南溪山产权式酒店酒店策划沟通案(桂林).pptx
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5
案 例 探讨
6
案例展示——桂林饭店/维也纳酒店
投资商： 桂林双达房地产公司
酒店管理： 维也纳酒店集团
地址：中山中路3号
星级：四星级标准配置 客房：258间客房配备新型环 保设施的洗浴间，中央可控空 调、宽频液晶数字电视、独立 保险箱、免费高速上网、国际 国内直拨电话、等温馨个性化 服务及设施 其他配置：120人多功能会议 室 、商务中心 、二层中餐厅 开盘时间：2007年8月 入住时间：2008年5月 成交均价：7500元/平方米 销售状况： 已售磬 经营状况：
7
案例展示——桂林金湾大酒店
开发商： 桂林金湾房地产开发有限公司 酒店管理： 桂林金湾大酒店有限责任公司 地址： 桂林市中山南路99号 客房：客房：客房170间，其 中豪华套房14间、豪华标准间 147间、豪华单人间九间
实景展示
其他配置：两部进口高速三菱 电梯。会议中心，配备专用电 脑网络接口，提供即时视频会 议，有电子商务服务、订车叫 醒服务等一期开售日期：2001 年底 开盘日期：2007年10月 该酒店为停车场旧楼改建项目， 产权年限为70年。 均价：5000元/平方米 销售状况: 已售罄。 经营状况： 平均入住率达70％～80％，
9
案例展示——亚都168
开发商： 桂林市日远房地产开发有限公司 酒店管理： 地址：桂林市中山路61号 客房： 168间各式客房 开盘时间：2008-8 入住时间：未投入使用
均价：5500元/㎡销售状况：
效果图展示
投资方式
投资方式总述
1. 获8%的投资收益 2. 首期签约即预支一年的租金收益 3. 购买者只享受收益，不对亏损负责 4. 每年能享受15天的免费入住天数
产权酒店
佣金 专业第三方
经营权
图例： 合同关系： 权利素： 现金流：
酒店住客 4
产权酒店经营模式优劣分析
优点
1. 快速脱手，快速回现，减小资金压力。 2. 可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期收益。 3. 通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户
wk.baidu.com
缺点
1. 通常要承诺较高的投资汇报率，国内常见为5％－10％
经营模式
投资方式
投资方式总述
1. 带精装修，付清全款后，获得该物业40年的产权 2. 有效期内，可以进行抵押、转让、转移和继承。 3. 业主每年享有30天酒店免费入住权，该入住权可以转赠
亲友 4. 业主在每个财务年度，获得7-8%回报
产权完全归属业主，由金湾酒店进行管理，业主所获利润主要用于支付 月供款，每年可入住酒店30天，入住不影响收益。按揭供楼到期之后可 继续委托酒店方代为经营，每月收取净收益。
产权酒店概述
地域特征 客户定位
经营特点
•强势景观资源或经济活跃区域
•交通的易达性
•城市的高收入阶层
•投资客为主
•产权完全归属业主
•专业第三方管理 •开发商可保留酒店配 套等的产权而获得长 期收益
•管理方经营，不保 证业主的收益
3
1. 开发商利润－投 资合同期内，开 发商占有使用权 因此获得收益分 配
2. 投资收益－业主 拥有的产权部分 获得的收益分配
3. 佣金－由于开发 商拥有使用权， 因此通过合同将 使用权衍生的经 营权委托于第三 方，第三方因此 获得佣金。
4. 合同到期后，若 业主愿意，仍可 继续签订类似投 资合同。
产权酒店权益关系——投资合同期间
投资回报
投资客户
所有权
开发商
开发商收益 使用权
投资方式
投资方式总述
3. 带精装修，获6.5%的投资收益 1. 首期签约即预支三年的租金收益 3. 每年能享受30天的免费入住天数
客户权益
产权完全归属业主，初期购买时由开发商代酒店方一次性返回三年租金
收益。后期由酒店进行管理，业主所获利润主要用于支付月供款，每月 可入住酒店30天，入住不影响收益。按揭供楼到期之后可继续委托酒店 方代为经营，每月收取净收益。
8
案例展示——桂林京桂大酒店
开发商： 酒店管理：桂林京桂新都大酒 店有限责任公司
地址：桂林中山南路55号
客房：总统套房、豪华商务套 房和标准双人客房共196间， 面积为39～40.5平方米。 开盘时间：2000年6月1日 入住时间：2001年4月23日 均价：4200元/平方米 销售状况：
实景展示
平均入住率达70％～80％，
实景展示 经营模式
投资方式
投资方式总述
1. 带精装修，付清全款后，获得该物业40年的产权 2. 有效期内，可以进行抵押、转让、转移和继承。 3. 业主每年享有酒店20天免费入住权，该入住权可以转赠
亲友 4. 业主在每个财务年度，获得6.5%回报
产权完全归属业主，由维也纳酒店进行管理，业主所获利润主要用于支 付月供款，每年可入住酒店20天，入住不影响收益。按揭供楼到期之后 可继续委托酒店方代为经营，每月收取净收益。
2. 若向投资客户承诺固定回报，则需承担较大市场风险，甚至亏损
3. 当前新政重点打击就是投资类行为，产权酒店正属于此范围
4. 从国内地产投资来看，更多的投资客户属于传统的短线投资类型， 投资物业持有期超过5年的并不多见，而产权酒店需要的是理性 的长线投资客户，这于当前市场情况不符。
5. 现在很多产权式酒店的投资商盲目承诺回报率的做法在国际上是 不通行的。没有一家真正的国际酒店管理公司愿意保证自己在未 来的多年中获得稳定的收入，酒店经营本身风险很大，做这样的 承诺是一种自欺欺人的做法。
共同特点： 建于具有强势 景观资源和经 济比较活跃的 地区，以保证 酒店有较高的 出租率和物业 升值空间
时权酒店
买断旅店旅游 设施在特定时 间里的使用权
产权酒店
将每间客房分 割成独立产权
出售
发展
2
快速回现，减小开发 商资金压力 开发商可以减小甚至 免除酒店经营带来的 风险 开发商可以获得酒店 使用权以及未出售产 权部分（如配套设 施）的长期性收益。
1
发展现状：
起源及发展
全球产权酒店19861995年年平均增长15.8 ％；1980年，全球500个 旅游目的地有15.5万个家 庭购买了产权式酒店；到 1995年，全球81个国家 4000个旅游目的地有35 万个家庭购买了产权式酒 店。80年代到90年代初， 全球引入产权式经营的旅 游目的地的数量增长了6 倍，90年代初，全球产权 式酒店销售收入已达40亿 美元，到2000年就飙升 到300亿美元。
案 例 探讨
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案例展示——桂林饭店/维也纳酒店
投资商： 桂林双达房地产公司
酒店管理： 维也纳酒店集团
地址：中山中路3号
星级：四星级标准配置 客房：258间客房配备新型环 保设施的洗浴间，中央可控空 调、宽频液晶数字电视、独立 保险箱、免费高速上网、国际 国内直拨电话、等温馨个性化 服务及设施 其他配置：120人多功能会议 室 、商务中心 、二层中餐厅 开盘时间：2007年8月 入住时间：2008年5月 成交均价：7500元/平方米 销售状况： 已售磬 经营状况：
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案例展示——桂林金湾大酒店
开发商： 桂林金湾房地产开发有限公司 酒店管理： 桂林金湾大酒店有限责任公司 地址： 桂林市中山南路99号 客房：客房：客房170间，其 中豪华套房14间、豪华标准间 147间、豪华单人间九间
实景展示
其他配置：两部进口高速三菱 电梯。会议中心，配备专用电 脑网络接口，提供即时视频会 议，有电子商务服务、订车叫 醒服务等一期开售日期：2001 年底 开盘日期：2007年10月 该酒店为停车场旧楼改建项目， 产权年限为70年。 均价：5000元/平方米 销售状况: 已售罄。 经营状况： 平均入住率达70％～80％，
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案例展示——亚都168
开发商： 桂林市日远房地产开发有限公司 酒店管理： 地址：桂林市中山路61号 客房： 168间各式客房 开盘时间：2008-8 入住时间：未投入使用
均价：5500元/㎡销售状况：
效果图展示
投资方式
投资方式总述
1. 获8%的投资收益 2. 首期签约即预支一年的租金收益 3. 购买者只享受收益，不对亏损负责 4. 每年能享受15天的免费入住天数
产权酒店
佣金 专业第三方
经营权
图例： 合同关系： 权利素： 现金流：
酒店住客 4
产权酒店经营模式优劣分析
优点
1. 快速脱手，快速回现，减小资金压力。 2. 可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期收益。 3. 通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户
wk.baidu.com
缺点
1. 通常要承诺较高的投资汇报率，国内常见为5％－10％
经营模式
投资方式
投资方式总述
1. 带精装修，付清全款后，获得该物业40年的产权 2. 有效期内，可以进行抵押、转让、转移和继承。 3. 业主每年享有30天酒店免费入住权，该入住权可以转赠
亲友 4. 业主在每个财务年度，获得7-8%回报
产权完全归属业主，由金湾酒店进行管理，业主所获利润主要用于支付 月供款，每年可入住酒店30天，入住不影响收益。按揭供楼到期之后可 继续委托酒店方代为经营，每月收取净收益。
产权酒店概述
地域特征 客户定位
经营特点
•强势景观资源或经济活跃区域
•交通的易达性
•城市的高收入阶层
•投资客为主
•产权完全归属业主
•专业第三方管理 •开发商可保留酒店配 套等的产权而获得长 期收益
•管理方经营，不保 证业主的收益
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1. 开发商利润－投 资合同期内，开 发商占有使用权 因此获得收益分 配
2. 投资收益－业主 拥有的产权部分 获得的收益分配
3. 佣金－由于开发 商拥有使用权， 因此通过合同将 使用权衍生的经 营权委托于第三 方，第三方因此 获得佣金。
4. 合同到期后，若 业主愿意，仍可 继续签订类似投 资合同。
产权酒店权益关系——投资合同期间
投资回报
投资客户
所有权
开发商
开发商收益 使用权
投资方式
投资方式总述
3. 带精装修，获6.5%的投资收益 1. 首期签约即预支三年的租金收益 3. 每年能享受30天的免费入住天数
客户权益
产权完全归属业主，初期购买时由开发商代酒店方一次性返回三年租金
收益。后期由酒店进行管理，业主所获利润主要用于支付月供款，每月 可入住酒店30天，入住不影响收益。按揭供楼到期之后可继续委托酒店 方代为经营，每月收取净收益。
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案例展示——桂林京桂大酒店
开发商： 酒店管理：桂林京桂新都大酒 店有限责任公司
地址：桂林中山南路55号
客房：总统套房、豪华商务套 房和标准双人客房共196间， 面积为39～40.5平方米。 开盘时间：2000年6月1日 入住时间：2001年4月23日 均价：4200元/平方米 销售状况：
实景展示
平均入住率达70％～80％，
实景展示 经营模式
投资方式
投资方式总述
1. 带精装修，付清全款后，获得该物业40年的产权 2. 有效期内，可以进行抵押、转让、转移和继承。 3. 业主每年享有酒店20天免费入住权，该入住权可以转赠
亲友 4. 业主在每个财务年度，获得6.5%回报
产权完全归属业主，由维也纳酒店进行管理，业主所获利润主要用于支 付月供款，每年可入住酒店20天，入住不影响收益。按揭供楼到期之后 可继续委托酒店方代为经营，每月收取净收益。
2. 若向投资客户承诺固定回报，则需承担较大市场风险，甚至亏损
3. 当前新政重点打击就是投资类行为，产权酒店正属于此范围
4. 从国内地产投资来看，更多的投资客户属于传统的短线投资类型， 投资物业持有期超过5年的并不多见，而产权酒店需要的是理性 的长线投资客户，这于当前市场情况不符。
5. 现在很多产权式酒店的投资商盲目承诺回报率的做法在国际上是 不通行的。没有一家真正的国际酒店管理公司愿意保证自己在未 来的多年中获得稳定的收入，酒店经营本身风险很大，做这样的 承诺是一种自欺欺人的做法。
共同特点： 建于具有强势 景观资源和经 济比较活跃的 地区，以保证 酒店有较高的 出租率和物业 升值空间
时权酒店
买断旅店旅游 设施在特定时 间里的使用权
产权酒店
将每间客房分 割成独立产权
出售
发展
2
快速回现，减小开发 商资金压力 开发商可以减小甚至 免除酒店经营带来的 风险 开发商可以获得酒店 使用权以及未出售产 权部分（如配套设 施）的长期性收益。
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发展现状：
起源及发展
全球产权酒店19861995年年平均增长15.8 ％；1980年，全球500个 旅游目的地有15.5万个家 庭购买了产权式酒店；到 1995年，全球81个国家 4000个旅游目的地有35 万个家庭购买了产权式酒 店。80年代到90年代初， 全球引入产权式经营的旅 游目的地的数量增长了6 倍，90年代初，全球产权 式酒店销售收入已达40亿 美元，到2000年就飙升 到300亿美元。