某房地产营销策划方案汇报(PPT 90页)
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区10多个，总开发面积超过百万平米。 （2）山水环境优美： 南靠东山，环保龙泉湾人工湖，水景湖景独享 （3）交通方便，配套齐全 地处东平与泰安的必经之路---佛山路，与县政府、迎宾馆、水利局
酒店仅1公里，餐饮娱乐配套完善，生活便利 （4）教育完备，文化气氛好 机关幼儿园、实验一小、二小，实验初中，东平县二中 （5）产品设计创新 产品创新，首推台地花园洋房，叠拼洋房，引领高端居住生活品质；
档次较高，产品 有创新，操作手
法先进
4
多层
3100
7栋已封顶，其他大部 分地上3层
已开部分约3万基 本售完，目前部
分销售刚开始
产品档次一般， 地段较好
6
多层
3100
阶段性开发，现在处 于收尾阶段
时间较长，已售 70%，处于尾盘阶
段
档次较低，位置 好
4
多层
3400
已封顶
销售接近尾声
产品档次一般， 地段较好
推荐花园洋房户型（三室二厅二卫）
一层：140-157 ㎡
二层： 132-148 ㎡
推荐花园洋房户型1（三室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
一层：109-116 ㎡
二层：101-110㎡
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
一、项目产品定位
4
多层
3400
已封顶
销售4
小高层
3300
主体，准现房
销售处于持续期， 产品档次较好，
50%
位置一般
市场供应情况表2
序 号
楼盘名称
10
山水人家
11
弘盛华庭
12
佛山东郡
13
中顺花园
14
东源庄园
15
惠泽澜庭
16
清河畔景
17
光大家园
小计
地段 分区 西北
西北 西北
北 西北
南 南 西
一、东平市场情况总结
1、市场概况：
※东平的房地产发展由于其起步较晚，目前发展水平 较低， 随着单位集资房及私人自建房供给的减少， 住房消费理念的逐步觉醒，普通住宅的开发销售将 迎来最好的发展时期。未来3年中，东平的房地产 开发市场竞争将变得激烈。
※东平县目前待开发和已开盘的楼盘约有20余个，其 中已启动的10万平米以上的盘有7、8个，较高档楼 盘有5个，中档楼盘9余个，低档楼盘3余个。
5
高层
3500
基础
未开盘
新盘，位置较好， 推广未做开
3
嘉苑B区
东部
5
1
多层
2980
完工
尾盘，已销售80% 不作为竞争者
4
盛世·常青 藤
中西
5
5
港基·文 华园
中西
17
6
杭州花园
中西
20
7
御景苑
中西
4
8 丽景名郡 西中
4
9
正大•城市花 园
南
10
1
花园洋房小 洋房3400
高层
小高3300
封顶外装
洋房仅剩顶层， 小高层已销售70%
从产品层次来看，价格范围2800-3100元/㎡的同层
次产品均没有明显的产品特点 市场产品同质化严重，价格没有差异化。
4、推广水平
※售楼处的布置比较单一、无新意，缺乏应有的功 能区域，其装修水平也与其物业定位水平不相匹配。
※销售人员的素质相对不高，对项目的数据、理解 较浅，缺乏对市场应有的了解与判断，在待人接物 方面，缺乏礼节规范。
3、产品要点-类型
在销楼盘产品主要是多层，小高层、高层产品将成为近两年 的竞争热点；花园洋房产品很受热捧，但供应量太少；别墅 类产品供应也很少。在建筑类型方面，整体呈现同质化现象， 产品差异化不明显，缺少产品类型的创新。
建筑风格单一，以简单的欧陆、现代风格为主，外立面色彩 追风化明显，线条缺乏流畅。特色化、主题化的产品风格已 有呈现，但是都还没有建成。
※多利用外部敞开式或半敞开式空间，如一层花 园、露台、阳台、飘窗等，增加产品的附加值， 让利于客户。
※适量做出一部分小户型，精装修，制造差异化 产品。
项目产品— 1小高层（概念图）
小高层A（三室二厅）东单元户型
推荐创新产品—2叠拼洋房（概念图）
叠拼洋房J（三室二厅三卫）东单元
三室二厅二卫：约185㎡
总体上的建筑产品设计、户型设计比较雷同，难得见到高品 质的环境楼盘，从市场反应来看，高素质楼盘反而热销，典 型的例子如常春藤、御景龙庭、山水家园等，说明在基本同 质化的市场情况下，做好创新性、品质感的重要性！
3、产品要点-价格
通过对东平县住宅市场销售价格的调查发现，东平 房产的价格目前来说处于正常略高的价格范围，整 体来看，09年上半年的东平住宅平均价格在2500元 /平方米左右，09年下半年至10年下半年，东平住 宅平均价格在2800元/平方米左右，目前均价已升 至3000元/平方米左右。
3、景观规划定位建议
※该地块属上风上水地段； ※项目整体规划沿干道边
应有休闲商业步行街，； ※项目整体规划建筑空间
层次高低错落有致，富美 感变化；
一、项目产品定位
3、景观规划定位建议
※制造台地园林景观。 ※制作湖区私有公园，动静结合，
步移景异，设置水体环境、织草 砖、草坪、花圃、少量素石、林 荫小径、趣味小品等景观，各个 区域均用色带或色块区别，体现 环境的情趣感；在中心庭园各处 适量设置休闲桌椅、吊椅；在小 区内设儿童娱乐区，并在该区设 置以动物为题材的小品等。
叠拼洋房K（三室三厅三卫）东单元
三室三厅二卫：约220㎡
推荐创新产品—3花园洋房（概念图）
推荐创新产品—3花园洋房（概念图）
推荐创新产品—3花园洋房（概念图）
花园洋房推荐
◎ 主要户型：三室二厅三卫、三室三厅三卫等多种 ◎ 面积范围：115㎡、142㎡ ◎ 户型基本特点：情景房专属设计，户户露台，生 活空间从室内延伸到室外，板式大开间，通畅，与自 然融为一体。顶层复式拥有屋顶景观台，美景一览无 余。
一、项目产品定位
1．建筑类型及风格建议：
※多层产品中花园洋房、叠拼洋 房等产品占主流；高层产品户型 不宜过大；
※不建议做太多的顶层复式； ※应增加适当的商业网点，高档
会所等配套； ※虽然有景观，但是楼体的坐落
应尽量保持正南正北的布局。
一、项目产品定位
2、产品建议：
※板式小高层100-110三室为主，点式小高层户 型110-130三室；洋房以120-140为主；叠拼复 式170-210.
一、项目产品定位
4、智能化设施建议: ※周界红外线报警系统 ※可视对讲系统 ※三表出户，远程红外
线抄表 ※电子巡更系统
一、项目产品定位
4、智能化设施建议: ※小区背景音乐，音乐喷泉 ※宽带网提供的增值服务 通讯信息服务、视讯服
务、视频点播服务、远程教 育服务、远程医疗服务、实 时金融服务、网络游戏服务、 网上办公应用服务、交易服 务等。
总建筑 面积
（万㎡）
11年入市 体量（万
㎡）
入市产品类 型
销售价格 （元/㎡）
工程形象进度
12
3
高层
3500
一期已入驻，二三期 主体已完
销售情况
三期销售，处于 旺销期，基本售
完70%
4
4
多层小高层
多3400高 3300
主体5层
热销中，50%
16
8
多层、小高 层
2900
基础
新盘，未开
8
8
多层、小高 层
在山水掩映中将形成富人区，高档住宅区； ※向西发展的更多的是中档住宅； ※西北部政务、文化区也正在崛起； ※西南将形成水景新区。
东平房地产发展规划图示
3、产品要点-户型
在户型供应方面，东平县住宅主要以三室一厅、三 室两厅为主，是户型组合结构中的重要组成部分。 可见，发展商是充分考虑到了东平住宅消费群体的 居家需要的。面积方面是从80-100多㎡的中小户型， 和100-150㎡以上的中大户型的多种层次不等，也 从某个角度反映出消费群体层次的多样性和消费能 力的差别性。整个东平住宅市场中的主力户型面积 大约在110-150㎡左右。
2800
地上3层
40%
20
10
多层、小高 层
2800
一期5栋多层已入驻， 目前二期多层已封顶，
小高层三层
阶段性，一期售 完，二期50%
30
5
多层小高层
多2300高 2700
分ABC三区，正开工A6 栋，主体
新盘，
62
10
多层高层
多2700高 3000
一期8栋主体完
30%
20
5
多层小高层
未出 整平土地，围挡宣传，
花型布局点式高层，开创270度阳光空间户型先河。 （6）园林景观营造高品质居住环境 首席台地园林景观；独具湖区私有公园，动静结合，步移景异，雕塑、
小品、休闲走廊、儿童娱乐区让生活闲适恬静。
第二章 项目定位建议
一、项目产品定位 二、发展商形象定位 三、项目品牌形象定位 四、项目推广形象定位
市场供应情况表1
序 号
楼盘名称
地段 分区
总建筑 面积
（万㎡）
11年入市 体量（万
㎡）
入市产品类 型
销售价格 （元/㎡）
工程形象进度
销售情况
简要评价
1
御泉龙庭
东北
30
2
府东名座
东北
5
6
多层、联排
多3000
回迁部分入驻，商品 多层4层，别墅基础
很好，总体销售 不到20%，建成部
分基本销完
品质较高，推广 到位
一、项目产品定位
5、小区配套建议
（1）商业步行街
小区规划设计一座
具有“高尚文化生活情调”
的商业步行街，该商业步
行街的业态定位既考虑到
投资者的可经营性，更是
尚未开盘
272
88
简要评价
产品高档，佛山 景区、博物馆等 景观配套优越，
产品中高档，佛 山景区、博物馆 景观配套优越，
产品中高档，位 置较偏
位置较偏，产品 档次较低
依山而建，产品 档次较好，
位置较偏南，有 潜力
产品较高档，水 景区景色优美
档次中档，下半 年销售
2、东平房地产发展规划说明
西面和东面是当前房地产发展的重点区域： ※东北区开发已接近东区边沿，新土地供应量有限，
东平山水城
营销策划方案汇报
目录
第一章 市场情况及卖点分析 第二章 项目定位建议 第三章 销售分期及主要工作计划 第四章 项目推广策略 第五章 广告策略 第六章 主题活动策划 第七章 案场管理说明 第八章 公司简介与服务取费
第一章 市场情况及卖点分析
一、东平市场情况总结： 1、市场概况 2、规划发展说明 3、产品要点 4、推广水平 5、客户结构 二、卖点分析 1、项目swot分析 2、卖点提炼
（三）机会： 周边的几个项目素质也较高，
区域逐渐形成高档居住区， 以体现高品质特色。 因乡镇企业单位取消建学资 格等因素，形成新的购房客 户群体 随着近两年东平房地产市场 的蓬勃发展，房产升温速度 较快，产品升级，客户需求 上升明显，市场形势利好。 东平县各个项目的营销水平 一般，以“适宜居住的人文 社区”为主题的高档居住社 区缺乏。
※推广渠道的选择受县城整体经济发展水平的限制， 渠道比较窄，仅仅维持在工地围档、DM单张、户 外广告及告知性的报纸广告和电视广告，且广告设 计水平相对较低，缺乏新意的形象设计，同质化严 重。
5、客户结构
※东平县区居民，约占总购房客户的60％。包括政 府机关人员、事业单位中层以上领导、医生、律师、 教师等专业技术人员、个体工商户、私营企业主、 工薪阶层。
（二）劣势：
目前的工地现场环境尚未形 成，营销中心尚未成型
东部城市大配套匮乏，周边 无医院和学校等重要配套。
部分产品同质化，真正的低 矮层高档产品缺乏。
同类产品开发量较大，竞争 形势激烈。
水系统难以达到完善，后期 人造湖维护将成为一大难点。
二、卖点分析
1、项目SWOT分析：
※乡镇约占总购房客户的20％。包括个体工商户、 私营企业主以及其他高收入阶层。
※东平各大矿区，约占总购房客户的20%。包括矿 区领导及工资较高的矿工。
二、卖点分析
1、项目SWOT分析：
（一）优势： 本项目地处区域周边环境
优美，有山体，绿化较好， 自建人工湖，景色秀美。 交通方便，地处东平与泰 安的必经之路。 开发商的实力比较强 外立面建筑形式和园林景 观设计将是项目的最大卖 点， 教育就学十分方便。 项目前期推广已全面展开， 占据了大量的户外广告资 源，影响力已经具备。
（四）威胁：
周边的几个高档楼盘如御景 龙庭、俯东名郡等项目会造 成客户的分流
供大于求的形势呈现
西部发展规模速度优于东部
近几年来房价涨势迅猛，已 超出部分够房者心理承受范 围
本年国家对房产增涨宏观调 控力度将更大，使部分客户 形成观望态度 。
二、卖点分析
2、项目卖点提炼：
（1）开发主体实力强： 开发商为圣都集团，实力强劲，社会责任感强，已成功开发住宅小
酒店仅1公里，餐饮娱乐配套完善，生活便利 （4）教育完备，文化气氛好 机关幼儿园、实验一小、二小，实验初中，东平县二中 （5）产品设计创新 产品创新，首推台地花园洋房，叠拼洋房，引领高端居住生活品质；
档次较高，产品 有创新，操作手
法先进
4
多层
3100
7栋已封顶，其他大部 分地上3层
已开部分约3万基 本售完，目前部
分销售刚开始
产品档次一般， 地段较好
6
多层
3100
阶段性开发，现在处 于收尾阶段
时间较长，已售 70%，处于尾盘阶
段
档次较低，位置 好
4
多层
3400
已封顶
销售接近尾声
产品档次一般， 地段较好
推荐花园洋房户型（三室二厅二卫）
一层：140-157 ㎡
二层： 132-148 ㎡
推荐花园洋房户型1（三室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
一层：109-116 ㎡
二层：101-110㎡
推荐花园洋房户型2（二室二厅二卫）
三层：125-143 ㎡
四层
一、项目产品定位
4
多层
3400
已封顶
销售4
小高层
3300
主体，准现房
销售处于持续期， 产品档次较好，
50%
位置一般
市场供应情况表2
序 号
楼盘名称
10
山水人家
11
弘盛华庭
12
佛山东郡
13
中顺花园
14
东源庄园
15
惠泽澜庭
16
清河畔景
17
光大家园
小计
地段 分区 西北
西北 西北
北 西北
南 南 西
一、东平市场情况总结
1、市场概况：
※东平的房地产发展由于其起步较晚，目前发展水平 较低， 随着单位集资房及私人自建房供给的减少， 住房消费理念的逐步觉醒，普通住宅的开发销售将 迎来最好的发展时期。未来3年中，东平的房地产 开发市场竞争将变得激烈。
※东平县目前待开发和已开盘的楼盘约有20余个，其 中已启动的10万平米以上的盘有7、8个，较高档楼 盘有5个，中档楼盘9余个，低档楼盘3余个。
5
高层
3500
基础
未开盘
新盘，位置较好， 推广未做开
3
嘉苑B区
东部
5
1
多层
2980
完工
尾盘，已销售80% 不作为竞争者
4
盛世·常青 藤
中西
5
5
港基·文 华园
中西
17
6
杭州花园
中西
20
7
御景苑
中西
4
8 丽景名郡 西中
4
9
正大•城市花 园
南
10
1
花园洋房小 洋房3400
高层
小高3300
封顶外装
洋房仅剩顶层， 小高层已销售70%
从产品层次来看，价格范围2800-3100元/㎡的同层
次产品均没有明显的产品特点 市场产品同质化严重，价格没有差异化。
4、推广水平
※售楼处的布置比较单一、无新意，缺乏应有的功 能区域，其装修水平也与其物业定位水平不相匹配。
※销售人员的素质相对不高，对项目的数据、理解 较浅，缺乏对市场应有的了解与判断，在待人接物 方面，缺乏礼节规范。
3、产品要点-类型
在销楼盘产品主要是多层，小高层、高层产品将成为近两年 的竞争热点；花园洋房产品很受热捧，但供应量太少；别墅 类产品供应也很少。在建筑类型方面，整体呈现同质化现象， 产品差异化不明显，缺少产品类型的创新。
建筑风格单一，以简单的欧陆、现代风格为主，外立面色彩 追风化明显，线条缺乏流畅。特色化、主题化的产品风格已 有呈现，但是都还没有建成。
※多利用外部敞开式或半敞开式空间，如一层花 园、露台、阳台、飘窗等，增加产品的附加值， 让利于客户。
※适量做出一部分小户型，精装修，制造差异化 产品。
项目产品— 1小高层（概念图）
小高层A（三室二厅）东单元户型
推荐创新产品—2叠拼洋房（概念图）
叠拼洋房J（三室二厅三卫）东单元
三室二厅二卫：约185㎡
总体上的建筑产品设计、户型设计比较雷同，难得见到高品 质的环境楼盘，从市场反应来看，高素质楼盘反而热销，典 型的例子如常春藤、御景龙庭、山水家园等，说明在基本同 质化的市场情况下，做好创新性、品质感的重要性！
3、产品要点-价格
通过对东平县住宅市场销售价格的调查发现，东平 房产的价格目前来说处于正常略高的价格范围，整 体来看，09年上半年的东平住宅平均价格在2500元 /平方米左右，09年下半年至10年下半年，东平住 宅平均价格在2800元/平方米左右，目前均价已升 至3000元/平方米左右。
3、景观规划定位建议
※该地块属上风上水地段； ※项目整体规划沿干道边
应有休闲商业步行街，； ※项目整体规划建筑空间
层次高低错落有致，富美 感变化；
一、项目产品定位
3、景观规划定位建议
※制造台地园林景观。 ※制作湖区私有公园，动静结合，
步移景异，设置水体环境、织草 砖、草坪、花圃、少量素石、林 荫小径、趣味小品等景观，各个 区域均用色带或色块区别，体现 环境的情趣感；在中心庭园各处 适量设置休闲桌椅、吊椅；在小 区内设儿童娱乐区，并在该区设 置以动物为题材的小品等。
叠拼洋房K（三室三厅三卫）东单元
三室三厅二卫：约220㎡
推荐创新产品—3花园洋房（概念图）
推荐创新产品—3花园洋房（概念图）
推荐创新产品—3花园洋房（概念图）
花园洋房推荐
◎ 主要户型：三室二厅三卫、三室三厅三卫等多种 ◎ 面积范围：115㎡、142㎡ ◎ 户型基本特点：情景房专属设计，户户露台，生 活空间从室内延伸到室外，板式大开间，通畅，与自 然融为一体。顶层复式拥有屋顶景观台，美景一览无 余。
一、项目产品定位
1．建筑类型及风格建议：
※多层产品中花园洋房、叠拼洋 房等产品占主流；高层产品户型 不宜过大；
※不建议做太多的顶层复式； ※应增加适当的商业网点，高档
会所等配套； ※虽然有景观，但是楼体的坐落
应尽量保持正南正北的布局。
一、项目产品定位
2、产品建议：
※板式小高层100-110三室为主，点式小高层户 型110-130三室；洋房以120-140为主；叠拼复 式170-210.
一、项目产品定位
4、智能化设施建议: ※周界红外线报警系统 ※可视对讲系统 ※三表出户，远程红外
线抄表 ※电子巡更系统
一、项目产品定位
4、智能化设施建议: ※小区背景音乐，音乐喷泉 ※宽带网提供的增值服务 通讯信息服务、视讯服
务、视频点播服务、远程教 育服务、远程医疗服务、实 时金融服务、网络游戏服务、 网上办公应用服务、交易服 务等。
总建筑 面积
（万㎡）
11年入市 体量（万
㎡）
入市产品类 型
销售价格 （元/㎡）
工程形象进度
12
3
高层
3500
一期已入驻，二三期 主体已完
销售情况
三期销售，处于 旺销期，基本售
完70%
4
4
多层小高层
多3400高 3300
主体5层
热销中，50%
16
8
多层、小高 层
2900
基础
新盘，未开
8
8
多层、小高 层
在山水掩映中将形成富人区，高档住宅区； ※向西发展的更多的是中档住宅； ※西北部政务、文化区也正在崛起； ※西南将形成水景新区。
东平房地产发展规划图示
3、产品要点-户型
在户型供应方面，东平县住宅主要以三室一厅、三 室两厅为主，是户型组合结构中的重要组成部分。 可见，发展商是充分考虑到了东平住宅消费群体的 居家需要的。面积方面是从80-100多㎡的中小户型， 和100-150㎡以上的中大户型的多种层次不等，也 从某个角度反映出消费群体层次的多样性和消费能 力的差别性。整个东平住宅市场中的主力户型面积 大约在110-150㎡左右。
2800
地上3层
40%
20
10
多层、小高 层
2800
一期5栋多层已入驻， 目前二期多层已封顶，
小高层三层
阶段性，一期售 完，二期50%
30
5
多层小高层
多2300高 2700
分ABC三区，正开工A6 栋，主体
新盘，
62
10
多层高层
多2700高 3000
一期8栋主体完
30%
20
5
多层小高层
未出 整平土地，围挡宣传，
花型布局点式高层，开创270度阳光空间户型先河。 （6）园林景观营造高品质居住环境 首席台地园林景观；独具湖区私有公园，动静结合，步移景异，雕塑、
小品、休闲走廊、儿童娱乐区让生活闲适恬静。
第二章 项目定位建议
一、项目产品定位 二、发展商形象定位 三、项目品牌形象定位 四、项目推广形象定位
市场供应情况表1
序 号
楼盘名称
地段 分区
总建筑 面积
（万㎡）
11年入市 体量（万
㎡）
入市产品类 型
销售价格 （元/㎡）
工程形象进度
销售情况
简要评价
1
御泉龙庭
东北
30
2
府东名座
东北
5
6
多层、联排
多3000
回迁部分入驻，商品 多层4层，别墅基础
很好，总体销售 不到20%，建成部
分基本销完
品质较高，推广 到位
一、项目产品定位
5、小区配套建议
（1）商业步行街
小区规划设计一座
具有“高尚文化生活情调”
的商业步行街，该商业步
行街的业态定位既考虑到
投资者的可经营性，更是
尚未开盘
272
88
简要评价
产品高档，佛山 景区、博物馆等 景观配套优越，
产品中高档，佛 山景区、博物馆 景观配套优越，
产品中高档，位 置较偏
位置较偏，产品 档次较低
依山而建，产品 档次较好，
位置较偏南，有 潜力
产品较高档，水 景区景色优美
档次中档，下半 年销售
2、东平房地产发展规划说明
西面和东面是当前房地产发展的重点区域： ※东北区开发已接近东区边沿，新土地供应量有限，
东平山水城
营销策划方案汇报
目录
第一章 市场情况及卖点分析 第二章 项目定位建议 第三章 销售分期及主要工作计划 第四章 项目推广策略 第五章 广告策略 第六章 主题活动策划 第七章 案场管理说明 第八章 公司简介与服务取费
第一章 市场情况及卖点分析
一、东平市场情况总结： 1、市场概况 2、规划发展说明 3、产品要点 4、推广水平 5、客户结构 二、卖点分析 1、项目swot分析 2、卖点提炼
（三）机会： 周边的几个项目素质也较高，
区域逐渐形成高档居住区， 以体现高品质特色。 因乡镇企业单位取消建学资 格等因素，形成新的购房客 户群体 随着近两年东平房地产市场 的蓬勃发展，房产升温速度 较快，产品升级，客户需求 上升明显，市场形势利好。 东平县各个项目的营销水平 一般，以“适宜居住的人文 社区”为主题的高档居住社 区缺乏。
※推广渠道的选择受县城整体经济发展水平的限制， 渠道比较窄，仅仅维持在工地围档、DM单张、户 外广告及告知性的报纸广告和电视广告，且广告设 计水平相对较低，缺乏新意的形象设计，同质化严 重。
5、客户结构
※东平县区居民，约占总购房客户的60％。包括政 府机关人员、事业单位中层以上领导、医生、律师、 教师等专业技术人员、个体工商户、私营企业主、 工薪阶层。
（二）劣势：
目前的工地现场环境尚未形 成，营销中心尚未成型
东部城市大配套匮乏，周边 无医院和学校等重要配套。
部分产品同质化，真正的低 矮层高档产品缺乏。
同类产品开发量较大，竞争 形势激烈。
水系统难以达到完善，后期 人造湖维护将成为一大难点。
二、卖点分析
1、项目SWOT分析：
※乡镇约占总购房客户的20％。包括个体工商户、 私营企业主以及其他高收入阶层。
※东平各大矿区，约占总购房客户的20%。包括矿 区领导及工资较高的矿工。
二、卖点分析
1、项目SWOT分析：
（一）优势： 本项目地处区域周边环境
优美，有山体，绿化较好， 自建人工湖，景色秀美。 交通方便，地处东平与泰 安的必经之路。 开发商的实力比较强 外立面建筑形式和园林景 观设计将是项目的最大卖 点， 教育就学十分方便。 项目前期推广已全面展开， 占据了大量的户外广告资 源，影响力已经具备。
（四）威胁：
周边的几个高档楼盘如御景 龙庭、俯东名郡等项目会造 成客户的分流
供大于求的形势呈现
西部发展规模速度优于东部
近几年来房价涨势迅猛，已 超出部分够房者心理承受范 围
本年国家对房产增涨宏观调 控力度将更大，使部分客户 形成观望态度 。
二、卖点分析
2、项目卖点提炼：
（1）开发主体实力强： 开发商为圣都集团，实力强劲，社会责任感强，已成功开发住宅小