长沙市CBD的区位选址研究

８０２００８（２）现代城市研究长沙市ＣＢＤ的区位选址研究Ｒｅｓｅａｒｃｈ　ｏｎ　ｔｈｅ　Ｌｏｃａｔｉｏｎ　Ｓｅｌｅｃｔｉｏｎ　ｏｆ　ＣＢＤ　ｉｎ　Ｃｈａｎｇｓｈａ何磊　郑伯红ＨＥ　Ｌｅｉ ＺＨＥＮＧ　Ｂｏ－ｈｏｎｇ作者简介：何磊：男，中南大学建筑与城市规划系硕士研究生；郑伯红：男，中南大学土木建筑学院副院长，教授，博士生导师。

序言近２０年来，随着我国社会经济的迅猛发展和城市化进程的急剧加速，各地区中心城市的内部空间结构和土地利用形态正发生变化，各地建设中央商务区（ＣＢＤ）的浪潮此起彼伏：继上海、北京之后，广州、武汉、南京、沈阳、郑州、重庆等大城市先后提出了ＣＢＤ规划建设的构想①。

随着经济全球化、中部崛起和泛长株潭一体化战略的实施，作为中部地区的中心城市之一，泛长株潭一体化的龙头长沙市正面临着良好的机遇，长沙ＣＢＤ既有其建设的必要性，又有其实施的可行性，战略意义非常重大。

在ＣＢＤ漫长的规划建设中，首当其冲的一个重要问题就是ＣＢＤ的区位选址。

合理的区位选址无论是对充分发挥ＣＢＤ在城市或区域内的功能及影响还是对节约城市基础资源等方面的作用都是十分明显的。

国内外现有这方面的研究已经有了相对比较成熟的理论和方法。

对于长沙ＣＢＤ的区位选址研究而言，不能完全照搬西方的研究模式，必须结合实际，具体问题具体分析。

本文采取定性和定量相结合的分析方法，先从长沙市上层次规划和ＣＢＤ理论启示与实践借鉴两方面确定长沙ＣＢＤ是在老城区进行功能替换，更新完善原有ＣＢＤ的功能结构还是另辟新区重建一个具有现代功能结构的ＣＢＤ；再从基本区位条件比较和ＣＢＤ现状发育程度两方面来确定长沙ＣＢＤ具体的区位选址②（见图１）。

１　长沙建设ＣＢＤ的区位优势长沙位于湘中偏东北处，湘江下游，洞庭湖南。

它北控荆楚，南领桂粤，东接浙赣，西引川黔，据中华腹地，扼南北要冲，素有“荆豫唇齿，８１２００８（２）现代城市研究黔粤咽喉”之称，战略位置十分重要，正如南宋学者王应鳞所说：欲征南方，“不得长沙，无以成席卷之势”。

长沙居东南沿海和长江流域两个通江达海大市场的腹部，是内陆通向两广沿海和西南边陲的前缘地带；又位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应，使之成为支撑沿海、沿江开放地区的后方基地和促进内地开发的先导城市。

此外，长沙在全国“东靠西移”、“南北对流”的战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，在多边的大流通中可以东西逢源、南北策应，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动。

长沙作为最靠近泛珠三角经济区的中部省会城市，加之其享有部分省级权限和沿江开放城市的优惠政策、是湖南“呼应两东（广东、浦东），开放带动”战略的重点发展地区，必将促使湖南乃至邻省及港澳地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素迅速往长沙地区聚集，使之得到优先发展，成为区域经济的“发展极”。

相信只要处理好自身规模定位和区位选址两者的关系，警戒前车之鉴，完全有能力打造一个属于长沙特色的独具优势的ＣＢＤ。

２　长沙ＣＢＤ区位选择模式ＣＢＤ是城市中最高级的中心地，占据着最具可达性的位置，　是由整个城市及其服务地区的最易可达的设施形成的集中区，能吸引专门零售、大型银行、先进的服务及其他功能，以至于城市各区乃至邻近城市的人们都来此享受这一优势。

国内一些城市的ＣＢＤ在区位选择上有以下几种模式：（１）在老城区开发ＣＢＤ这其中又分有不同的种类，有的是依托老的商业中心进行开发，如北京；有的是依托老的文化中心来开发，如西安；有的则是混合开发，如重庆。

这些城市的ＣＢＤ几乎都表现为由分散到集聚的发展趋势，还未到多核跳跃式发展的阶段。

（２）在新城区开发ＣＢＤ在新区开辟ＣＢＤ的城市鲜有成功的案例。

广州，杭州，郑州，南昌ＣＢＤ的发展都未达到预期效果。

毕竟中国绝大多数城市都不具备诸如纽约，东京，巴黎ＣＢＤ一般的　“多核”式跳跃发展的条件，因而脱离了原有城市基础，集聚不了人气和各种资源。

（３）在老城区和新区共同开发ＣＢＤ典型代表为上海。

这类城市往往具备比一般中心城市更大的用地规图１ 长沙ＣＢＤ区位选址研究思路图解８２２００８（２）现代城市研究模和人口规模以及更雄厚的经济实力，其传统的城市中心由于过度开发已经不能满足经济持续增长所带来的商务办公面积增长的需求，从而开辟新区建设ＣＢＤ。

显然，对长沙而言，无论是在经济实力还是人口规模上都与北京，上海等有差距，况且本身的城市规模也不大，现有的商务功能还不够集中，各种基础设施质量还有待提高，因此，完全没有必要也没有能力去开发新区来建设ＣＢＤ，所以，长沙目前只适合于第一种模式，即在老城区内依托现有资源加强ＣＢＤ氛围的营造与建设。

相对应以上几种区位开发模式，ＣＢＤ有以下几种区位分类：一是ＣＢＤ位于城市中心位置；二是ＣＢＤ位于城市偏心位置；三是ＣＢＤ位于城市发展轴线上；四是ＣＢＤ位于城市交通环路等③。

根据长沙的现实基础和地理状况，笔者认为长沙ＣＢＤ的区位分类应属于第一种类型。

３　长沙ＣＢＤ的区位选择３．１　对上层次规划的引导分析《长沙市总体规划》（２００３～２０２０）中提出：在主城区内规划长沙商务中心以芙蓉广场为核心，东至韶山路，西到蔡锷路，北至湘雅路、展览馆路，南到人民路，总面积约为４ｋｍ２，集金融、商务、办公于一体。

这对于长沙ＣＢＤ的选址提供了大的指导作用。

另外，总规中还提出在河图２ 长沙市商业网点规划体系结构示意图８３２００８（２）现代城市研究西新城、星马新城规划商务办公区，作为对中心区商务职能的有效补充。

其次，商展功能是商务中心不可缺少的组成部分，笔者认为应在商务中心区内规划设置商品展示中心，加之洞井、捞霞、望城坡、星沙以形成“一核四心”的ＣＢＤ商贸展销职能体系。

据实地调查发现，长沙现状的城市商业中心和商务中心确实呈现明显的重合特征，形成了以五一广场为核心的商业中心和以芙蓉广场为核心的商务中心，并不断向四周蔓延的多中心复合商贸功能布局体系。

长沙商贸产业由传统的黄兴路、五一广场延伸拓展到“三线六圈”，又进一步演绎到现在的“四线七圈”，即芙蓉路、五一路、黄兴路、东环线四条长轴，五一广场、火车站、望城坡、侯家塘—东塘、伍家岭、汽车南站、火车南站方圆７ｋｍ２的七大商圈（见图３）。

在长沙未来ＣＢＤ的职能体系中，作为核心地位的金融信息，商务办公等职能将仍应处于传统的老城中心区，即现在的芙蓉中心区；而ＣＢＤ体系中其他一些重要相关职能，诸如：物流、展览、商贸等则将发散到主城区其他各区以及新城和组团中，以分散ＣＢＤ核心区的职能压力和扩大其辐射范围来更全面的服务全市。

３．２　长沙ＣＢＤ的具体区位选址３．２．１　基本区位条件比较（１）地理中心性在理想状态下，ＣＢＤ的区位接近城市的地理几何中心，这是由于在城市地势平坦、道路网络均衡的情况下，城市地理中心和交通可达性中心通常会重合在城市中心部位，在各种制约因素的影响下，商务空间的聚集同样优先在城市中心部位产生④。

长沙的情况就是如此，其主城中心区的巨大传承性：自古以来，长沙的地理中心就是传统的商业中心和商贸中心，而且在全市范围内交通通达性在五一广场处也是最强的，再加上长沙必须依托老城基础来打造ＣＢＤ的现实条件，可以说，目前的长沙市ＣＢＤ较为理想的区位应是五一路与芙蓉路交叉的“金十字”地段。

（２）交通通达性中央商务区承担的城市经贸商务活动中枢功能，要求其必须与周边地区通过多种运输方式，建立起快捷的立体交通系统，以保证其最高的交通通达性。

就长沙主城区的五个区而言，芙蓉区处在相对居中的地理中心位置，长沙火车站、长沙汽车东站、湖南通信指挥中心等交通、信息枢纽驻于区内，五一大道、芙蓉路、韶山路等２０多条城市主干道纵横交织，京珠高速公路穿境而过，黄花机场毗邻而居，浏阳河与湘江交融可通江达海，城市轨道交通１、２号线在此交叉布置，构筑起了海、陆、空立体交汇的交通网络，是湖南的“窗口”和“门户”。

以上如此明显的优势，是其他各区都无可比拟的。

所以从交通区位特征来判断，芙蓉区同样具备较大的优势（见图３）。

（３）景观标志性从景观特征来看，芙蓉区是最能体现长沙城市风貌的地区。

几千年的城市传统中心，沉淀了深厚的湖湘文化内涵，传达出长沙悠久的历史和灿烂的文明；不仅如此，现代城市的气息同样浓厚，五一商圈，芙蓉商务中心内一大批现代化的建筑和高楼林立于此，兴建中的中天广场，蓄势待发的各级银行总部大楼都能代表着长沙市ＣＢＤ的标志性景观。

其他各区，虽然也有山有水，都能在一定程度上体现长沙山水州城的特点，但是没有哪个区能像芙蓉区这样从“历史”与“现代”两个方面同时体现长沙的城市魅力。

因此，从景观标志性的要求来看，在主城区范围内，芙蓉区仍是建设ＣＢＤ的最佳区位。

３．２．２　商务特征发育程度比较（１）产业特征分析中央商务区是在传统商贸中心基础上发展起来的，在由商贸为主向商务为主的转型过程中，传统的零售商业，餐饮服务业也逐渐向高级零售、商务酒店等服务业转变。

不论这一转变过程是否完成，中央商务区所在地区的第三产业发育程度都应该是城市范围内最高的⑤。

纵观长沙五区，芙蓉区产业相对８４２００８（２）现代城市研究表１　单位与个体经营户的各区分布（２００５）法人单位（个）产业活动单位（个）个体经营户（户）合计２５２９４３２８８５３０８８２８芙蓉区４３５２５０１２３６２４８天心区２２６６２６４３２３０８９岳麓区１８７６２２１９２４８８７开福区２１９６２７４７２２０３１雨花区２８９３３７２３３８２２７资料来源：２００６年《长沙市第一次经济普查主要数据公报》集中，聚集全市７０％以上的三星级酒店、７８家支行以上的银行机构、１５０多处金融网点、１５家保险公司、１８家证券交易所，规划区内各基础设施功能完善。

规划区东部汇集了素有湖南“中关村”美誉的朝阳电子科技街，入驻了数十家国内知名的ＩＴ企业分公司，为ＣＢＤ的建设提供了有力支持。

　据统计，至２００５年底，长沙市第二、三产业半数以上集中于市区，市内五区拥有法人单位１３５８３个，占５３．７％，五区中拥有法人最多的是芙蓉区；市内五区拥有产业活动单位１６３４４个，占４９．７％，市内五区中拥有产业活动单位最多的也是芙蓉区；第二、三产业法人单位数各区、排名依次是：芙蓉区，雨花区，天心区，开福区，岳麓区。

个体经营户数各区、县（市）排名依次是：雨花区，芙蓉区，岳麓区，天心区，开福区。

市内五区中拥有个体经营户数最多的是雨花区（见表１）。

此外，地区之间从业人员数差距明显。

２００５年从业人员最多为芙蓉区，达１４．６３万人，占全市从业人员的２０％，从业人员最少的区县（市）为浏阳市，为４．１０万人。

近年来，无论是第二、三产业单位活动个数，还是从业人员总数，芙蓉区都以较大的优势胜过其他区，只有个体经营户数略低于雨花区，且基本持平，可以说，芙蓉区在产业构成方面的优图３ 长沙市ＣＢＤ交通区位示意图８５２００８（２）现代城市研究势还是十分明显的。