大连市 去化周期 趋势图

大连市去化周期趋势图
受城市地理环境、地形影响，近几年土地放量少的可怜。

但2020年土地放量已经大幅回调，为近五年最高值666万㎡，土地税收贡献了318亿元。

其中，七区计容楼面价5019元/㎡，市内四区计容楼面价达7140元/㎡。

面粉充足的情况下，未来房价会呈现什么走势？请继续往下看。

回顾2020年供应计划：
成交这666万㎡的量实属不易，关注地产的粉丝都了解，大连今年的土地规模多为“小而精”，单一体量小，溢价率高的地块。

诸如：三发电、川甸街、E09等；给大家提个问题，2020年大连竞拍轮次最高的是哪块地？
在全市成交的78宗土地中，单块建面不足5万㎡的35宗（占比45%），不足10万㎡的56宗（占比72%），粮仓型的项目少之又少。

不成规模的供应也一定程度造就了大连楼市价格的扁平化。

即：传统主城区无大体量供应，无法形成结构性的售价提升；主力供应区域均为甘北、金普新区等，刚性需求扎实，售价也稳步向主城区靠拢。

02
城市往哪里发展？
对比近两年数据（宗数/面积），无论从数量还是规模均以表明，城市发展已经持续向北深耕。

房企与城市置业的人口都在或多或少的主动、被动的外溢；
不同房企对城市解读不同，深耕布局各异。

主城区拿地难度大，争得头破血流，溢价率便是答案。

次核心区机会较多，但要时刻堤防量价流速关系，这也是为什么总有促销打折的项目。

2021年值得关注的板块：
中山区东港板块：公寓回归主流需求，一直被诟病的公寓产品随着板块价值的兑现已经慢慢被置业人群认可，土储也在一鼓作气的推介剩余土地。

2021年将会是区域价值提升年还是回归2015年，再度掀起价格战的一年？
甘区由家村板块：“140地块”绝对是本年的“王炸”地块，小编认为它有足够的潜力与体育新城抗衡。

第一、底价成交拥有较大的土地红利空间（计容楼面价5400元/㎡）；第二、地铁4号线施工中标已完成，轨道交通赋予它的价值可见。

第三、与主城区甚至高新区交通关系更优，在体育新城多层20000元/㎡+的价格下，当大量需求释放的时候，甘西会不会是首选呢？
金普小窑湾板块：它已从别人嘴里的6000元/㎡都没人要的“韭菜湾”，摇身变成均价即将破万的湾区，在教育配套即将兑现，楼面价已经向4000元/㎡看齐的这里，会有什么美好的故事发生呢？
仔细观察各区土地均价与售价的关系，呼应文章开始处，仅存
的红利在哪里？
03
价格预期
中山区地价环比下降接近40%，体现在东港板块集中供应公寓地块，造成结构性下降，2020年全年实现的销售均价20492元/㎡也主要反映该板块的公寓销售情况。

产品的特殊性和套利空间的选择，大家自己判断。

西岗、沙区仍无集中新增，龙湖唐宁ONE项目实现均价43000元/㎡， 2019年为绿城蘭园项目实现均价33000元/㎡，目前区域均价为去库存实现的价格，2021年均价仅小幅波动。

甘区体育新城今年无土地供应，甘西为主力供应板块。

随着140板块的入市，2021年甘井子均价将会得到稀释，从而顺利掩护整个甘区跑量，未来一年甘区成交量将会有质的提升，要不要做第一波上车的人？
高新区仅供应“三发电”一宗土地，单一项目对区域的形象价值将会提升，但价格方面仍是企稳状态。

金州新区的热点仍在小窑湾，它仍是刚性置业者的首选区域。

接近兑现年，板块的投资价值也在无限被压缩，2021年还值得投资吗？
旅顺不做分析。

04
土地之最
竞拍轮次最高：
大金（2020）-1、3号马桥子地块，由阳光城、山河竞得（竞拍房企：龙湖、阳光城、碧桂园、金地、金科、恒一、乾豪）。

在溢价49%基础上分别增加6180㎡和6600㎡自持租赁面积后竞得，目前阳光城项目已开盘。

可售楼面价最高：
大城（2020）-6号E09地块，由中海竞得（竞拍房企：中海、华润、招商、万科、保利、阳光城、新希望）。

溢价26.91%，折合可售楼面价16850元/㎡，目前项目已开盘。

补充：大城（2020）-17号海口路地块，由龙湖竞得（竞拍房企：绿城、中海、龙湖、新希望）。

溢价21.11%，折合可售楼面价18576元/㎡，地块含配建43000㎡公交枢纽，政府按实际成本回购，该部分按可售计算，实际可售楼面价低于E09。

土地款最大：
大城（2020）-12&16号由家村140地块，由金地保利联合体竞得（底价成交），总土地款77.55亿元，占比全市总土地款的24%。

总计容建面143万㎡，预计去化周期4-5年。