物权法房地产类规定

物权法房地产类规定

3月16日，胡锦涛签署主席令公布物权法，自2007年10月1日起施行。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。瞪大眼睛，找出与房产有关的问题，用心学习，并作粗略释义，一一记录，以求提高。

第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

释义：购房人购买房屋，买一手房，合同从网上下载打印，即时备案，这都没有问题，如果是购买二手房，由于买卖手续未完成，不能办理产权过户，购房人为了保证钱款交清之后能够顺利过户，实现对房屋的物权，可以向房产部门申请预告登记，如果房屋出卖人有意一房两卖，在没通过已进行产权预告登记的购房人的情况下，将无法处分房屋。

第二十一条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

释义：过去产权部门办理错证，不论是否是由于当事人提供虚假材料的原因，一概都是撤证了事，即撤销错发的产权证，而对此造成的损失或损害则不予赔偿，通过被侵害人都要再打一场民事官司来获取相应的赔偿。这一条规定则为被侵害人维权提供了便利，类似于消费者在商场购买了不合格的商品，可以直接向商场追偿，而商场在赔偿了消费者之后再向提供商品的厂家或经销商追偿。错证产生后，产权登记机关将首先对造成的损害进行赔偿，之后再去追究责任人的错误，向其追偿。

第二十二条不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

释义：过去我市在产权登记收取登记费时，分为住宅和非住宅两种情况，住宅的产权登记费都是80元一套，按件收取。而非住宅的产权登记费，则按面积收取，从200-6000分为七个等次。《物权法》此条款则明确，自今年10月1日起，不论住宅还是非住宅，产权登记费将一律按件收取。

第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

释义：较之过去的草案版本，正式通过的《物权法》在补偿方面更为具体。过去的草案版本中，提出的是“合理补偿”，而此次的内容对“合理”二字作出了更为明确的界定，包括哪些补偿内容，提供哪些保障条件，这无疑是一大进步。但是什么是“公共利益”，谁来界定公共利益的范围，通过何种公开透明的程序进行界定，这仍将是需要明确的问题。

第六十一条城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。

释义：该条款再次提醒人们，对于集体所有的不动产，如移民建镇小区内的房屋，该集体成员之外的人要谨慎购买，因为该不动产的处分权归集体所有，个人无权处分，其买卖行为在

法律上站不住脚。

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

释义：在我市，有关停车位、车库的权属问题日渐成为引发纠纷的****。在小区道路上划线向业主收取停车费并据为已有的开发商不在少数；更有个别开发企业，将业主的车拒于规划车库之外，把规划车库内的停车位向小区外的人员高价出售；还有的小区，在规划之中就没有设置停车位或车库，只能占用共有的道路或者其他场地作为车位。这一条款明确小区车位车库应首先满足业主需要，此外，开发商、物业公司不能将占用业主共有道路停放汽车的车位收费所得据为己有，如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。这将为以后此类纠纷的处理提供法律依据。

第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

释义：此条款的意思分为两个层面，一是无处分权人的转让，另一个是善意第三方的受让。无处分权人转让不动产，比如农村村民转让宅基地，或集体经济组织成员转让集体所有的房屋，他们都属于该不动产的无处分权人，这一点受让人，即购买者应当了解，所以即使不动产已经转让，所有权人都有权追回。而善意第三方的获得则受到法律的保护。打个比方，老王从某人手中买了套二手房，产权证上是某人妻子的名字，老王按市场价格交清了房款，办理了产权过户。此时某人的妻子突然出现，表示房屋是个人的婚前财产，丈夫无权处分，自己对房屋的交易不知情，不同意丈夫的卖房行为。此时她就不能向老王来追索这套房子，理由是老王购买房屋是善意的，不知道房产是某人妻子的婚前财产，也不是与其丈夫串通好来欺骗她的，同时以市场价购买，价格上属于合理范畴，并办理了过户，取得了房屋的所有权。这位妻子如果想追偿损失，只能去找她的无房产处分权的老公。

第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

释义：我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。在我市，居住用地则是50年。该条款给拥有房产的普通老百姓吃了一颗定心丸，但是法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定，这还有待于配套政策及细则的出台。