商业地产规划案例购物中心

投资建设商业综合体（购物广场）项目运作可行性报告

郑志刚

为项目运作实施（始终）提供切实可操作纲领性运营打算书，以指导整个项目运作，从而确保项目成功运作。

纲要编制统筹：纲要目录

第一章项目名称………………………………………………………

第二章项目定位与经营治理模式构想………………………………

一、项目定位讲明…………………………………………………………

1、经营业态定位…………………………………………………………

2、经营业种与经营商品定位……………………………………………

3、竞争策略定位…………………………………………………………

二、经营治理模式构想……………………………………………………

三、经营治理理念简述……………………………………………………

四、经营信条要素…………………………………………………………第三章项目经营规划与经营特色构想………………………………

一、总体规划思路与经营特色体现………………………………………

二、一楼经营规划简析……………………………………………………

三、二楼经营规划简析……………………………………………………

四、三楼经营规划简析……………………………………………………第四章项目前期运营程序打算………………………………………

一、市场广告推广策略…………………………………………………

二、专业人才招聘、培训打算…………………………………………

三、组建运作机构………………………………………………………第五章项目招商工作安排与作业程序……………………………

一、招商差不多政策………………………………………………………

二、招商品牌基础档案的建立…………………………………………

三、招商宣传资料编制（略）…………………………………………

四、招商工作打算作业进度安排………………………………………

五、招商工作作业程序…………………………………………………第六章项目经营治理构想……………………………………………

一、项目进展与治理目标…………………………………………………

（一）、规模效益与连锁经营……………………………………………

（二）、建立总店经营效应………………………………………………

（三）、促进商业现代化进展………………………………………

（四）、提高xx市整体商业水平………………………………………

（五）、缔造第二商圈………………………………………………

二、项目行政组织架构…………………………………………………

三、项目各部门组织架构………………………………………………

四、项目营业人员治理…………………………………………………

五、项目招商（出租）业主治理………………………………………

六、项目店面装修工程治理……………………………………………

七、项目经营治理制度…………………………………………………第七章项目推广、宣传差不多步骤…………………………………

一、广告策划、执行（纲要）…………………………………………

二、招商讲明会策划、执行（纲要）…………………………………

三、开业筹备及开业庆典策划、执行（纲要）………………………第八章项目运作费用投入分析……………………………………

1、项目运作费用变动投入预算表（人事费用）………………………

2、项目运作费用固定投入预算表（外部形象改造投入）……………

3、项目运作费用固定投入预算表（内部装修投入）…………………

4、项目运作费用固定投入预算表（商业设施投入费用）……………

5、项目运作费用变动投入预算表（招商投入费用）…………………

6、项目运作费用变动投入预算表（广告策划实施费用）……………第九章项目经营利润回报分析……………………………………

一、招商租金收入分析…………………………………………………

二、广告位招商收入分析………………………………………………

三、项目经营收入分析…………………………………………………

四、项目投入及利润回报分析…………………………………………

1、项目投资打算汇总概算表…………………………………………

2、利润回报分析………………………………………………………

第十章报告可行性结语……………………………………………

一、项目运作的基础—引进专业人才…………………………………

二、项目执行的保证—专业运作团队…………………………………

三、项目持续进展的基础—组织、制度、效率………………………

第一章项目名称

☆☆☆☆☆：九江市（χχ）购物广场

以上建议名称由甲方董事会批准，在未批准之前，本报告暂用“（χχ）购物广场”一名，后文中用“本项目”或“（）广场”皆指同义。

第二章项目定位与经营治理模式构想

一、项目定位讲明

依照2012年月日至月日对九江市场的调查资料汇总分析，对本项目的定位特作以下讲明。

1、经营业态定位

针对九江市场商业现状，本项目的经营业态定位为“超级大卖场”。这种业态是目前江西省、国内所有商业业态中最具活力的，而且在较长时期内可不能被其他业态所取代。如现在风靡全球的家乐福均以这种业态的成功即是一个最近的有力证明。台湾统一企业在进军大陆零售业市场时，其旗下的“大润发”、“大福源”两个品牌皆是此种业态的成功典范。

因此，仅是以“超级大卖场”单一业态，仍不足以和“联盛”、“大润发”相抗衡。必辅配以其他相关业种，方能真正发挥以“超级大卖场”为经营核心，带动其他关联业种进展缔造新商圈的全新动力。（其他关联业种将在下一节《经营业种与经营商品定位》中作详细讲明）

2、经营业种与经营商品定位世界