长沙河西板块调查报告

长沙河西板块调查报告第一章长沙房地产市场发展状况

一、长沙房地产市场2006年供需平衡，预估2007年供需保持两旺，2008年将可能出现供大于求的局面

1、从住宅类来说，目前长沙销售面积略大于批准预售面积，供求两旺

表1.1：长沙市近几年住宅批准预售面积表

表1.2：长沙市近几年住宅销售面积表

由于长沙尚未执行“批准预售到销售”的时限制度，因此，从近两年来批准预售面积与销售面积数据对比中，市场供需态势存在一定程度的假象；仅从上两表来看，2006年1－11月住宅批准预售面积为615.56万平方米，住宅销售面积为543.19万平方米，预计2007年将呈现供需两旺的局面，2008年则进入供大于求的态势。

2、从非住宅类来说，目前长沙供应量、消化量虽有所降低，但供需总体较为均衡。

表1.3：长沙市近几年非住宅类批准预售面积表

表1.4：长沙市近几年非住宅类销售面积表

2006年1－11月，长沙非住宅类批准预售面积为78.66万平方米，销售面积为57.94万平方米，供需总体呈均衡趋势，结合2006年1－11月长沙商品房批准预售面积来看，2006年1－11月批准预售面积为694.22万平方米，同比增长37.74％，意味着非住宅类批准预售面积的下滑，住宅类批准预售面积有较大幅度的提升。

3、目前长沙住宅空置率逐步下滑，二手房交易稳步增长，市场需求活跃

表1.5：长沙市近几年空置面积详表

表1.6：长沙市近几年二手房交易详表

从空置面积上看，2006年1-11月住宅空置面积同比减少15.34％，从交易面积上来看，二手房住宅交易量呈上升趋势，上市房源逐渐增多，同致行认为，这意味着目前长沙商品住宅现房、新房需求市场均非常活跃，预计未来1-2年将保持平稳态势，结合以上“土地放量”及“三工”等分析，2年后空置面积

将有所上升。

三、岳麓区供求两旺，供应量略小于需求量

2006年1-11月岳麓区商品住宅供销比为1.13:1，岳麓区供销比在全市各区中适中，但比值较为均衡，说明该区供求关系大体上均衡。

表1.7：2006年1-11月长沙全市及各区供销对比表

目前，长沙房地产市场已经处于供需两旺的局面，在政府的宏观调控下，每年的土地放量、批准预售面积基本上与当年消化量持平，在土地供应量、批准预售面积上进行控制，避免以后市场的供需关系失衡；此外，结合近两年土地放量及年消化量来看，今后两到三年，长沙市房地产市场供求将继续保持平稳状态，但竞争态势将有所加剧。目前，岳麓区虽然暂时出现供略小于求的局面，但并未包含市场供应面积。

四、长沙普通住宅市场分析

（一）各板块供应量较大，但销售情况尚良好

在国家新政宏观调控下，经过7、8月份的销售淡季。现阶段，长沙普通住宅仍然保持着尚好的销售态势。

表1.8：长沙市各板块消化情况对比表

由上表及图可知：

1、长沙各普通住宅板块基本上处于77%－84%之间的消化率，目前看来，岳麓板块消化情况对比其他板块并不理想，这与岳麓区2006年上半年集中放量有很大关系，虽一般，但销售态势保持较好，暂无低谷；

2、长沙各板块供应量为830.47万平米，其中，岳麓板块供应量独占鳌头，占到了各板块供应总和的16.81％。结合长沙房地产市场（住宅）趋势预测来看，2007年岳麓区也将呈现供需两旺的局面。

3、各板块之间的整体销售均价相差不大，中心、滨江、城东板块领跑长沙普通住宅房价，但岳麓板块整体销售均价在各板块中处于较低水平。

由此看来，目前，长沙各普通住宅板块虽供应量较大，但消化情况良好，未来2－3年内，这种形势将会继续保持，为本项目销售提供了良好的市场环境。（二）市场潜量岳麓居中，约占全市12.7％

表1.9：长沙市各板块未来供应量对比表

由上表及图可知，据不完全统计，未来2－3年内，长沙各普通住宅板块即将推出量约为903.19万平米，其中以岳麓板块即将推出量较大，为114.7万平米，约占12.7％，由此可见，本项目在本板块内的竞争压力不可低估。

而从各板块容积率来看，岳麓板块整体容积率为2.10，在各板块中居于中等，从居住舒适度上说并非长沙最好的板块，但结合其天然资源，如政府在规

划上能够按预期实现，该板块仍有望成为长沙高档物业的代表性片区。

同致行认为，本项目将面临整个长沙市与板块内的双重竞争，机遇与挑战并存。考虑到市场竞争的变化，以及板块先天的资源优势，项目早期开发应主要考虑板块竞争，中后期需要考虑长沙市场整体竞争。所以，本项目应借中端产品入市，打开市场，以期增强开发的稳定性。

（三）三房占绝对比例，户型以功能型为主

1、三房为主流产品，小户型比例将有所提升

表1.10：长沙市各板块典型项目产品统计表

据不完全统计，目前，长沙普通住宅市场上，三房占据绝对供应比例，为42.93％，小户型及五房、复式等偏大户型供应量较小，偏大户型由于总价偏高，主要作为市场补充型产品。

图：长沙各普通住宅板块产品配比对比图（单位：套）

图：岳麓板块与长沙普通住宅产品配比对比图

由上表可知，岳麓板块产品配比与长沙市整体基本相同，但主力户型比例偏高，其他户型比例偏低，这说明岳麓板块呈现明显的居家型物业特征，所以，在项目开发初期，必须考虑到板块产品配比的结构因素，结合项目整体开发战

略，制定更有利于项目稳定开发的产品策略。

2、户型面积以功能型为主，岳麓板块各户型面积中等偏小

表1.11：长沙市各板块典型项目产品面积统计表

由上表及图可知，各板块各户型单位户均面积相差不大，二房、三房面积相差不大，无明显差异，岳麓板块各户型中等上下，这说明岳麓板块二房、三房消费层次不敏感，对四房总价存在敏感因素。

三房作为长沙住宅主流产品，市场需求量较大，与此相对应，三房推出量占据很大比例，而二房以下单位，则较少。

五、综合分析

总体看来，2006年上半年，长沙商品住宅供销基本平衡，供应总量仍然小于销售总量，但销售总量同比却有所上升，房地产价格继续保持平稳缓慢增长，河西市场成为长沙房地产新的活跃板块。

1、商品房价格涨幅平稳，平均涨幅未超过8%

表1.18：长沙市商品房价格及变化趋势（单位：元/平方米）