制定、完善和实施本专业系统的风险治理和操纵制度，配合完成对公司各专业系统风险治理和操尽情形的检查。

第二章要紧内容第三条本制度要紧包括以下各专业系统的内部风险治理和操纵内部：括环境操纵、业务操纵、会计系统操纵、电子信息系统操纵、信息传递操纵、内部审计操纵等内容。

第四条环境操纵包括授权治理和人力资源治理：（一）通过授权治理明确股东大会、董事会、监事会、总经理和公司治理层、总部各职能部门和各一线公司的具体职责范畴；由集团董事会办公室和总经理办公室制定有关细则并负责具体实施和改善。

1、股东大会：《股东大会议事规则》明确“股东大会是公司的权力机构，以下事项须由股东大会讨论：(1)决定公司经营方针和投资打算；(2)选举和更换董事，决定有关董事的酬劳事项；(3)选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的酬劳事项；(4)审议批准董事会的报告；(5)审议批准监事会的报告；(6)审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；(7)审议批准公司的利润分配方案和补偿亏损方案；(8)对公司增加或者减少注册资本作出决议；(9)对发行公司债券作出决议；(10)对公司合并、分立、解散和清算等事项作出决议；(11)修改公司章程；(12)对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；(13)审议代表公司发行在外有表决权股份总数的百分之五以上的股东的提案；(14)审议法律、法规和公司章程规定应当由股东大会决定的其他事项。

万科四季花城一期成本分析

万科四季花城一期成本分析四季花城一期平面图花城一期园林环境动态成本比目标成本超182万。

其中一期范围内景观成本增加122万；公共景观增加405万, 分摊到一期增加60万, 详见下表:万科四季花城一期景观成本变化对比表项目目标成本动态成本差价公共景观270 330 60（分摊价）组团景观285 339 54私家花园33 95 62建筑小品26 44 18道路建设114 92 －22围墙48 45 -3室外照明45 46 1背景音乐13 15 2零星设施60 70 10合计（万元）8941076182入口广场硬景成本分析入口广场景观动态成本比目标成本增加127万, 增加的主要原因为:1.铺贴面积增加30%, 2130平方米；2.铺贴单价目标成本为: 280元/平方米, 目前动态单方为: 297元/平方米。

单价增加约6%。

3.水景设备花费了35万元。

硬景、软景面积比率硬景、软景、水景造价比率硬景单位面积价格构成:铺贴为130元；结构127元；水电30元；其他为10元。

控制成本的重点是结构及铺贴方案。

从面材分析:石材5295平米, 单价为146元；洗石米431平米, 单价为114元；建菱砖2943平米, 单价为83元；木材413平米, 单价285元。

控制成本的重点在石材的价格及各种材料的面积比例。

入口广场软景成本分析控制软景造价重点在: 1.乔木；2.灌木与地被的面积比。

硬景材料面积比率木材 413 5%洗石米 431 5%软景造价比率地被 3%大、小乔木造价比率小乔木入口广场乔木总计357株, 价格大于等于1000元的仅仅82株, 但是造价却占乔木总造价的79％, 占软景总造价的54％, 控制乔木造价重点在大乔木。

乔木密度为: 0.09株/平方米,相当于11m2/棵树。

软景面积＝灌木面积＋地被面积, 地被与灌木面积比率差别不大, 但是造价就相差8倍左右, 增加地被的面积比率也是降低软景成本的有效方法。

万科房地产成本构成

贷款利息
项目开发过程中，因贷款而产生的利息支出。
01
融资成本
为筹集项目开发资金而发生的各项费用，如评估费、手续费等。
02
03
汇兑损益
因汇率波动而产生的损失或收益，对于涉外项目尤为重要。
08
总结与展望
成本构成总结
土地成本
包括土地出让金、拆迁补偿费、土地平整费等，是房地产开发的主要成本之一。
03
前期工程成本
规划设计费用
规划设计咨询费
支付给专业设计机构或独立设计师的费用，用于项目的整体规划和设计。
建筑设计费
根据项目的建筑面积和设计复杂程度支付给建筑设计院的费用。
景观设计费
用于项目内外部环境景观设计的费用，包括绿化、道路、小品等设计。
地质勘察费用
工程地质勘察费
在项目选址阶段，对场地进行地质条件调查和评估的费用。
前期工程费
包括规划设计费、地质勘察费、三通一平费用等，是项目开发前期的重要投入。
建筑安装工程费
包括建筑工程费、设备及安装工程费等，是房地产项目建设中的主要成本。
成本构成总结
市政公共设施费用
包括基础设施和公共配套设施建设费等，是保障房地产项目正常运营的必要投入。
管理费用
包括人员工资、办公费用、差旅费等，是房地产开发过程中的间接成本。
时间范围限定
主要分析近几年内万科房地产项目的成本构成情况，以反映最新的市场变化和企业经营策略。
成本构成细节
深入剖析万科房地产项目各项成本的具体构成，如土地成本、建安成本、融资成本等，以便更准确地掌握成本情况。
02
土地成本
土地使用权取得费用
土地出让金
万科通过招拍挂等方式获取土地使用权时，需要支付的土地出让金。

万科地产项目后评估工作经验

万科地产项目后评估工作经验万科地产项目后评估工作经验万科地产项目后评估工作经验提要：项目市场定位报告、项目营销策划报告、项目营销进度和价格专题报告、项目营销阶段总结报告以及相关营销过程决策文件等来自万科地产项目后评估工作经验“为什么做项目十多年了，水平却还和刚开始做差不多？”，这是很多地产企业老板的感慨和困惑。

俗话说，“吃一堑长一智”，项目后评估无疑是破解项目低水平开发的有效法宝，它通过对项目全面的总结评价，从中汲取经验教训，让企业不要总在同一个地方摔跟头。

项目后评估指房地产项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施全过程进行回顾、分析，从而总结项目开发的经验、教训的过程。

后评估工作的核心内容包括两方面：一是“项目可行性研究报告”、“项目定位报告”、“项目规划设计方案”、“全过程成本管理指标”等集团批复文件与最终实际完成情况的对比分析；二是开发过程中突出的经验与教训的提炼总结。

一、后评估工作总则1.后评估收集资料内容后评估工作应收集以下资料，包括但不限于：（1）投资方面17/ 1万科地产项目后评估工作经验项目建议书、可行性研究报告以及投资买地过程中地相关决策文件；（2）营销方面项目市场定位报告、项目营销策划报告、项目营销进度和价格专题报告、项目营销阶段总结报告以及相关营销过程决策文件等；（3）设计方面项目概念设计方案、规划设计方案、初步设计方案、施工图设计方案、平立面设计方案项目规划设计工作总结报告及有关规划设计过程决策文件等（4）进度方面项目发展总进度计划、各版次项目发展详细进度计划、项目发展纲要报告、项目进度控制对比分析报告及有关项目进度控制工作文件等；（5）成本方面项目发展各阶段成本控制目标、各版本项目发展成本预测明细表、各阶段项目发展成本分析报告及有关成本管理工作文件等；（6）工程合约管理项目施工策划方案、项目施工管理阶段总结、项目合约分判策划报告、项目合约分判工作阶段总结、项目竣工验收报告等有关项目施工过程文件等。

万科房地产成本构成_2

1500.00
1000.00
宝
500.00
山住
一0.、00土地获得价款
六、园林环境费
宅单
三、光明城市成本简介
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
金色光明
一二三四五六七八
四、成本科目基本组成成本部与财务部的分工
成本有哪八大类？
四、成本科目基本组成
二级科目----四、五个一、土地获得价款
四、成本科目基本组成
五、社区管网工程费
1、室外给排水系统 2、室外采暖系统 3、室外燃气系统
六、园林环境费
2、绿化建设费 3、建筑小品 4、道路广场建造费
4、室外高低压线路 5、室外智能化系统 6、其它
5、围墙建造费 6、室外照明 7、室外零星工程
四、成本科目基本组成
七、配套设施费
1、游泳池 2、会所 3、幼儿园 4、学校
光明比宝山费用高在哪里？高多少？光明比金色费用高在哪里？高多少？
四、成本科目基本组成
二、开发前期准备费 1、勘察设计费 ◆ 勘察丈量费------下设五 ~ 十个子目
商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分析等
◆ 规划设计费------下设五 ~ 十个子目
交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等
三、光明城市成本简介
上海宝山住宅单价分布
5%2% 6% 11% 4%
37%
一、土地获得价款
30%
二、开发前期准备费
三、主体建筑工程费
四、主体安装工程费
五、社区管网工程费
5%
六、园林环境费
七、配套设施费

万科财务报表分析

万科股份有限公司财务报表分析姓名：纪昌宇万科股份有限公司财务报表分析引言随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。

对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。

万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。

万科作为房地产行业的龙头上市公司，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性，特别是在“国五条”调控细则遏制住房投机性需求，挤压住房投资炒作泡沫之后，万科未来的成长能否依旧支撑其目前的价格，这是本文研究的主旨所在。

一、公司概况万科企业股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市现代科教仪器展销中心，1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元。

1991年l月29日公司A股在深圳证券交易所挂牌交易，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

万科成立早期，主要采用多元化经营模式，涉足多种经营业务，包括房地产、进出口、商业、工业、投资和广告娱乐业等。

在发展进程中，万科逐渐放弃多元化经营模式，1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略。

通过收缩非主营业务、调整业务结构，至2000年，住宅开发房地产成为万科的主营业务。

上市以来,公司保持了经营规模和业绩的持续、稳定增长，从1989年到2007年，营业收入从2.35亿元增加到355.3亿元，净利润从0.12亿元增加到53.18亿元，总资产从1989年底的1.89亿元上升到2007年底的1001亿元，净资产从0.49亿人民币达到339.2亿元。

到2005年，业务扩展到19个大中城市，树立了住宅品牌，分别于 2000 和 2001 年入选世界权威财经杂志——布斯的全球最优秀 300 家和 200 家小型企业，获“2005 中国房地产百强企业综合实力 TOP10 评选”第一，在规模性、盈利能力专项评选中分列第一和第四，在行业中业绩优异。

万科动态报告模式

目标成本管理体系文件之三---上海万科房地产有限公司---（第一期）上海万科审算部2000.11.30编制说明一、主要内容1、本期目标成本动态报告反映时效：项目开发至11月30日2、目标成本动态报告以图表方式反映目前各类成本的变化趋势，并评估该阶段的成本管理工作情况。

3、动态成本图表中用5个指标来反映成本的情况。

A、目标成本：即《目标成本指导书》中的成本目标价B、已签合同价：至每期动态报告时已签定的各类合同的合同造价汇总。

C、当前预测成本：根据项目开发的进程及已签订的合同价，并结合当前市场价格的动态发展，预测项目当前成本。

D、已结算成本：至每期动态报告时已完成结算的项目造价汇总。

E、成本差额：当前预测成本与目标成本的差额，放映成本变化趋势。

二、相关说明1、本期动态报告反映了开发前期成本、主体建安成本、市政配套成本、园林环境配套成本四大部分的成本发生情况。

2、由于地价成本、开发间接成本内容不属于审算部的工作范围，所以无法跟踪报告这两项成本发生情况。

但为了成本的完整性，本报告还是将其项目列入表式中，但无相关执行情况的数据。

三、成本概况目标成本： 47018万元当前预测成本： 46706万元本期成本变化趋势：降低312万元合同、付款情况评估一、合同管理评估1、自华尔兹项目开工至2000年11月30日，共上报审批合同 95 份，从总体来看，基本符合公司要求，但也不同程度地出现了一些错误、问题，主要表现在以下几个方面：A、合同上报时间滞后，存在先开工后报合同审批的现象。

B、主办工程师在上报合同时，资料准备不齐，以至于拖延审批时间。

C、上报的合同大都为“特急”合同，缩短了公司本部审核所必须的时间，给公司本部各部门审核带来了一定的压力。

D、对审算部退回须主办工程师整改的合同重视不够。

2、建议：A、建议主办工程师合理安排手头工作，及时办理各类合同审批工作。

B、坚决杜绝先开工后上报合同的现象，若有特急项目，请先办理“特急项目合同审批手续”C、建议主办工程师加强与项目预算员的信息沟通，及时根据项目预算员的意见对合同及其附属资料进行修改。

万科的项目动态成本月报表生成模板

天玻定位测量16万元,天玻变压器架空变台 1.3万元，为了原玻璃厂的办公便利修临时路1.4万元；结算调整减少1.4万元。
合计
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本月成本发生变化的原因
成本变化原因汇总
增加缴交交易代理费（标的物的0.4%），比目标成本增加了0.35%，一期增加的总成本为29万元；此外天玻后期拆分为二、三、四期时，一期的分摊比例稍有变化合作款项增加100万，分摊到一期增加；此外天玻后期拆分为二、三、四期时，一期的分摊比例稍有变化
2 绿化建设费
3 建筑小品 4 道路广场建造费 5 围墙建造费 6 室外照明 7 室外零星工程 8 其他七配套设施费 1 会所 2 销售大厅 3 配套设施 4 游泳池 5 球场 6 地下车库 7 其他公建八开发间接费
1 工程管理费 2 资本化利息 3 营销费用 4 物业完善费
5 不可预见费 6 物业维修基金
销售置换减少160万元
沉降观测增加9.6万元，规划费增加4.5万元，后期调整时一期分摊的施工图设计费增加9.2万
增加质检费7.5万元；缴纳墙改费的面积增加，导致费用增加9.2万一期D区临时路施工干道费用增加4.89万元; 天玻一期临时电工程及设备增加26.8万元为了满足示范区开盘的要求，增加销售通道围板的数量；天玻围墙与围板费用的增加为
加360万；C1号楼金额确定后，增加250万应综合考虑
情景楼梯间窗未含在合同范围内，现补入这
部联分排，与预情计景的15外万檐涂料减少20.4万元，外墙因“基础及粗装修” 面砖增加9.95万元，示范区外墙保温增加和“公共部位装修”