XX市经济适用房(江南)工程规划及建筑设计方案说明

XX市经济适用房（江南）工程规划及建筑设计
方案说明
一、建筑设计
（一）、工程概况
XX市位于XX省沿海中部，属亚热带季风气候，是国家历史文化名城，中国优秀旅游城市，全国经济前100强城市，全市陆域面积2203平方公里，海域面积1819平方公里，辖14镇和5个街道，总人口110万。

XX市委、市政府积极响应党中央、国务院关于解决中低收入职工住房困难的号召，拟在XX市江南街道春和路北侧，临尤公路东侧，XX市灵江中学南侧，开发江南经济适用房。

地块东侧为待开发用地，该地块征地27099平方米，用地面积19825平方米，场地地势平整、环境优美、交通便捷，距XX市崇和门广场约为2000米，是理想的居住用地。

（二）、规划设计依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》
2、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93(2002年版)
3、《XX市城乡规划管理技术规定》
4、《XX市建筑工程方案设计招标文件》临规招备[2011]17号
5、《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）
6、《住宅建筑规范》GB 50368-2005
7、XX省工程建设标准《城市建筑工程停车场(库)设计规则和配建标准》
DB33/1021-2005
8、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001
9、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2010
10、XX省《居住建筑节能设计标准》DB33-1015
（三）、设计理念
1、根据所处地块的总体规划与风格，协调与周边环境的关系，结合XX经济适用房（江南）工程的要求，完善确定其功能、造型。

2、结合该地块规划设计要求，协调内外环境，合理确定其布局与开发档次，争取土地利用最大化。

3、结合场地周边环境，气候特征，关注小区住宅的阳光和自然通风。

做到每户建筑面积标准虽低，但使用功能不降低，争取建筑面积利用最大化。

4、贯彻“尊重自然、融于自然”的思想，以建设环保、绿色生态型居住环境为第一规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性、经济性、环保性、生态性，创造一个布局合理、功能齐全、环境优美的现代居住小区。

5、住宅建设与景观建设相结合，正确处理规划中社会效益和经济效益、舒适性和可操作性、经济性之间的关系。

（四）、总体布局
XX市经济适用房（江南）地块南北长约168米，东西宽约116米，为较规整的梯形。

地块东侧为待开发用地，南侧为春和路，西侧与临尤公路隔河相望，北侧为XX市灵江中学。

根据《XX市经济适用房（江南）地块规划设计条件的函》（江南街道）临开规设函[2010]019号要求，地上建筑后退南侧春和路道路红线多层建筑5.00米、高层建筑10.00米以上；退进其他用地界线多层建筑5.00米。

总体布置设计考虑以下因素：
1、小区主入口根据规划要求设置在春和路，并结合离道路交叉口大于
70米距离要求布置在场地中间位置，次入口设在小区西北角位置与临尤公路连接。

2、地块东北面考虑已建灵江中学学生宿舍，按《XX市城乡规划管理
技术规定》控制建筑间距，西北面为灵江中学未建设用地，按《XX市城乡规划管理技术规定》建筑高度一半退用地红线。

3、东侧1#、3#、5#、7#、9#楼结合地形，为使土地利用最大化，除1#
楼降为5层住宅外，其余各幢北侧六层适当退台，既满足布置六层住宅要求，又能满足建筑间距规定，使土地利用最大化。

4、将4#楼减少一个单元，使4#楼与6#楼之间的宅间绿地与4#楼东侧
绿地连成整体，利用有限的土地面积形成小区中心绿地。

并且使主入口处形成较为开阔的视觉空间，使小区主道路形成蜿蜒曲折、步移景移的效果。

5、小区停车考虑经济适用房资金投入因素，采用地面树荫下停车方式，
并结合小区宅间道路布置。

6、将主入口2#楼底层布置物业营业用房、物业管理用房及一部分营业
用房，便于形成粮油、小超市营业场所，更好地服务小区居民，60平方米公共厕所布置在2#楼西南角位置，减少对小区管理的影响。

（五）、道路交通组织
1、出入口设置
主入口根据规划要求设在春和路，并且离交叉口大于70米，次入口在西北角与临尤公路相连接，考虑小区规模，小区主道路采用6.00米，宅间道路适当加大，满足停车出入要求。

为方便车辆出入及小区居民夜晚在整治后的河道
边休闲、散步需求，在西侧河道边设置4.00米单向车道。

2、道路停车组织
小区内部通过一条蜿蜒曲折的6.00米宽车道贯穿南北，联系宅间道路，以最简洁的道路结构，构筑最高效的交通体系，考虑经济适用房资金投入因素，停车方式采用地面树荫下停车，并结合宅间道路布置。

（六）、绿地景观
小区通过建筑群和绿化场所设计共同营造多层次的环境空间。

从构成元素上包括建筑围合、中心绿地、宅间绿地、借景小区西侧整治后的河道景观，形成点线面结合的环境景观。

通过精心设计的地面铺装、场地西侧水体、绿化等造园手段，使小区内部形成连贯的环境景观空间。

（七）、建筑设计
1、住宅单体设计
（1）、户型平面设计
A、为节省建筑面积，争取更多的住宅建筑使用面积，尽量减少楼梯等交
通面积，经多方案比较后采用一梯三户的平面布局形式。

B、合理分配各使用功能空间尺寸，尽量做到各房间室内空间尺度合理。

C、做到平面布局合理，全部使用功能空间做到直接采光与自然通风。

D、充分利用顶层坡屋顶，增大建筑面积，为顶层住户创造更好的居住环
境，增加总建筑面积，节省土地资源。

（2）、立面与造型设计
建筑设计构思从城市设计的角度出发，深入探寻建筑特征与城市整体脉络之间的联系，在立面设计上充分考虑建筑平面布局的特征及顶层坡屋
顶空间的利用，自然形成建筑立面形式，建筑立面追求简洁、通透的形体，利用建筑平面的凹凸自然形成丰富的建筑轮廓。

外墙采用浅暖色涂料，使
小区家园更具归家温暖感觉。

2、消防设计
（1）、本工程除一幢5层外，其余均为6层住宅，住宅之间间距及住宅与周边建筑之间间距均满足消防间距要求。

（2）、小区内设消防车道，室外消火栓按规范要求配置。

3、建筑节能
根据《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2010进行住宅节能设计，具体措施如下：
（1）、控制建筑物的体形系数，使建筑物的外围护面积尽量减少。

（2）、控制外窗（包括阳台门透明部分）的面积。

（3）、外窗（包括阳台门）采用中空玻璃，进户门采用保温、隔热门。

（4）、屋顶采用挤塑聚苯板保温、隔热。

（5）、外墙采用保温、隔热措施，外墙传热系数达到标准规定要求。

（6）、用电设备、照明灯具、给排水、通风、空调设备采用高效、节电、节水型产品，尽量减少能耗。

（八）、日照间距
小区内住宅均有良好的朝向，每幢住宅用户均有充分的日照时间，并满足国家及地方日照间距要求。

（九）、环保、卫生、防疫
1、住户垃圾实行袋装化、每幢住宅出入口处放置活动垃圾箱，通过集中后外运城市垃圾中转站。

2、厨房安装成品竖向烟气道，所有卫生间均考虑自然通风。

3、本工程所选通风空调设备均为高效低噪声设备。

4、卫生器具和备件采用节水型产品。

5、室内采用雨、污水分流制，生活污水经化粪池处理，排入市政污水管。

（十）、无障碍设计
1、小区主通道及宅间小路均考虑无障碍设计。

2、住宅室内无障碍根据需要另行施工图设计考虑。

（十一）、安保
采用大门值班、红外线监控、24小时巡更、单元电子对讲保安门、住户防盗门等多重安保措施。

（十二）、主要经济技术指标
住宅户型一览表
二、结构设计
（一）、设计规范与依据
本工程遵循如下所列的国家现行设计规范：
1、《建筑结构荷载规范》GB 50009-2001（2006版）
2、《混凝土结构设计规范》（GB50010一2002）
3、《建筑地基基础设计规范》（GB50007一2001）
4、《砌体结构设计规范》（GB50003一2001）（2002年局部修订版）
5、《建筑抗震设计规范》（GB50011一2010）
6、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068一2004）
7、《建筑桩基技术规范》（JGJ 94-2008）（二）、工程概况
本工程为XX市经济适用房（江南）工程，总建筑面积为31020.61㎡，其中住宅建筑面积30607.22㎡，物业管理用房建筑面积105.67㎡，物业营业用房建筑面积124㎡，营业用房建筑面积121.48㎡，公共厕所62.24㎡。

总用地面积为19825㎡。

1、采用的设计标准荷载：
（1）、风载：基本风压：0.55KN/M2
（2）、雪载：基本雪压：0.3KN/M2
（3）、楼面活载：
住宅： 2.0KN/㎡
商铺： 4.0KN/㎡
走廊、门厅 2.5KN/㎡
储藏室： 5.0KN/㎡
消防疏散楼梯： 3.5KN/㎡
2、地震烈度：根据《建筑抗震设计规范》（GB50011一2010），XX市的地
震设防烈度小于6度，不考虑抗震设防。

（三）、结构设计
1、本工程建筑结构的安全等级为二级，设计使用年限为50年。

2、地基基础的设计等级为丙级。

拟采用预应力混凝土管桩基础，具体待地质钻探后根据实际情况确定。

3、结构类型：本工程采用现浇钢筋混凝土框架结构。

4、主要构件的材料：
A、混凝土强度等级：采用C25。

B、钢筋：采用HPB235、HRB335、HRB400钢筋。

C、砌体：外墙材料采用页岩多孔砖，内墙采用加气混凝土砌块。

（四）、结构计算
结构计算软件：中国建筑科学研究院PMCAD系列软件(2008年版)。

三、给排水设计
（一）、设计依据
1、《建筑给排水设计规范》GBJ50015-2003（2009年版）
2、《室外给水设计规范》GBJ50013-2006
3、《室外排水设计规范》GBJ50014-2006
4、《建筑设计防火规范》GB50016-2006
5、《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》CJJ/T29-98
6、《建筑灭火器配置设计规范》GBJ50104-2005
7、《民用建筑生活污水处理工程设计规定》DBJ50108-71-98
8、业主提供的有关资料
（二）、系统设计
1、生活给水系统
水源为市政给水管网，在市政压力足够的前提下，一层到六层由市政管网直接供水。

住宅部分底层门厅入口外安装水表，统一做水表井；营业部分每户一表。

2、消防给水系统
按照规范，住宅层高最高为六层（小于八层），室内不设消火栓系统；
室外消防水量为20L/S,消火栓按保护半径〈150m，间距〈120m布置。

建筑灭火器的设置属中危险A类火灾，灭火器最大保护距离为25m，每A最大保护面积为100m2，灭火剂选用磷酸铵盐干粉，在每单元每个楼层设置2具2kg建筑灭火器。

3、排水系统
室内生活污废水分流，室外合流。

室外污水、雨水分流制，室内污废水、污水经化粪池处理达标后排入市政下水管网内；化粪池按设计使用人数选型。

4、雨水排放系统
各单体建筑屋顶雨水经汇集后与基地道路等处雨水合并，一同排入市政雨水管网中，重现期拟采用两年，降雨历时5分钟。

小区基地雨水采用重现期拟采用一年，降雨历时5分钟；小区根据地块分区，并利用地形设置雨水管和雨水口，经汇集后排入河道或市政网管。

（三）、环保、节能
1、生活污废水经化粪池污水处理达标后方可排入市政下水管网中。

2、各种设备卫生洁具等均选用高效、节能产品，合理利用市政给水管网的水压。

（四）、总体设计
1、以市政管网为水源，二路DN150进水，在小区内形成环网，室外设有一定数量的地上式消火栓，消火栓之间距为不超过120m。

保护半径不超过150m。

2、生活污废水按环保要求进行污水处理，达标后方可排入市政下水管网中。

3、雨水系统：单体汇至道路处，沿道路方向（配合雨水井设置），汇总后排入市政雨水管网或河道。

四、电气设计
（一）、设计依据
1、《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008
2、《建筑设计防火规范》GB50016-2006
3、《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94
4、《供配电系统设计规范》GB50052-2009
5、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000版）
6、《住宅设计规范》GB50057-1999（2003版）
7、《低压配电设计规范》GB50054-95
（二）、负荷等级及供电电源：
本工程用电负荷为三级。

本工程供电电源要求采用一路10KV电源，引自市电力网的10KV开闭所。

采用电缆引入敷设至小区室外箱式变。

（三）、负荷计算及变配电系统：
1、本工程总建筑面积为31020m2，全部为多层住宅；用电负荷按60W/m2计算，总容量为1861KW；使用系数按0.7考虑。

总计算负荷为为1448KV A。

2、本工程设10/0.4 KV -800KV A，10/0.4 KV -630KV A室外箱式变各一座。

3、电量计量采用高供低计，住宅实行一户一表，计量到户。

（四）、照明系统：
1、照度标准
本工程照度标准根据《建筑照明设计标准》
2、照明供电
所有照明用电设备均为单相220V。

照明电源由室外箱式变直配至各幢照
明总配电箱。

3、灯具选型
照明光源根据国家节能要求，兼顾照度与节能、舒适和美观。

荧火灯具均采用T5荧光灯管及电子镇流器。

（五）、防雷、接地及电气安全
建筑物防雷按第三类防雷建筑物要求设计，接地利用建筑物金属体自然接地，保护型式采用TN-C-S制，采用联合接地方式，并做建筑物总等电位连接。

在配电箱的插座回路分支上安装瞬时动作（动作电流为30mA）的漏电保护器。

在单元住宅计量箱的进线处设延时0.5s型动作电流为300mA的漏电保护单元。

具有洗浴功能的卫生间设局部等电位联结。

（六）、节能
1、根据负荷分布情况，综合考虑投资和年运行费用，对负荷进行合理分
配，选取容量与电力负荷相适应的变压器，使其工作在高效区内。

选择SCB10型高效低能耗节能型变压器。

2、合理设计供配电系统。

变电所尽量靠近负荷中心。

以缩短配电半径，
减少线路损失。

按年综合运行费用最小原则确定单位面积经济电流密度，按经济电流密度合理选择导线截面。

3、提高功率因素减少电能损耗，分散与集中补偿相结合，对距供电点较
远且无功功率较大的采用就地补偿。

其它均在变电所内集中补偿。

4、选用高效率电动机减少电动机的各部分损耗，提高电动机的效率。

5、照明设备节能方法如下：
a、选用节能高效光源及灯具。

b、室外及楼梯间照明为防止白天亮灯，采用光电控制器，以利节电。

c、选用成熟、有效、可靠的节电型低压电器。

（七）、弱电设计
1、方案设计简述：
根据我们对用户需求情况的初步分析，本工程智能化的主要子系统应有以下子系统（建设方可根据实际情况进行取舍）：
（1）、综合布线系统；（2）、计算机网络系统；（3）、安全防范系统；（4）、
背景音响及公共广播系统；（5）、有线电视系统；（6）、智能卡系统。

2、电话通讯及宽带接入综合布线系统：
在小区服务用房管理中心设一光缆进线电信室（局域网网络机房），内设光端接收机、跳线架和计算机网络设备等，可向住户提供传统的话音通信及计算机上网服务。

数据传输干线采用光缆，采用光缆到楼栋，楼内垂直布线采用大对数五类线，水平布线采用五类非屏蔽双绞线穿管暗敷，在各户设家庭信息接入箱，设二只信息插座，支持语言、数据及图像信号的传输，与社会信息网络联网，提供大容量的多媒体信息服务，并支持住宅小区内的社区服务和物业管理自动化。

可由当地运营商设计和施工。

3、有线电视系统：
采用860MH双向网络系统传输，以适应宽带视频设备接入。

各栋住宅有线电视干线采用SYWV-75-9同轴电缆，支线采用SYWV-75-5同轴电缆穿管在本层平面敷设，各户起居室及主卧室设二只双孔电视插座，用户端输出电平为64±4dB。

用户分支分配器箱均为嵌墙安装。

可由当地运营商设计和施工。

4、安全防范系统：
（1）、访客可视对讲、住户安全防范报警系统
本工程各单元分别设可视防盗对讲系统，防盗对讲主机及电控锁的安装与防盗门安装相配合，对讲主机设在一层，每户设可视对讲机，并在服务用房管理中心设管理机。

电控门锁可由小区一卡通的智能卡开锁。

防盗对讲总线穿管暗敷至各层分线盒，分支线穿管在本层敷设引至各户分机，各单元主机通过总线与小区报警管理中心连接。

建立一种总线制全数字双向对讲报警系统，同时可扩充实现家庭防盗报警联网系统。

（2）、小区周界防范报警系统
本工程在小区周界围墙上设置对射式红外线报警探测器，信号送至小区物业管理中心主机，管理中心能随时显示报警路由，报警时间等信息。

（3）、电视监控系统
闭路电视监控系统是在小区主要出入口、小区次入口、小区周界设置前端摄像机，将图像传送到管理中心。

管理中心可自动或手动切换系统图像，可对摄像机云台及镜头进行控制，也可对所监控的重要部位进行长时间录像。

中心对整个小区进行实时监控和记录，使中心管理人员充分了解小区的动态。

一旦发现有非法入侵的可疑人员，可对可疑人员的行为进行实时监控。

（4）、小区巡更系统
本工程在小区各区域内相应重要部位设置保安人员无线巡更站点，
供保安巡更人员携带巡更记录机按指定的路线和时间到达巡更点并进行记录，以加强对保安全人员的管理。

（5）、家居安防系统
家居安防系统是可通过可视对讲系统的扩展功能来实现，由用户申请加装：住宅门窗及室内其它部位安装各种探测器进行昼夜监控、安装燃气泄露自动报警装置等。

当监测到警情时通过住宅内的报警主机传输至管理中心的报警接收计算机。

接收机将准确显示警情发生的住户名称、地址和所遭受的入侵方式等，提示保安人员迅速确认警情，及时赶赴现场，以确保住户人身和财产安全。

同时住户还可通过固定式紧急呼救报警系统或便携式报警装置，在发生抢劫或病人突发疾病等情况时，向智能化管理中心呼救报警，中心可根据情况迅速处警。

5、信息管理系统：
（1）、小区的背景音乐系统
在小区广场、中心绿地、组团绿地、道路交汇等处设置音箱、音柱等放音设备，安装有线广播装置，由管理中心集中控制，可在节假日、日常生活休闲时间、每日早晚及特定时间播放音乐，也可通过遍布于小区内的音箱播放一些公共通知、科普知识、娱乐节目等。

同时，在发生紧急事件（如火灾或者警情）时，具有优先控制权的控制中心将背景音乐强制切换至紧急广播。

（2）、电子公告牌子系统
电子公告牌系统主要是指LED显示屏，设在小区主出入口处，主要发布有关小区内部消息、重要公告等信息，从而加强小区物业与用户
间交流，提高工作效率。

LED显示屏面积根据实际情况推荐。

五、项目分项投资估算表
XX市经济房（江南）工程（设计）
项目分项投资估算表
注：建筑面积已包含自行车库面积5142.00㎡。