2020年自学考试《资产评估》复习资
资产评估重点知识复习资料
资产评估重点复习资料一、单项选择题1.下列选项中，属于不可确指资产的是( B ) A.商标 B.商誉 C.专有技术 D.计算机软件2.资产评估的独立性原则保障了资产评估的( D )A.现实性特点B.咨询性特点C.预测性特点D.公正性特点3．销售收入分成率的计算公式是（ C ）A．销售利润分成率×销售利润率 B．销售利润分成率÷销售利润率C．销售利润分成额×销售利润率 D．销售利润分成额÷销售利润率4.下列选项中，不属于．．．资产评估业务约定书中基本内容的是( D )A.评估机构和委托方名称B.资产评估目的C.资产评估基准日D.资产评估计划5.当社会平均收益率为11%，企业的收益率为12%，国库券利率为5%，企业债券利率为8%，被评估企业所在行业的风险系数为0.8，被评估企业的风险报酬率最接近于（ A ） A．4.8% B．1.6% C．4% D．5.6%6.下列资产中，最适宜采用市场法评估的是( B )A.专有技术B.商业用房C.专用设备D.公益性用地7.资产评估中，实体性贬值的估算可采用( A )A.使用年限法B.重置核算法C.价格指数法D.功能价值法8.应收账款、应收票据等流动资产的评估只适用于按( D )评估A．账面价值B．市场价值C．重置价值D．可变现价值9.某房地产开发商投资房地产开发费共1000万元，其中自有资金300万元，借入资金700万元，投资期为2年，均匀投入，月利率为1%。
问该项投资利息最有可能是（ B ）A．240万元 B．120万元 C．10万元 D．84万元10.某企业尚能经营3年，经预测未来3年每年的收益分别为300万元、400万元、200万元，假定折现率取6%，则该资产的评估值为（ A ），已知（P/F，6%，1）=0.943，（P/F，6%，2）=0.890，（P/F，6%，3）=0.840。
A．806.9万元 B．932.3万元 C．798.4万元 D.837.2万元11.某评估机构对一企业进行整体评估，经预测该企业未来第一年的收益为100万元，第二、第三年连续在第一年的基础上递增10%，从第四年起将稳定在第三年的收益水平上，若折现率为15%，在该企业的评估值最接近于（ B ），已知（P/F，15%，1）=0.870，（P/F，6%，2）=0.756，（P/F，6%，3）=0.658。
关于资产评估的复习资料
要求：每个人认真复习，踏实的做好份内的情况，对学习、对今后就业特不重要。
感谢大伙儿！下面是复习资料，好好掌握哦！复习资料：1.资产评估〔是专业机构和人员，按照国家和资产评估准那么，依据特定目的，遵循评估原那么，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学的方法，对资产的价值进行进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
其核心是对资产在某一时点的价值进行估算。
〕资产〔特定权利主体拥有或操纵的并能给特定权利主体带来今后经济利益的经济资源。
而外延那么包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。
〕市场价值〔资产在评估基准日公开市场上最正确使用状态下最有可能实现的交换价值的估量值。
〕本钞票法〔首先估测被评估资产的重置本钞票，然后估测被评估资产已存在的各种贬损因素，并从其重置本钞票中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称〕收益法〔通过估测被评估资产今后预期收益的现值，来判定资产价值的各种评估方法的总称〕无形资产〔特定主体所操纵的，不具有实物形态，对生产经营长期发扬作用且能带来经济利益的资源。
〕商誉〔企业在一定条件下，能获得高于正常投资酬劳率所形成的价值。
〕重置本钞票〔资产的现行取得本钞票〕复原重置本钞票〔采纳与评估对象相同的材料、建筑或制造标准，设计、规格及技术等，以现实价格水平重新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用〕更新重置本钞票〔采纳新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格及技术等，以现行价格水平重新构建与评估对象相同的功能全新资产所需的费用〕市场比立法〔与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比立，对这些类似房地产的价格作适当的修正，以此估算估价对象的客瞧合理价格或价值的方法〕清算假设市场假设商标权〔商标专用权的简称，是指商标主管机关依法授予商标所有人对其注册商标受国家保卫的专有权。
〕2.简述无形资产的资产特性。
1.可分性与共享性2.对有形资产的相对依附性3.研发本钞票与获利能力的弱对应性4.市场透明度低3.简述资产评估的价值类型一、资产评估的价值类型的含义资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
全国2020年10月自考资产评估00158真题
全国2020年10月自考资产评估00158真题一、单项选择题:本大题共30小题，每小题1分，共30分。
在每小题列出的备选项中只有一项是符合题目要求的，请将其选出。
1.将资产分为可确指资产和不可确指资产的标准是A.资产的存在形态B.资产是否具有综合获利能力C.资产能否独立存在D.资产的流动性2.在资产评估时必须假定市场条件固定在某一时点，这贯彻的资产评估原则是A.科学性原则B.替代原则C.贡献原则D.评估时点原则3.资产评估中的市场价值是A.历史事实B.价值估计数额C.客观价值D.实际价值4.按现行技术条件下的设计、工艺材料、标准、价格和费用水平对被评估的资产进行模拟重置，这样核算的成本称为A.更新重置成本B.复原重置成本C.完全复原成本D.实际重置成本5.某项资产2007年购建，账面原值1000元，2010 年进行评估，若以购建时物价指数为100% ,3 年间同类资产物价环比价格指数分别为110%、120%、 115%，则该项资产的重置成本应为A.115000 元B.145000 元D.152000 元6.采用成本法评估资产时,构成资产重置成本的耗费应当是资产的A.实际成本B.社会平均成本C.个别成本D.加权平均成本7.在估算机器设备的实体性贬值中,“德尔菲法”或“模糊綜合判断法”属于A.观测分析法B.使用年限法C.修复费用法D.财务分析法8. 进口设备的到岸价格是指A.设备的离岸价+境外保险费B.设备的离岸价+海外运杂费+境外保险费C.设备的离岸价+进口关税D.设备的离岸价+海外运杂费9. 评估人员在评估某类通用设备时，选取了5台具有代表性的设备作为样本，估算其重置成本之和为50万元，该5台设备的账面历史成本之和为40万元。
该类设备的历史成本之和为1000万元，则该类通用设备的重置成本应为A.200万元B.800 万元C.1000万元D.1250 万元10.被评估设备与采用新技术的同类设备相比，在产量相同的条件下，每年需增加成本10万元。
2020年08月自考00158资产评估试题及答案
2020年8月高等教育自学考试全国统一命题考试资产评估试卷(课程代码00158)一、单项选择题：本大题共30小题，每小题1分，共30分。
1.按流动性可以将企业中的资产分为（B）A.可确指资产和不可确指资产B.短期资产和长期资产C.有形资产和无形资产D.单项资产和整体资产2.资产评估得以进行的一个最基本的前提假设是（A）A.交易假设B.公开市场假设C.持续经营假设D.最佳使用假设3.广义的资产评估程序开始于（B）A.资产评估机构和人员接受委托B.承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项C.签订资产评估业务委托合同D.编制资产评估计划4.政府实施新的环保政策，限制了某些资产的使用，造成资产价值降低。
这是一种（B）A.功能性贬值B.经济性贬值C.实体性贬值D.非评估考虑因素5.现评估某通用设备，首先抽样选择具有代表性的通用设备6台，估算6台通用设备总重置成本为25万元，从会计记录中查得这6台设备的历史总成本为30万元，该通用设备账面历史成本为5万元，则该通用设备的重置成本为（C）A.3.57万元B.4万元C.4.17万元D. 4.48万元6.下列方法不属于收益法中确定折现率的是（D）A.加和法B.加权资本成本法C.市场比较法D.差额法7.下列表述中，符合超额投资成本涌义的是（B）A.由于技术进步，新设备与老设备相比，生产效率提高了B.由于技术进步，使得相同功能的新设备比老设备的重置成本低C.由于技术进步，新设备与老设备相比，能耗降低了D.由于技术进步，新设备与老设备相比，操作工作量降低了8.进口机器设备增值税的计税基数是设备的（C）A.FOB+关税B. FOB+关税+增值税C.CIF+关税+消费税D. CIF+关税+增值税9.某被评估设备于2010年12月31日购置，账面原值为20万元，评估基准日为2018年12月31日。
目前市场上无法获得该设备相关售价信息，已知该类设备2010年12月的定基物价指数为105%，2018 年12 月的定基物价指数为115%，则该设备的重置成本为（C）A.20万元 B.21万元C.21.9万元D.23 万元10.被评估设备已使用5年，根据该设备的技术状态还可以正常使用10年，但根据国家新出台的环保政策规定，该设备5年后必须报废，则该设备的经济性贬值率约为（B）A.15% B.17%C.33%D.50%11.依据房地产基准地价的特征，下列关于房地产基准地价表述中，不正确的是（D）A.基准地价是区域性地价B.基准地价是平均地价C.基准地价是单位土地面积的地价D.基准地价不是由政府组织评估测算、论证并公布的土地价格12.从建筑物个别性看，不属于影响房地产价格的主要个别因素的是（B）A.面积、结构(构造)、材料等B.供水、供电、供热等C.设计、设备D.楼层、朝向.13.运用房地产假设开发法的前提是（C）A.被评估房地产能够正常使用B.被评估房地产已濒临倒塌C.被评估房地产未来售价可准确预测D.被评估房地产建筑成本可算得14.从假设开发法的适用对象与条件来看，假设开发法不适用于下列哪一项房地产评估情况?（D）A.待开发的土地B.待拆迁改造的房地产C.未开发完工的房地产D.已开发完工的房地产15.某企业拥有一项专有技术，无其他无形资产。
2020年自学考试《资产评估》复习资料：房地产评估
2020年自学考试《资产评估》复习资料：房地产评估房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
房地产有三种存有形态，即单纯的土地;单纯的建筑物;土地与建筑物合成一体的房地产。
在国外一般称之为不动产。
1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。
2、权益(物权)是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。
3、区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括他与重要场所的距离。
距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。
二、房地产的特征(一)位置固定性：房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。
(二)耐用性：从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。
建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。
(三)影响因素多样性：房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。
(四)投资大量性：其投资数额是可观的。
(五)保值增值趋势三、房地产评估程序(一)明确评估基本事项：明确评估本身、目的、基准日。
(二)拟定评估工作方案(三)实地勘查搜集资料(四)选用评估方法评定估算：假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。
(房地产专用法)(五)确定评估结果，撰写评估说明和报告第二节土地使用权评估的特点一、土地使用权及其实质土地使用权是土地使用者依法对土地实行使用或依法对其使用权实行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
土地资产能够作为单独的对象实行评估，也能够与地上建筑物一起作为评估对象实行评估，还能够作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并实行评估。
二、土地的分类及其特性(一)土地资产及其分类从评估角度，土地是指包括地上空间和地下空间的地表，是一个立体的概念，能够从纵横两方面理解。
1、按社会经济用途2、按经济地理位置3、按所有权归属4、按利用水准5、按开发水准与开发趋势(二)土地资产的特性土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。
自考《资产评估》复习资料（二）
第四节资产评估⽅法的⽐较和选择 ⼀、资产评估⽅法之间的关系 （⼀）资产评估⽅法之间的联系 从整体上来说，评估⽅法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其共同⽬标就是获得令⼈信服的可*的评估价值。
⼀般来说，成本法、收益法的运⽤都是建⽴在现⾏市基础之上的，只是它们的运⽤不像市场法运⽤表现的那么直接⽽已。
（⼆）市场法与成本法的区别 1.成本法是按现⾏市场价格确定重新购买该项资产的价值，⽽市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。
前者主要从买者⾓度，即以购建某基资产的耗费来确定；后者则是从卖者⾓度，即市场上销售价格来确定。
2.市场法中的现⾏市价指的是资产的独⽴的价格，是交易过程中采⽤的。
⽽重置成本不仅包括该项资产的⾃⾝价格（购建价格），还包括该项资产的运杂费、安装调试等。
3.市场法的运⽤与原始成本没有直接联系，⽽成本法中的某些计算，则要利⽤被评估资产的原始成本和原始资料。
4.成本法是按全新资产的购建成本扣除被评估资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进⾏调整来确定评估值。
两种⽅法具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路。
⼆、资产评估⽅法的选择 资产评估的⽅法主要有成本法、市场法、收益法等多种⽅法。
资产评估⽅法的选择主要应考虑以下因素。
1.资产评估⽅法的选择必须与资产评估价值类型相适应。
2.评估⽅法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。
3.选择评估⽅法还要考虑不同的评估途径。
第三章机器设备评估 第⼀节机器设备评估的特点 ⼀、机器设备及其分类 （⼀）机器设备的特点 机器设备是指由⾦属或其他材料组成，由若⼲零部件装配起来，在⼀种或⼏种动⼒驱动下，能够完成⽣产、加⼯、运⾏等功能或效⽤的装置。
⼀般来说，典型的机器设备主要是由原动机部分、传动部分和⼯作部分三⼤部分组成。
机机器设备的特点： 1.机器设备作为主要劳动⼿段，属于会计学中所称固定资产，具有单位价值⾼、使⽤期限长的特点，要求评估者充分认识其功能的适⽤性和可能的风险性。
《资产评估学》复习题及答案二
《资产评估学》复习题二一、单项选择题1、资产评估主体是指（ D ）A 、被评估资产占有人B 、被评估资产C 、资产评估委托人D 、从事资产评估的机构和人员2、评估资产的“在用价值”依据的是资产评估的( C )A 、供求原则B 、替代原则C 、贡献原则D 、最佳使用原则3、下列原则中，不属于．．．资产评估工作原则的是( C ) A 、独立性原则B 、客观性原则C 、预期性原则D 、科学性原则4、在资产评估中，市场法较适用于( C )A 、专用设备B 、大部分无形资产C 、通用性较强的资产D 、受地域、环境等严格限制的资产5、为节省资源和减少污染，政府规定年产1万吨以下的造纸厂一律关闭，由此造成生产能力在l 万吨以下的造纸设备产生贬值。
这种贬值属于( D )A 、功能性贬值B 、实体性贬值C 、破产清算贬值D 、经济性贬值6、被评估资产为一台年产某产品8万件的生产线，经市场调查，类似年产量为15万件的生产线的成本为25万元。
如果该类生产线的规模经济效益指数为0.7，被评估资产的重置成本约为(A)A 、16.10万元B 、17.35万元C 、19.20万元D 、24.00万元16.10158250.7=⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=x 参照物设备的产量被评估设备的产量参照物设备的重置成本成本解：被评估设备的重置7、某资产于1998年5月购进，2008年5月评估时名义已使用年限为10年。
根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作16小时，该资产实际每天工作15小时(一年按360天计算)，由此可确定该资产实际已使用年限约为( B )A 、8.8年B 、9.4年C 、9.6年D 、10.0年年设备利用率名义已使用年限用年限解：机器设备实际已使9.375161510=⨯=⨯=8、某评估机构对一大型机械厂进行评估。
该企业固定资产中有同类机床300台，账面原值 3000万元，评估人员将其中的10台机床作为样本进行了详细评估，该10台机床的重置成本为120万元，其账面原值为100万元。
《资产评估》期末考试复习重点
期末考试试题以计算、问答及其案例分析为主，包括：一、名词解释(每题5分,共20分)二、问答题（每小题10分，共20分）三、计算分析题（每小题20分，共60分）综合案例分析题（包括简答、评估计算、会计处理）一、概念及问答1、什么是资产评估？其特点是什么？2、什么是收益现值法？如何确认收益和折现率？3、什么是重置成本法？4、复原重置成本与更新重置成本有什么不同？5、什么是成新率？成新率与使用率之间存在什么关系？6、什么是现金产出产单元？为什么要确定现金产出产单元？7、固定资产评估特点有哪些？与流动资产评估相比有什么不同？8、上市债券的评估与非上市债券的评估有什么不同？9、什么是功能性贬值？经济性贬值？实体性贬值？10、什么是最低收费额？11．简述资产评估报告书的编写要求。
12．资产评估方法的选择应考虑哪些因素？13、什么是现行市价法？其应用条件和适用范围有哪些？14、企业整体价值评估与单项资产评估有什么区别？15、什么是商誉？如何确认？16．资产评估方法的选择应考虑哪些因素?17．如何评估非上市股票？18．什么是市价比较法？19．收益现值法与现行市价法有哪些区别？20．什么是路线估价法？有什么特点？二、计算分析题1.2．.甲企业许可乙企业使用其生产可视对讲电话的专利技术,已知条件如下:甲企业与乙企业共同享用可视对讲电话专利,甲乙企业设计能力分别为150万台和50万台.该专利权为甲企业外购,购面价值100万,已使用4年,尚可使用6年,假设前4年技术类资产价格上涨率为15%,该专利对外使用对甲企业有较大影响,由于失去垄断地位,预计在以后6年,甲企业减少收益按折现值计算为50万元,增加费用追加成本20万.要求(1)专利与专利技术有何不同? 第七章书本P179［案例分析1］（2）评估该专利许可使用的最低收费额?答案(1)专利是指获得国家专利局颁发专利证书的具有保护期限的无形资产.专有技术是指未获得专利权证书,但受法律保护的商业秘密技术.(2)重置成本净值=100*(1+15%)*6/(4+6)=69万元重置成本净分摊率=50/(150+50)*100%=25% 机会成本=50+20=70(万元) 该专利许可使用的最低收费额=69*25%+70=87.25(万元)3．被评估设备购建于1986年，账面价值100 000元，1991年对该设备进行技术改造，追加技改投资50 000元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：(1)从1986年至1996年每年的设备价格上升率10%；(2)该设备的月人工成本比其替代设备超支1 000元；(3)被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税率为33%；(4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
资产评估学复习资料
二、单项选择题（每题1分，共10分） 1～5 ：D、A、D、A、A 6～10 ：B、C、C、B、A
三、多项选择题（每题1分，共10分） 1、ABCD 2、BCD 3、ABCD 4、ABD 5、AC 6、ABC 7、BC 8、ABC 9、ABCDE 10、ABCE
3、机器设备的经济性贬值是因外部因素 变化引起的设备价值贬值，具体可表现 为两种情况：设备利用率下降和收益减 少。（ ） 4、企业价值评估是以企业的“超额获利 能力”为前提的。（ ） 5、资产评估报告可作为法庭裁决时确认 财产价格的证明材料。（ ）
五、简答题（每题5分，共15分） 1、简述如何评估应收账款的价值。 2、简述资产评估方法的选择主要应考虑 哪些因素。 3、简述资产评估报告的作用。
5、应用市场法必须具备的前提条件是（ ）。 A．需要有一个充分活跃的资产市场 B．必须具有与被评估资产相同或相类似的全 新资产价格 C．可搜集到参照物及其与被评估资产可比较 的指标、技术参数 D．被评估资产未来收益能以货币衡量 E．被估资产所面临的风险也能够衡量
6、机器设备贬值的因素比较复杂，但一 般应包括（ ）。 A．实体性贬值 B．功能性贬值 C．经济性贬值 D．货币性贬值 E．技术性贬值
4、以下原则中不属于资产评估的工作原 则的是（ ）。 A．贡献原则 B．科学性原则 C．专业性原则 D．客观性原则
5、已知某类设备的价值与功能之间存在 线性关系，重置类似全新机器设备一台， 其价值为4万元，年产量为4000件，现 知被评估资产年产量为3000件，则其重 置成本为（ ）。 A．3万元 B．4万元 C．3至4万元 D．无法确定
2020年8月自考00158资产评估试题及答案含评分标准
（2 分）
（4）求建筑物的重置成本
1700×1.0542×8000÷10000=1433.71（万元）
（1 分）
（5）计算成新率
年限法成新率=（49-6）÷49×100%=87.76%
（1 分）
打分法成新率=（90×0.8+80×0.1+80×0.1）÷100×100%=88%
（1 分）
成新率=(87.76%+88%)÷2=87.88%
（3 分）
43．（1）计算折现率
折现率=[4%+（11%-4%）×1.2]×35%+8%×（1-25%）×65%=8.24% （4 分）
（2）计算评估价值
评估价值
=[（(13108.2540%））
（330 50) (1 8.24%)2
(350 50) (1 8.24%)3
(370 50) (1 8.24%)4
（1 分）
（6）求取建筑物价值
1433.71×87.88%=1259.94（万元）
（1 分）
（7）求房地产的价值
2657.88+1259.94=3917.82（万元）
（1 分）
42．（1）每年的新增利润：
（3 分）
第 1 年：50×100=5000（万元）
第 2 年：55×100=5500（万元）
第 3 年：60×100=6000（万元）
（2） 实体性贬值额=10+(110.25-10) ×2/10=10+20.05=30.05（万元） 实体性贬值率=30.05÷110.25=27.26%
（3） 经济性贬值=2×(P/A，10%，8)=2×5.3349=10.67（万元） （4） 评估值=110.25×(1-27.26%)-10.67=80.1959-10.67=69.53（万元）
资产评估复习资料
《资产评估》综合复习题一、单项选择题1. 资产评估结论本身( )资产交易的价格。
A. 大于B. 小于C. 直接等于D. 不一定直接等于2. 设备的有形损耗率等于（）。
A. 1－成新率B. 1÷成新率C. 成新率－1D. 1×成新率3. 市场价值又称公开市场价值，是资产在( )公开市场上最佳使用状态下的价值。
A. 评估基准日B.正常使用时C. 期末D. 期初4.将资产分为单项资产和整体资产的分类依据是（）。
A. 资产的存在形态B. 资产的综合获利能力C. 资产是否独立存在D. 资产的价值高低5. 无形资产自身发展是一个不断积累和演进的过程，这一特征称为（）A. 积累性B. 共益性C. 替代性D. 附着性6. 某项在用低值易耗品，原价900元，按五五摊销法，账面余额为450元，预计可使用一年，现已使用9个月，该低值易耗品的现行市价1200元，由此确定该在用低值易耗品价值为( )元。
A. 900B. 1200C. 450D. 3007. 确定可上市流通债券评估值的依据一般是评估基准日的（）。
A. 开盘价B. 收盘价C. 平均价D. 最低价8. 股票的内在价值是由( )决定的。
A. 股票的净资产额B. 股票的总资产额C. 股票未来收益折现值D. 股票的利润总额9. 运用收益法评估企业时，预期收益预测的基础是( )。
A. 评估基准日企业实际收益B. 评估基准日企业净利润C. 评估基准日企业净现金流量D. 评估基准日企业客观收益10. 社会平均收益率为12%，国债的利率为5%，风险系数为1.2，则所有者权益要求的回报率为（）。
A. 13.4%B. 8.4%C. 10.8%D. 5.8%11. 市盈率乘数法主要适用于（）的评估。
A．不动产B. 无形资产C．机器设备D. 企业价值12. 采用收益法评估资产的价值，各指标存在的关系是（）A．资本化率越高，收益现值越低B．资本化率越高，收益现值越高C．资产未来收益期对收益现值没有影响D．资本化率和收益现值无关13. 某资产年金收益额8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%。
自学考试《资产评估》第四章复习资料
第四章房地产评估第一节房地产评估概述1、房地产的含义是指土地、建筑物及其他地上定着物。
具有三种形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产(国外称之为不动产)。
由以下三者结合：(1)实物：是房地产中看得见、摸得着的部分(建筑物的结构、设备、装修、基础设施完备程度等)，它又可分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三方面。
(2)权益：是房地产无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益(所有权、使用权、租凭权、典权、地役权等)。
(3)区位：是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，还包括它与重要场所(市中心、港口、机场、车站、政府机关等)的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，该宗房地产的周围环境、景观等。
2、房地产的特征(1)位臵固定性：房地产不可能通过移动位臵调节一个地区的房地产供求。
位臵固定性使得区位环境因素在房地产评估中变得格外重要。
(2)耐用性：建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。
房地产使用的长期性决定了其用途、功用可以随着社会的进步不断地加以改善、调整，以达到最佳利用的状态。
(国家土地使用制度规定，土地使用权是限期的。
土地使用权的剩余使用年限是影响房地产价值的一个重要因素)(3)影响因素多样性：从社会因素来看，政府的城市规划具体规定了房地产的用途和使用强度(覆盖率、建筑高度、绿地率等)。
另外，政府可以从满足社会公共利益的角度，对任何房地产实施强制性征用，对某些房地产实施课税等。
从周边环境的角度来看，良好的和恶劣的周边环境对任何房地产的效用和价值特别是用途造成影响(造成影响的还有政府的房地产政策、住房制度、社会有效需求等)。
(4)投资大量性：房地产投资数额是可观的，投资房地产需要较大数额的资金。
房地产投资应事先做好可行性研究，要有的放矢、有效地进行投资。
另一方面也说明房地产变现不是一件轻而易举的事情。
(5)保值增值趋势：由于土地资源特别是城市土地面积的有限性，土地供给一般会滞后于土地需求而出现房地产价格上升的趋势。
2020年自学考试《资产评估》复习资料：企业价值评估
2020年自学考试《资产评估》复习资料：企业价值评估企业价值评估第一节企业价值评估的特点一、企业及企业价值评估(一)企业企业是以盈利为目的，由各种要素资产组成并具有持续经营水平的相对完整的系统整体。
特点：1、盈利性。
2、整体性。
3、持续经营性。
(二)企业价值1、账面价值。
2、市场价值。
其定义要点和架设前提是：(1)自愿的卖方和买方;(2)买方和卖方均不受任何强制地实行购买和出售;(3)交易者享有充分的信息;(4)被售企业的情况在市场上有合理的披露时间。
(三)企业价值评估1、企业整体价值，即企业全部资产价值。
2、股东全部权益价值，即企业全部资产价值扣除负债以后的价值。
3、股东部分权益价值。
二、企业价值评估的特点1、两种评估所确定的评估价值的含义是不相同的。
利用单项资产评估，是一种静态的反映方法。
将企业整体作为评估对象，是一种动态的反映方法。
2、两种评估所确定的评估价值的价值一般是不相等的。
美国价值评估理论专家科纳尔认为，企业的价值不但反映资产的重置成本，而且必须包括十分重要的组织成本，即企业价值=资产重置成本+组织成本。
3、两种评估所反映的评估目的是不相同的。
如果企业的资产收益率与社会(更多的是与行业)平均资产收益率相同，则单项资产评估汇总确定的企业资产评估值应与整体资产评估值趋于一致;如果企业资产收益率低于社会(或行业)平均资产收益率，单项资产评估汇总确定的企业资产评估值就会比整体企业评估值高;反之，如果企业资产收益率高于社会(或行业)平均收益率，整体企业评估值则会高于单项企业评估汇总的价值，超过的部分则是企业商誉的价值。
第二节企业价值评估的范围与程序一、企业价值评估的范围(一)企业价值评估的一般范围一般范围即企业的资产范围。
这是从法的角度界定企业评估的资产范围。
从产权的角度，企业评估的范围应该是企业的全部资产。
(二)企业价值评估的具体范围在界定企业价值评估具体范围是应注意的问题：首先，对于评估时点一时难以界定的产权或因产权纠纷暂时难以得出结论的资产，应划为“待定产权”，暂不列入企业评估的资产范围。
2023年自考资产评估复习资料
2023自考复习资料：00158资产评估第一章总论本章是资产评估旳理论性、措施性、基本概念旳章节，在历年考试中，本章旳比重较大。
1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值旳估算2资产评估旳特点：现实性、市场性、预测性、公正性、征询性3资产评估与会计计价旳区别：发生旳前提条件不一样、目旳不一样、执行操作者不一样。
当然，资产评估与会计计价也是有联络旳，两者相辅相成。
4资产旳价值是由资产所具有旳获利能力决定旳。
5按资产存在旳形态可以分为有形资产和无形资产。
6有形资产是指那些具有实体形态旳资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。
按资产能否独立存在可以分为可确指旳资产和不可确指旳资产。
7不可确指旳资产是指不能独立于有形资产而单独存在旳资产，如商誉。
目前不可确指旳资产只有商誉。
8价值类型制约资产评估措施旳选择。
重要价值类型有：市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常旳市场营销之后所到达旳公平交易中某项资产应当进行交易旳价值估计数额，当事人双方必须谨慎，不受任何强迫压制。
在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者旳价值。
投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目旳旳特定投资者或某一类投资者所具有旳价值。
9资产评估旳假设：继续使用假设：资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。
公开市场假设：公开市场是指发达与完善旳市场条件。
公开市场假设是基于市场客观存在旳现实，即资产在市场上可以公开买卖，不管资产旳买者或卖者都但愿得到资产最大最佳效用。
清算（清偿）假设：资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上发售。
10资产评估旳原则包括两个层次旳内容，即资产评估旳工作原则和资产评估旳经济原则。
资产评估旳工作原则：、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则资产评估旳经济原则：奉献原则、替代原则、预期原则11资产评估基础日一般旳基准时点是日。
第二章资产评估旳基本措施规定掌握资产评估旳基本措施、评估基本措施旳运用及措施中各个指标确实定。
自考《资产评估》复习资料（四）
第九章企业整体资产评估 第⼀节企业整体资产评估的特点 ⼀、企业整体资产评估的含义 整体资产是相对于单项资产⽽⾔的。
对于单台、单件资产的评估，称为单项资产评估。
如果把由多个或多件单项资产组成的资产综合体所具有的整体获利能⼒作为评估对象的评估，则为整体资产评估。
企业整体资产评估是指将由多种单项资产组成的资产组成的资产综合体的综合获利能⼒，即企业所具有的整体获利能⼒作为评估对象，运⽤科学的评估⽅法进⾏的综合性价值评估。
企业整体评估的特点是将评估的企业作为⼀项完整的独⽴资产，把企业获利能⼒作为特殊商⼝进的评估。
评估的最终价值是其整体资产价值的体现，既包括有形资产的价值，也包括⽆形资产（可确指的⽆形资产和不可确指的⽆形资产）的价值，是企业资产在现实条件下的资本化价值。
根据具体情况，评估的整体价值可以有以下⼏种类型： （1）企业总资产价值； （2）企业净资产价值； （3）企业普通股价值； （4）其他； ⽆论评估何种类型的价值，都是建⽴在对企业资产综合性获利能⼒的基础上。
因此，股份制企业整体评估须具备的条件为： （1）评估的对象只能是资产综合体； （2）评估的价值只能是企业整体获利能⼒（或预期收益）的资本化。
⼆、企业整体资产评估与企业构成要素的单项评估汇总的区别和联系 （⼀）企业整体资产评估与单项资产评估汇总确定企业资产评估价值的区别 1.两种评估确定的评估价值的含义是不相同的。
2.两种评估所确定的评估价值的价值量⼀般是不相等的。
企业整体资产评估价值=各单项资产评估价值之和+商誉 3.两种评估所的反映的评估⽬的是不相同的。
（⼆）企业整体资产评估与单项资产评估汇总确定企业资产评估价值联系 从单项资产评估汇总确定企业资产评估价值的⾓度来说，企业资产数量越多，质量越⾼，评估值越⾼。
⽽资产的数量、质量则是决定企业获利能⼒的重要因素。
第⼆节企业整体资产评估的范围与评估程序 企业整体资产评估的范围界定⾄少包括以下两个层次：其⼀是企业资产范围的界定；其⼆是企业有效资产的界定。
自考《资产评估》复习资料（一）
第⼀章 第⼀节资产评估的含义 ⼀、资产评估的概念 资产评估是⼀项动态化、市场化的社会经济活动，它是市场经济条件下客观存在的经济范畴。
⼀般地说，资产评估是指通过对资历产某⼀时点价值的估算，从⽽确定其价值的经济活动。
具体地说，资产评估是指由专门机构和⼈员，依据国家规定和有关资料，根据特定的⽬的，遵循适⽤的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运⽤科学的⽅法，对资产价值进⾏评定和估算的过程。
资产评估主要由六⼤要素组成，即资产评估的主体、客体、特定⽬的、程序、价值类型和⽅法。
评估的主体是指资产评估由谁来承担，它是资产评估⼯作得以进⾏的重要保证；评估的客体是指资产评估的对象，它是对资产评估内容上的界定；评估的特定⽬的是指资产业务发⽣的经济⾏为，直接决定和制约资产评估价值类型和⽅法的选择；评估的价值类型是对评估价值的质的规定，对资产评估⽅法的选择具有约束性；资产评估⽅法是确定资产评估价值的⼿段和途径。
⼆、资产评估的特点 ⼀般来说，资产评估具有以下特点： （⼀）现实性 现实性是指以评估基准期为时间参照，按这⼀时点的资产实际状况对资产进⾏的评定估算。
资产评估只能是评估某⼀时点的资产价值，评估基准期⼀般以“⽇”为基准时点。
资产评估的现实性表现在以下三个⽅⾯： 1.资产评估直接以现实存在的资产作为估价的依据，只要求说明当前资产状况，⽽不需要说明为什么形成这个状况，以及如何由过去的那种状况变成当前状况。
2.以现实状况为基础反映未来。
3.现实性强调客观存在。
（⼆）市场性 资产评估是服务于市场的活动，在市场交易活动发⽣的条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产价值作出评定估算和报告，并且，这⼀估算和报告结果必须接受市场检验。
（三）预测性 资产评估的预测性是指⽤资产的未来时空的潜能说明现实。
现实的评估价值必须反映资的未来潜能，未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。
（四）公正性 公正性是指资产评估⾏为对于评估当事⼈具有独⽴性，它服务于资产业务的需要，⽽不是服务于资产业务当事⼈的任何⼀⽅的需要。
2020年资产评估师考试《资产评估相关知识》真题及答案详解
2020年资产评估师考试《资产评估相关知识》真题及答案详解一、单项选择题1.甲企业采用成本法核算长期股权投资，被投资方发生的下列事项中，导致甲企业确认投资收益的是（）。
A．宣告发放现金股利B．从甲公司以外的其他股东回购股份并注销C．实现净利润D．按高于成本的价格向甲企业销售商品【答案】A【解析】长期股权投资采用成本法核算时，不根据被投资方的净资产变化而调整。
当被投资方宣告发放现金股利时，借记“应收股利”科目，贷记“投资收益”科目。
2.2×09年末，甲企业应收账款科目借方余额为10000万元，坏账准备贷方余额为180万元，该企业按应收账款年末余额的3%计提坏账。
不考虑其他因素，则因计提坏账而减少甲企业2×09年营业利润的金额为（）万元。
A．180B．120C．480D．300【答案】B【解析】坏账准备应有余额＝10000×3%＝300（万元），现有坏账准备180万元，需补提坏账准备的金额＝300－180＝120（万元），会减少当年营业利润120万元。
3.甲企业以无形资产抵偿债务方式进行债务重组，对债权人来说，下来各项中应作为无形资产入账基础的是（）。
A．无形资产账面价值B．无形资产的公允价值C．所放弃债权的账面价值D．所放弃债权的公允价值【答案】D【解析】以资产清偿债务方式进行债务重组的，债权人初始确认受让的非金融资产时，应当对受让的非金融资产以放弃债权的公允价值为入账基础。
4.甲公司为一般纳税人，2019年4月1日，甲公司向购货方销售M商品100件，并开具增值税专用发票，专票上注明价款20000万元，增值税额2600万元。
该企业在合同中向购买方提供的现金折扣条件为“2/10，1/20，n/30”。
2019年4月9日，购货方支付了款项。
假设计算现金折扣时不考虑增值税，则甲公司因上述交易应确认的销售收入的金额为（）万元。
A．22200B．22600C．20000D．22148【答案】C【解析】现金折扣采用总价法核算，在实际收款时计入财务费用，不影响收入的金额，因此应确认的销售收入为20000万元。
资产评估复习资料
资产评估复习资料《资产评估》1、单选题 1．第1题按（）可以分为短期资产和长期资产。
A.资产存在形态 B.资产的流动性 C.资产能否独立存在 D.资产是否具有综合能力答案:B 2．第2题机器设备的经济寿命是指（）A.从评估基准日到设备继续使用在经济上不合算的时间B.机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用的时间C.机器设备从开始使用到报废为止的时间D.机器设备从开始使用到出现了新技术性更好的设备而被淘汰的时间答案:B 3．第3题在运用成本法评估土地使用权时，土地取得费利息的计息期为（） A.整个开发期 B.开发期的一半 C.开发期的1/3 D.开发期与出售期之和答案:A 4．第4题（）直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择。
A.资产评估的主体 B.资产评估的客体 C.评估的特定目的 D.评估程序答案:C 5．第5题设备成新率，是指（） A.设备实体性贬值率与1的差异 B.设备实体性贬值率的倒数C.设备综合性陈旧贬值率的倒数 D.设备现时价格与设备重置成本比率答案:A 6．第6题某砖木结构3层建筑物，评估人员对它现场打分，结构部分得75分，装修部分得70分，设备部分得85分，该类资产的G=0.70，S=0.20，B=0.10，则该建筑物的成新率为（）A.75%B.80%C.85%D.90% 答案:A 7．第7题一般来说，收益法中的折现率包括哪些内容（） A.银行利率B.无风险收益率和通货膨胀率C.正常收益率和超额收益率D.无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率答案:D 8．第9题我国最早的资产评估报告制度定于（） A.1995年 B.1996年 C.1993年D.1991年答案:D 9．第10题按有关规定，公开发行股票的公司对采用非现金方式配股，其配股说明书的备查文件上必须附上（） A.各类资产评估的净值 B.各类资产增减值幅度 C.资产评估报告书 D.资产评估授权书答案:C 10．第11题某公司现有某种产成品160台，实际成本108元/台，该产品的材料费用与工资、其他费用的比是8：2，现在材料的综合调整系数为1.08，工资、费用的综合调整系数为1.04，则该产品的评估值应该接近于（） A.18524元 B.17280元 C.19008元D.17000元答案:A 11．第12题其他资产的评估通常发生在（） A.企业财务检查时 B.企业交纳税金时 C.其他资产转让时 D.企业整体产权变动时答案:D 12．第13题应收账款、应收票据只适应按（）进行评估。
广金2020资产评估复习资料
第一章资产评估是资产评估机构和人员，依照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算以及发表专业意见的行为和过程。
资产评估的构成要素：资产评估主体、资产评估客体、资产评估目的、资产评估假设、资产评估价值类型、资产评估途径和方法、资产评估程序、资产评估执业标准、资产评估基准日、资产评估结论资产评估的种类：按评估内容分类：一般评估，评估复核，评估咨询；按与准则的关系分类：完整性资产评估，限制性资产评估；按对象分类：整体资产评估，单项资产评估资产评估的功能：评价和评值是资产评估具有的最基本的内在功能。
资产评估的管理功能是由资产评估评价及评估功能派生出来的辅助性功能。
资产评估的特点：市场性、公正性（技术公正和组织公正）、专业性、咨询性、时点性、预测性资产评估的作用：价值咨询、价值管理、价值鉴证第二章如何理解资产评估价值资产评估中的价值在大多数情况下又不是一个历史数据或事实，它只是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的一种估计，因而它不具有市场价格的形式特征。
所以，评估中的价值属于价格范畴但又不是价格本身。
资产评估结论多样性的特点多样性包括两个方面：其一是同类、同种或同样的非同一资产可能存在着不同的评估结论；其二是同一资产可能存在着不同的评估结论。
同一资产在同一评估基准日可能会有不同的评估价值是有条件和原因的，这些条件和原因包括：①相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使用方式和利用程度上的差异。
②相同或同一资产在同一评估基准日可能面对着不同的细分市场。
③相同或同一资产，即使在同一细分市场中可能面对不同的交易主体，不同的交易主体拥有着不同的交易动机和交易地位。
④相同和同一资产即使在同一细分市场中可能面对不同的交易时限和交易方式等。
资产评估适用的一般经济技术原则：预期收益原则、供求原则、替代原则、贡献原则、评估时点原则工作原则：独立性原则、科学性原则、客观性原则第三章资产评估客体基本特征：①资产必须是经济主体拥有或控制的。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2020年自学考试《资产评估》复习资料：房地产评估房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
房地产有三种存有形态，即单纯的土地;单纯的建筑物;土地与建筑物合成一体的房地产。
在国外一般称之为不动产。
1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。
2、权益(物权)是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。
3、区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括他与重要场所的距离。
距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。
二、房地产的特征(一)位置固定性：房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。
(二)耐用性：从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。
建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。
(三)影响因素多样性：房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。
(四)投资大量性：其投资数额是可观的。
(五)保值增值趋势三、房地产评估程序(一)明确评估基本事项：明确评估本身、目的、基准日。
(二)拟定评估工作方案(三)实地勘查搜集资料(四)选用评估方法评定估算：假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。
(房地产专用法)(五)确定评估结果，撰写评估说明和报告第二节土地使用权评估的特点一、土地使用权及其实质土地使用权是土地使用者依法对土地实行使用或依法对其使用权实行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
土地资产能够作为单独的对象实行评估，也能够与地上建筑物一起作为评估对象实行评估，还能够作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并实行评估。
二、土地的分类及其特性(一)土地资产及其分类从评估角度，土地是指包括地上空间和地下空间的地表，是一个立体的概念，能够从纵横两方面理解。
1、按社会经济用途2、按经济地理位置3、按所有权归属4、按利用水准5、按开发水准与开发趋势(二)土地资产的特性土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。
土地的自然特性表现在以下方面：1、土地面积的有限性。
2、土地空间位置的固定性。
3、土地使用价值的永续性和增值性。
4、土地的不可替代性。
土地的经济特性主要表现在以下几方面：1、用途多样性。
2、经济地理位置的可变性。
(2005年4月考过选择)3、可垄断性。
土地资产的可垄断性构成了土地资产市场价格的基础。
三、土地资产价格体系(一)土地资产价格类型1、基准地价。
基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。
基准地价评估是以xx整体为单位实行的。
定义中能够看到：(1)基准地价是一个区域性的平均低价，它能够是级别或区段的平均地价，也能够是路段地价的平均值;(2)基准地价是各类用地的平均地价，即用地条件相近的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价;(3)基准地价市政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格;(4)基准地价是单位土地面积的地价。
2、标定地价。
标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。
定义中能够看到：(1)标定地价市政府评估的具体地块的地价，即宗地地价;(2)在一般情况下，标定地价不实行大面积的评估，仅仅在实行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或实行股份制企业改制时才实行评估;(3)标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。
3、土地使用权出让底价。
土地使用权出让底价，是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。
4、转让价格。
地产转让价格是使用者将以取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。
5、出租价格。
地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现有两种形态。
(1)土地使用者之间所形成的租金价格。
(2)国家与土地使用者之间形成的租金价格。
除上述地价外，还有土地交易成交价格、抵押价格等。
基准地价、标定地价和土地使用权出让价格之间，既有区别又有联系。
它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。
基准地价是标定地价评估的基础，标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。
基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的主要区别是，前者是大面积评估的区域平均地价，后两者则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价。
土地使用权出让底价和标定地价也是有区别的，土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地(含成片出让土地)的地价，即土地使用权出让前政府控制的最低标价;标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平实行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价。
标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。
当前我国城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场。
一级市场亦称政府批租市场，是政府垄断市场。
二级市场是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和，在国家法律规定的范围内充分竞争。
(二)土地资产价格的特点1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定。
2、土地价格主要由土地的需求决定。
3、土地价格具有明显的区域性。
4、土地价格的上涨性。
①土地需求上升;②资本的边际收益率会下降。
四、影响地产价格的因素(一)一般因素影响地价的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。
1、行政因素。
2、社会因素。
3、经济因素。
(1)经济发展状况。
(2)居民收入和消费水平。
(3)物价变动。
(4)储蓄和投资水平、财政收支和金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。
4、其他一般因素。
(二)区域因素区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素，也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。
1、影响商业用地土地价格的区域因素。
(1)商业繁华水准。
(2)交通便捷度。
(3)环境优劣度。
(4)规划限制。
(5)其他因素。
2、影响住宅用地价格的区域因素。
(1)位置。
(2)交通便捷度。
(3)基础设施保证度。
(4)公用设施完备度。
(5)环境质量度。
(6)规划限制。
建筑高度是指地上建筑物可达及的高度，建筑物的高度应在城市规划规定的建筑高度以下(包括相等)。
建筑密度是指一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比。
建筑密度亦称建筑覆盖率。
容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。
影响我国工业用地的区域因素。
(1)交通便捷度。
(2)基础设施完善度。
(3)产业集聚规模。
(4)环境质量。
(5)规划限制。
(6)其他原因。
(三)个别因素：1、位置因素。
2、地形地质因素。
3、面积因素。
4、地块形状因素。
主要表现在宽、深的比例。
5、土地利用因素。
(2006年4月考过简答)主要包括容积率和土地用途。
容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。
容积率越高，在地块面积一定的条件下，意味着建筑物面积的增加，对房地产开发来说，其销售的收益就会相对应增大，意味着其使用效益的增加，其结果也必然导致土地价格的增加。
因为土地用途不同，同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同，其实际支付地价的水平也存有较大的差异。
一般来说，商业用地的地价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价，而工业用地的地价要高于工业用地的地价。
五、土地使用权评估的原则(一)替代原则概括如下：1、土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。
2、土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定。
3、土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
因为土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品。
(二)最有效使用原则土地具有用途的多样性。
土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
应注意：1、应根据城镇规划中最适宜用途来确定。
2、土地的最有效使用原则还包括地块使用强度。
如地块的建筑密度、容积率等。
3、应用这个原则时，必须符合国家法律、法规和政策的规定。
(三)变动原则(四)供需原则：1、价格独占性较强。
2、替代性有限。
(五)贡献原则第三节土地权属及其处置一、土地权属的类型(一)土地所有权：全民所有制和劳动群众集体所有制。
(二)划拨土地使用权：单独的划拨土地使用权不得转让。
以划拨方式取得的土地使用权不得单独设定抵押权。
划拨土地使用权不得单独租赁。
(三)出让土地使用权商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。
(不允许协议转让)以出让方式取得的土地使用权，应按照出让合同的约定，已支付全部土地使用权出让金，取得了土地使用权证书。
土地使用权出让年限按用途分别确定：1、居住用地70年;2、工业用地50年;3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;4、商业、旅游、娱乐用地40年;5、综合或者其他用地50年。
(四)集体土地所有权二、企业资产重组与改制中土地权属的处置(一)土地权属处置的制度规定(二)土地权属处置方式：出让方式，直接投资入股方式，租赁方式。
第四节土地使用权评估的方法一、市场法(一)市场法及其适用条件市场法也称市场比较法，是将待估土地与近期已经实行交易的类似土地加以比较，从已实行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。
(二)市场法应用的步骤与过程1、广泛搜集交易资料，确定比较案例。
选择的供比较参照的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性，应符合下列要求：(1)与待估土地用途应相同。
(2)与待估土地交易类型应相同。
(3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。
(4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。
(5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或能够实行比较修正。
2、实行交易情况的修正。
(1)有一定利害关系的主体之间的交易。
(2)交易时有特别动机，如急于出售或购买。
(3)买方或卖方不了解市场行情。
(4)其他特殊交易情形。
3、实行交易时间的xx。
4、实行区域因素xx。
5、实行个别因素xx。
6、确定待估土地评估值。
可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。
(三)市场法案例(2006年4月考过计算)1、地价指数修正。
2、区域因素修正系数。
3、个别因素修正系数。
4、因素xx及地价计算。
(四)基准地价系数xxxx基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府颁布的基准地价作为参照物(比较案例)，对其各种因素实行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。
二、收益法(一)收益法的应用形式土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。