物权法与国有土地上房屋征收与补偿问题汇总(2014年最新)

物权法与房地产管理法问题汇总

1、设有抵押权的不动产征收补偿如何进行？

《物权法》第174条规定：‚担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债务的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。‛被征收房存在抵押的，被征收人选择产权调换的，应当将安臵房屋办理转移登记的同时一并办理抵押登记。如果安臵房是期房的，可以办理抵押权预告登记。

《物权法》第191规定：‚抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。‛

《城市房屋拆迁管理条例》第26条规定：‚对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照本条例第二十五条的规定实施拆迁。

拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。‛

在搬迁前，应当通知抵押权人关于拆迁房屋的相关事项；然后，经与抵押权人、被征收人协商，能够解除抵押权的可以达成一致意见后，将征收补偿款交付给相关权利人。进行产权调换的，应当办理新的抵押登记或者办理抵押权预告登记。

2、未登记房屋的所有权人如何界定?如何补偿？

未登记房产如是本人购买的要提供购买时的交易合同，购房发票，或其他能证明你拥有房屋的证明，如法院的裁决书、赠予合同和公证书、遗嘱等。

《物权法》第29条规定：‚因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。‛首先，可根据继承关系予以确认权利人；其次，由于房屋所有权尚未从被继承人名下办理到继承人（受遗赠人）名下，房屋的所有权人存在不确定因素，征收部门应当要求继承人（受遗赠人）提供其合法享有该房屋物权的证明材料，以免日后发生纠纷。

现实中因买卖、赠与、继承、强制征收、法院判决等及其他法律上当然产生的物权变动，其在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，其成立生效依据不同的法律根据。《物权法》第15条的明确规定：‚当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。‛这条法律规定本质上就对基于合同契约在法律上当然产生的物权变动的所有权进行了确认。这就意味着在房屋买卖的环节中，虽然没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且开发商基于售房合同已经客观上将房屋实际交付给了房屋购买者,作为房屋购买者仍然是房屋所有权人。同理，当事人因买卖、赠与、继承、公用征收、法院判决等及其他法律上当然产生的物权变动，根据当事人基于合同意思表示，合同一方当事人客观上已经将物权之所有权依法交付于合同另一方当事人时，使合同另一方当事人已经合法占有该物权之所有权，那么，合同另一方当事人理所应当合法获得物权之所有权。但合同另一方当事人当然取得物权之所有权后，如果要对其取得的物权之所有权作进一步处分，则首先必须进行变更登记，未经过变更登记则其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押、不得对抗善意的第三人。

在仍然无法确定未登记房屋的所有人的情况下，不妨采用占有的权利推定规则。对于房屋的建筑情况，实际占有人的使用情况只有当地村（居）民、基层组织最为了解，有些房屋的建设并未得到行政部门的认可批准，但绝大多数都是经过基层组织的同意，从而使基层组织在证明该房实际占有者的情况上具有先天的优势和不可替代的地位。因此基层组织所出具的证明并不能起到房屋所有权证的

效力，但其对于房屋的占有使用情况的证明作用，还是应该采信、认可的。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定：‚市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。‛

3、共同共有的不动产（房屋）征收时如果共有人补偿意愿不一致如何进行补偿？

《物权法》第93条规定：‚不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。‛第94条规定：‚按份共有人对共有的不动产或者动产按照份额享有所有权。‛第95条规定：‚共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。‛第97条规定：‚处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。‛

因此，政府在征收设有共有关系的房屋时，应当与全体共同共有人签订征收补偿安臵协议，切忌漏列当事人。

4、房地产转让的合法程序有哪些？什么情况下房地产转让不合法？

《城市房地产转让管理规定》第7条规定：‚房地产转让，应当按照下列程序办理：

（１）房地产转让当事人签订书面转让合同；

（２）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内将房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；

（３）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复；

（４）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；

（５）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；

（６）房地产管理部门核发过户单。房地产转让当事人凭过户单办理产权过户手续，领取房地产权属证书。‛

《城市房地产转让管理规定》第6条规定：‚下列房地产不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。‛

根据《城市房地产管理法》第37条的规定：‚公民的下列房地产不得转让：

1、以出让方式取得国有土地使用权的，没有按约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，或者没有按照出让合同的约定进行投资开发的。

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权