问1高尔夫地产是否发挥了高尔夫应有的增值空间.

问1：高尔夫地产是否发挥了高尔夫应有的增值空间？
虽然国家对高尔夫以及高尔夫别墅有着诸多限制，然而借用整理生态环境，建设休闲体育公园等名义进行圈地开发势头有增无减，在建球场数量超过1000个。

放眼所开发的高尔夫球场，基本上是奔着房地产去了，有超过67%的球场都配有房地产。

高尔夫成为了众多投资商眼中的高端地产的终极归属。

数据分析显示:国内高尔夫球场配套地产物业比周边同等物业价格上扬17%，而在国外地产的价格上扬高达30%。

17%与30%，数据差异背后的根源到底是什么？在中国，高尔夫是否发挥了提升地产价值的全部功能？
在美国，私人高尔夫俱乐部的地产价格是非私人（公众）高尔夫俱乐部地产价格的2-5倍。

公众高尔夫地产与普通地产相比，几乎没有多大的溢价空间与能力。

在私人高尔夫俱乐部中的地产，知名度高的球场地产价格又比不知名的项目贵出一倍甚至更多。

高尔夫能否为项目增值，关键在于高尔夫本身的品牌价值与消费者认知价值的高低。

只有当高尔夫球场本身是为所有人所敬仰和崇拜时，消费者才会为了去那里享受服务、购买地产掏更多的钱，因为这里代表的不仅是别人眼中的尊贵，更是自我的终极追求。

设想，龙岗公众与观澜湖，哪一个能带来更多的项目边际效应与地产价值呢？
丽江古城高尔夫度假村对外推广上统一以球会作为宣传推广重点，打造高知名度球会品牌，吸引其他区域的人过来打球，从而销售地产。

在农村之边，荒山之上创造了经典豪宅项目（每平米已高达3万，比周边地产贵10倍以上），直接拉升地块10倍以上的增值。

观澜湖在深圳郊区，以世界第一大球场品牌形象以及对富有人群的吸引力直接打造了深圳又一豪宅版块，重新定义了深圳豪宅格局。

大部分高尔夫地产的开发商还仅仅是以地产品牌推广为导向，以高尔夫为硬件配套去做传播，忽略了高尔夫本身的品牌价值的塑造，虽然也卖掉了地产，但是却无形中损失了地产可以有的更高的溢价提升空间。

在高尔夫地产中，高尔夫不仅是配套和负担，高尔夫是真正能建立高端地产属性的元素，关键看地产商对高尔夫球场本身的重视程度以及品牌推广力度。

问2：高尔夫在中国发展有24年磨砺，为何还不为大多数人所了解和接受？
在现有运营的球场当中，不乏有尼克劳斯等一流设计的手笔，以高尔夫为核心的五星级酒店、高端度假等已习以为常，有人作过评论，中国高尔夫的硬件水平与发达国家已相当接近。

从海边到森林，从湖滨到山地，形态多样的球场比比皆是。

然而在运营当中，事实是大多举步维艰。

为何？中国财富阶层的崛起，为何却没有给高尔夫带去更多的市场？
1.徒有贵族形象，并无贵族之实，阻碍了财富阶层对高尔夫的向往
高尔夫进入中国，一开始就披上了“贵族”外衣，还因此备受政府限制以及社会舆论的打压。

除此之外，高尔夫并没有得到真正的贵族，或者说财富阶层的向往与购买。

中国并不
缺乏财富阶层，更不缺乏财富阶层的购买能力。

2007年，资产5000万以上的富人数量在80万人以上，奢侈品市场消费总额80亿美元，位列全球第二。

在中国，富人奢侈品的消费呈现出“虚荣大于品味”、“炫耀性消费”以及“跟风效应”的特征。

地位象征和身份认同是奢侈品消费最强烈的两大动机。

但是，高尔夫却一直以运动卖运动，强调运动属性，强调球场设计，更是在市场人群不足的情况下，自降身价，接待散客，疾呼平民化，根本没有提供给财富人群有关地位象征和身份认同的价值。

即使在美国这么发达的高尔夫城市，还有象征地位的纯私人球会与公众球会的差别。

更何况在中国这样一个财富人群刚刚兴起，还喜欢外在彰显财富的独特市场呢。

2.疾呼运动平民，却缺乏平民的市场与环境基础
降低高尔夫的高门槛，走向平民化，回归运动本质，一直都是业内人所呼吁的。

动辄拿美国现在的高尔夫平民化为例，去指引中国现在的高尔夫方向。

在美国，从富人运动到平民运动也是从上世纪70、80年代开始的，以婴儿潮以及中产阶级的崛起以及政府的大力支持为前提。

我们不否认这可能是高尔夫未来的方向，但至少平民化并不适合中国现有的国情。

缺乏政策的支持、高昂的土地成本、经营赋税，缺乏足够消费力的中产阶级群体（这点从中国扩大内需的多年努力就能看出，中国大部分人的需求还没有过渡到享受与追求生活的境界），企业本身的盈利目的以及地产配套功能，都决定了价格的高昂以及无法对大众进行普及。

富人阶层的缺失和大众化市场的各种制约，导致了中国高尔夫还在亏损中艰难前行。

问3：半封闭球会的能够成为未来球会的主流吗？
在中国，高尔夫还有一个很独特的现象，就是半封闭球会——既卖会籍又接待散客。

这在国外是没有的现象。

在中国，却衍生出一种中间状况的球会经营模式——半封闭。

会籍销售困难导致了敞开大门，接待散客又损害了会员权益，进一步恶化会籍销售。

这种独有的模式在中国还能维系多久？
球场的两极化生存是中国高尔夫发展的必然趋势。

以美国为例，50年代，美国私人球会占62%、日收费球场占23%、市政球场占15%；2005年，美国私人球会占27%、日收费球会占58%、市政球场占15%。

私人球会全部为封闭式球会，只接待会员和嘉宾。

其他的全部为公众球场，全部接待散客。

中国半封闭球会的产生是因为在缺乏足够市场调研的基础上，投入巨资建造球场，想通过会籍快速回收投资，盲目发行会籍，却发现市场上并不买单。

有限的会员并不能支撑球场的日常运营，所以就改为敞开大门接待散客，继而会籍更无人购买。

迫于对原有会员权益的保护，又不能大幅降低打球费用，公开做成公众球场，在夹缝中尴尬地生存。

一方面是卖不动的会籍，另一方面是并没有多少增长的经营收入。

随着行业竞争以及规范性的发展，半封闭球会必然走向两级，要不走向高端的私人球会，完全封闭，要不走向公众球场，完全开放。

只有这样才能满足不同客户的不同需求。

这种独有模式反应的是球场投资者的盲目投资，缺乏理性的分析与定位，导致了后续经营的夹缝生存。

这也给后续的投资商以启迪。

投资前先分析市场，如果定位高端的私人球会，就去研究私人球会的消费群体有什么需求，需要投入多少配套设施满足需求，如何设计会籍产品，如何寻找到私人球会的高价溢价空间，如何构建私人球会的市场吸引力。

如果定位公众球场，则想明白每年有多少打球人次，区位是否有足够的人群，如何吸引这群人，以及如何降低投资成本与运营成本，保障收支平衡。

问4：高尔夫发展的未来之路在哪？
经营困境、会籍困境、地产困境，高尔夫的发展伴随着诸多问题，在2008年的寒冬，高尔夫更遭遇了24年来最大的发展困境。

如何克服这些困境，如何做大高尔夫产业，如何盈利，高尔夫未来的发展之路到底在哪？
没有不好的市场，只有做不好市场的企业！之所以会有现在的困境与困惑，根源在于没有找到现有市场上的生存空间与盈利点。

没有把握在中国目前市场中做大做强的关键要素。

有关高尔夫未来发展方向，可以参照我们“破冰——高尔夫行业如何‘过冬’？”的系列专题文章（见新浪高尔夫频道及高球先生杂志）。

在此我们只想着重强调三点——定位是基础！品牌是核心！客户价值是根本！
定位是任何企业要生存和发展的第一步，这点在前期需要巨额投资的高尔夫行业会更加重要。

找准自己的独有定位，挖掘潜在市场的潜在需求，从规划之初就能清晰地认识球场未来的发展方向，规划所有的硬件产品和策略，才能在市场中寻找到自己的生存和发展空间。

无论对于高价会籍的销售还是对于竞争激烈市场环境中的球会生存，品牌都是其核心关键。

你是什么不重要，重要的是消费者认为你是什么，这就是品牌。

消费者只会为了他所认可的品牌买单。

高尔夫发展要解决的第二大问题就是如何树立品牌，如何建立和消费者沟通的纽带。

对于客户价值的关注已经从奢侈品行业向大众消费品行业延伸，各行各业都开始意识到客户价值的重要性。

对于具备了高端属性和俱乐部圈子属性的高尔夫而言，其客户价值的重要性更不言而喻。

不仅决定了会籍本身的价值、品牌价值，更决定了高尔夫未来的市场开拓与发展空间。

问5：为什么会籍产品销路并不是很好？
会籍难卖，卖不了高价，已经是行业内的普遍现象。

次卡、年卡以及低价卡成为了普遍的促销手段。

尤其是在高尔夫欠发达地区，这种现象更为明显。

会籍卖不出去的根源到底是什么？难道高尔夫会籍在中国就真的没有了市场？
站在消费者角度，我们可以很清楚地了解他们不买会籍或者买低价会籍的原因。

以果岭费500元计算，一张价值15万元的会籍，至少需要300场才合算。

真正的高尔夫爱好者，喜欢挑战不同的球场，不愿意固定在一个球场，非高尔夫爱好者，则是为了商务以及其他的目的而选择高尔夫，打球频次肯定挣不回会籍。

在缺乏周边大量的频繁性打球的高尔夫人群的市场，加之80%以上的半封闭球场，以运动的方式去卖会籍将会越走越艰难。

反观其他高端产品的策略，我们可以发现真正支撑他们高价销售的原因其实不是产品本身而是品牌溢价能力。

以十倍甚至百倍价格购买LV或者江诗丹顿的人绝对不仅是为了产品本身的品质耐用，而是为了购买这个品牌之后所带来的尊贵、阶层属性与生活宣言，这点在中国尤为明显。

我们在众多奢侈品的营销中也能看出，他们对于品牌的巨额投入以及对生活、对阶层、对尊贵的塑造和追求恰恰是他们能够一直溢价销售的根源。

高尔夫会籍之所以难以高价销售（低价的会籍产品不在讨论之列）的根源在于缺乏能支撑高价的品牌形象。

高尔夫行业现在还属于简单的产品竞争或者是产品诉求阶段。

80%以上的球场连基础的推广意识都没有，更没有任何有规划性的推广行为，即使是有推广行为的球场，也根本没有理解品牌之真正含义。

纵观所有的球会推广，有80%以上的元素是完全雷同。

说着球场设计、国际锦标球场、球场难度、会所规模等基础的硬件条件，忽略了品牌最为核心的要素——寻找到目标消费者的心理按钮。

越是高端高价的产品，心理按钮就越为感性。

加之中国富人独有的高端消费心理，即对尊贵、面子、阶层的无限追求，更是对需要高价销售的会籍提出了高端品牌行销的要求。

这一点，我们可以在华彬庄园身上得到最好的启迪。

无交通优势、无环境优势，只有对高端品牌持续的投入，结果造就了中国最高价的会籍。