房地产投资计划培训课件PPT(共 30张)
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房地产销售培训(全套)PPT课件
销售流程
客户购买原因
发掘准客户 因为给准客户留下了良好的印象
约访
因为以满足准客户需求为前提约见准客户
接洽
因为确立了他的服务价值并与准客户建立了良好的关系
收集客户资料 因为掌握了准客户的实际情况和购买动机
寻找购买点 方案设计
因为充分了解客户关心的问题，并回答客户提出的任何 问题
因为能够指出准客户的需求及相应解决方案，并能够注 重准客户的基本需求
与顾客沟通
沟通就像跳舞，是一 个互动的过程。沟通的品 质决定人生的品质。
蚂蚁哲学
1、蚂蚁对任何事情从不放弃 2、今天为未来储存食物 3、有好处，尽量与同伴分享
感恩
——世界上有三件事不可以等
1、行善 2、行孝 3、感恩
优质人脉的障碍
1、喜欢论断他人，不懂得赞美他人 2、企图改变他人 3、有条件的付出，有条件的爱 4、缺乏承诺和责任感 5、缺乏良好的沟通
建立人脉的准则
1、互惠 2、互赖 3、分享 4、坚持
维持人脉的秘诀
1、寄贺卡——小事情代表一切 2、社区活动——经手的人越多，知 道的人越多 3、观察改变 4、利用网路 5、搜集并提供资讯
维持人脉的秘诀
6、与顾客随机见面 7、调解冲突 8、顾客变化时的及时电话 9、报告任何改变 10、亲自到场
客户的期待
9、给我机会最后决定，提供几个选择 10、强化我的决定 11、不要和我争辩 12、别把我搞糊涂了 13、不要告诉我负面的事 14、不要用瞧不起的语气和我说话 15、不要说是我错了 16、我说话的时候，注意听
客户的期待
17、让我觉得自己很特别] 18、让我笑 19、对我的职业表示一点兴趣 20、说话要真诚 21、不要强迫我购买 22、及时送货 23、帮助我购买，不要出卖我 24、告诉我会得到怎样的服务
房地产项目全案策划PPT课件
现场销售管理文件
预售许可证、中原代理费 诚意认购书、认购书
楼书 户型单张
来访客户调查表 成交客户调查表
借款协议（针对借首期款客户）
DM单张
来访客户登记表
预售（或现售）合同
完全生活手册
销控表
尾数纸
其他相关资料
销售培训资料（包括价格表、付款方式、促销 等）
查丈报告、最后图纸
折页 投资手册
日报、周报、月报表 销售人员签到本
•优势 •劣势 •机会 •威胁
•定位策略 •定位描述 •产品建议
•定为依据 •客户描述
•定位策略 •定位方法
•静态分析 •动态分析
2021
第四阶段：初步推广方案
首先，给项目一个形象
——项目总体形象定位
其次，告诉甲方我们准备怎么卖
——销售策略
重要的一点，给甲方一本明白账
——推广费用预算表
接着，告诉甲方有推广能销售的更好
•竞争环境 •房地产环境
•竞争楼盘 •经典楼盘 •成功案例
•区位价值 •项目资源
•周边客群 •历史客群 •特有客群 •投资客群 •新生客群
•市场状况 •可能的产品 •可能的客户
2021
第三阶段：项目定位
寻找均衡点
可能的产品
可能的客户 投 资 效 益
2021
SWOT分析 产品定位 客户定位 价格定位 经济收益分析
2021
中篇 ·传播体系建立
2021
1
品牌传播效应
2
广告投放策略
3
纸质媒体
4
电子媒体
5
户外媒体
6
展销会
2021
1.1 房地产项目品牌规划
品牌外延
房地产基础知识培训ppt课件
应符合下列规定： 1）烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度； 2）楼梯间、电梯间、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水 平投影面积合计小于屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度； 3）建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡屋顶高度一般处至室外平面计算建筑高 度。
• 钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作 ，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建 筑。
20
>按建筑结构承重方式分类
• 承重墙结构： 它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量 由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有 基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。 • 框架结构： 主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋 焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般 多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。 • 排架结构： 主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱 的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。 • 其他： 由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷 载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
房地产基础知识
我是谁—— 我在做什么—— 我可以做成什么样——
我想赚钱—— 我要做TOP SALE—— 我要做行业专家——
态度决定命运！ 细节决定成败！
2
课程目的
1、对于新同事：了解和认识房地产行业； 2、对于老同事：让大家一起温故而知新； 3、对于中原人：不断要求自己学习进取。
• 钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作 ，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建 筑。
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>按建筑结构承重方式分类
• 承重墙结构： 它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量 由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有 基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。 • 框架结构： 主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋 焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般 多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。 • 排架结构： 主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱 的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。 • 其他： 由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷 载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
房地产基础知识
我是谁—— 我在做什么—— 我可以做成什么样——
我想赚钱—— 我要做TOP SALE—— 我要做行业专家——
态度决定命运！ 细节决定成败！
2
课程目的
1、对于新同事：了解和认识房地产行业； 2、对于老同事：让大家一起温故而知新； 3、对于中原人：不断要求自己学习进取。
房地产基础知识培训PPT课件
4、高层：超过一定高度和层数的多层建筑。1972年国际高层建筑会议将高 层建筑分为4类：第一类为9～16层（最高50米），第二类为17～25 层（最 高75米)，第三类为26～40层（最高100米），第四类为40层以上(高于100 米）
5、超高层：30层以上的建筑称为超高层。
9、板楼和塔楼（也叫点式楼） ： 板式结构一般户型通透， 例如多层住宅、高层板楼； 塔楼（点式楼）是围 绕一个中心点，在一层内分布多户独立住房的户型。
四、建筑名词解释
1、什么是房地产一级市场： 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出 让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有 土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用 者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过 开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国 家垄断的市场。
5、什么是集资房
集资房属经济适用住房范围，是政策性住房，是企事业单位为 了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨土地建 设、按成本价出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通。
6、什么是经济适用房 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发
企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济 性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家 庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上 强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。
蛭石、陶 烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。
适合大规模 工业化施工，效率较高，工程质量较好。
框架结构由 梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构
的承载力和 刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬
房地产投资培训课件
稳定期
成熟与巩固 ➢税收 ➢土地收益 ➢资产经营
------
土地 价格 变迁 规律
基建投入增长
地价增长符合边际递减规律 基建投入与地价增长的关系曲线
下一个周期 衰落或重建 ➢税收
----
二是由于房屋建筑的高价值性。
房屋的建筑安装成本，通常也高于一般产品的生产成本，这是由于房屋 的建筑安装要耗费大量的建筑材料和物资，需要有大批技术熟练的劳动力、 工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械。此外，由于建筑 施工周期一般较长，占用资金量较大，需要支付大量的利息成本。再加上在 房地产成交时，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地产的投入 资金回收缓慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。
复利计算的特点是：把上期未的本 利和作为下一期的本金，在计算时每一期 本金的数额是不同的。复利的计算公式是 ：S=P（1+i）^n
1、如果从20岁开始，每个月拿100块钱去买基金，每年10%的收益是大部分基 金都做的到的，每月100持之以恒，到60岁的时候，就会有六十三万七千八百 元； 2、如果从30岁开始那么做，到60岁的时候会有22万； 3、如果从40岁开始投，到60岁的时候就只有七万多； 4、如果从50岁开始投，到60岁只有2万多点。所以说，钱是长跑选手，越到后 来劲越足，跑的越快。
房地产投资基础知识
2012
所谓房地产投资
是指资本所有者将其资本 投入到房地产业，以期在 将来获取预期收益的一种 经济活动。 房地产投资分析中，我们 使用的投资概念是狭义的。 房地产投资所涉及的领域 有：土地开发、旧城改造、 房屋建设、房地产经营、 置业等。所以，这里的投 资是预先垫付的资金（没 有包括其他资源）。
三是房地产经济运作中交易费用高。
房地产投资业务培训ppt课件(2024)
2024/1/25
地方房地产业协会
各地设立的房地产业协 会，在地方政府和行业 之间发挥桥梁纽带作用 ，推动本地房地产市场 的健康发展。
房地产专业委员会
一些专业性的房地产委 员会，如住宅产业委员 会、商业地产委员会等 ，为相关领域提供专业 服务和支持。
33
07
房地产投资风险防范与 应对措施
2024/1/25
夹层融资
一种介于优先债务和股本之 间的融资方式，指企业或项 目通过夹层资本的形式融通 资金的过程。
联合开发
两家或多家房地产开发企业 联合起来进行项目开发，共 同出资、共担风险、共享收 益。
2024/1/25
25
05
房地产项目营销策略与 实施
2024/1/25
26
目标客户群体定位分析
地域特征
研究目标市场的地理位置、城市规模 、经济发展水平等因素，确定潜在客 户群体的地域分布。
2024/1/25
7
房地产投资风险与收益
01
02
03
租金收益
通过出租房地产获取稳定 的租金收入。
2024/1/25
资产增值
随着市场发展和资产升值 ，投资者可获取资本利得 收益。
税收优惠
部分国家和地区对房地产 投资给予税收优惠，降低 投资者税负。
8
02
房地产市场分析与选址 策略
2024/1/25
9
2024/1/25
28
线上线下营销推广手段运用
线上营销
利用互联网和社交媒体等线 上平台，进行项目宣传、品 牌推广和客户互动，提高项 目的知名度和曝光率。
线下活动
组织各类线下活动，如楼盘 开放日、房产讲座、社区活 动等，吸引潜在客户前来了 解和体验项目。
地方房地产业协会
各地设立的房地产业协 会，在地方政府和行业 之间发挥桥梁纽带作用 ，推动本地房地产市场 的健康发展。
房地产专业委员会
一些专业性的房地产委 员会，如住宅产业委员 会、商业地产委员会等 ，为相关领域提供专业 服务和支持。
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房地产投资风险防范与 应对措施
2024/1/25
夹层融资
一种介于优先债务和股本之 间的融资方式，指企业或项 目通过夹层资本的形式融通 资金的过程。
联合开发
两家或多家房地产开发企业 联合起来进行项目开发，共 同出资、共担风险、共享收 益。
2024/1/25
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房地产项目营销策略与 实施
2024/1/25
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目标客户群体定位分析
地域特征
研究目标市场的地理位置、城市规模 、经济发展水平等因素，确定潜在客 户群体的地域分布。
2024/1/25
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房地产投资风险与收益
01
02
03
租金收益
通过出租房地产获取稳定 的租金收入。
2024/1/25
资产增值
随着市场发展和资产升值 ，投资者可获取资本利得 收益。
税收优惠
部分国家和地区对房地产 投资给予税收优惠，降低 投资者税负。
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房地产市场分析与选址 策略
2024/1/25
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2024/1/25
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线上线下营销推广手段运用
线上营销
利用互联网和社交媒体等线 上平台，进行项目宣传、品 牌推广和客户互动，提高项 目的知名度和曝光率。
线下活动
组织各类线下活动，如楼盘 开放日、房产讲座、社区活 动等，吸引潜在客户前来了 解和体验项目。
房地产投资规划培训课件
房地产投资规划培训课件xx年xx月xx日contents •房地产投资基础•房地产投资策略•房地产投资分析方法•房地产投资法律与风险•房地产投资案例分析•未来房地产投资趋势展望目录01房地产投资基础指以房地产为投资对象，以获取土地增值、租金收益或现金流为目的的投资行为。
房地产投资定义房地产投资分类包括住宅、商业、工业、酒店和写字楼等不同类型的房地产投资。
房地产投资的概念和分类房地产投资的基本要素选择好的地段是房地产投资成功的关键，要综合考虑交通便利、周边配套、未来发展潜力等因素。
位置租金收益土地增值现金流通过出租房产获取租金收入，要合理评估租户类型、租金水平和未来租金增长潜力。
长期持有土地等待其增值，要关注城市规划、政策利好和土地性质等因素。
通过短期持有房产或进行房地产金融产品投资获取现金流，要关注资金成本和流动性。
包括开发商、中介机构、投资者、租户等市场参与者。
房地产投资市场概述市场组成房地产市场周期性波动，要关注政策调控、经济形势等因素对市场的影响。
市场周期房地产投资存在政策风险、市场风险、财务风险等，需合理评估风险并采取风险管理措施。
投资风险02房地产投资策略投资策略的制定与实施制定具体的投资目标，如投资金额、投资期限等，以及实现这些目标的具体步骤。
确定投资目标对当地的房地产市场进行深入调研，包括供求关系、价格走势、政策环境等，以便为投资决策提供充分依据。
了解市场情况根据个人或机构的需求和风险承受能力，确定投资标的，如房产类型、地段、价格等。
确定投资标的根据投资目标和市场情况，制定具体的投资计划，包括投资时机、投资方式、预期收益等。
制定投资计划长期持有策略以长期持有为目标，注重资产质量和租金收益，通常选择购买有稳定租赁需求的住宅或商业物业。
不动产投资信托策略通过购买不动产投资信托基金(REITs)获得间接房地产投资，具有较低风险和较高收益，但受市场波动影响较大。
开发策略以开发为目标，注重土地和建筑资源的获取和整合，通常选择购买具有开发潜力的土地或旧物业进行改造和升级。
房地产投资计划培训课件
思考：《物权法》提到“为了公共利益，可以征收集体、 单位和个人的房屋和其它不动产”，请问，什么是“公 共利益”？谁来确定“公共利益”？
农民的房地产
农民的土地、房产 有价值吗？ 正方：没有价值， 农民土地属于集体 所有，不能上市买 卖；农民希望抵押 房产贷款，银行不 给贷款。 反方：有价值，因为这些土地一旦被国家征收，就可以上市 买卖，造就了无数“地王”。 通常情况下，农民的土地、房产，被“国家”低价征收，高 价卖给房地产开发商，差价可达数万倍。 引申：农村土地成为 “金库”，需要时则“为了公共利 益”、通过“国家征收”上市场交易，坑害农民利益。
房地产定义解析
“房”和“地”是否要分家？
“房”一定建在“地”上，买房等于买地，房和地不分家。 土地归国家集体所有，个人只有使用权，房和地必须分家。 房与地不分家（国外）： 土地私有制 房地产是权利的集合，包 括土地及其全部附属物。 房与地分家（我国）： 土地归国家集体所有 房地产是部分权利的集合， 个人没有土地所有权。
物权法与房地产
房地产是土地及其附属物的各种权利的集合 《中华人民共和国物权法》 明确“物”的归属，保护权利人的物权。 提示：《物权法》与房地产的交集有哪些？ 如有两个以上意向用地者，必须采取招标、拍卖等公 开竞价方式出让。 住宅建设用地使用权期届满的，自动续期。 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以 征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆 迁补偿，维护被征收人的合法权益。
“不影响交易”，维护市场稳定，可信。 “70年产权”是法律问题，不是行政问题！
思考：如果李总理重新回答这个问题，你有什么建议？
房地产项目培训课件PPT(共62页)
如果楼盘运作好，可能在短期 内销售空，否则会剩余部分尾 房。
跃层 住宅
跃层住宅
跃层式住宅：是指有上下两个 楼面，卧室，起居室、客厅、 厨房、卫生间及其他辅助用房， 上下层之间的通道不通过公共 楼梯，而采用户内独用的小楼 楼梯。
复式 住宅
复式住宅
复式住宅：受跃层式住宅设计购想 启发，由香港设计师李鸿仁设计， 是一种经济型住宅。
水景 住宅 旅游 房地 产
水景住宅： 水景住宅就是依水而建的住宅。 “水之北为阳，山之南为阳。”
旅游房地产： 出现的休闲度假村、产权酒店、 海景住宅等旅游置业项目。所 有这些以旅游、休闲度假为主 题置业，可成为旅游房地产。
town hous e住 宅
townhouse住宅
townhouse住宅：指城区住宅，多指 连排别墅，一般3-5层。
楼层 平面 图
户型楼层 平面位置 图
标明户型 在楼层平 面中所处 的位置
小区规划图
小区 规划 图
商品 房
商品房
商品房是指具有经营资格的房 地产开发公司（包括外商投资 企业）开发经营的住宅。
商品房的价格由成本、税金、 利润、代收费用以及地段、层 次、朝向、质量、材料差价等 组成。
பைடு நூலகம்
商品 房风 格雅 园
经济 适用 房
经济适用房
是指由政府扶持的具有经济 性和适用性特点的社会保障商 品住宅。这类住宅应减免工程 报建中的部分费用，其成本略 低于普通商品房。
购买对象是北京市的城镇常住户口 的中低收入家庭，重点是公务员、 教师、科技人员和国有企业、事业 单位职工。
经济 适用 房回 龙观 小区
商品房的五证
低
（townhouse)
层
跃层 住宅
跃层住宅
跃层式住宅：是指有上下两个 楼面，卧室，起居室、客厅、 厨房、卫生间及其他辅助用房， 上下层之间的通道不通过公共 楼梯，而采用户内独用的小楼 楼梯。
复式 住宅
复式住宅
复式住宅：受跃层式住宅设计购想 启发，由香港设计师李鸿仁设计， 是一种经济型住宅。
水景 住宅 旅游 房地 产
水景住宅： 水景住宅就是依水而建的住宅。 “水之北为阳，山之南为阳。”
旅游房地产： 出现的休闲度假村、产权酒店、 海景住宅等旅游置业项目。所 有这些以旅游、休闲度假为主 题置业，可成为旅游房地产。
town hous e住 宅
townhouse住宅
townhouse住宅：指城区住宅，多指 连排别墅，一般3-5层。
楼层 平面 图
户型楼层 平面位置 图
标明户型 在楼层平 面中所处 的位置
小区规划图
小区 规划 图
商品 房
商品房
商品房是指具有经营资格的房 地产开发公司（包括外商投资 企业）开发经营的住宅。
商品房的价格由成本、税金、 利润、代收费用以及地段、层 次、朝向、质量、材料差价等 组成。
பைடு நூலகம்
商品 房风 格雅 园
经济 适用 房
经济适用房
是指由政府扶持的具有经济 性和适用性特点的社会保障商 品住宅。这类住宅应减免工程 报建中的部分费用，其成本略 低于普通商品房。
购买对象是北京市的城镇常住户口 的中低收入家庭，重点是公务员、 教师、科技人员和国有企业、事业 单位职工。
经济 适用 房回 龙观 小区
商品房的五证
低
（townhouse)
层
房地产投资决策培训课件
看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式
转让方式我们要求土地过名，对方提出收购股权。 通过对两种转让方式的分析比较，我们发现收购股
权相当于按照地价97万元/亩进行土地过名转让。
两种收购让方式经济效益测算
收购公司
土地过名
（20万/亩帐面成本） （60万/亩帐面成本）
销售价格 减：土地成本
建设成本 费用 营业税金及附加 销售利润 减：土地增值税 税前利润 企业所得税 税后净利润 总投资成本净利率
更 重 要 的 是 占 用 资 金 时 间 长 ， 加 大 了 融 资 成 本 和 机 会 成看规本划。条件
看交易方式
看付款方式
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
• 房地产行业主要特征 • 如何选择项目 • 项目投资决策 • 项目在于操作
项目投资决策
由于房地产市场具有区域性、周期性、复杂专业性 和高风险性，所以房地产投资每个项目要科学决策， 而科学决策是建立在各种分析之上。
4200 600 2200 300 231 869 235 634 258.5 375.5 12%
4200 600 2200 300 231 869
0 869 217.25 651.75 21%
看区位 看场地条件 看规划条件 看交易方式 看付款方式
五是看付款方式
看区位
土地款数额巨大，一般占开发成本30-70%不等，要求看付场款地快条件，不仅
（一）市场分析
房地产投资三要素：时机、地段、质量
时机 地段
质量
房地产投资
市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策
市场分析
时 机 主 要 是 指 市 场 环 境 。 房 地 产 投 资 属 于 高 度 竞 争 的 市 场 运 作市，场房供地求产分企析业 的
房地产投资业务培训PPT共31页
基
谢谢！
房地产投资业务培训
6、纪律是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽斯
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
谢谢！
房地产投资业务培训
6、纪律是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽斯
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
相关主题
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《金融理财学》
第六讲：房地产投资计划
闽南师范大学商学院 金融教研室 王铁军
2017年03月28日
1 房地产概述及汇报选题 2 房地产价格的构成及影响因素 3 房地产投资分析 4 房地产估值
<第1节> 房地产概述及汇报选题
房地产的定义
各种定义比较 王家庭：房地产是房产和地产的有机结合体，是 指地上房屋建筑及其附属物的土地及派生的各种 权利的集合。 房地产是指内生于房地产所有权及其衍生的权利、 权益和利润。
房地产是部分权利的集合， 个人没有土地所有权。
物权法与房地产
房地产是土地及其附属物的各种权利的集合 《中华人民共和国物权法》
明确“物”的归属，保护权利人的物权。
提示：《物权法》与房地产的交集有哪些？ 如有两个以上意向用地者，必须采取招标、拍卖等公 开竞价方式出让。 住宅建设用地使用权期届满的，自动续期。 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以 征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆 迁补偿，维护被征收人的合法权益。
居住类房地产的分类： 市场化商品房 限价商品房 经济适用房 自住商品房 廉租房
保障房与商品房用地打包出让。
几个重要概念
住房公积金 机关单位、企业公司为职工缴存、用于房产支出的资 金，每月最高缴存额为工资收入的12%。
公积金每月260300元占月收入的12%，月收入？
引申：农村土地成为 “金库”，需要时则“为了公共利 益”、通过“国家征收”上市场交易，坑害农民利益。
房地产的特性
固定性，土地是不可移动的。 异质性，没有一块土地是完全一样的。 有限性，土地资源是有限的，房屋供给也是有限的。 保值增值，土地是不可再生的，随着社会的发展，土
地需求逐渐增大。 权益的多样性，土地的使用权、房屋的所有权、收益
土地定向供给制度？
土地规划，统筹分配给企业使用。
在土地国家集体所有制下，拍卖制度是必然 选择，也是最优选择！
房产证的70年
房子的所有权是永久的，土地 的使用权是70年。 如果房子永远不倒塌，房 主永远拥有它，但只拥有 70年的土地使用权。 思考：70年之后怎么办？
以下哪种解决办法好？ 土地使用权从70年改为“永久”。
房屋租价比 一套房子的租价比=租金（一年）/总房价（不含装修 费税费），金品花园租价比2000*12/13000*85=2.17%
提示：如果投资房产只能通过出租获得回报，投资金 品花园的一套房产，年化收益率为2.17%。
引申：如果通过后来的购买者哄抬房价而获利，房价 必然会崩盘，市场必然垮塌，经济必然会瘫痪。历史 经典案例：17世纪荷兰的郁金香泡沫。
权、处置权等等。 税收性，由于土地的国家专营，买房、租房和建房均
被政府“专营税”。
读史可以明智：我国历史2600多年的盐税、食盐财政， 盐业专营。
房地产的分类
按照使用性质划分： 居住类房地产，住宅、商品房。 商业类房地产，商场、购物中心，商铺。 工业类房地产，厂房、工厂区建筑物。 其它用地，例如，教育用地。
正方:值得称赞,个人应 当维护自己的财产所有 权，权利不得被侵犯！
反方:不值得称赞,个人 漫天要价，损害公共利 益，延缓社会经济发展。
你的观点？
重庆最牛钉子户
思考：《物权法》提到“为了公共利益，可以征收集体、 单位和个人的房屋和其它不动产”，请问，什么是“公 共利益”？谁来确定“公共利益”？
农民的房地产
农民的土地、房产 有价值吗？
正方：没有价值， 农民土地属于集体 所有，不能上市买 卖；农民希望抵押 房产贷款，银行不 给贷款。
反方：有价值，因为这些土地一旦被国家征收，就可以上市 买卖，造就了无数“地王”。
通常情况下，农民的土地、房产，被“国家”低价征收，高 价卖给房地产开发商，差价可达数万倍。
提问：当前房地产行业哪些热点问题与上述法律有关？
土地拍卖与地王
土地拍卖制度 对土地估值最高的竞拍者获得土地。 能赚最多钱的竞拍者获得土地。 把房价卖到最高的竞拍者获得土地。 结论：土地拍卖导致“地王”，必然推高房价。
土地使用的其他制度探讨。 市场化的竞争制度？ 土地市场，有无数供给者、无数需求者。
不能全信！
“可以续期”，《物权法》规定，可信。 “不需申请”，《物权法》规定，可信。 “没有前置条件”，超越职权，不可信。 “不影响交易”，维护市场稳定，可信。 “70年产权”是法律问题，不是行政问题！
思考：如果李总理重新回答这个问题，你有什么建议？
房产开发与拆迁补偿
钉子户值得称赞吗？
提问：国内外定义的差别在哪里？
房地产定义解析
“房”和“地”是否要分家？ “房”一定建在“地”上，买房等于买地，房和地不分家。 土地归国家集体所有，个人只有使用权，房和地必须分家。
房与地不分家（国外）： 土地私有制 房地产是权利的集合，包 括土地及其全部附属物。
房与地分家（我国）： 土地归国家集体所有
Investopedia，投资百科的定义
Real estate is property comprised of land and the buildings on it as well as the natural resources of the land including uncultivated flora and fauna, farmed crops and livestock, water and minerals.
提示：这是土地私有化！
70年之后，自动续期（物权法）。
疑问：如何续期？有偿、无偿？
李总理的“不设前置条件 ” 2017年两会后，李总理答中外记者问
“房屋产权70年到期后怎么办？国家准备怎么解决？” 答：可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影
响交易。 思考：哪些能信，哪些不能信？
第六讲：房地产投资计划
闽南师范大学商学院 金融教研室 王铁军
2017年03月28日
1 房地产概述及汇报选题 2 房地产价格的构成及影响因素 3 房地产投资分析 4 房地产估值
<第1节> 房地产概述及汇报选题
房地产的定义
各种定义比较 王家庭：房地产是房产和地产的有机结合体，是 指地上房屋建筑及其附属物的土地及派生的各种 权利的集合。 房地产是指内生于房地产所有权及其衍生的权利、 权益和利润。
房地产是部分权利的集合， 个人没有土地所有权。
物权法与房地产
房地产是土地及其附属物的各种权利的集合 《中华人民共和国物权法》
明确“物”的归属，保护权利人的物权。
提示：《物权法》与房地产的交集有哪些？ 如有两个以上意向用地者，必须采取招标、拍卖等公 开竞价方式出让。 住宅建设用地使用权期届满的，自动续期。 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以 征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆 迁补偿，维护被征收人的合法权益。
居住类房地产的分类： 市场化商品房 限价商品房 经济适用房 自住商品房 廉租房
保障房与商品房用地打包出让。
几个重要概念
住房公积金 机关单位、企业公司为职工缴存、用于房产支出的资 金，每月最高缴存额为工资收入的12%。
公积金每月260300元占月收入的12%，月收入？
引申：农村土地成为 “金库”，需要时则“为了公共利 益”、通过“国家征收”上市场交易，坑害农民利益。
房地产的特性
固定性，土地是不可移动的。 异质性，没有一块土地是完全一样的。 有限性，土地资源是有限的，房屋供给也是有限的。 保值增值，土地是不可再生的，随着社会的发展，土
地需求逐渐增大。 权益的多样性，土地的使用权、房屋的所有权、收益
土地定向供给制度？
土地规划，统筹分配给企业使用。
在土地国家集体所有制下，拍卖制度是必然 选择，也是最优选择！
房产证的70年
房子的所有权是永久的，土地 的使用权是70年。 如果房子永远不倒塌，房 主永远拥有它，但只拥有 70年的土地使用权。 思考：70年之后怎么办？
以下哪种解决办法好？ 土地使用权从70年改为“永久”。
房屋租价比 一套房子的租价比=租金（一年）/总房价（不含装修 费税费），金品花园租价比2000*12/13000*85=2.17%
提示：如果投资房产只能通过出租获得回报，投资金 品花园的一套房产，年化收益率为2.17%。
引申：如果通过后来的购买者哄抬房价而获利，房价 必然会崩盘，市场必然垮塌，经济必然会瘫痪。历史 经典案例：17世纪荷兰的郁金香泡沫。
权、处置权等等。 税收性，由于土地的国家专营，买房、租房和建房均
被政府“专营税”。
读史可以明智：我国历史2600多年的盐税、食盐财政， 盐业专营。
房地产的分类
按照使用性质划分： 居住类房地产，住宅、商品房。 商业类房地产，商场、购物中心，商铺。 工业类房地产，厂房、工厂区建筑物。 其它用地，例如，教育用地。
正方:值得称赞,个人应 当维护自己的财产所有 权，权利不得被侵犯！
反方:不值得称赞,个人 漫天要价，损害公共利 益，延缓社会经济发展。
你的观点？
重庆最牛钉子户
思考：《物权法》提到“为了公共利益，可以征收集体、 单位和个人的房屋和其它不动产”，请问，什么是“公 共利益”？谁来确定“公共利益”？
农民的房地产
农民的土地、房产 有价值吗？
正方：没有价值， 农民土地属于集体 所有，不能上市买 卖；农民希望抵押 房产贷款，银行不 给贷款。
反方：有价值，因为这些土地一旦被国家征收，就可以上市 买卖，造就了无数“地王”。
通常情况下，农民的土地、房产，被“国家”低价征收，高 价卖给房地产开发商，差价可达数万倍。
提问：当前房地产行业哪些热点问题与上述法律有关？
土地拍卖与地王
土地拍卖制度 对土地估值最高的竞拍者获得土地。 能赚最多钱的竞拍者获得土地。 把房价卖到最高的竞拍者获得土地。 结论：土地拍卖导致“地王”，必然推高房价。
土地使用的其他制度探讨。 市场化的竞争制度？ 土地市场，有无数供给者、无数需求者。
不能全信！
“可以续期”，《物权法》规定，可信。 “不需申请”，《物权法》规定，可信。 “没有前置条件”，超越职权，不可信。 “不影响交易”，维护市场稳定，可信。 “70年产权”是法律问题，不是行政问题！
思考：如果李总理重新回答这个问题，你有什么建议？
房产开发与拆迁补偿
钉子户值得称赞吗？
提问：国内外定义的差别在哪里？
房地产定义解析
“房”和“地”是否要分家？ “房”一定建在“地”上，买房等于买地，房和地不分家。 土地归国家集体所有，个人只有使用权，房和地必须分家。
房与地不分家（国外）： 土地私有制 房地产是权利的集合，包 括土地及其全部附属物。
房与地分家（我国）： 土地归国家集体所有
Investopedia，投资百科的定义
Real estate is property comprised of land and the buildings on it as well as the natural resources of the land including uncultivated flora and fauna, farmed crops and livestock, water and minerals.
提示：这是土地私有化！
70年之后，自动续期（物权法）。
疑问：如何续期？有偿、无偿？
李总理的“不设前置条件 ” 2017年两会后，李总理答中外记者问
“房屋产权70年到期后怎么办？国家准备怎么解决？” 答：可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影
响交易。 思考：哪些能信，哪些不能信？