产品定位报告汇总

宜春《汇金广场》项目

产品定位报告

为了保证本次市场研究的科学性以及价值可参考性，针对本地块的具体情况，制定相应完善周密的研究思路是不可或缺的工作之一。

一、项目认知与理解

1、项目介绍

项目地块位于宜春市宜阳路与高士北路延伸段交汇处，与宜春市最大原始深林公园袁山公园面临，东临市区宜春宜阳新区行政区，南面向宜春市原始深林袁山公园；从高士北路直通市中心15分钟，穿过市中心东风大街至宜春火车仅需10分钟车程；北面向宜春中学高中部，东面行政中心、成熟大型小区（都市春天、丽景山庄、泊铭翰、翰林世家、丰硕华庭等）、建材市场；西邻汽车城、沪昆高速。

2、技术经济指标

项目占地41977平米，本地块分为两大部分，其中东面地块建设用地面积94322平方米，多层建筑面积30141.86平方米，高层建筑面积4581.27平方米，商铺建筑面积7007.22平方米，道路用地面积约6652.73平方米，绿化率30%，建筑密度为37.9%，容积率为2.01，由12栋多层、1栋11层小高层及底层为二层商铺组成。西面地块建设面积41730.35平方米，住宅建筑面积62249平方米，商业建筑面积32073平方米，绿化率35%，建筑密度为57.3%，容积率为4.44，由2栋32层高层、1栋17层小高层、二层裙楼及临街商铺组成。

道路红线距离：临高士北路东面多层退5米，21米小高层退5米；临高士北路西面高层退5米。

（后附：项目地块经济技术指标一览表）

3、开发背景

宜春市三陆康实业有限公司创始于2004年，是一家以房地产开发为核心，集教育产业、物业管理、建筑施工、实业投资于一体的综合性民营企业。旗下现有越飞房地产开发（宜春）公司、远程物业发展公司、乐居工贸公司、宜春市第八建筑工程公司、华侨理工学校等多个控股和参股企业，是宜春市综合实力较强的民营企业之一。开发的地产项目有月亮湾、御园、乐居名都、乐居名郡、御景东方和御景香江，投资建设的宜春市重点项目有明月立交桥工程、平安路工程等，具有一定的当地品牌和口碑知名度。

4、周边配套

医院：无

学校：宜春中学（高中）

银行：农村信用社

超市：无

商场：无

农贸市场：无

酒店：博能宾馆、一千零一夜宾馆

娱乐：君悦KTV（博能）

交通：17（内线）路、7路、11路、

公园：袁山公园（深林公园）

政府单位：国税局、消防中队、市公安局、城市展示馆、环保局、袁州区行政中心

服务机构：联通公司、邮政、

5、地块理解

①、经济指标：项目规模不大，由于项目地块分为两个地块，所以不具备大型规模

小区；

②、区位条件：本项目位于宜阳新区，是城市市政府重点发展区域；

③、配套条件：目前生活购物、休闲娱乐等配套设施匮乏，不能满足居民日常生活之需；

④、环境条件：景观资源优越，项目南面为宜春市原始深林袁山公园，以及袁山公园北大门广场，北面为宜春中学大门校区；

⑤、地块条件：地块形状基本规整，地块周边尚有未拆迁的民房；

⑥、交通条件：交通道路系统较为完善，但目前只有公交线路17路内线、11路、7路直达市区，居民出行不够便利；

6、SWTO分析

优势（S）：

▲区位优势明显，高士北路延伸段与宜阳路交汇处，区域前景良好；

▲教育、景观资源优势明显；

▲区域交通便利，交通通达性好；

发挥优势，抢占机会

充分诉求产品优势；利用袁山公园、宜春中学（高中部）、行政中心，热点诉求升值潜力；形象包装突出优势，弱化劣势，捕捉竞争间隙，进行项目快速销售；

充分利用项目自身景观和教育资源优势。

劣势（W）：

▲新城区，离目前的市中心较远；

▲生活配套设施比较缺乏；

▲公交系统欠完善；

▲整体地块中心横川马路，把整个地块划分开，不完整无法做到整体性；

▲地块不规则；

利用机会，克服劣势

充分利用袁山公园高档片区发展，借助机会，打造高端精品物业，提升项目价值；打造自身高价值特色产品，最大限度发挥项目的景观、产品优势。

威胁（T）：

▲片区开发中高档项目居多并已成型，竞争物业的市场挑战压力增强；

发挥优势，转化威胁

利用名称、包装等前期高端形象抢占市场制高点；借助竞争对手推广手段进行借势

营销；选择最佳上市时机。

机会（O）：

▲宜阳新区的稳定发展开发，区域楼市已成一定规模及档次；

▲发展势头良好，市场前景广阔；

▲居民对项目所在片区认可度逐步提高；

▲袁山公园及市政府市政建设宣传等规划为片区带来价值提升；

▲宜春市商品房住宅市场持续稳定发展，价格不断提升。

做好项目前期展示及包装，造成包装成熟且精致的市场印象，减小劣势，避免威胁。

7、定位的核心问题点

★如何利用项目现有的区位条件，营造项目优势：宜阳新区，目前区位整体环

境没有形成生活配套商业氛围，只有住家生活环境。

★如何弥补项目及周边生活配套不足给居民生活带来的不便：地块周边生活、

商业配套匮乏，市政配套有待完善。

★如何整合配套并打造差异化产品，发挥项目竞争优势：项目靠近名校、地块

内有市政、交通等公建规划。

★产品如何定位可使项目在市场中取得先机：项目周边有大量市政府机关单位、大型企业、成熟大型住宅小区、居住人口居多。

二、宏观环境综合审视

①、GDP总值突破700亿元，为房地产发展提供经济支撑市场消

费能力较强

★2005年—2009年期间，宜春市整体经济发展形式良好，至2009年内，GDP突破700亿大关，为房地产发展提供良好的经济支柱。

★宜春市历年来第二产业发展趋势：

★全市城镇居民人均可支配收入13006元，比上年增长8.9%，人均消费支出9922.54元，增长18.2%，居民消费能力进一步提升。

②、投资对区域经济发展拉动明显，投资环境利好

★宜春市历年来固定资产投资及发展趋势