商业地产实务讲义：二、三线城市的开发策略及案例解读PPT演示文稿
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提个问题： ——做商业地产，如何最大化地创造利润？
商业地产
如何实现物业价值
建筑特征
产品形态
商业业态
理念超前，设计 出跳，形成地标 ，吸引市民
紧扣客户需求、 吸引购买者、投 资客、观光客
业态新颖，包容 性强，吸引消费 者、观光客
让人来住，让人来看，让人来买，让人来消费， 让人回去做宣传
商业地产与住宅开发的区别？
商业地产实务讲义
二、三线城市的 开发策略及案例解读
一个故事
寓言-清醒.pptx
新政下的房地产现状，我们思索之余，如何调整战略…… 房地产宏观分析.ppt
一、深入认识商业地产 二、开发流程及产品策略 三、业态解析及组合策略 四、项目定位与设计规划 五、解析招商模式与管理
理清概念：
商业地产常被简单地理解为商场、商铺、MALL、步行街购物中心之 类。其实，商业地产不是一种业态，也不是一种建筑形态，它是一种物业 形式——
社区超市
以顾客自选方式经营的社区型零售商场，主要销售食品饮品、日用品等民生必 需品，均采用开架式陈列，统一出口收银。营业面积300-2000平方米不等，一般开 在住宅社区较密集的区域。
仓储超市
仓储商场（warehouse store）又称货仓式商场，1968年起源于荷兰，最具代表 性的是“麦德龙”（makro）,大多选址于郊区交界处；是一种集商品销售与商品储存于 一个空间的零售形式。
这种商场规模大、成本低、价 格实惠，场内极少豪华装饰，一切 以简捷自然为特色。商品采取开架 式陈列，由顾客自选购物，商品品 种多、场内工作人员少，既适宜零 售购买又适合批发销售。
专业市场
以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售 后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售型态，比如家居市场、电脑商 城、通讯商场等。
购物中心
购物中心是指多业 态、多业种、多店铺的全 客层消费场所，多设在市 区或城乡结合地带，由专 业经营团队系统地有计划 开发、管理、运营，向消 费者提供综合性服务，理 想营业面积一般在10万平 方以上，空间呈纵向规划。
Shopping mall shopping center 购物中心1.ppt
运营管理
招商与建设
规划设计 定位
市场研究 （选址）
商业地产可控性开发流程
开发全流程解析
土地与项目获取阶段 市场研究及定位阶段 方案与产品塑造阶段 设计与产品优化阶段
项目工程建设阶段 项目招商租售阶段 商业运营管理阶段 融资与资本运作阶段
开发全流程.xlsx
一、 “现金流”是商业地产开发的基础 现金为王.pptx
商业地产与住宅地产的区别.ppt
商业地产与住宅开发的本质区别？
住宅地产 非请勿来
价值一次性实现
商业地产 非要你来
要实现价值增值
？ 我们的商业项目是否有魅力？
1 你的建筑有没有魅力？是不是令人难忘？ 2 你的建筑和定位是否吸引商家？它会来不？ 3 你的商业有没有磁性，消费者是否喜欢来？ 4 你的业态是否足够新颖有趣，是否有商业景点？
商业地产的成功运营，精彩之余，意义更加深远 ……
商业地产的实质
定位
设计
建设
招商
运营
您是哪种类型开发商？
案例分享 西蒙介绍.ppt
❖招行的风险文化
没有利润，即使有最佳的产品、最好的 形象、最优秀的员工，企业也会很快陷入困 境；很多企业是先研究我是不是世界500强， 再研究我活不活得下去，路走反了。
案例分析
全产业链的不动产运营
案例：
嘉德置地的运作模式.pptx
二、项目定位是商业地产开发的前提
三、产品研究是商业地产开发的根本
产品的分类.pptx 万达广场的三代产品概述.pptx
四、租售关系是商业地产开发的核心
五、商业模式是商业地产开发的关键
“先招商后建设，订单式开发模式”是万达成功的关键
为什么做商业地产？ ——商业地产的价值
商业物业的增值
有效的商业运作带来物业的增值；
持续稳定的收益
租金的回报能保证项目源自文库可持续经营；
强大的融资平台
可利用自持物业进行再融资或在资本市场直接变现；
项目拓展的优势
有了成功的商业案例，将能以更低的价格获取土地和项目；
品牌影响力
成功的商业运作将大大提升公司品牌，社会效益和经济效益双丰收
专业市场.pptx
精品广场
以经营国际一线、二线 服装、箱包、皮具、饰品、 鞋帽、手表……重视产品质量 及品牌，又称“质贩”卖场； 多为高单价国际知名品牌， 选点多在一级城市市中心精 华地段，对物业品质及购物 环境要求极高，锁定金字顶 端客群。
名品折扣店
又称奥特莱斯（outlets）,专指由销售过季、下架、断码名牌商品的商店组成的 购物中心，因此也有称为直销购物中心。
如果回答：是！则项目大功告成。
案例分析
大宁国际.ppt
商业地产的发展趋势？
做好准备了吗？
凡 事 都 得 趁 早
做商业地产——亦是如此
一、深入认识商业地产 二、开发流程及产品策略 三、业态解析及组合策略 四、项目定位与设计规划 五、解析招商模式与管理
商业地产开发系统的形成
商业地产开发全环节
★广义的商业地产：依托泛商业的概念，用于商业用途或者具备商业功能 的地产。它包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售 业等等。
★狭义的商业地产：是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经 营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲等。他们在开发模式、融资模式、经营 模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。
商业地产开发模式.ppt
六、业态组合是商业地产开发的重点
七、招商管理让定位和业态组合落地
专题研究： 如何通过模型推导，形成产品策略？
案例分享：项目配比推导及经济模型测算.docx
万达商业模式的经验分享
万达的运作经验分享.pptx
一、深入认识商业地产 二、开发流程及产品策略 三、业态解析及组合策略 四、项目定位与设计规划 五、解析招商模式与管理
百货商场
是指在一个建筑物内，按不同的种类和品牌，由若干个专业的商 铺向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。包括经 营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。
百货店.pptx
综合超市
以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超 低价促销及平价销售的综超形态经营，其机制侧重中央采购及营业控管系统，基本 有连锁发展战略。
商业地产
如何实现物业价值
建筑特征
产品形态
商业业态
理念超前，设计 出跳，形成地标 ，吸引市民
紧扣客户需求、 吸引购买者、投 资客、观光客
业态新颖，包容 性强，吸引消费 者、观光客
让人来住，让人来看，让人来买，让人来消费， 让人回去做宣传
商业地产与住宅开发的区别？
商业地产实务讲义
二、三线城市的 开发策略及案例解读
一个故事
寓言-清醒.pptx
新政下的房地产现状，我们思索之余，如何调整战略…… 房地产宏观分析.ppt
一、深入认识商业地产 二、开发流程及产品策略 三、业态解析及组合策略 四、项目定位与设计规划 五、解析招商模式与管理
理清概念：
商业地产常被简单地理解为商场、商铺、MALL、步行街购物中心之 类。其实，商业地产不是一种业态，也不是一种建筑形态，它是一种物业 形式——
社区超市
以顾客自选方式经营的社区型零售商场，主要销售食品饮品、日用品等民生必 需品，均采用开架式陈列，统一出口收银。营业面积300-2000平方米不等，一般开 在住宅社区较密集的区域。
仓储超市
仓储商场（warehouse store）又称货仓式商场，1968年起源于荷兰，最具代表 性的是“麦德龙”（makro）,大多选址于郊区交界处；是一种集商品销售与商品储存于 一个空间的零售形式。
这种商场规模大、成本低、价 格实惠，场内极少豪华装饰，一切 以简捷自然为特色。商品采取开架 式陈列，由顾客自选购物，商品品 种多、场内工作人员少，既适宜零 售购买又适合批发销售。
专业市场
以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售 后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售型态，比如家居市场、电脑商 城、通讯商场等。
购物中心
购物中心是指多业 态、多业种、多店铺的全 客层消费场所，多设在市 区或城乡结合地带，由专 业经营团队系统地有计划 开发、管理、运营，向消 费者提供综合性服务，理 想营业面积一般在10万平 方以上，空间呈纵向规划。
Shopping mall shopping center 购物中心1.ppt
运营管理
招商与建设
规划设计 定位
市场研究 （选址）
商业地产可控性开发流程
开发全流程解析
土地与项目获取阶段 市场研究及定位阶段 方案与产品塑造阶段 设计与产品优化阶段
项目工程建设阶段 项目招商租售阶段 商业运营管理阶段 融资与资本运作阶段
开发全流程.xlsx
一、 “现金流”是商业地产开发的基础 现金为王.pptx
商业地产与住宅地产的区别.ppt
商业地产与住宅开发的本质区别？
住宅地产 非请勿来
价值一次性实现
商业地产 非要你来
要实现价值增值
？ 我们的商业项目是否有魅力？
1 你的建筑有没有魅力？是不是令人难忘？ 2 你的建筑和定位是否吸引商家？它会来不？ 3 你的商业有没有磁性，消费者是否喜欢来？ 4 你的业态是否足够新颖有趣，是否有商业景点？
商业地产的成功运营，精彩之余，意义更加深远 ……
商业地产的实质
定位
设计
建设
招商
运营
您是哪种类型开发商？
案例分享 西蒙介绍.ppt
❖招行的风险文化
没有利润，即使有最佳的产品、最好的 形象、最优秀的员工，企业也会很快陷入困 境；很多企业是先研究我是不是世界500强， 再研究我活不活得下去，路走反了。
案例分析
全产业链的不动产运营
案例：
嘉德置地的运作模式.pptx
二、项目定位是商业地产开发的前提
三、产品研究是商业地产开发的根本
产品的分类.pptx 万达广场的三代产品概述.pptx
四、租售关系是商业地产开发的核心
五、商业模式是商业地产开发的关键
“先招商后建设，订单式开发模式”是万达成功的关键
为什么做商业地产？ ——商业地产的价值
商业物业的增值
有效的商业运作带来物业的增值；
持续稳定的收益
租金的回报能保证项目源自文库可持续经营；
强大的融资平台
可利用自持物业进行再融资或在资本市场直接变现；
项目拓展的优势
有了成功的商业案例，将能以更低的价格获取土地和项目；
品牌影响力
成功的商业运作将大大提升公司品牌，社会效益和经济效益双丰收
专业市场.pptx
精品广场
以经营国际一线、二线 服装、箱包、皮具、饰品、 鞋帽、手表……重视产品质量 及品牌，又称“质贩”卖场； 多为高单价国际知名品牌， 选点多在一级城市市中心精 华地段，对物业品质及购物 环境要求极高，锁定金字顶 端客群。
名品折扣店
又称奥特莱斯（outlets）,专指由销售过季、下架、断码名牌商品的商店组成的 购物中心，因此也有称为直销购物中心。
如果回答：是！则项目大功告成。
案例分析
大宁国际.ppt
商业地产的发展趋势？
做好准备了吗？
凡 事 都 得 趁 早
做商业地产——亦是如此
一、深入认识商业地产 二、开发流程及产品策略 三、业态解析及组合策略 四、项目定位与设计规划 五、解析招商模式与管理
商业地产开发系统的形成
商业地产开发全环节
★广义的商业地产：依托泛商业的概念，用于商业用途或者具备商业功能 的地产。它包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售 业等等。
★狭义的商业地产：是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经 营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲等。他们在开发模式、融资模式、经营 模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。
商业地产开发模式.ppt
六、业态组合是商业地产开发的重点
七、招商管理让定位和业态组合落地
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万达商业模式的经验分享
万达的运作经验分享.pptx
一、深入认识商业地产 二、开发流程及产品策略 三、业态解析及组合策略 四、项目定位与设计规划 五、解析招商模式与管理
百货商场
是指在一个建筑物内，按不同的种类和品牌，由若干个专业的商 铺向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。包括经 营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。
百货店.pptx
综合超市
以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超 低价促销及平价销售的综超形态经营，其机制侧重中央采购及营业控管系统，基本 有连锁发展战略。