XX企业股份有限公司工程预结算管理

1.目的
为加强集团万科集团所属各房地产一线公司工程预结算的规范化管理，结合工程造价形成的特点，通过合理地确定工程造价及有效地控制工程造价而提高工程预结算工作的效益，保障公司合法权益，及合理地确定工程造价和有效地控制工程造价，并结合工程造价行成的特点，制定本管理办法。

本办法适用于集团内所有全资、控股房地产公司的房地产项目开发中预算、结算工作的管理。

2.范围
本管理办法适用于万科集团企业股份有限公司所下属各房地产一线公司所有在建、将建工程。

为了加强成本控制，提高经济效益，提高集团地产预算、结算工作的效率和效益，增进集团范围内的规范化管理和资源共享，制定本管理办法。

3.职责
集团财务管理部成本管理组负责本规范的制订、修改、解释、指导、监督、审查。

集团总部财务管理部成本管理组负责本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。

集团相关部门和集团所下属各房地产一线公司从事工程预结算管理工作的计价、审批及和其他有关责任人员负责贯彻执行本管理办法实施。

万科企业股份有限公司工程预结算管理办法（征求意见稿）
目录
1.一般规定
2.预算管理
3.结算管理
4.其他规定
4.方法与过程控制（包括原则、一般规定、工程预算管理、工程结算管理、其他规定）
1.一般规定
为加强集团一线公司工程预结算的规范化管理，提高工程预结算工作的效益，保障公司合法权益，及合理地确定工程造价和有效地控制工程造价，并结合工程造价行成的特点，制定本管理办法。

本办法适用于集团内所有全资、控股房地产公司的房地产项目开发中预算、结算工作的管理。

本管理办法适用于万科企业股份有限公司下属一线公司所有在建、将建工程。

为了加强成本控制，提高经济效益，提高集团地产预算、结算工作的效率和效益，增进集团范围内的规范化管理和资源共享，制定本管理办法。

集团地产工程预结算工作应遵循的要严格执行以下原则：
1.
合理低价原则：工程预结算工作应以客观事实、工程合同等为依据，充分理解、灵活运用当地工程造价管理规定，并利用市场竞争、甲方品牌资源等因素，处理好质量、工期与成本的关系，追求以合理较低价格确定工程造价。

信息通达原则：工程预结算预算、结算在编制时之初应考虑考虑适应成本核算、成本分析等多方面的需要，对资料、信息应其信息应及时整理，并根据工作需要及时提供给设计、工程管理部、项目部等部门；对之于当地公司财务管理部、总部的财务管理部部成本管理组，除尚非是未公开的标底情况外，其他情况下，如其需要，均应真实、透明、系统地提供所有资料信息资料。

准确高效时间限制原则：为了提高工作效率，充分考虑期间存在的不确定因素，为提高工作效率、全面准确地做好预结算工作，工程预结算工作要应加强日常规范化管理，做到事完帐清，充分考虑不确定因素，准确高效地严格按照规定时限及时完成工作。

工程预结算工作的一般规定的工作范围
工程预、结算的工作范围包括建设项目的开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费，不包括地价及补偿费、开发间接费等（范围的划分参见《万科集团房地产企业成本核算指导》）。

成本管理部是工程预结算工作的主要职能部门，对工程预结算工作负主要责任，项目部、工程管理部、财务管理部应积极配合、参与并负相应责任。

工程预结算工作应根据项目的总工期制定预结算编制的计划，统筹安排，分清轻重缓急，做到早做、快审、准确。

施工图预算由本公司自行编制，也可以委托造价咨询机构编审；委托的机构必须已经过政府有关部门认可且具备乙级以上（含乙级）资质证书。

实行工程结算和实行总价包干的工程预算和工程结算的编审应须委托造价咨询机构进行，但如某工程的预算预算已委托了造价咨询机构进行编审、并签署了（且其合同价款实行了总价包干协议），则该工程的竣工结算可不再进行外委重复编审，否则该工程的竣工结算须进行外委编审。

集团所属各房地产公司的所有工程结算（在工程结算协议正式签定之前），原则上须通过集团总部财务管理部成本管理组的审核认可，各公司的有关部门、人员须积极协助、配合。

4..委托造价咨询机构编制工程预结算，在造价咨询委托合同中应明确要求其提供计算底稿（包括工程量、钢筋实际含量的详细计算书）及与承包单位核对后的预结算资料，并同时提供与承包单位的核对差异情况说明。

材料价格（政府指导价格、市场价格、甲供材料、限价材料通知书）；招标、投标文件等确定合同价格的文件（包括中标单位的投标书、双方达成一致的预算书等）；
工程合同（包括合同审批表）；
施工组织设计方案、施（竣）工图、图纸会审记录；
双方确认的所有工程变更签证及相应的预算书；
工程竣工验收资料（工期或者质量未达到合同要求的项目应提供相应的明确责任的说明）；
其他与工程结算相关的双方确认的协议、备忘录等。

工程预算管理
所有工程应编制施工图预算，并填写《万科企业股份有限公司工程预算审批表》。

集团主张在进行工程招标之前，编制好工程施工图预算预算，并作为工程招标之标底。

，实行总价包干。

主体经理财务管理部、会签后，由分管财务副总、招标小组付组长、公司分管副总、招标的标底合同价款项目主体工程确因工期紧张需采用实行费率招标，应严格按《万科企业股份有限公司工程招标管理办法》有关内容办理；。

当于项目施工图齐备后，成本管理部应立即要求承包单位商编制施工图预算，同时成本管理部应对施工图预算进行编审或可委托外部造价咨询机构编审制预算，在其分别编制完毕后而后，成本管理部应督促并始终参与施工图预算的核对工作，并填报《工程预算审批表》，按核定的后预算价、承包方投标承诺确定工程总价，并签定补充工程合同。

上述所有工作，应在施工图完备后60 天内完成。

费率招标情况下，为防止承包商高估冒算而，增加工程预算的核对难度，可以合同中应约定控制办法。

比如：，若承包单位方报送的施工图预算算造价金额超出最终核审定预算造价金额10%时，发包单位甲方将按预算高报部分预算的一定比例进行扣款（具体扣款办法可参照工程结算相关内容各公司自定），乃至取消其今后对万科工程的投标资格。

如果仅是委托造价咨询机构进行施工图编制预算预算的编制，造价咨询酬金的计取一般按总造价的一定比例计取；如果是委托编制预算并负责审核承包单位商编制的预算，造价咨询酬金可采取按总造价的一定比例并、结合加核减额的量一定比例计价的方式来计取确定。

总价招标完成之前，编制预算的造价咨询机构必须对施工单位保密；费率招标情况下，在编制预算阶段，编制预算的造价咨询机构必须对施工单位保密，同时也不必向造价咨询机构告知施工单位的具体名称；成本管理部造价工程师对施工图等进行核查后，向造价咨询机构提供施工图、材料设备控制价格、工程预算分类要求等必备资料；
成本管理部必须跟踪、了解造价咨询机构的编制或审核情况，督促咨询机构履行造价咨询委托合同，并仔细审查咨询机构的编制施工图预算结果；尤其要对造价咨询机构与承包方的核对过程进行监督把关，确保预算编制或审核的质量，同时要求各有关部门作好必要的保密工作：所有工程在招标工作完成之前，委托编制预算的造价咨询机构必须对施工单位保密；在实行费率招标的情况下，在编制预算阶段，编制预算的造价咨询机构必须对施工单位保密，同时也不必向造价咨询机构告知施工单位的具体名称等情况。

对于项目主体工程，如果确因经营方面的原因需要先开工后编制施工图预算的，则需经单位第一负责人签字同意，在施工图齐备后40 天内尽快编制、核对完毕施工图预算，并与承包方及时核定工程造价签定补充工程合同。

2.工程预算管理
工程预算管理的一般规定：
2..所有工程项目必须编制施工图预算，施工图预算作为工程招标的标底；对于项目主体工程，如果经营方面需要先开工后编制施工图预算的，则需经单位第一负责人签字，报总部财务管理部成本管理组备案，并在施工图齐备后尽快编制施工图预算，并与施工单位尽快核定工程造价。

主体工程施工图预算的编制、审核及与施工单位的核对工作（含钢筋抽量）可以委托实力强、声誉好并且是经过政府有关部门认可具备相应资质证书的造价咨询机构完成，造价咨询机构的选择按照《万科企业股份有限公司工程招标管理办法》的规定执行。

成本管理部对施工图预算的质量负责。

对于外委的工程，成本管理部必须仔细审查其编制的施工图预算，并对工程预算的核对情况把关，须经成本管理部经理签字、分管公司领导批准后方能确认；
确认后的施工图预算作为我方工程标底资料，如果是属于开工后编制的施工图预算，应尽早与施工单位核对并确定，作为双方工程付款及将来的结算资料；
施工图预算和钢筋抽量等主材计算过程中，成本管理部应跟踪了解计算情况，如发现设计中经济合理性不够及不明确的，应及时与设计单位洽商并寻求改进；
施工图预算确定后，应对目标成本进行修订，并监督相关部门落实目标成本实现的具体措施。

6、多项目操作的分公司的成本管理部应协调好成本控制和提高项目经理部工作效率的关系，明确驻项目的预算人员的责任和权力。

预算的分类：一般要求按《万科集团房地产企业成本核算指导》中的成本科目
分类进
行，便于成本信息库的建立和财务部成本核算。

预算编制程序：预算的编制程序及操作方式：审查、筛选资质等级为乙级及乙级以上的造价咨询机构，与之签订预算编制委托合同。

各造价人员进行专业图纸的核查，同时向造价咨询机构提供材料设备控制价格、报建文件、施工图纸等资料。

跟踪了解造价咨询机构的编制情况，监督、详细地审查施工图预算，确保预算编制质量，并督促有关部门作好必要的保密工作。

预算编制的要求项目经理部及成本管理部根据项目的总工期制定预算编制计划；做到早做、快审、准确，且应统筹安排，分清轻重缓急，进行统筹安排，保证为现场提供良好的服务；
100 万以上的工程项目（主要指主体工程）按提供齐全图纸后60天内核对完；100万以下的工程项目按提供齐全图纸后15 天内核对完毕，力争单价及总价包干；
制说明要详细，含图纸编号、图纸名称、套用的定额、计费标准、人工补差、材料价格、未含项目、暂定项目等；
编制及审核确定的预算封面及编制说明必须采用万科的标准格式（见附件一、附件二）；
预算资料必须完整、编号准确、归类存档。

预算编制的依据
根据合同规定的预算定额、费用定额、材料价格（政府指导价格、市场价格、甲方限价）、招标文件、计费标准、施工图、施工组织设计方案、图纸会审记录等相关资料编制。

工程量的确定
根据预算定额的工程量计算规则，按详细的施工图、及确定的施工方案计算,并结合现场实际情况计算工程量；
分项工程的子项如无合适定额套用，且不能换算，则应编制补充定额单价；根据预算定额的计算规则及定额所示的计量单位计算，注意区分结构尺寸、建筑尺寸、实际尺寸的区别（如：深圳市规定干挂大理石及铝板幕墙的外墙面按墙面砼结构尺寸，柱面干挂大理石及异型铝板幕墙按实际尺寸计算等。

）
2、要求计算细致，核对无误；核对后的差异必须建立记录备忘，便于结算；
7、图纸标注不清、前后矛盾、缺项、漏项的问题在预算中注明；在确定预算前，造价工程师预算人员要主动发现施工问题图中标注不清、前后矛盾、缺项、漏项等问题，并明确及时标注、落实和调整，以减少或避免设计变更及签证，同时准确掌握工程动态成本。

第十四条预算单价的确定
5、除定额说明容许换算外，其余不得任意调整（由于甲方设计要求施工超
定额损耗的由设计部、项目部及预算人员共同确定损耗量并签字）；6、土建甲供材料及三方采购合同范围的超定额用量的材料款不作为施工单位的计税基数，节约一定的税金；
7、安装部分的甲供的材料费、设备费不作为施工单位的计税基数，节约一定的税金。

工程结算管理
结算的一般规定
项目部在向成本管理部提交的《工程结算工作交接单》中详细说明合同价款、设计变更现场签证之外的增减款事项、工程遗留、合同违约、施工现场清理、甲供材料、隐蔽工程等问题。

1、验收合格原则：办理完工结算之前，该工程必须有书面的验收合格证明；
2、甲方在完工结算书上签字盖章之前，施工方必须交齐竣工资料，否则不予签字盖章；
3、项目经理部应在办理完工结算之前向施工单位发出《完工结算通知单》（附件三），并强调施工方上报的结算金额超过最终审定结算金额10％时，甲
方将扣款（金额由各公司自定）直至取消今后对我司工程的投标资格等有关问题，同时向成本管理部提交《结算申请表单》（附件四），详细说明合同、签证变更之外的增、扣款事项；
结算造价咨询酬金的计取在工程尽量采取与合同中务必与承包方明确：造价咨询酬金的主要计取方式应按造价核减额的一定比例的方式计取，或采取固定金额加核减量额的一定比例计价的方式，并与外部造价咨询机构在委托合同中明确。

若承包方报送的结算造价最终核减额在审核总价5％以内（含5％）的造价咨询酬金由甲方支付，若结算造价最终核减额超出5％，则因造价超出部分而引起的造价咨询酬金之增加部分由承包方支付。

为防止承包方高估结算，可与承包方在工程合同中约定，报送的结算造价最终核减额在审核总价5％以内（含5％）的造价咨询酬金由甲方支付，若结算造价最终核减额超出5％，则因造价超出部分而引起的造价咨询酬金之增加部分由承包方支付；支付因超出最终核减额5％而增加的可将4、为了方便客户入住，供电、自来水、煤气、电话等市政工程的结算优先办理；主体工程结算在乙方提供结算书后 6 个月内核对完毕，其余工程结算在乙方提供结算书后 3 个月内核定完毕。

结算的分类
结算的分类与预算的分类相对应，要求按《万科集团房地产企业成本核算指导》中的成本科目分类进行，便于成本信息库的建立和财务部成本核算。

结算的资料：
完整的结算资料是结算的重要依据，是整个工程进展的真实反映，也是项目成本的原始数据。

完整的结算资料包括（但不局限于）以下内容：
招标、投标文件；
施工合同（包括合同审批表）；
确定合同价格的文件（包括招标情况汇总表，中标单位的投标书、双方达成一致的预算书、及其它）；
双方确认的所有工程变更签证及相应的预算书；
工程竣工验收资料（工期或者质量未达到合同要求的项目应提供相应的明确责任的说明）
其它与结算相关的双方确认的协议、备忘录等；
结算明细表和汇总表、；甲供材料、限价材料通知书；成本管理部门工程预算（结算）结算审核意见表（见附件五）；结算通知单；
工程结算的编制程序：
所有工程结算须填写《万科企业股份有限公司工程结算审批表》。

为防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程合同中约定控制办法。

比如：报送的结算造价最终核减额在审核总价5％以内（含5％）的造价咨询酬金由甲方支付，若结算造价最终核减额超出5％，则因造价超出部分而引起的造价咨询酬金之增加部分由承包方支付；若承包单位报送的结算金额超出最终审定结算金额10％（含10％）时，承包单位除造价咨询酬金外，发包单位可进一步扣款（扣款比例、金额各公司自定），直至取消今后对万科工程的投标资格（应在《工程结算通知单》强调此内容）。

为防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程合同中约定控制办法。

比如：报送的结算造价最终核减额在审核总价5％以内（含5％）的造价咨询酬金由甲方支付，若结算造价最终核减额超出5％，则因造价超出部分而引起的造价咨询酬金之增加部分由承包方支付；若承包单位报送的结算金额超出最终审定结算金额10％（含10％）时，承包单位除造价咨询酬金外，发包单位可进一步扣款（扣款比例、金额各公司自定），直至取消今后对万科工程的投标资格（应在《工程结算通知单》强调此内容）。

为方便客户入住，供电、自来水、煤气、电话等市政工程的结算优先办理；主体工程结算在承包方提供全部竣工结算资料后 6 个月内核定（包括多级审核）完毕，其余工程结算在承包方提供全部竣工结算资料后 3 个月内核定（包括多级审核）完毕。

结算的编制要求
编制及审核确定的结算封面及编制说明必须采用万科集团的标准格式（见附件一、附件二）；
核实竣工图纸的完整性；
项目经理部应建立与乙方的结算报送及审核情况登记台帐，便于时间的掌握及责任的界定；
填写竣工结算前需具备完善的手续；
工程如有遗留问题或履约过程有违约情况，项目经理部主管工程师应在结算申请单中作出说明及处理意见。

结算编制的依据
已完工工程的书面验收合格证明、工程挡案的甲方移交确认书、预算、材料、设备限价、合同及补充合同（招标书、投标书、中标通知）、设计变更、现场签证、竣工图纸、涉及造价的会议纪要等。

驻项目的成本管理工程师必须建立三方和甲供材料的领用台帐及付款台帐，对领用单原件进行存档，便于结算扣减。

结算编制的方法:工程量的确定
结算的工程量以竣工图为准，竣工图表达不清之处，预算人员应到工地现场实地测算。

；
第二十三条结算单价的确定
结算单价在合同中有规定的，则按合同规定执行；结算单价在合同中未规定的，则参照定额和市场合理低价进行确定；
扣除甲供材料的多用材料费（领用甲方材料数量减预算用量的差量乘甲方订货单价）；
材料价差严格按材料限价调整；
1、除定额说明容许换算外，其余不得任意调整；
结算总价的确定
扣除甲供材料的多用材料费（领用甲方材料数量减预算用量的差量乘甲方订货单价）；
按工程合同确定的结算方式计算结算总价，，。

在由造价人员负责审核结算
书、并与施工单位承包方核对时，并参照合同进行甲供材料、工期奖罚、质量奖
罚、安全奖罚、水电费、扣款项目、配合管理费、总包服务费、保修金等费用的计
算和、扣除。

；
结算总价=预算造价+设计变更+现场签证+（人工补差+材料差价）+增加项目-减少项目。

结算编制的方法:
结算的工程量以竣工图为准，竣工图不清之处，预算人员应到工地现场实地测算；
结算单价在合同中有规定的，则按合同规定执行；结算单价在合同中未规定的则参照定额和市场合理低价进行确定；
扣除甲供材料的多用材料费（领用甲方材料数量减预算用量的差量乘甲方订货单价）；
材料价差严格按材料限价调整；
按工程合同确定的结算方式计算结算总价，在审核结算书、与承包方核对时参照合同进行甲供材料、工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚、水电费、扣款项目、配合管理费、总包服务费、保修金等费用的计算、扣除；
结算总价=预算造价+设计变更+现场签证+（人工补差+材料差价）+增加项目-减少项目。

工程结算分析
：完工竣工结算完成之后，应编制工程结算成本和目标成本的对比分析，协助
考核相关部门的责任成本，并总结项目目标成本控制的经验和教训。

项目经理部和
成本管理部共同认真填写合同执行情况评估书（见附件八）；有突出的经验和教训的，要写出专题总结分析报告；
完工结算完成之后，应编制工程结算成本和目标成本的对比分析，总结项目目
标成本控制经验和教训，向总部通报；
协助相关部门考核责任成本，同时接受有关部门对本部门成本控制情况的考
核。

造价信息的整理：
分类汇总项目的成本费用，计算各项技术经济指标，纳入集团项目造价信息库，并参与集团内的项目成本对比及管理经验的交流。

第二十八条竣工决算
1、建设项目（或其中的较大组团）验收合格交付使用后，由分公司财务部牵头组织相关部门做好竣工决算工作；必须在最后一批客户入住 1 年内完成竣
工决算；
2、竣工决算一般包括竣工决算报表、竣工决算报告书、竣工图、工程造价比较分析报告等；
3、竣工决算要对进度、质量、成本、效益、安全等方面进行全面分析、总结，并向总部通报。

4.其他规定
各公司的造价工程师（预算员）由成本管理部统一管理，驻项目部的造价工程师（预算员）归属公司成本管理部管理；但成本管理部主办的预结算编审内容、审核程序等（标底等除外）应及时向公司有关部门、领导及集团总部财务管理部成本管理组透明、公开、汇报；各公司可在各有关职能部门、公司领导中选取代表组成公司工程结算委员会，在工程预结算方面进行决策把关。

负责工程造价计价、审核的执业专业人员和工程造价咨询机构必须持有造价工程师注册证书或预算员从业资格证书或工程造价咨询单位资质证书；并在经办的工程造价文件上注明单位名称、执业人员的姓名和证书号码。

发包单位、承包单位、双方对建设工程施工合同执行过程中的工程价格争议，可通过附则
双方协商、合同约定的办法、仲裁或向人民法院起诉的办法解决；在争议处理中，涉及工程价格鉴定的，由工程所在地工程造价管理机构或法院指定的具有相应资质的工程造价咨询机构办理。

万科集团内部造价信息的整理利用。