房地产法律法规案例培训ppt课件
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了法制管理的新时期
• 1997年党的十五大的召开为房地产市场的 快速发展创造了空间
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第二部分 销售过程中风险防范与证据管理
一、风险来源 二、签约前风险防范与证据管理 三、签约时风险防范与证据管理
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一、风险来源
风险来源:
1、行政机关
“规划许可证”“施工许可证”“预售许可证”“房产证”
2、内部员工
2、审查购房资格 3、减少广告风险 宣传文案多用描述性词语，少用确定性承诺 证据：各项证书，宣传资料，购房者身份证明
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案例百度文库
某地产商推出“假日小区”，楼书中宣称，5000平方 米人 工湖景’，‘2000平方米喷泉广场’，李先生购 后发现，人 工湖只不过是个小池子，喷泉广场改成了 停车场。一怒之下，李先生诉诸法院，要求追究地产商 的违约责任？
问题：李先生的主张可否得到法院的支持？
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法条链接： • 《商品房买卖合同解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣
传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房 屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合 同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该 说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容 ，当事人违反的，应当承担违约责任。
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• 互动案例 吴先生一周前看好一套自己比较满意的商品房，于是，当场交 了1万元订金，但双方在认购书中没有明确约定购房合同的时间 。由于吴先生早有购房的打算，所以购房的首付款13万余元也 准备就绪。但世事难料，近日吴先生的父亲不幸摔伤，仅手术 费就达4万元，后期治疗费也将无法估计，这突如其来的开支使 吴先生难圆购房梦，被逼无奈的吴先生给开发商打电话告知了 详情，并提出自己可能无法签订购房合同，希望开发商退回自 己的1万元订金，开发商回话说，订金不能退。对此吴先生不知 如何是好?
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三、签约时风险防范与证据管理
1、完备认购书条款 2、合同内容风险防范 3、充分重视违约责任 4、严格履约 证据：合同文本 通知书
登记表
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1、完备认购书条款
• 目前的签约过程 1、依广告产生购房的意思表示 2、与房产公司签定认购书 3、签定预售合同。 • 认购书性质 1、认购书内容： (1)当事人情况 (2)房屋情况 (3)价款计算 (4)签署正式契约的时限 2、认购书性质： 是预约合同，它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。
培训
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主要内容
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
法律与房地产发展的脉络 销售过程中风险防范与证据管理 关注物权法——热点问题分析 日常所见疑难问题
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第一部分 法律与房地产发展的脉络
房地产发展的三个阶段 1、空白阶段 2、起步阶段 3、发展阶段
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空白阶段
• 1949－1956 • 1956－1966 • 1966－1978
• 国民经济恢复时期 对地主的房地产接管没收征收的政策 • 文化大革命前 确立了城市房地产的社会主义公有制 • 文化大革命期间 立法陷于停顿状态
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起步阶段
• 复兴时期 1979年——1988年• 党的十一届三中全会以后，沉寂的房地产
业开始了复苏，国家加强了对房地产领域 的法制建设
• 起步时期 1988年——1994年• 1988年全国人大通过宪法修正案：土地有
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1、被告收取原告停车场费时明确注明收取的是车位租金，故无证 据证明双方之间存在车辆保管关系，而是车位有偿使用关系，判决 物业公司不承担丢车之民事赔偿责任。
2、如果被告收取停车场费用是服务费，即可证明双方之间存在车 辆保管关系。物业公司必须承担民事赔偿责任。 点评：
1、确定停车场的赔偿责任，必须明确车辆保管关系与车位有偿使 用关系是停车场承担民事责任的重要法理依据。
律师建议： • 广告用语用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性用语；
不宜用明确承诺，如“附近一百米内有名校”等等 • 甲方的售楼书、广告、展示的样板房、家居布置、模型及宣传
资料等，为购房参考示范，不作为履行合同之标准。 • 图例仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知，一切资料均以
政府最后批准之图则为准。
“表见代理”
3、供应商:
“甲供不到位”“付款迟延”
勘查\设计\施工\采购
4、购房者
“逾期‡违约”“双倍索赔”
5、物业公司 案例
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案例
2002年3月，深圳某小区，李某的私人轿车在停车场 丢失，李某向物业公司提出索赔。物业公司认为收费和 赔偿条件太不对等，一辆轿车一小时收费才5元钱，一 旦停车场内车辆丢失，车主以停车场负保管责任为由要 求停车场赔偿丢车的巨额损失，对物业公司太不公平， 由此不予赔偿。于是业主将物业公司推上法庭。
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• 法律建议 首先，吴先生与开发商之间的订金关系已经成立，双方如果一方违
约都有可能被迫用订金罚责。因为吴先生交纳订金与开发商收受订金的 行为已经说明双方也愿接受订金罚责的约束。其次，吴先生父亲突然摔 伤并不能成为吴先生不予签订合同的免责理由，因为对本案中吴先生的 免责主要限定在不可抗力条件的成立，显然吴先生没有钱或购房的钱已 挪做它用是不能成为不可抗力之条件的，吴先生还需履行自己签订购房 合同的义务，否则，订金就很难依法追回。再次，吴先生与开发商之间 的订金协议中没有明确约定购房合同在什么时候去签订，也就是说订金 罚责的适用期限没有确定，这一点对吴先生是有利的。吴先生完全可以 一直拖着不去签合同，开发商自己也不敢将房屋出卖的，否则将承担订 金罚责的违约责任，这是开发商的疏漏，吴先生可以抓住这一点与开发 商进行协商解决此事。如果协商不成，吴先生完全可以不去签订购房合 同，开发商也不敢将此房屋出卖，即使开发商起诉签订合同；从严格的 法律角度来说，开发商是很难胜诉的。
车辆保管关系是车主与停车场形成的车辆寄存与保管的合同关系 。车位有偿使用关系是车主与停车场形成的车位租金支付与收取的 合同关系。车辆保管关系与车位有偿使用关系在车辆的寄存行为上 是相同、一致的。
将车辆保管关系与车位有偿使用关系两者区分：主张车辆保管关 系，停车场承担丢车后的民事赔偿责任；车位有偿使用关系，停车 场不承担丢车后的民事赔偿责任。
2、停车场收费是服务费。 3、停车场服务收费的性质是保管收费。 4、停车场保管收费应承担保管责任。 5、停车场收费发票单方声明"车位租金"无效。
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二、签约前风险防范与证据管理
1、办妥各项手续 国有土地使用证 建设工程规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程用地规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证。
偿、有期限使用制度得以建立，房地产立 法在数量和质量较高 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 》
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发展阶段
• 初步发展时期 1994－1997
• 快速发展时期 1997至今
• 1994年《中华人民共和国城市房地产管理 法》的颁布，填补了我国房地产法制建设 的空白，标志着我国房地产业发展已迈入
• 1997年党的十五大的召开为房地产市场的 快速发展创造了空间
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第二部分 销售过程中风险防范与证据管理
一、风险来源 二、签约前风险防范与证据管理 三、签约时风险防范与证据管理
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一、风险来源
风险来源:
1、行政机关
“规划许可证”“施工许可证”“预售许可证”“房产证”
2、内部员工
2、审查购房资格 3、减少广告风险 宣传文案多用描述性词语，少用确定性承诺 证据：各项证书，宣传资料，购房者身份证明
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案例百度文库
某地产商推出“假日小区”，楼书中宣称，5000平方 米人 工湖景’，‘2000平方米喷泉广场’，李先生购 后发现，人 工湖只不过是个小池子，喷泉广场改成了 停车场。一怒之下，李先生诉诸法院，要求追究地产商 的违约责任？
问题：李先生的主张可否得到法院的支持？
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法条链接： • 《商品房买卖合同解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣
传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房 屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合 同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该 说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容 ，当事人违反的，应当承担违约责任。
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• 互动案例 吴先生一周前看好一套自己比较满意的商品房，于是，当场交 了1万元订金，但双方在认购书中没有明确约定购房合同的时间 。由于吴先生早有购房的打算，所以购房的首付款13万余元也 准备就绪。但世事难料，近日吴先生的父亲不幸摔伤，仅手术 费就达4万元，后期治疗费也将无法估计，这突如其来的开支使 吴先生难圆购房梦，被逼无奈的吴先生给开发商打电话告知了 详情，并提出自己可能无法签订购房合同，希望开发商退回自 己的1万元订金，开发商回话说，订金不能退。对此吴先生不知 如何是好?
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三、签约时风险防范与证据管理
1、完备认购书条款 2、合同内容风险防范 3、充分重视违约责任 4、严格履约 证据：合同文本 通知书
登记表
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1、完备认购书条款
• 目前的签约过程 1、依广告产生购房的意思表示 2、与房产公司签定认购书 3、签定预售合同。 • 认购书性质 1、认购书内容： (1)当事人情况 (2)房屋情况 (3)价款计算 (4)签署正式契约的时限 2、认购书性质： 是预约合同，它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。
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主要内容
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
法律与房地产发展的脉络 销售过程中风险防范与证据管理 关注物权法——热点问题分析 日常所见疑难问题
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第一部分 法律与房地产发展的脉络
房地产发展的三个阶段 1、空白阶段 2、起步阶段 3、发展阶段
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空白阶段
• 1949－1956 • 1956－1966 • 1966－1978
• 国民经济恢复时期 对地主的房地产接管没收征收的政策 • 文化大革命前 确立了城市房地产的社会主义公有制 • 文化大革命期间 立法陷于停顿状态
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起步阶段
• 复兴时期 1979年——1988年• 党的十一届三中全会以后，沉寂的房地产
业开始了复苏，国家加强了对房地产领域 的法制建设
• 起步时期 1988年——1994年• 1988年全国人大通过宪法修正案：土地有
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1、被告收取原告停车场费时明确注明收取的是车位租金，故无证 据证明双方之间存在车辆保管关系，而是车位有偿使用关系，判决 物业公司不承担丢车之民事赔偿责任。
2、如果被告收取停车场费用是服务费，即可证明双方之间存在车 辆保管关系。物业公司必须承担民事赔偿责任。 点评：
1、确定停车场的赔偿责任，必须明确车辆保管关系与车位有偿使 用关系是停车场承担民事责任的重要法理依据。
律师建议： • 广告用语用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性用语；
不宜用明确承诺，如“附近一百米内有名校”等等 • 甲方的售楼书、广告、展示的样板房、家居布置、模型及宣传
资料等，为购房参考示范，不作为履行合同之标准。 • 图例仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知，一切资料均以
政府最后批准之图则为准。
“表见代理”
3、供应商:
“甲供不到位”“付款迟延”
勘查\设计\施工\采购
4、购房者
“逾期‡违约”“双倍索赔”
5、物业公司 案例
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2002年3月，深圳某小区，李某的私人轿车在停车场 丢失，李某向物业公司提出索赔。物业公司认为收费和 赔偿条件太不对等，一辆轿车一小时收费才5元钱，一 旦停车场内车辆丢失，车主以停车场负保管责任为由要 求停车场赔偿丢车的巨额损失，对物业公司太不公平， 由此不予赔偿。于是业主将物业公司推上法庭。
精品课件
• 法律建议 首先，吴先生与开发商之间的订金关系已经成立，双方如果一方违
约都有可能被迫用订金罚责。因为吴先生交纳订金与开发商收受订金的 行为已经说明双方也愿接受订金罚责的约束。其次，吴先生父亲突然摔 伤并不能成为吴先生不予签订合同的免责理由，因为对本案中吴先生的 免责主要限定在不可抗力条件的成立，显然吴先生没有钱或购房的钱已 挪做它用是不能成为不可抗力之条件的，吴先生还需履行自己签订购房 合同的义务，否则，订金就很难依法追回。再次，吴先生与开发商之间 的订金协议中没有明确约定购房合同在什么时候去签订，也就是说订金 罚责的适用期限没有确定，这一点对吴先生是有利的。吴先生完全可以 一直拖着不去签合同，开发商自己也不敢将房屋出卖的，否则将承担订 金罚责的违约责任，这是开发商的疏漏，吴先生可以抓住这一点与开发 商进行协商解决此事。如果协商不成，吴先生完全可以不去签订购房合 同，开发商也不敢将此房屋出卖，即使开发商起诉签订合同；从严格的 法律角度来说，开发商是很难胜诉的。
车辆保管关系是车主与停车场形成的车辆寄存与保管的合同关系 。车位有偿使用关系是车主与停车场形成的车位租金支付与收取的 合同关系。车辆保管关系与车位有偿使用关系在车辆的寄存行为上 是相同、一致的。
将车辆保管关系与车位有偿使用关系两者区分：主张车辆保管关 系，停车场承担丢车后的民事赔偿责任；车位有偿使用关系，停车 场不承担丢车后的民事赔偿责任。
2、停车场收费是服务费。 3、停车场服务收费的性质是保管收费。 4、停车场保管收费应承担保管责任。 5、停车场收费发票单方声明"车位租金"无效。
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二、签约前风险防范与证据管理
1、办妥各项手续 国有土地使用证 建设工程规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程用地规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证。
偿、有期限使用制度得以建立，房地产立 法在数量和质量较高 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 》
精品课件
发展阶段
• 初步发展时期 1994－1997
• 快速发展时期 1997至今
• 1994年《中华人民共和国城市房地产管理 法》的颁布，填补了我国房地产法制建设 的空白，标志着我国房地产业发展已迈入