西安市恒佳首座营销方案
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主力户型：71——128㎡ 销售均价：在售住宅(C座精英领域)：5000元/㎡（均价） 推广定位：未央新城核心圈，地铁上盖综合体 项目品鉴： 1、地铁站点，升值潜力巨大
2、典型的轨道经济，以地段潜力制造噱头，给消费者以憧憬，提高消费者信心指数。
ppt课件
14
新界
地址：未央大道凤城六路 开发商：陕西山鼎实业 项目概况：总占地面积约17.7亩，与北城核心行政机构经开管委会、西安最高行政机构市政府左右为
(三)房地产企业的资金链困境成为市场关注的热点；
（四）通过近年西安房地产发展规律及西安放宽户口政策，城市包容性更强，市场将进一 步扩张，长远来看，西安房地产市场将处于一个平稳、乐观的上升趋势；
（五）城市轨道的建设，将拉升西安的城市形象，房地产市场必将吸引更多的关注；
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9
灾害影响——中观
地震灾害造成消费恐慌，余震影响，造成消费市场需求 疲软，高楼层抗性较大，消费心理恐慌。
宏 观
增收土地增值税
政
70/90政策效果突显
策
2007年内5次加息
提高储备金率
银根、地根持续紧缩，受其政策
二套房贷首付40%，1.1倍利率
的影响目前市场销售疲软；客户
观望气氛浓厚。
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5
派风4大观点，密切关注
观点一：开发商应该以政治大局为重，建议保持目前国家舆论一致的言行;
观点二：进一步的房地产调控措施还将继续出台。建议不要为了博取超额
西高新
4373元 8528元 5384元 6220元
8
08年下半年市场预测
(一) 西安市场08年下半年将有一定的起伏，个别开发商由于资金的原因，对个别项目房价 有一定的下调，引发市场的短期销量上升，总体市场会保持一定时期低迷、客户观望，房价 宏观调控政策的作用逐渐凸显；
(二)银根紧缩政策，对开发商及购房者都有较大的抑制作用，对房地产市场影响深远；
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15
双威迎宾广场
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7
2008年（06月）份西安市各区域房产销售价格表（均价）
区域
城东
城南
元/平米
城西
物业类型 普通住宅类 商服用房类 写字楼 别墅类
3746元 6955元 4893元 5135 元
4312元
3822元
9672元
6828元
5257元
4494元
7928元
4296元
ppt课件
城北
3578元 6214元 4752元 5164元
2、典型的以商促售，通过沃尔玛及世纪金花等大的主力店的引进，打造“泛街区生活”的概念， 借此推动项目其它物业销售，打造居住、购物、休闲、娱乐、社交一体化的综合体；
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13
天地时代广场
地址：未央大道与凤城二路十字
开发商：深圳天地集团
项目概况：精英领居、城市上层领域、现代商务领座、都市商业领SHOW为一体的大型都市综合体
ppt课件
11
经开*观澜港
地址：经济开发区未央大道123号 开发商：陕西欧亚达地产开发公司 项目概况：单栋高层 主力户型：剩余房源99.66㎡、72.8㎡ 销售均价：4900——5400元/㎡元之间 推广定位：强大多重功能，比肩世纪人居 项目品鉴： 1、成熟区域，地段优异 2、项目房源量较少，对本项目不构成威胁。
消费者“推迟购房时间”和“继续观望” 还是占市场主流；
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10
竞争态势——微观
利君V时代
地址：凤城一路与未央路十字东南角 开发商：利君集团 项目概况：纯写字楼，5.6万㎡的体量，综合平层商务、LOFT创意办公 主力户型：66——131 ㎡ 销售均价：平层：5800元/㎡、LOFT：6800元/㎡ 推广定位：经开之首，纯商家 项目品鉴： 1、经开之首，黄金旺角 2、平层商务和LOFT办公相结合，产品系列丰富 3、充分利用利君品牌对产品价值的提升，提高客户的认知度
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12
赛高国际街区
地址：未央路与凤城五路十字
开发商：陕西富力地产
项目概况：项目汲取世界先进的BLOCK城市人居模式，以24万平米城市综合体包容旗舰级住宅， 国际公寓，CEO商务，世界步行街等，形成自由开放的城市新生活地标。 主力户型：写字楼：68---89㎡、住宅：46-133㎡ 销售均价：写字楼价格：6000元\㎡（均价）住宅价格：5500元\㎡（均价） 推广定位：国际生活开放区 项目品鉴： 1、一期2栋写字楼和1栋住宅，通过构造BLOCK一体化打造综合性优势；
对于2009上半年入市的本项目要密切关注政府出台的相关法规，规避政策风险
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6
西安市房地产市场行情分析
近期市场销售疲软，客户观望气氛浓厚，造成销量下滑
上半年西安商品房销量为28745套，仅占去年全年量的32.7% 2008年上半年，西安新建商品房成交量为28745套，2007年，西安新建 商品房成交量为87960 套，今年上半年的成交量仅占去年全年的32.7%。日平均房屋销量不超过150套，跟去年同期平 均每日240套的销售量有很大的差距，楼市没有迎来预期的“旺季”。
恒佳首座营销方案
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1
题纲
1、表达我们对市场的理解？
2、确定我们的市场站位？
3、执行我们营销策略？
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2
表达我们对市场的了解？wk.baidu.com
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3
恒佳首座市场分析
预卖产品，先解市场
政
余
竞
客
策
震
争
群
法
影
对
分
规
响
手
析
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4
政策法规——宏观
地方政策：价格备案制度 价格透明化
国家政策：土地政策：39号令
邻。项目应和城市发展趋势，以政公馆、政公寓、政街区构建出新北城政空间都市纯居•复合生 活体。 新界由三栋27层L型布局塔楼组成. 主力户型：40～140平米的大跨度创新户型 销售均价：4400元/㎡（均价）交3万优惠12%；交2万优惠9%；交1万优惠6% 推广定位：中央商轴政中央 项目品鉴： 1、未来行政中心（政府对面），与政府为邻 2、开发商资金链断裂，急于回款，进行滚动开发，通过虚高价格，加大折扣点，加快回款。 3、售楼人员素质较高，谈判激情及说服力较强。
利润而盲目定位项目价格，而需谨慎面对开发项目定位;
观点三：短期炒楼将被严打，项目和企业的抗风险能力是开发商本阶段生
存发展的关键，建议对客户精准定位，主要考虑自用需求和长期投资市场;
观点四：旧有营销方式将在新政下成为不可能，核心竞争能力将是市场胜
出的关键，建议着力打造开发项目的市场竞争力，充分挖掘市场渠道，以 实力赢得市场;
2、典型的轨道经济，以地段潜力制造噱头，给消费者以憧憬，提高消费者信心指数。
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新界
地址：未央大道凤城六路 开发商：陕西山鼎实业 项目概况：总占地面积约17.7亩，与北城核心行政机构经开管委会、西安最高行政机构市政府左右为
(三)房地产企业的资金链困境成为市场关注的热点；
（四）通过近年西安房地产发展规律及西安放宽户口政策，城市包容性更强，市场将进一 步扩张，长远来看，西安房地产市场将处于一个平稳、乐观的上升趋势；
（五）城市轨道的建设，将拉升西安的城市形象，房地产市场必将吸引更多的关注；
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灾害影响——中观
地震灾害造成消费恐慌，余震影响，造成消费市场需求 疲软，高楼层抗性较大，消费心理恐慌。
宏 观
增收土地增值税
政
70/90政策效果突显
策
2007年内5次加息
提高储备金率
银根、地根持续紧缩，受其政策
二套房贷首付40%，1.1倍利率
的影响目前市场销售疲软；客户
观望气氛浓厚。
ppt课件
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派风4大观点，密切关注
观点一：开发商应该以政治大局为重，建议保持目前国家舆论一致的言行;
观点二：进一步的房地产调控措施还将继续出台。建议不要为了博取超额
西高新
4373元 8528元 5384元 6220元
8
08年下半年市场预测
(一) 西安市场08年下半年将有一定的起伏，个别开发商由于资金的原因，对个别项目房价 有一定的下调，引发市场的短期销量上升，总体市场会保持一定时期低迷、客户观望，房价 宏观调控政策的作用逐渐凸显；
(二)银根紧缩政策，对开发商及购房者都有较大的抑制作用，对房地产市场影响深远；
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双威迎宾广场
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2008年（06月）份西安市各区域房产销售价格表（均价）
区域
城东
城南
元/平米
城西
物业类型 普通住宅类 商服用房类 写字楼 别墅类
3746元 6955元 4893元 5135 元
4312元
3822元
9672元
6828元
5257元
4494元
7928元
4296元
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城北
3578元 6214元 4752元 5164元
2、典型的以商促售，通过沃尔玛及世纪金花等大的主力店的引进，打造“泛街区生活”的概念， 借此推动项目其它物业销售，打造居住、购物、休闲、娱乐、社交一体化的综合体；
ppt课件
13
天地时代广场
地址：未央大道与凤城二路十字
开发商：深圳天地集团
项目概况：精英领居、城市上层领域、现代商务领座、都市商业领SHOW为一体的大型都市综合体
ppt课件
11
经开*观澜港
地址：经济开发区未央大道123号 开发商：陕西欧亚达地产开发公司 项目概况：单栋高层 主力户型：剩余房源99.66㎡、72.8㎡ 销售均价：4900——5400元/㎡元之间 推广定位：强大多重功能，比肩世纪人居 项目品鉴： 1、成熟区域，地段优异 2、项目房源量较少，对本项目不构成威胁。
消费者“推迟购房时间”和“继续观望” 还是占市场主流；
ppt课件
10
竞争态势——微观
利君V时代
地址：凤城一路与未央路十字东南角 开发商：利君集团 项目概况：纯写字楼，5.6万㎡的体量，综合平层商务、LOFT创意办公 主力户型：66——131 ㎡ 销售均价：平层：5800元/㎡、LOFT：6800元/㎡ 推广定位：经开之首，纯商家 项目品鉴： 1、经开之首，黄金旺角 2、平层商务和LOFT办公相结合，产品系列丰富 3、充分利用利君品牌对产品价值的提升，提高客户的认知度
ppt课件
12
赛高国际街区
地址：未央路与凤城五路十字
开发商：陕西富力地产
项目概况：项目汲取世界先进的BLOCK城市人居模式，以24万平米城市综合体包容旗舰级住宅， 国际公寓，CEO商务，世界步行街等，形成自由开放的城市新生活地标。 主力户型：写字楼：68---89㎡、住宅：46-133㎡ 销售均价：写字楼价格：6000元\㎡（均价）住宅价格：5500元\㎡（均价） 推广定位：国际生活开放区 项目品鉴： 1、一期2栋写字楼和1栋住宅，通过构造BLOCK一体化打造综合性优势；
对于2009上半年入市的本项目要密切关注政府出台的相关法规，规避政策风险
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6
西安市房地产市场行情分析
近期市场销售疲软，客户观望气氛浓厚，造成销量下滑
上半年西安商品房销量为28745套，仅占去年全年量的32.7% 2008年上半年，西安新建商品房成交量为28745套，2007年，西安新建 商品房成交量为87960 套，今年上半年的成交量仅占去年全年的32.7%。日平均房屋销量不超过150套，跟去年同期平 均每日240套的销售量有很大的差距，楼市没有迎来预期的“旺季”。
恒佳首座营销方案
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1
题纲
1、表达我们对市场的理解？
2、确定我们的市场站位？
3、执行我们营销策略？
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2
表达我们对市场的了解？wk.baidu.com
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3
恒佳首座市场分析
预卖产品，先解市场
政
余
竞
客
策
震
争
群
法
影
对
分
规
响
手
析
ppt课件
4
政策法规——宏观
地方政策：价格备案制度 价格透明化
国家政策：土地政策：39号令
邻。项目应和城市发展趋势，以政公馆、政公寓、政街区构建出新北城政空间都市纯居•复合生 活体。 新界由三栋27层L型布局塔楼组成. 主力户型：40～140平米的大跨度创新户型 销售均价：4400元/㎡（均价）交3万优惠12%；交2万优惠9%；交1万优惠6% 推广定位：中央商轴政中央 项目品鉴： 1、未来行政中心（政府对面），与政府为邻 2、开发商资金链断裂，急于回款，进行滚动开发，通过虚高价格，加大折扣点，加快回款。 3、售楼人员素质较高，谈判激情及说服力较强。
利润而盲目定位项目价格，而需谨慎面对开发项目定位;
观点三：短期炒楼将被严打，项目和企业的抗风险能力是开发商本阶段生
存发展的关键，建议对客户精准定位，主要考虑自用需求和长期投资市场;
观点四：旧有营销方式将在新政下成为不可能，核心竞争能力将是市场胜
出的关键，建议着力打造开发项目的市场竞争力，充分挖掘市场渠道，以 实力赢得市场;