房屋租赁合同无效情形.doc
最高法院发布的房屋租赁合同纠纷裁判规则
最高法院发布的房屋租赁合同纠纷裁判规则1、合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效浙江银泰投资有限公司诉包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同案本案要旨：双方当事人就尚不存在或尚未建成的房屋签订的租赁合同为房屋预租合同。
现行法律、行政法规、司法解释对房屋预租合同无特别规定，在此情形下，其相关问题的认定可参照适用有关房屋租赁的规定。
若合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效。
来源：民事审判指导与参考.总第71辑(2017.3)2、不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样享有优先购买权，侵害承租人优先购买权造成其损失的，应当承担相应的赔偿责任李克俭诉韩延伟、邵学美房屋租赁合同纠纷案本案要旨：不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样享有优先购买权。
侵害承租人优先购买权造成其损失的，应当承担相应的赔偿责任。
优先购买权受到侵害的，承租人的损失系购买所承租房屋的机会利益，其经济损失的数额应当综合考量房屋的实际成交价与承租人知道或应当知道其优先购买权受到侵害时，该房屋的市场价之间的差价损失、租赁期限的长短、购买机会的大小、承租人如参与购买形成的竞价可能等因素予以确定。
案号：(2016)鲁01民终4094号来源：人民法院案例选.总第124辑(2018.6)3、租赁房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设，应确认租赁合同无效中交海西投资有限公司诉上海置亚实业有限公司、中国人民解放军93792部队等房屋租赁合同纠纷案本案要旨：在房屋租赁合同纠纷中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，如果租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，则应确认租赁合同无效。
合同无效后，根据《合同法》第五十八条的规定，承租人应负返还租赁物的义务，但若承租人与出租人之间仅存在形式上的交接，从未实际占有使用租赁物，租赁物一直由其他主体占有使用，且出租人对此明知，则不应判决承租人负担返还租赁物的义务。
合同范本之租赁合同无效案例
租赁合同无效案例【篇一：房屋租赁纠纷案例】房屋租赁纠纷案例【案例】徐某自1995年以来一直租赁县保洁公司位于a镇的两间楼房经营，1999年3月徐某经保洁公司同意后将该楼房转租给陈某。
但2000年仍是以徐某的名义与保洁公司签订的租赁协议，2000年8月保洁公司在未通知徐某与陈某的情况下，以80000元（国有资产管理局评估价）将该两间楼房卖给了季某，季某将款付清并办理房产过户登记手续后，通知徐某、陈某搬迁，但陈某拒绝搬迁。
2001年至2003年，徐某与保洁公司仍然签订了租赁协议，徐某仍将该楼房转租给陈某。
季某以陈某、保洁公司及徐某侵犯财产所有权为由起诉至法院，要求陈某反还房屋，徐某和保洁公司赔偿损失。
李海波律师指出本案争议的焦点是季某与保洁公司的房屋买卖合同是否有效，徐某和陈某是否具有优先购买权。
（1）转承租人是否享有房屋的优先购买权《合同法》第224条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。
转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。
在转租中，出租人与承租人之间的租赁合同仍然有效，虽然次承租人与出租人之间没有权利义务关系，当因次承租人的原因发生租赁物损害时，出租人有权向承租人要求赔偿，同时次承租人也不能向出租人主张权利，因此如次承租人不能得到租赁权而遭到损害时，其只能向承租人请求赔偿，因为次承租人的租赁权是基于承租人的租赁权而产生的。
综上所述，次承租人在出租人买卖房屋时不享有优先购买权，当然，当原租赁合同未到期时，因原租赁合同继续有效，转租合同也仍然有效，次承租人仍可占有、使用租赁物。
但在原租赁合同有效期限届满后，次承租人就不能占有、使用租赁物了。
（2）如果徐某主张优先购买权，应在何时提出《城市私有房屋管理条例》第十一条规定“房屋所有人出卖、出租房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
合同无效的13种典型情形及裁判规则
合同无效的13种典型情形及裁判规则根据《合同法》的规定，有下列情形之一的，可认定合同或者部分合同条款无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同；（2）恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同；（3）合法形式掩盖非法目的的合同；（4）损害社会公共利益的合同；（5）违反法律与行政法规的强制性规定的合同；（6）对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款。
（7）提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效；（8）因被撤销而形成的合同无效情形。
我们将通过本文的13个案例详细阐述在实务中哪些情形容易出现合同无效以及合同无效的法律后果。
一、以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益根据《民法通则若干问题的意见》（部分失效）第68条之规定，所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。
因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生的。
根据《民法通则若干问题的意见》第69条的规定，所谓胁迫，是以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使相对方作出违背真实意思表示的行为。
胁迫也是影响合同效力的原因之一。
依《合同法》第52条规定，一方以欺诈、胁迫等手段订立的合同，只有在有损国家利益时，该合同才为无效。
二、恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同所谓恶意串通，是指当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订方合同的民事行为，造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，司法实践中并不少见，主要有债务人为规避强制执行，而及相对方订立虚伪的买卖合同、虚伪抵押合同或虚伪赠及合同等;企业高管或控股股东利用关联企业交易损害公司利益的情形；债务人及债权人恶意串通骗取保证等情形。
什么是房屋租赁合同无效5篇
什么是房屋租赁合同无效5篇篇1一、引言本协议旨在明确何为房屋租赁合同无效的情形，以保障租赁双方合法权益，维护房地产市场秩序。
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，就房屋租赁合同无效问题达成以下协议。
1. 违反法律法规：房屋租赁合同违反国家法律法规、政策规定的，包括但不限于违反土地使用权出让、城市规划、房屋建设、房屋租赁等方面的法律法规。
2. 损害公共利益：房屋租赁合同损害社会公共利益，如存在违法建筑、改变房屋使用性质等行为。
3. 无民事行为能力：当事人无民事行为能力或者限制民事行为能力，且未经法定代理人追认的房屋租赁合同无效。
4. 虚假意思表示：房屋租赁合同系虚假意思表示，如隐瞒真实情况、提供虚假证明文件等。
5. 违反公序良俗：房屋租赁合同违反公序良俗，损害社会道德风尚的，如涉及赌博、色情等违法活动。
6. 未经批准：房屋租赁未按规定向房地产管理部门登记备案，或者未取得房屋租赁许可证的。
三、无效租赁合同的法律后果1. 自始无效：无效的房屋租赁合同自始不具有法律效力。
2. 返还财产：因无效租赁合同取得的财产应当返还，包括租金、押金等。
3. 赔偿损失：因一方过错导致合同无效的，过错方应当承担赔偿责任。
4. 追缴违法所得：涉及违法所得的，由相关部门依法追缴。
1. 了解法律法规：租赁双方在签订房屋租赁合同前，应了解相关法律法规，确保合同内容合法合规。
2. 审查房屋状况：租赁双方应认真审查房屋状况，确保房屋符合租赁使用要求。
3. 选择正规中介：通过正规房地产中介机构寻找房源，降低合同风险。
4. 完善合同条款：签订合同时，应完善合同条款，明确双方权利义务，预防纠纷。
5. 及时登记备案：房屋租赁合同签订后，应及时向房地产管理部门登记备案，确保合同效力。
五、争议解决如因房屋租赁合同无效问题产生争议，租赁双方应先友好协商解决；协商不成的，可依法向所在地人民法院提起诉讼。
六、附则1. 本协议自双方签字盖章之日起生效。
如何鉴别房屋租赁合同的真假
如何鉴别房屋租赁合同的真假如何鉴别房屋租赁合同的真假篇一：怎么判断房屋租赁合同是否有效无论是进行房屋的买卖还是租赁，为了保障当事人的利益，此时就需要签订一份合同，当然不同的情况下签订的合同是不同的。
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。
成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。
(一)合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。
如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二)房屋是否为法律法规禁止出租。
只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。
根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：1、未依法取得房屋所有权证的;2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以形式限制房地产权利的;3、共有房屋未取得共有人同意的;4、权属有争议的;5、属于违法建筑的;6、不符合标准的;7、已抵押，未经抵押权人同意的;8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三)房屋租赁合同的内容是否合法。
在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的.滞纳金按每日2%计算。
从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。
还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。
(四)是否进行过登记备案。
《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。
在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。
房屋租赁合同并不一定就是有效的，还有可能出现效力待定合同和无效合同，当然这两种情况下的合同，就不能发生相应的法律效力。
房屋租赁合同法律问题全解
房屋租赁合同法律问题全解房屋租赁合同法律问题全解房屋租赁合同法律问题全解一、房屋本身是否可以租赁如果要看房屋本身是不是可以租赁的的话，要讨论的是租赁合同无效的情形，哪些情况下租赁合同是无效的?1、法律规定租赁合同无效的情形合同法五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
2、租赁房屋本身违反法律法规的规定引发租赁合同无效的情形《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》)：(一)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;(二)未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑;3、可以法定解除租赁合同的情形(1)《合同法》法定解除的规定：《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。
”根据《合同法》第二百三十三条，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
(2)最高院的司法解释《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
(3)其他情形包括例如未经消防验收或者消防验收不合格、未经竣工验收或者验收不合格的情形。
房屋租赁合同法的规定
房屋租赁合同法的规定一、《城市房屋租赁管理办法》第4条,公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
问题:该条只规定房屋所有权人的出租权,其他人对房屋有无出租权?非房屋所权人出租房屋后,承租人的权利如何保证?解答:根据《合同法》第51条,“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。
”因此,非房屋所有人对房屋进行出租并不导致租赁合同无效,只是效力待定而已。
《合同法》第228条还规定:“因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
”可以看出,出租人是否为租赁物的所有人或使用权人,不影响租赁合同的效力。
二、第6条,有下列情形之一的房屋不得出租:1、未依法取得房屋所有权证的;2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;3、共有房屋未取得共有人同意的;4、权属有争议的;5、属于违法建筑的;6、不符合安全标准的;7、已抵押,未经抵押权人同意的;8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
问题:该法采取禁止性方式,规定了禁止出租的房屋类型,以以上房屋出租的合同效力如何?解答:《合同法》第52条第5项,违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。
该法是建设部发布的行政规章。
合同是否有效,应当以法律、行政法规的规定为准。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》,进一步明确:《合同法》实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。
因此,以上述房屋为标的的房屋租赁合同并非无效。
三、第7条,住宅用房的租赁,应当执行国家的房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。
租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
房屋租赁合同常见十类纠纷
遇到合同纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>房屋租赁合同常见十类纠纷房屋租赁是日常生活最常见合同，但房屋租赁产生的纠纷也越来越多。
叶律师为大家例举了房屋租赁合同中常见的十类纠纷问题，以供在解决此类纠纷时有所参考。
1房屋租赁合同是否必须采取书面形式?《合同法》第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。
当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。
【提示】(1)口头房屋租赁合同风险较大。
当事人房屋租赁合同采取口头形式的，发生争议时要有其他证据证明。
(2)法律对长期房屋租赁合同(6个月以上)要求采取书面形式。
租赁期限6个月以上的口头房屋租赁合同，视为不定期房屋租赁合同。
2房屋租赁合同最长期限是多少年?《合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
”【提示】(1)房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。
(2)房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
(3)房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。
3未经整体验收合格的城镇房屋，当事人订立的房屋租赁合同是否无效?《建筑法》第61条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
【提示】(1)城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋。
(2)未经整体验收合格的城镇房屋，当事人签订的房屋租赁合同不因此无效。
(3)违反建设工程规划的农村房屋，当事人签订的房屋租赁合同不因此无效。
4临时建筑物房屋租赁合同，是否有效?“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
合同范本之租赁合同无效案例
租赁合同无效案例【篇一：房屋租赁纠纷案例】房屋租赁纠纷案例【案例】徐某自1995年以来一直租赁县保洁公司位于a镇的两间楼房经营，1999年3月徐某经保洁公司同意后将该楼房转租给陈某。
但2000年仍是以徐某的名义和保洁公司签订的租赁协议，2000年8月保洁公司在未通知徐某和陈某的情况下，以80000元（国有资产管理局评估价）将该两间楼房卖给了季某，季某将款付清并办理房产过户登记手续后，通知徐某、陈某搬迁，但陈某拒绝搬迁。
2001年至2003年，徐某和保洁公司仍然签订了租赁协议，徐某仍将该楼房转租给陈某。
季某以陈某、保洁公司及徐某侵犯财产所有权为由起诉至法院，要求陈某反还房屋，徐某和保洁公司赔偿损失。
李海波律师指出本案争议的焦点是季某和保洁公司的房屋买卖合同是否有效，徐某和陈某是否具有优先购买权。
（1）转承租人是否享有房屋的优先购买权《合同法》第224条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人和出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。
转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。
在转租中，出租人和承租人之间的租赁合同仍然有效，虽然次承租人和出租人之间没有权利义务关系，当因次承租人的原因发生租赁物损害时，出租人有权向承租人要求赔偿，同时次承租人也不能向出租人主张权利，因此如次承租人不能得到租赁权而遭到损害时，其只能向承租人请求赔偿，因为次承租人的租赁权是基于承租人的租赁权而产生的。
综上所述，次承租人在出租人买卖房屋时不享有优先购买权，当然，当原租赁合同未到期时，因原租赁合同继续有效，转租合同也仍然有效，次承租人仍可占有、使用租赁物。
但在原租赁合同有效期限届满后，次承租人就不能占有、使用租赁物了。
（2）如果徐某主张优先购买权，应在何时提出《城市私有房屋管理条例》第十一条规定“房屋所有人出卖、出租房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
租房合同无效的8种情形(附合同范本)
租房合同无效的8种情形（附合同范本）生活中经常会遇到的一些房屋租赁问题，该如何进行法律风险防范！法律角度来看看，房屋租赁合同的内容!房屋租赁合同一般包括哪些内容?《商品房屋租赁管理办法》第七条对此做了明确的规定：“房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。
房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况;(三)租金和押金数额、支付方式;(四)租赁用途和房屋使用要求;(五)房屋和室内设施的安全性能;(六)租赁期限;(七)房屋维修责任;(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;(九)争议解决办法和违约责任;(十)其他约定。
”其次，房屋租赁当事人还应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
房屋租赁合同无效的情形:1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。
2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。
3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。
4、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
5、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
6、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
7、租赁期限超过二十年的，超过部分无效。
8、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人们法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。
疫情期间房屋租赁合同纠纷怎么解决？01因疫情防控影响，出租人或承租人是否可以解除房屋租赁合同？答：应以维护合同关系稳定、鼓励合同继续履行为原则，对受疫情防控影响但符合继续履行条件的，一般不予支持；但是在疫情防控发生前已经符合合同解除条件的，应予支持。
02承租人承租房屋用于居住，因疫情防控导致不能正常居住使用的，承租人可以要求出租人减免租金吗？答：应鼓励租赁双方协商解决；协商不成的，根据公平原则视具体情况，由出租人适当减免租金或适当延长租期，合理分担因疫情防控导致的不利后果。
房屋租赁合同无效情形6篇
房屋租赁合同无效情形6篇篇1甲方（出租人）：____________________身份证号码：_______________________联系方式：_______________________乙方（承租人）：____________________身份证号码：_______________________联系方式：_______________________鉴于甲乙双方就房屋租赁事宜达成意向，为明确房屋租赁合同无效的情形，双方在遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则基础上，特订立本合同约定如下：一、无效情形以下情形将导致本合同无效：1. 违反法律法规：本合同内容如违反国家法律法规的强制性规定，本合同自始无效。
2. 无民事行为能力：若甲乙双方中任何一方在签订本合同时无民事行为能力，本合同无效。
3. 欺诈胁迫：如一方在签订合同时采用欺诈、胁迫手段使对方签订，对方有权请求法院确认合同无效。
4. 错误描述：如房屋描述与实际不符，导致乙方签订合同的初衷无法实现，乙方有权请求确认合同无效。
5. 非法目的：如租赁房屋用于非法目的，如赌博、贩毒等违法犯罪活动，本合同无效。
6. 未取得必要许可：如租赁房屋需取得相关许可而未取得，如房屋未取得产权证、建设工程规划许可证等，导致无法办理房屋租赁备案，本合同无效。
7. 侵害第三方权益：如租赁房屋涉及第三方权益，未经第三方同意，导致合同无法履行，本合同无效。
8. 其他情形：其他违反公序良俗、损害社会公共利益等情形，导致合同无效的，本合同无效。
二、双方责任1. 甲方责任：甲方应保证所出租的房屋具备合法的租赁条件，如因甲方原因导致合同无效，甲方应承担相应的法律责任。
2. 乙方责任：乙方应按时支付租金，如因乙方原因导致合同无效，乙方应承担相应的法律责任。
3. 双方共同责任：双方应共同遵守法律法规，确保合同履行过程中的合法性。
如因一方违约导致合同无效，违约方应承担相应的违约责任。
审理房屋租赁合同纠纷典型案例
审理房屋租赁合同纠纷典型案例摘要：一、房屋租赁合同纠纷概述二、典型案例分析1.租赁期内房屋所有权发生变动2.出租房屋被相关部门治理整顿3.保障房出租违反规定三、审理过程中的法律问题1.合同无效的认定2.租赁双方的权益保护3.行政主管机关的处罚措施四、结论正文：房屋租赁合同纠纷是房地产市场中常见的纠纷类型之一。
本文将通过对几则典型案例的分析，来探讨房屋租赁合同纠纷的审理过程和相关法律问题。
一、房屋租赁合同纠纷概述房屋租赁合同纠纷是指在房屋租赁过程中，租赁双方因合同约定或履行过程中产生的争议。
这类纠纷通常涉及租金、押金、房屋使用、合同解除等方面的问题。
二、典型案例分析1.租赁期内房屋所有权发生变动在房屋租赁期间，如果房屋所有权发生变动，新产权人是否有权拒绝履行原租赁合同？根据我国《合同法》的规定，租赁期内，租赁物所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。
因此，新产权人无权拒绝履行原租赁合同。
2.出租房屋被相关部门治理整顿在房屋租赁过程中，如果出租房屋被相关部门治理整顿，导致租赁合同无法履行，租赁双方的权利如何保护？根据我国《合同法》的规定，因不可抗力导致合同无法履行的，双方均无责。
在此情况下，租赁双方可协商解除合同，互相返还租金和押金。
3.保障房出租违反规定朱先生购买了一套经济适用房，并将其出租给高先生。
后朱先生希望提前收回房屋，但双方在协商无果后，朱先生起诉至法院，要求法院判决双方签订的房屋租赁合同无效，返还房屋。
法院审理后认为，朱先生与高先生签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自义务。
朱先生以房屋系经济适用房为由要求确认房屋租赁合同无效，没有充分的法律依据，法院不予支持。
三、审理过程中的法律问题1.合同无效的认定在审理房屋租赁合同纠纷过程中，法院会对合同的效力进行审查。
根据我国《合同法》的规定，合同无效的情形包括：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。
房屋租赁合同无效产生纠纷的法条约定及判决案例
房屋租赁合同无效产生纠纷的法条约定及判决案例房屋租赁合同是租赁双方在租赁房屋时签订的法律文件，具有约定租金、租赁期限、租赁物等内容。
然而，有时候因为各种原因，房屋租赁合同可能存在无效的情况，从而产生纠纷。
以下是关于房屋租赁合同无效产生纠纷的法条约定及判决案例。
一、法条约定1.《中华人民共和国合同法》第十九条规定：“因违反法律的强制性规定订立的合同，自始无效。
”房屋租赁合同如果违反了法律的强制性规定，比如租金超过法定限额、租赁期限违反法律规定等，就会被认定为无效合同。
2.《中华人民共和国合同法》第五十条规定：“合同无效的，当事人应当返还因合同取得的财产，消除因合同产生的法律后果。
”如果房屋租赁合同被认定为无效，当事人应当按照法律规定返还财产，并消除因合同产生的法律后果。
3.《中华人民共和国合同法》第九十条规定：“出租人违反本法规定，擅自出租的，承租人有权请求退还已付的租赁费用。
”如果出租人擅自出租房屋，租赁合同无效，承租人有权请求退还已付的租赁费用。
二、判决案例1.最高人民法院民事裁定书（2015）法民二终字第1288号：原告租户与被告房东签订租赁合同，合同约定租金远高于当地租金市场，被告房东擅自提高租金，租户拒绝支付租金，最终法院判定租赁合同无效，租户有权要求房东返还已支付的租金。
2.最高人民法院民事裁定书（2018）法民二终字第2589号：租赁合同约定租赁期限违反法律规定，租赁合同被认定为无效，租户在法定期限内提出退租要求，房东应当无条件同意租户的退租要求，并返还租金。
综上所述，房屋租赁合同无效产生纠纷的法条约定主要涉及合同法的规定，如果租赁合同违反法律规定，当事人可以依法申请合同无效，并要求返还已支付的租金。
法院在处理此类案件时，往往会根据法律规定做出合法合理的判决，保护当事人的合法权益。
租赁双方在签订租赁合同时，应当严格遵守法律规定，避免合同无效产生纠纷，确保租赁权益不受损害。
租赁合同无效的情形有哪些
If you don't believe in hard work and time, then time will be the first to let you down.通用参考模板（页眉可删）租赁合同无效的情形有哪些未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。
违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。
被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。
出租人未就取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
对于房屋租赁合同来讲，实践中也是可能出现无效的情况。
而一旦认定租房合同无效的话，那么肯定也就无法保障当事人的合法利益了。
那现实中，常见的租赁合同无效的情形有哪些呢？我们一起在下文中进行了解。
一、租赁合同无效的情形有哪些1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
4、当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。
但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
二、租赁合同无效的后果是什么?1、房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和相关本司法解释的规定处理。
房屋租赁合同无效情况说明范文
房屋租赁合同无效情况说明范文房屋租赁合同无效情况说明甲方（出租方）：姓名/名称：____________________证件号码/执业证号：_____________地址：___________________________联系方式：_____________________乙方（承租方）：姓名/名称：____________________证件号码/执业证号：_____________地址：___________________________联系方式：_____________________鉴于双方达成以下协议（下称“本合同”），甲、乙双方约定如下：第一条：租赁物品甲方同意将其拥有的房屋出租给乙方使用，房屋具体地址及使用面积、用途由甲方与乙方双方协商确定。
第二条：租金和租期1.租金：每月租金为________ 元，并且由乙方承担房屋维修、修缮等费用。
2.租期：本合同自__________ 年__________ 月__________ 日起至__________ 年__________ 月__________ 日止。
第三条：租赁物品的使用和维护1.乙方应当妥善使用房屋，并且保持干净整洁，不得在房屋内非法存储或者使用危险物品。
2.乙方应当按时缴纳租金，并且按照甲方的要求进行房屋维修、修葺等工作。
第四条：各方权利和义务1.甲方的权利和义务（1）甲方有权按照本合同约定收取租金。
（2）甲方应当保证所提供的房屋符合法律、法规的要求。
（3）甲方有权依法向乙方要求支付租金、税费、维修费等。
2.乙方的权利和义务（1）乙方有权使用房屋，并且有权享有与房屋有关的权利。
（2）乙方需要按照约定支付租金，并且按时维护和修缮房屋。
第五条：违约责任1.双方应当按照本合同约定履行各自的义务，不得违约。
2.如一方违约，应当承担违约责任。
若乙方违约导致本合同无效，则需要承担相应的法律责任。
第六条：法律效力和可执行性1.本合同具有合法、有效的法律效力，并且任何一方无权对其进行单方面变更。
无效房屋租赁合同案例分析
无效房屋租赁合同案例分析案例背景：甲方为一房地产公司，乙方为一位租客。
甲方与乙方签订了一份房屋租赁合同，合同期为一年。
在合同期满后，乙方拒绝搬离房屋，并且拒绝支付租金。
双方基本信息：甲方：房地产公司，法人代表姓名为X，注册资本X万元，地址为X街道X号。
乙方：租客，姓名为X，身份证号码为X，地址为X街道X 号。
各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任：1. 甲方的身份甲方为出租人，拥有房屋的所有权和出租的权利。
其权利包括在租赁期内租金收取和要求乙方履行租赁合同中约定的义务。
2. 乙方的身份乙方为承租人，享有合法居住权，并且应履行租赁合同中约定的各项义务。
同时，乙方对房屋的使用也应符合政府的相关法规和条例。
3. 合同约定的权利和义务根据双方签订的租赁合同，甲方有权向乙方收取租金，并且应该按照约定向乙方提供合法的房屋出租服务。
乙方必须按时支付租金，并且应该合法使用房屋并保持房屋的卫生和安全。
如果乙方违反了租赁合同的约定，则应该承担违约责任，包括但不限于支付违约金或赔偿甲方的损失。
4. 租赁合同的履行方式和期限租赁合同的履行方式，双方应当按照约定履行其约定的义务。
租赁合同的期限为一年，自合同生效之日开始计算，到期后需要甲方与乙方进行协商，决定是否续约。
如果没有进行续约，则乙方有义务按时搬离房屋。
5. 违约责任如果乙方未履行租赁合同中的任何一个约定义务，甲方有权要求其承担违约责任。
具体的责任和赔偿金额应当在合同中进行明确约定。
遵守中国的相关法律法规：根据中国的相关法律法规，出租人和承租人在签订租赁合同时应该遵守相关的法律法规，如《合同法》、《物权法》、《消费者权益保护法》等。
同时，无效的租赁合同可能会导致法律纠纷，因此双方应当使用适当的格式合同，并且遵守最新的法律法规。
明确各方的权力和义务：在租赁合同中，需要明确双方的权力和义务，以保障合同的有效性和双方的合法权益。
例如，出租人应当确保租赁物的质量和安全性，并且按时提供相关服务。
最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释
最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。
本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。
城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。
依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。
关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。
所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。
否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。
租房合同无效情况范本
租房合同无效情况范本
一、无效原因之一：未经房屋所有人同意的出租行为
范本：
甲方为房屋所有人，乙方违反了合同法第九十一条的规定，未经甲方同意擅自将房屋转租给第三人。
因此，甲方有权要求解除该租房合同，并追究乙方的法律责任。
二、无效原因之二：违反租赁合同约定的行为
范本：
甲方和乙方在租房合同中并未约定违约金的数额，也未约定对违约行为的其他补偿措施。
根据合同法第一百零一条的规定，该租房合同应当视为无效合同。
三、无效原因之三：超出法定范围的合同约定
范本：
甲方和乙方在租房合同中包含了违反法律、行政法规、国务院的禁止性规定的约定。
根据合同法第九十九条的规定，该租房合同应当视为无效合同。
四、无效原因之四：违反公序良俗的约定
范本：
甲方和乙方在租房合同中包含了违反法律、行政法规的强制性规定，损害社会公共秩序的约定。
根据合同法第一百一十一条的规定，该租房合同应当视为无效合同。
总结：
以上所述只是租房合同无效的部分情况，根据具体情况可能有其他无效原因。
在签订租房合同时，双方应当遵守合同法的规定，确保合同的有效性。
如果发现租房合同存在无效情况，应当及时采取相应的法律措施，维护自己的权益。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房屋租赁合同无效情形
房屋租赁合同无效的情形
1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。
2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。
3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。
4、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
5、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
6、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
7、租赁期限超过二十年的，超过部分无效。
8、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人们法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。
一、占用房屋一方当事人支付房屋使用费支付标准如何确定?
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
对于房屋使用费的标准，应当参照合同约定的租金标准，同时还可以综合考虑如下因素：
(1)房屋是否具备正常使用条件，如是否存在断水断电等影响当事人正常使用的情形;
(2)当事人是否已经按照约定的用途使用了房屋，如合同虽然无效，但当事人已经按照约定用途在租赁房屋从事经营行为;
(3)对于合同无效双方各自过错程度。
二、当事人对于租赁房屋的装饰装修应当如何处理?
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。
因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。
出租人是否同意利用，不能仅根据出租人的口头表示，还应当结合出租人的事实行为来判断。
如出租人在事实上已经实际利用了装饰装修物，则应视为出租人同意利用;又如装饰装修物为房屋使用人所必须物品，则应适当考虑通过折价方式处理。
承租人未经出租人同意进行装饰装修的，对于出租人同意利用的装饰装修物，可折价归于出租人所有;对于出租人不同意利用的，则应当由承租人自行承担损失。
三、出租人与承租人因租赁合同产生的纠纷案件，如存在转租，是否应当通知次承租人或追加次承租人参加诉讼?
租赁合同被认定无效时，转租合同亦不能履行，为一并处理合同
无效的法律后果，次承租人应当参加诉讼，不仅需要承担腾退房屋的义务，在需要对租赁房屋的装饰装修价值进行评估时，还应当承担配合评估的责任。
因此如果出租人并未起诉次承租人，则人们法院需就房屋房屋返还问题释明出租人，告知其可以追加次承租人为共同被告，以一并解决合同无效的法律后果。
人民法院也可以基于判决执行问题及保护次承租人利益的需要，直接依职权追加次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。
四、租赁合同无效，转租合同是否有效?
租赁合同与转租合同的效力应当分别审查，即分别根据合同法及相关司法解释的规定对合同效力进行各自审查。
出租人与承租人之间的租赁合同无效，承租人与次承租人之间的租赁合同并不必然无效。
五、租赁合同无效，次承租人是否可以在出租人与承租人之间的诉讼中直接要求承租人或出租人赔偿赔偿装饰装修物损失或承担违约责任?
出租人与承租人之间的租赁合同如果被法院确认为无效或撤销，次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰物损失或承担违约责任的，该主张与出租人和承租人之间的租赁合同纠纷不属于同一法律关系，因此不能在同一案件一并主张，次承租人应当就其主张另行起诉。
如果法院判决次承租人腾退房屋的，应当询问次承租人是否就装。