孔雀城经营方案最新营销模板
合集下载
北京潮白河孔雀城一期营销建议
联排成交客户所属行业 14 12 10 8 6 4 2 0 12 9 6 6 7 4 4 7 5 4 5 5 2 2 4 1 2 2 5 10
大运河· 孔雀城客户特征
客户置业用途分析
1% 置业次数
4% 8%
3%
5%
11%
37%
51%
42% 38% 一次 二次 三次 四次 五次 五次及以上
养老 度假 第一居所 纯投资
北京
30公里 潮白河孔雀城 43公里
香河县
区位 区域知名度 绝对距离 自驾车
大运河孔雀城
39公里 公交系统 自然资源
永定河孔雀城
市政配套 城市化进程
在现有的三个孔雀城中，本案距离北京最近、自然景观资源最为优越
本项目综合分析
大盘：本项目占地面积1.2k㎡，地上建筑面积120万平方米
销售压力大
规模大
销售周期长
一期用地指标
一期总建筑面积159051㎡，Far=1.05。
一期用地指标
本案：“北京正东”，客户基础好
客群研究
随着CBD不断东扩和国际职能走廊的不断发展， 东部居住区逐步外延为本区域提供了强大的发展
动力，为本区域创造了良好的高端客户基础，同
时促使本区域的市场认可度逐步提高。
以CBD为核心的北京东部区域客群为主，辐射整个北京市
主力客群工作及居住区域集中在北京朝阳CBD、燕莎，其次亚奥区域、方
基本拥有第一居所，心中充满了别墅梦想； 向往别墅生活，对别墅品质有一定的认识； 别墅的品质及与客户内心别墅生活的契合点是决定其购买的关键点； 资金实力一般，价格敏感度高，十分关注别墅产品的性价比； 对于别墅产品的购买动机主要是对别墅生活的渴望； 核心特征：以自用和长期占有为主要购买目的；
大运河· 孔雀城客户特征
客户置业用途分析
1% 置业次数
4% 8%
3%
5%
11%
37%
51%
42% 38% 一次 二次 三次 四次 五次 五次及以上
养老 度假 第一居所 纯投资
北京
30公里 潮白河孔雀城 43公里
香河县
区位 区域知名度 绝对距离 自驾车
大运河孔雀城
39公里 公交系统 自然资源
永定河孔雀城
市政配套 城市化进程
在现有的三个孔雀城中，本案距离北京最近、自然景观资源最为优越
本项目综合分析
大盘：本项目占地面积1.2k㎡，地上建筑面积120万平方米
销售压力大
规模大
销售周期长
一期用地指标
一期总建筑面积159051㎡，Far=1.05。
一期用地指标
本案：“北京正东”，客户基础好
客群研究
随着CBD不断东扩和国际职能走廊的不断发展， 东部居住区逐步外延为本区域提供了强大的发展
动力，为本区域创造了良好的高端客户基础，同
时促使本区域的市场认可度逐步提高。
以CBD为核心的北京东部区域客群为主，辐射整个北京市
主力客群工作及居住区域集中在北京朝阳CBD、燕莎，其次亚奥区域、方
基本拥有第一居所，心中充满了别墅梦想； 向往别墅生活，对别墅品质有一定的认识； 别墅的品质及与客户内心别墅生活的契合点是决定其购买的关键点； 资金实力一般，价格敏感度高，十分关注别墅产品的性价比； 对于别墅产品的购买动机主要是对别墅生活的渴望； 核心特征：以自用和长期占有为主要购买目的；
孔雀城拓客方案
企业
企业类型：针对松江、闵行区部分高收入企业进行拓展。 形式一：企业宣讲→推介项目→建立微信群→后期进行微信营销（两周一次）。 形式二：企业联谊，举办运动大赛，提供礼品。
地点：体育馆、户外活动场地等。 周期：长期联赛。 形式三：食堂巡展，利用中午吃饭时间，人员集中，进行食堂巡展。
派单
地点：菜场批发市场、干货市场、公交枢纽、长途汽车站、停车场、加油站、 小商品市场。
孔雀城拓客方案
拓客思路
区域：以松江、闵行为主中，进行深耕拓展，逐渐幅射青浦、金山区，后期外延至长宁、 虹桥及浦东区。 拓展形式：以辐射范围广的商圈购物中心、大卖场巡展为主，精准社区商业、社区巡展拓 客为辅，同时规模小蜜蜂流动派单做补充。通过媒体整合资源，定期举行企业宣讲及圈层 拓客。
青浦 松江
长宁
浦东
闵行
金山
固定展位巡展-购物中心
深耕松江、闵行区，辐射青浦区、金山，外延虹桥、长宁。 点位：松江万达、松江鹿都国际购物广场、莘庄龙之梦购物中心、七宝乐购、莲花 路百联南方总店等。 频次：1-2月/展位。 人员保障：每展位至少3名销售，6名专员（专门派发单页及留电）。 上班时间：9：30-21：30，中午轮流吃饭，1小时。
人员配置：每天至少50小密蜂，集中拓展。 物料：单页、易拉宝、人员服装、纸巾盒、鼠标垫、手机支架等。
派单
地点：停车场、小区扫楼等。 丰富单页形式：派单停车卡、门把手请匆打扰牌等。 周期：一周3次。 人员：每次至少50小密蜂。
电开
资源：购买嘉善、松江、昆山、花桥、千灯、太仓及金山区竞品项目近三个月电资进行电 话约。 竞品：塞纳蓝湾、小城春秋、大众湖滨、千灯碧桂园、花桥绿地21城等。 人员：至少20人专门电开小组。 任务：每天每人至少拨打100组电资。
潮白河孔雀蓝桥经营方案
品牌目标
经营管理目标
经济目标 生活目标
为项目经济发展带来新的投资 机会，受利于项目经济发展， 反之又推动项目经济前进，开 辟了新的商业空间，构建高水 平的商贸平台。
改善业主的生活环境，主题式商 业形态制造商业消费能源，特有 的以娱乐带动文化，以文化带动 消费，这是项目的商业逻辑。
经营目标
潮白河孔雀城蓝色水街“孔雀蓝桥”成为：
围绕着项目体本身有6个职能部门，来协调 和管理这些部门的是商业经营管理团队。
商业经营管理团队
经营策略
2、定点招商，龙头店铺带动 主力客户、品牌商户招商策略-----一对一服务 （1）利用专业招商公司的大客户、品牌客户数据库 （2）详细了解大客户选址需求、开店计划 （3）开发商团队充分参与招商谈判
经营策略
商业地产公司 总经理
项目管理总监
综合管理总监
执行方案
商业地产公司 总经理
项目管理总监
综合管理总监
商业管理 经理 商业管理 专员项目发展 部经理招商经理
综合管理部
策划推广部
招商专员
招商部职责： 1、根据公司整体规划，制定短、中、长期市场发展战略 规划，切实贯彻执行并根据市场动向适时调整和完善。 2、进行深入细致的市场调研，多方开拓市场，完成公司 下达的各项任务指标。 3、洞察竞争对手在市场动作情况，进行分析制定相应对 对策。 4、位招商经理各负责一个区：东区、北区、南区、其他 区。
潮白河孔雀蓝桥经营方案
2010年10月
目 录
1
经营目标
经营方案
2
经营目标
为城市规划提供了新的轴心， 新的高度平台，新的城市发 展方向和全新的城市建设思 路。
规划目标
构入城市品牌发展战略体系，形成 新的品牌标识，逐步实现自身品牌 形象：区域形象第一、同行实力第 一、经营理念第一、文化底蕴第一、 客户忠诚第一、受众认知第一。
孔雀城策划推广手册
5．2公关活动操作指引 5.2.1、原则 5.2.2、活动分类 5.2.3、方案要点 5.2.4、公关活动执行方案范例 5.2.5、24小时危机公关处理程序
第一章 孔雀城品牌结构
1．1 孔雀城品牌及项目定位
品牌： 孔雀城，京郊别墅小镇连锁品牌 项目： 永定河孔雀城—森林小镇 幸福田园 大运河孔雀城---国际公民 五星配套 潮白河孔雀城—蓝色水街 创意水乡 八达岭孔雀城—八达岭下 葡萄湖岸
4．1. 3 影视广告片
功能
分类 制作原则 制作要点
全面逼真地演绎项目的整体形象，强化受众记忆点，打造真实可信度，完 成形象宣传所赋予的任务，肩负提升项目品牌的使命。 如果说3D片是项目介绍的完整版本，那么影视广告片则偏重形象与核心卖 点的诉求,更多的强调的是创意。
分为区域规划3D动画、项目展示3D动画、景观动画、项目漫游动画、样板 房动画、建筑概念动画、其他相关素材片等。
户外
第四章 营销工具操作规范
4．1 关键销售道具及资料操作指引
4．1. 1 模型系统
模型功能 模型分类 制作数量
制作要点
向外界公开展示项目整体形象，浓缩项目的全部创意和思维，实在、 感官、逼真地呈现在购房人面前，更好地引发购买欲望并促使其动机 更快地确定。同时作出明确的风险提示，如实反映项目各项公建配套。
3．1 文字语境规范
3.1.3、文案范例
主标：一个北京城 四个孔雀城 辅标：京郊别墅小镇连锁品牌
内文： 2200户家庭认可，连续三年稳居别墅市场开发量与 销售量前列 4月26日大堡独栋全庭院别墅60席特惠登场
3．2视觉调性规范
3.2.1 LOGO及其应用
3.2.1 LOGO及其应用
信封信纸
档案袋
房地产公司孔雀城项目经营方案(简版)模板
• 经济技术指标：
□限高:__米 □容积率:__ □建筑密度:__ □绿化率:__% □车位比:__辆/户 总建筑面积__平米 其中：地上建筑面积__平米 ，占（总建筑面积）比__%
住宅面积__平米 ， 占（地上建筑面积）比__%，__套 公建面积__平米 ， 占（地上建筑面积）比__% 地下建筑面积__平米 ，占（总建筑面积）比__%，车位__个
7
2. 市场定位报告
2.1. 区域定位
： 片区理想
片区总体定位：
城市级 1241配 套体系
社区级
公园绿色体 系
重点建
设项目 体系
教育医疗体 系
酒店商业体 系
精英城市定位：
8
2. 市场定位报告
2.2. 项目分析结论
五分析
宗地分析
项目战略 分析
精英客户 分析
竞争分析 其它分析
有利因素
不利因素
分析小结及产品定位方向：
户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% __个车位，车库面积__平米 __个车位 __个车位
□限高:__米 □容积率:__ □建筑密度:__ □绿化率:__% □车位比:__辆/户 总建筑面积__平米 其中：地上建筑面积__平米 ，占（总建筑面积）比__%
住宅面积__平米 ， 占（地上建筑面积）比__%，__套 公建面积__平米 ， 占（地上建筑面积）比__% 地下建筑面积__平米 ，占（总建筑面积）比__%，车位__个
7
2. 市场定位报告
2.1. 区域定位
： 片区理想
片区总体定位：
城市级 1241配 套体系
社区级
公园绿色体 系
重点建
设项目 体系
教育医疗体 系
酒店商业体 系
精英城市定位：
8
2. 市场定位报告
2.2. 项目分析结论
五分析
宗地分析
项目战略 分析
精英客户 分析
竞争分析 其它分析
有利因素
不利因素
分析小结及产品定位方向：
户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% 户型xx:面积__平米，__套，建筑面积__平米，占住宅比__% __个车位，车库面积__平米 __个车位 __个车位
孔雀城精英定位方案
春生万物，山花烂漫
盛景夏日 一山清凉
漫山秋色，层林尽染
雪岭银装 动感飞驰
四季有景的八达岭孔雀城，很易于形成郊游区 核心价值点1——顶级山体风景资源
美丽乡村路或者或者其它空地大面积种植油菜花田，将是八达岭孔雀城的风景，
也会是业主的骄傲，并有较高活动价值。
春
金灿灿的油菜花满山遍野，您过来看看？ 欣赏美景之际，更有花香萦绕……
社区级
幼儿园、风情街、诊所、社区体育公园、 四合一图书馆（阅读、健身、咖啡、艺术
展览）等
组团级 五合一会所（食堂、咖啡厅、健身房、阅 览室、小超市）等
2.1、城市级配套
以十大项目主动干预城市价值增长，形成以幸福体育公园为特色的精英城市格局
标签产品：幸福体育公园 标配产品：幸福港湾、幸福学校、幸福医院、规划展馆、公交枢纽、创业大厦
1.2、片区核心价值点1——丰富的山水名胜资源
山水揽胜 集雅趣和生态自然环境，京西北最大水资源涵养地 上风上水之地、龙脉水源之源
古崖居
龙庆峡
官厅水库
八达岭项目
长城
康西草原
八达岭滑雪场
1.2、片区核心价值点1——顶级山体风景资源
亲近自然，四时养生
春季踏青赏花，夏季林涧听风； 秋季登高望远，冬季汤泉语雪。
城市精英全方位生活网
+ + 城市级
社区级
组团级
配套体系
核心项目
城市级
通达路网 林荫大道 公园体系 幸福港湾 幸福学校 星级酒店 幸福医院 规划展馆 幸福体育公园 交通枢纽 行政中心 幸福文化公园
主干路网 葡萄大道 中央公园 幸福港湾 幸福学校 星级酒店 幸福医院 规划展馆 幸福体育公园 交通枢纽站 创业大厦 ——
推荐-永定河孔雀城叠拼类产品营销方案20XX455页 精品
8层
A端
A反
A
A端反
0702040701
0702030601 0702020701
0702010701
7层
A反
A'
A'反
A
0702040601 0702030601
0702020601 0702010601
6层
A端
A反
A
A端反
0702040501
0702030501 0702020501
0702010501
6000
113946 未取证
景观高层
169
31415
31415
•结果统孔雀计广场，距离1叠0拼亿回款存在3.1亿缺口需1要85 叠拼来167贡40献。 16740
0
合计
352
78916
420
171271
250187 250187
12300
第一部分 现状分析
二、2011年第二季度产品梳理——任务指标分解
0703020401 0703010401
4层
A端
A反
A
A端反
0703040302
0703030301 0703020301
0703010301
3层
B平0703040301
B平反0703010302
2层
2层
C端
F
F'反
C反
C
F'
F反
C端反
C端
F
F'反
C反
C
F'
F反
C端反
0702040102 0702040101 0702030102 0702030101 0702020102 0702020101 0702010102 0702010101
孔雀广场营销方案
例看，叠拼类产品占比较大，二季度销售重心是尽快解决别墅类产品的去化
基础上立即转型叠拼类销售问题。
孔雀广场营销方案
•第三部分 竞争环境 •二季度问题小结
1. 别墅类产品目前走量房源为豪华大堡、台地联排，但整体房源供应有限
， 无法满足一季度回款比例分布，回款分布需重新调整产品关系；
2. 从颂春园、叠翠园、秋月园、孔雀广场四个可售项目来看，叠拼类（小
孔雀广场营销方案
•第一部分 市场环境 •政策要点
国八条的出台，意味着第三轮调控的开始，调控设计抑制需求、增加供应等四方面。
• 政策调控手段从心理预期、供应结构、购买层面全面抑制市场，对于改善性需求
影响较大。
孔雀广场营销方案
•第一部分 市场环境 •政策解读
“京十五条”是“国八条”的首都版本，在继承和落实新八条的基础上，进一步深化了新八条 的内容，特别在限购政策方面，尤为严厉。
2011年3月底，7.1计划入市
•结合目前销售情况，6.2.2期面临豪华大堡、叠拼价格上涨35%，产品涨幅 2011年5月，孔雀广场计划入市
过高，严重影响目前销售及后续产品入市。
孔雀广场营销方案
•第三部分 竞争环境 •2011年第二季度产品梳理——产品货值梳理
永定河孔雀城房源货值统计
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
期数
状态 产品
，除政策前有集中认购项目外，各个项目成交量出现明显下滑
，各个项目呈“量跌价平”态势，价格暂无明显松动，但基本
中粮万科长阳半岛
无涨芭价蕾雨趋悦都势！
绿地新都会
孔雀广场营销方案
•第一部分 市场环境 •市场环境小结
1. 政策指向——“三限”卡住北京需求，部分需求外溢、部分需求观望，项目存在一定空间，但大趋
XX年永定河孔雀城营销全案
西城40%、丰台30%、海淀 10%
大兴50%、丰台20%、海淀10%
雀 雀 工作区域 丰台40%、西城20%、海淀20%
丰台40%、西城30%、海淀 10%
大兴50%、西城20%、丰台10%
城主 从事行业
行政单位30%、教育科研20%、 医药制造15%
城 行政单位30%、教育科研20% 行政单位20%、科研单位20%、
升级
户型
餐厅、客厅双挑空设计
升级
面积
优化220-280㎡
升级
XX年永定河孔雀城营销全案
五大突破 九大升级 新品问世
项目自身突破
l 展示突破
➢ 展示区打造品质级全方位服务设施，从满足客户参观、体验角度出发完成突破。
风 情 商 街
健 康 会 所
业 主 剧 场
图 书 馆
学习改变命运,知 识创造未来
千万独栋样板装修 水景组团园林打造 多重草坪休憩设计 若干精美雕塑小品 英伦学院元素集合
孩子可以肆意嬉闹的 80000㎡带状运动公园 。
外部交通条件通达，社区 内部道路设计合理 学习改变命运,。知
识创造未来
类独栋 联排 高层 展示区 集中绿化
➢ 社区内部产品区域规划合理； ➢ 组团园林、公园体系体现景观突破。
XX年永定河孔雀城营销全案
项目自身突破
配套突破
➢ 对配套体系进行分级，3大级别配套体系诠释精英生活完成配套突破。
++
12大城市级
4大社区级 1大组团级
1、通达路网 2、林荫大道 3、公园体系 4、综合商业 5、学校体系 6、星级酒店 7、医疗体系 8、规划展馆 9、幸福体育公园 10、交通枢纽 11、行政中心 12、幸福文化公园
孔雀小镇营销策划书3篇
孔雀小镇营销策划书3篇篇一孔雀小镇营销策划书一、策划背景孔雀小镇位于[小镇位置]，是一个以孔雀文化为主题，集休闲、娱乐、购物、美食于一体的特色小镇。
随着旅游业的发展，越来越多的游客开始关注具有特色的旅游景点。
为了提高孔雀小镇的知名度和吸引力，吸引更多的游客前来观光旅游，特制定本营销策划书。
二、市场分析1. 目标市场：以家庭、情侣、学生等为主要目标市场，同时也吸引周边城市的游客。
2. 市场需求：游客对特色小镇的旅游需求不断增加，对旅游产品的品质和体验要求也越来越高。
3. 竞争对手：周边地区已经存在一些类似的特色小镇，如[竞争对手名称]等，需要与竞争对手进行差异化竞争。
三、产品策略1. 孔雀文化体验：打造以孔雀文化为主题的旅游产品，如孔雀表演、孔雀养殖、孔雀观赏等。
2. 特色美食：推出具有本地特色的美食，如孔雀小镇烤鸡、孔雀小镇烤鸭等。
3. 购物：打造特色商业街，销售具有本地特色的手工艺品、纪念品等。
4. 娱乐项目：建设娱乐设施，如游乐场、电影院等，为游客提供多样化的娱乐选择。
四、定价策略1. 差异化定价：根据不同的旅游产品和服务，制定不同的价格策略，如旺季和淡季价格差异、不同套餐价格差异等。
2. 成本加成定价：根据旅游产品和服务的成本，加上一定的利润率，制定合理的价格。
3. 竞争导向定价：根据竞争对手的价格，制定具有竞争力的价格策略。
五、渠道策略1. 线上渠道：通过官方网站、社交媒体、在线旅游平台等渠道进行宣传和销售。
2. 线下渠道：通过旅行社、门店、宣传册等渠道进行宣传和销售。
3. 合作渠道：与周边景区、酒店、旅行社等合作，进行联合推广和销售。
六、推广策略1. 广告宣传：在电视、报纸、杂志、网络等媒体上投放广告，宣传孔雀小镇的旅游产品和服务。
2. 活动营销：举办各种主题活动，如孔雀文化节、美食节、音乐节等，吸引游客前来参与。
3. 口碑营销：通过提高旅游产品和服务的质量，赢得游客的好评和口碑，从而吸引更多的游客前来。
北京昌平八达岭孔雀城项目营销策划报告
教育设施
项目内有幼儿园和小学等教育机构 ，方便家庭子女教育。
医疗设施
项目周边有多家医院和诊所，方便 居民就医。
旅游设施
项目紧邻八达岭长城，旅游资源丰 富，有多家酒店和旅游景点。
02
市场分析
宏观市场分析
市场需求
近年来，北京房地产市场持续 繁荣，市场需求稳步增长，为 孔雀城项目提供了良好的市场
环境。
销售策略实施
价格策略
根据市场需求和竞争状况，制定合理的价格策略。
渠道策略
利用多种渠道进行销售，包括线上平台、线下实体店、合作伙伴 等。
促销策略
通过各种促销活动吸引客户，如优惠券、满减、限时特价等。
销售团队组建与培训
团队组建
招聘有经验的销售人员，组成高效的销售团队。
培训计划
定期进行产品知识、销售技巧、客户服务意识等方面的培训，提 高销售团队的专业水平。
项目总结
项目特点
本项目以文化旅游地产为特色，集休闲、娱乐、文化、旅 游为一体，注重打造高品质的生活体验和丰富的文化内涵 。
营销策略
针对目标客户群，制定相应的营销策略，包括价格策略、 推广渠道、营销活动等。
目标客户群
目标客户群为有度假需求的城市中产阶层及以上的家庭和 个人，年龄在25-60岁之间，具有一定的消费能力和追求 品质生活的意愿。
过程的顺畅和高效。
促销策略
促销目标
通过促销活动吸引潜在客户，提高项目知名度和 销售量。
促销方式
采取多种促销方式，如优惠券、折扣、赠品、活 动等，以吸引客户并促进销售。
促销执行
制定详细的促销计划，包括促销时间、地点、方 式、预算等，确保促销活动的有效执行。
广告策略
推荐-20XX年潮白河孔雀城全案营销报告1P 精品
6
——
上善若水 70 平
胸怀天下 方 公源 里起 风潮 情白 小河 镇畔
7
一、项目价值梳理
-----产业规划
8
一、项目价值梳理
9
潮白河畔、水岸生活。
项 目
区域发展、城市别墅。
产
品 五
蓝色水街、动感魅力。
大
价 值
幸福长者、健康生活。
点
品牌实力、信心保证。
二、与其他孔雀城的品牌关系
一个北京，四个孔雀城。 潮白河孔雀城，从一诞生就肩负着更大的责任。 它肩负着提升企业品牌形象， 提升市场对孔雀城产品力的认知， 将“京郊别墅小镇连锁品牌” 提升为京郊别墅小镇专家的升级任务。
签约金额(万元)
21293
34443
41881
31603
21501
回款金额(万元)
10646
27868
38162
36419
24992
均价
4700
4900
5100
5200
5300
新增可售套数
4
162
144
156
72
新增可售面积
950
31200
27800
30200
13900
叠拼
销售套数 销售面积
6
113
我是谁
关于新城镇——
5
新城镇，顾名思义指的是在原有的市区之外兴建起的新的城市区。
里斯顿位于华盛顿市以西35公里，杜勒斯机场收费公路旁，占地45平方公 里，由GULF OIL 公司开发。托高尔夫球场、高科技产业经济，3年之内将 一片田园、村舍、养殖场、湖泊，变为拥有5000居住人口，1400人就业的 新城。目前拥有6.5万居民、超过4万就业岗位，是华盛顿地区收入最高、 失业率最低、最富活力的城镇之一。
——
上善若水 70 平
胸怀天下 方 公源 里起 风潮 情白 小河 镇畔
7
一、项目价值梳理
-----产业规划
8
一、项目价值梳理
9
潮白河畔、水岸生活。
项 目
区域发展、城市别墅。
产
品 五
蓝色水街、动感魅力。
大
价 值
幸福长者、健康生活。
点
品牌实力、信心保证。
二、与其他孔雀城的品牌关系
一个北京，四个孔雀城。 潮白河孔雀城，从一诞生就肩负着更大的责任。 它肩负着提升企业品牌形象， 提升市场对孔雀城产品力的认知， 将“京郊别墅小镇连锁品牌” 提升为京郊别墅小镇专家的升级任务。
签约金额(万元)
21293
34443
41881
31603
21501
回款金额(万元)
10646
27868
38162
36419
24992
均价
4700
4900
5100
5200
5300
新增可售套数
4
162
144
156
72
新增可售面积
950
31200
27800
30200
13900
叠拼
销售套数 销售面积
6
113
我是谁
关于新城镇——
5
新城镇，顾名思义指的是在原有的市区之外兴建起的新的城市区。
里斯顿位于华盛顿市以西35公里，杜勒斯机场收费公路旁，占地45平方公 里，由GULF OIL 公司开发。托高尔夫球场、高科技产业经济，3年之内将 一片田园、村舍、养殖场、湖泊，变为拥有5000居住人口，1400人就业的 新城。目前拥有6.5万居民、超过4万就业岗位，是华盛顿地区收入最高、 失业率最低、最富活力的城镇之一。
永定河孔雀城72期营销推广方案
市场环境分析 市场环境
2011年各盘实际开盘数量
40
30
20
10
10
37
27
28
18
15
0
3
40544 2月 3月 4月 5月 6月 7月
实际开盘数量
5月计划开盘数量45个，受市场影响实际开盘数量只有15个 6月计划开盘数量37个，市场开始放盘 7月计划开盘项目仅28个，计划开盘数量连续三个月下滑。其中，计划7 月开盘的纯新盘达10个，占总计划开盘数量的35.7%
项目本体SWOT分析
项目定位分析
营销推广建议
项目本体分析
报
告
目
录
项目本体分析
宏观政策、市场环境
市场环境分析 项目定位分析
区域竞争市场 区域竞品项目分析
区域市场客群
营销推广建议
市场环境分析 宏观政策
2011.1.16 国八条 限购限价
2011.1.20 货币政策收紧
2011.1.27 房产税改革
20988 21752 18668 22279 19152 20289 20987 19980 22940 20520 23545 24131 19779 21595 22218 20664 22080
成交均价（元/㎡）
2011年北京市商品房成交价格在6月份受香河风波的影响，价格下降后， 到了7月，又慢慢回稳。 自限购令颁布以来市场陷入量跌价滞局面
序号 项目名称
1 孔雀大卫城 2 北京第九区
占地面积 建筑面积 （㎡） （㎡）
100000 250000
53400 149800
容积率
产品情况
2.5
一居60㎡二居90㎡三居 110-135㎡跃层200㎡
孔雀城开发经营策略报告
大广带状公园
1
7
孔雀生态公园
1 6
永定河运动公·15园
孔雀大湖 10
幸福医院 7
幸福学校 6
固安规划馆
幸福港湾 福朋酒店
2 8
孔雀广场 幸福天阶
5 9
3 创业大厦
1
体育公园 12
中央公园 4
文化中心 1 3
城市客厅功能核
幸福快线 1 4
幸福广场 11
二、配套价值 2013\2014年建成精英配套
12大城市级配套
幸福小剧场 380
2013年
风情商业
3800
2013年
运动主题公园 80000 2014年
幸福幼儿园 3000
2015年
合计
9.19万
——
幸福幼儿园 幸福小剧场
英式风情商业
பைடு நூலகம்
二、配套价值 四合一图书馆——牛津剑桥智慧凝结/精英文化思想驿站
二、配套价值 幸福小剧院/精英生活艺术舞台
二、配套价值 英伦风商业街/繁华与知性的稀有交融
极限运动场
儿童撒野公园
儿童运动公园
5、纯粹的人车分流——精英家庭生活安全无忧
社区绝对无车安全最优 社区景观资源绝对最大化
6、绝版的低密社区——最低密度社区
四、产品价值——新空港孔雀城产品魅力
产品组合 联排 高层
户型
立面 景观
安全智能化
容积率
比例
< 1.0
44%
> 2.0
56%
关键配置
别墅产品
全私属双车位
新空港孔雀城五大价值体系
一、区域价值 二、配套价值 三、规划价值 四、产品价值 五、建造价值
北京昌平八达岭孔雀城项目营销策划报告XX年伟业顾问
多角度发掘项目自身价值属性， 找出核心价值
价值创造
价值挖掘——历史价值
硝烟弥漫的古战场，重大史实的见证者
1. 八达岭山口的特殊地形，成为历代兵家必争之地，一 向驻以重兵把守。
2. 1420年，明成祖朱棣迁都北京，决心统一中国，先后 五次御驾亲征途经八达岭深入蒙古高原。
3. 秦始皇东游、肖太后巡幸、元太祖入关、元代皇帝每 年两次往返北京和上都之间、明朝帝王北伐、清代天 子亲征……八达岭都是必经之地。
价值挖掘——交通价值
交通便捷，项目通达性良好，与北京城区保持一定距离
沙城出口
沙城镇
高速出口 铁路 高速公路 主干道 城镇
土木临时 出入口
小南辛堡镇
大秦铁路
北京市
官厅湖水库康ຫໍສະໝຸດ 庄东花东花园镇
出
园镇
口
出口
自驾路线：八达岭高速康庄出口向南。 未来延庆轻轨、京包高速与八达岭高速三线直达。
价值挖掘——品牌价值
价值挖掘——文化价值
长城十万里，文化五千年
1. 历代皇亲贵族、文人墨客吟诵八达岭的诗文更是数 不胜数。
2. 1961年，国务院确定八达岭关城和城墙为全国重点 文物保护单位。
3. 1987年，联合国接受万里长城为“世界文化遗产”。 4. 八达岭长城驰名中外，誉满全球。先后有尼克松、
里根、撒切尔、戈尔巴乔夫、伊丽莎白、希思等 372位外国首脑和众多的世界风云人物，登上八达 岭观光游览。
价值挖掘——战略价值
承接区域发展的龙头
京张
延庆
本案
一小时交通圈
怀柔 半小时交通圈
密云
京承 平谷
本案
门头沟
燕郊
京哈
房山
涿州 京石
价值创造
价值挖掘——历史价值
硝烟弥漫的古战场，重大史实的见证者
1. 八达岭山口的特殊地形，成为历代兵家必争之地，一 向驻以重兵把守。
2. 1420年，明成祖朱棣迁都北京，决心统一中国，先后 五次御驾亲征途经八达岭深入蒙古高原。
3. 秦始皇东游、肖太后巡幸、元太祖入关、元代皇帝每 年两次往返北京和上都之间、明朝帝王北伐、清代天 子亲征……八达岭都是必经之地。
价值挖掘——交通价值
交通便捷，项目通达性良好，与北京城区保持一定距离
沙城出口
沙城镇
高速出口 铁路 高速公路 主干道 城镇
土木临时 出入口
小南辛堡镇
大秦铁路
北京市
官厅湖水库康ຫໍສະໝຸດ 庄东花东花园镇
出
园镇
口
出口
自驾路线：八达岭高速康庄出口向南。 未来延庆轻轨、京包高速与八达岭高速三线直达。
价值挖掘——品牌价值
价值挖掘——文化价值
长城十万里，文化五千年
1. 历代皇亲贵族、文人墨客吟诵八达岭的诗文更是数 不胜数。
2. 1961年，国务院确定八达岭关城和城墙为全国重点 文物保护单位。
3. 1987年，联合国接受万里长城为“世界文化遗产”。 4. 八达岭长城驰名中外，誉满全球。先后有尼克松、
里根、撒切尔、戈尔巴乔夫、伊丽莎白、希思等 372位外国首脑和众多的世界风云人物，登上八达 岭观光游览。
价值挖掘——战略价值
承接区域发展的龙头
京张
延庆
本案
一小时交通圈
怀柔 半小时交通圈
密云
京承 平谷
本案
门头沟
燕郊
京哈
房山
涿州 京石
孔雀城项目营销报告
孔雀城项目营销报告2012-11目录第一部分市场环境 (3)1、市场分析 (3)1.1宏观分析 (3)1.2竞争分析 (7)第二部分营销目标 (12)1、行业目标 (12)1.1项目市场影响力 (12)1.2项目品牌影响力 (12)1.3项目产品突破力 (12)2、业务指标： (13)2.1货值、均价 (13)2.2销售周期、回款、开盘去化 (14)第三部分营销价值体系 (15)1、主城与城市价值 (15)2、配套价值 (16)3、产品价值 (16)4、生活方式与价值主张 (17)5、案名与主题提炼 (17)第四部分营销策略 (18)1、推广及渠道策略 (18)1.1渠道策略 (18)1.2推广策略（媒介、公关、活动等）及推广节奏 (19)2、体验区及场景策略 (24)2.1体验区及场景主题 (24)2.2体验区及场景客户体验策略 (25)3、包装策略 (25)3.1包装主题及概念 (25)4、价格策略 (26)4.1定价及溢价策略（均价） (26)4.2价格分期分配策略 (28)5、销售策略 (28)5.1产品销售分期组合策略 (28)5.2销售方式选择（自销、分销、代理、联合） (28)第五部分营销策略执行计划 (31)1、营销节奏（营销总控图范例） (31)2、营销组织及营销费用计划 (32)2.1营销组织架构 (32)2.2营销费用预算与支出计划 (35)2.3营销费用结构 (38)2.4销售分解 (38)项目营销方案框架第一部分市场环境1、市场分析1.1宏观分析沈阳是东北老工业基地，是东北经济发展的核心区域，近年东北老工业基地的改造及政府政策扶持影响，城市经济近年来发展速度飞快。
大沈阳经济区确立、加快建设大浑南、全运会主办权花落沈阳等众多重磅利好使得整个城市发展的脚步迅速提升，这样背景下的沈城房地产市场吸引力增强明显，越来越多的全国性的地产大鳄将目光转向沈阳。
沈阳高速发展的同时必然导致城市建设外扩脚步的加快，使得房地产市场发展也随之外扩明显，各大开发商都将目光转向二环外甚至三环外。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
度假的户型 ×××联排端户（245）2层
餐厅挑空 两卧室一书房
餐厅不挑空 三卧室一起居室
更注重公共活动空间 厅房比，厅的比例更大
5
二、营销目标
1.品牌影响力目标 • 方向：区域价值第一。 • 方向：区域均价是否第一。
6
2.2013年销售目标：回款9.5亿，签约10.45亿
回款
签约
到访
来电
去化率
均价
开盘去化率 年度综合去 化率
套均总价 销售溢价率
7
三、营销策略
1.推广主题及核心策略
8
2.营销4P策略 2.1产品策略（产品卖点，针对竞品）
9
2.2 价格策略：
10
2.3渠道策略 销售渠道策略
11
2. 4 促销策略
12
3. 场景式营销策略
13
4.整合营销策略
14
谢谢
孔雀城经营方案
2012.12
目录
一、市场研判
1. 政策及市场分析 2. 竞品分析
二、营销目标
1.品牌影响力目标 2.销售目标
三、营销策略
1.推广主题及核心策略（不限于推广） 2. 营销4P策略 3.场景式营销策略 4.整合营销策略
1
一、市场研判
1.整体及市场分析 1.1宏观分析:巩固调控成果，政策偏紧，房地产市场平稳发展
2
1.2北京市场价量分析：2012刚需释放，量升价跌 北京周边价量分析：舒适型别墅主要供应区转移到环北京区域
3
2.竞品分析
2.1竞品供求分析：
区域
固安 武清 白洋淀
竞品项目
永定河孔雀城 9期
首创国际半岛
美芦庄园
项目规模
竞争户 型
面积区 间
单价
总价
（㎡） 亿元）
13年 供应量
（套）
联排 220-270 15000 330-405
_
384
联排 独栋 叠拼
195-300
205 306 153 169
9000 160-246
10000
60007000
205-306 90-110
30
200
26
150
15
200
4
2.1竞品户型对比分析（优劣势）
温泉孔雀城小联排端户一层