房地产项目投资分析

(3)土地转让费 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支 付土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转 让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使 用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其他附 着物的所有权随之转让。 (4)土地租用费。 土地租用费是指土地租用方向土地出租方支 付的费用。 (5)土地投资折价。 房地产项目土地使用权可以来自房地产项目 的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下， 不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用， 但一般需要对土地使用权评估作价。
9、销售费用


销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品 过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费 用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、 销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣 传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费 等。 （1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入 的2%-3%。 （2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%-2%。 （3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%1%。 以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%-6%。

8、管理费用


管理费用是指房地产开发企业的管理部门为 组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的 各项费用。主要包括：管理人员工资、职工福利 费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经 费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、 董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、 绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、 技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办 费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁 损和报废损失以及其他管理费用。 管理费可按项目投资或前述1~5项直接费用的 一个百分比计算，这个百分数一般为3%左右。房地产Leabharlann 目投资分析实训前续知识

房地产投资就是将资金投入到房地产综合开 发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活 动中，以期将来获得不确定的收益。 房地产项目投资分析其步骤一般有项目概况、 市场调研、项目分析、项目定位及方案设计、项 目投资估算、项目资金筹措、项目销售收入及利 润估算、项目财务分析和不确定性分析等阶段。
4、基础设施建设费
基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用 地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用， 主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、 路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市 政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实 际工程量估算。
5、公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民 服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施 （又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委 会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、 公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工 程量估算。
10、财务费用

财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而 发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、 金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失 以及企业筹资发生的其他财务费用。
11、其他费用


其他费用主要包括:临时用地费和临时建设费、 工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、 施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣 工图编制费、工程保险费等。 这些费用按当地有关部门规定的费率估算， 一般约占投资额的2%~3%。
2、前期工程费
房地产项目前期工 程费主要包括：开发项目前 期规划、设计、可行性研究， 水文、地质勘测，以及“三 通一平”等阶段的费用支出。
序 号 1 2 3 4
项
目
估算说明 一般按建筑安装费0.2%～3%估算 按建筑工程建安费3%左右估算 按建筑工程建安费0.5%左右估算 按实际发生的工程量计算
可行性研究及咨询费 规划、设计 水文、地质勘察费 “三通一平”费
(2)土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身 份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者， 并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金 及其他款项。主要包括向政府缴付的土地使用权 出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿 费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。 土地出让地价款的数额由土地所在城市、地 区、地段、土地的用途以及使用条件、合同条件 等许多方面的因素决定。许多城市对土地制定了 基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准 地价的基础上加以适当调整确定。
(1)土地征用拆迁费 土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费 和城镇土地拆迁费。 农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、 青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、 新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、 拆迁费、其他费用。 城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构 筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费， 周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿 费，拆迁管理费和拆迁服务费等。
3、建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生 的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用 等。在可行性研究阶段，建筑安装工程费用估算 可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量 近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法， 也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算方 法的选择应视资料的可取性和费用支出的情况而 定。
6、开发期间费

开发间接费是指房地产开发企业所属独立核 算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。 主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办 公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他 费用等。
7、不可预见费 房地产项目投资估算 应考虑适当的不可预见费 用。不可预见费用占项目 总投资概算的2%-5%，有时对 大型复杂开发项目也取到10%。
一、开发建设投资

开发建设投资是指在开发期间内完成房地产 产品开发建设所需投入的各项费用。房地产开发 项目的成本费用由开发直接费和间接费两大部分 组成（见下图）。
二、房地产项目投资成本费用的构成

1、土地费用 房地产项目土地费用是指为取得房地产项目 用地而发生的费用。主要有下列几种： 划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土 地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、 租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投 资折价等。