宁夏银川市兴庆区住房需求调研报告
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(3) 购 买 决 策 .....................................................................................12 (4) 了解新政.......................................................................................15 （5）兴庆区房地产市场发展前景预测……........……;…………… 16 五 结束语..............................................................................................18 六 附录：调查问卷...............................................................................19
银川市兴庆区，是银川市 1970 年设定的县级市辖区，原称为银川 市老城区。2002 年 11 月，经国务院批准，区划重新调整，更名为兴 庆区，它是首府银川的政治、经济、科技、文化、教育、金融和商贸 中心，是宁夏改革开放的重要窗口和城市形象集中体现的区域，堪称 “宁夏第一区”。面积 757.6 平方公里，人口 41 万，下辖 2 乡、2 镇、 11 个街道办事处，有回、汉、满、蒙等 22 个民族，其中回族人口 8.5 万。
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放公园、凝翠公园等八大公园的相继开发建设，大大提升了城市的居 住环境。按照规划，城东的房地产开发主要以安居为主，城北规划的 重点主要以新区的发展为重点。伴随城市化进程加快和居民住房消费 层次的提高，银川市房地产市场将有多年的黄金岁月。 主要表现在： 城东景观带带动社区崛起：大团结广场、丽景公园的开发建设让城东 的环境大大改观，在水一方、丽景园、云和花园、丽水家园相继开发， 让城东的居住环境焕然一新。城西居住人气已形成：城西已建、新建、 在建的一些大型社区，如唐徕小区、唐槐园、民生城市花园小区、锦 绣园、蓝山名邸、清馨苑、拉普斯森林公园等楼盘的建成，加之市政 中心的逐步西移，进一步提升了城西的居住人气。随着景观水道的开 通以及人民广场的建成，城西的魅力越发为人们所关注。城南居住魅 力独特：近两年来，随着新建银川一中的建成并投入使用，以及宝湖 公园的开发建设，城南无论从生活配套还是居住环境来讲，均被地产 开发大腕们看好。新世纪花园小区、星光华住宅区、星光花园、光华 家园以及今年新近开盘的桃花源、塞上骄子等住区，铸就了银川市城 南地产的成熟风韵，使城南地产进一步成为炙手可热的开发热土。 城北大规模社区正在建设：从目前城北的开发现状看，城北依托北塔 公园、新建二中、二十中为中心，各房地产公司在此相继开发了清和 园、太阳花园、太阳都市花园、景墨家园及正在开发建设当中的庆丰 苑，这些都足以让城北的面貌大大改观。
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物业服务等都邀请全球、全国知名公司，全球三大知名物业公司之一 戴德梁行为项目提供一站式“金钥匙”管家服务。这不仅为银川市房 地产开发及城市建设带来全新的理念和思路，还将更好地推进城市的 人居环境建设和两宜城市发展。 二十中、十八小、海宝幼儿园等， 区医院、中山医院、凤城医院等 社区幼儿园、会所、游泳池、运动 休闲广场等一应俱全。我们一起看看观湖壹号的价位走势
《房地产投资分析》课程作业
银川市兴庆区房屋需求调研报告
指导教师：赵小勇 宁夏大学资源环境学院 09 级房地产经营管理 2010 年 12 月
目录
目录….........................................................................................................................1 调查报告参与人员任务及分组安排..................................................................2 一 兴庆区背景分析................................................................................3 二 兴庆区楼盘状况及比较 ………………….……………………….4 （1）青春•财富中心..…………………………………..………...…….4 （2）观湖壹号....….………………………………………..........….…. 5 （3）颐和城府.…………………………………..…………….…..…... 6 三 以兴庆区中心 周边发展规划..............……..……………….….…8 四 调查结果阐释....................................................................................9
(1) 购房区域选择.................................................................................9 （2）购房面积选择................................................................................12
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综上所看：在 2010 年内，兴庆区的房价节节攀升，反观金凤区的房 价，呈阶梯状有升有降，不是很稳定。随着未来银川市经济发展速度 的不断加快，城市化建设的加强，兴庆区的房地产市场将具有极大的 发展潜力，同时也将继续成为提高城市居民的生活水平重要区域之 一。所以，兴庆区的房价在未来的 2 年内只涨不跌，当然，涨得幅度 不是很大，想要买房的朋友，也许现在就是一个机会。调查者中认为 兴庆区三年内房产价格将会升高的占 24.5%，认为会保持现状的占 42.9%，认为将会下跌的占 26.5%，不清楚的占 6.1%。依自身经济条 件，70%以上的市民认为房价上涨太快，开发商越来越多，竞争加剧， 不可能再涨。由此说明银川房地产市场不规范，短时间内房价上扬的 幅度大频率快，使部分购房者开始观望，寄期望于通过开发商竞争平 抑房价。
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裙楼 1F-3F 部分作为大堂、全日餐厅、中餐厅及会议中心使用； 5F-17F 的标准层中，依据结构第 8 轴垂直划分了四星级酒店客房区 域与 5A 级智能化写字楼区域，划分后，每层可提供客房面积约 1200 平方米，写字楼面积约 832 平方米。
（2） 观湖壹号。是由宁夏凯威地产开发有限公司投资 15 亿元倾力 打造的宁夏生态、环保、节能、低密度、现代中式 30 万平方米高档 居住区。项目秉承凯威地产以“用心建筑品质生活”的企业开发理念， 以“建设生态住宅，住在更好的银川”为建设目标。 观湖一号位居北塔生态居住区，从北塔湖向西，依次规划联排别墅、 类别墅、湖景阳房，整体布局叠叠退层、错落有序，社区幼儿园、会 所、游泳池、运动休闲广场等一应俱全。在建材的选用方面全部采用 世界、全国知名的品牌；在项目的规划设计、园林设计、建筑施工、
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文化机构的建成使用，金凤区成为银川人居核心区的目标已经基本实 现。颐和城府北靠黄河路，南接长城路，东接通达南路，畅达路网繁 华与静谧自如切换。颐和城府本着 “建设美好生活”的理念，2009 年在社区交通、配套、景观、教育等方面不断突破创新。近 45 万平 米的大型社区内涵盖五星级酒店、广州风情商业街、浪漫别墅、情景 洋房、电梯公寓等多种建筑元素，被誉为“银川的颐和园”。 颐和城府位于银川新崛起的城市新区——金凤区，北靠黄河路，南街 长城路，东接通达南路，畅达路网繁华与静谧自如切换。银川六中、 金凤区一小、市二医院、新城商业中心等均在便捷生活圈内。近旁 31 路、42 路公交直达银川新华街与南门城市商业核心，短时间内完 成怡然社区与繁华都市的过渡，一期业主入住以后，颐和城府从为业 务日常生活服务出发，于 2009 年 4 月 12 日开通了社区巴士，绕行全 市主要商业、办公、教育网点。下面是颐和城府价位走势
三 以兴庆区中心 周边发展规划
根据银川市总体规划，银川市商住区主要设置为兴庆区海宝商住 区（北塔商住区，兴庆区西部）、金风区北商住区、金风区南商住区、 宝湖商住区（兴庆区南部）。现着重发展西城区，即新行政中心区， 也就是金风区北商住区和海宝商住区。随着城市基础设施、交通路网 的进一步完善以及城市框架的进一步形成，银川市房地产大规模连片 综合开发的“造城”模式也随之凸显。在提升城市配套功能上，加大 力度完成城市供排水管网的建设、电网的铺设以及水道的建设。丽景 湖公园、友谊公园、北塔湖公园、丽子园、唐徕公园、宝湖公园、解
新的兴庆区成立后，其职能从一个单纯城市区变成了城乡并存， 一、二、三产业完美的行政区。近年来，兴庆区以建设经济实力最强、 发展环境最优、生活质量最好、人居环境最美的现代化城市中心区为 目标，围绕城市化发展战略，大力推进园区科技化、物流规模化、农 村城镇化、农业产业化、农民市民化“五大战略”，全力打造西部历 史文化名城、商贸物流城、金融信息城、文明卫生城、生态旅游城、 基础教育城“六大城市品牌”，不断加大调农业、兴工业、整物流、 建康居、引项目、促开放力度，使农业产业化进程明显加快，工业经 济实现历史性突破，物流市场走廊初具规模，基础设施建设逐步完善， 社区建设稳步推进，城市面貌日新月异，各项事业蓬勃发展。2003 年，完成国内生产总值 53 亿元，工业总产值完成 18 亿元，社会消费 品零售总额完成 42 亿元，全社会固定资产投资完成 48 亿元。地方财 政收入完成 1.32 亿元，城镇居民人均可支配收入达到 7735 元，农民 人均纯收入达到 3681 元
（3）颐和城府。是广州颐和集团在银川倾情打造的纯美地中海建筑 风格新社区。项目位于金凤区核心位置，黄河路与通达南路交汇处西 南片区（黄河西路双渠口段），占地 400 多亩，规划建筑面积近 45 万 ㎡。颐和城府所在的金凤区在多家品牌地产开发商中国名盘、大盘的 孕育下已经成为银川最具人居价值的区域，森林公园庞大的城市绿 肺，700 余米长的城市景观水道，北京路、上海路、长城路三条 8 车 道贯通城市核心，商业与娱乐、市政配套设施完善，随着政府行政、
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二 兴庆区周边楼盘情况及比较
(1) 青春•财富中心。项目位于银川市兴庆区轴心地段，兴庆区是银川 传统的商业中心区域，距银川河东机场 19 公里，据银川火车站 10 公 里。项目周边，虹桥酒店、新华百货老大楼、邮政大厦等多个高层建 筑云集，在城市规划中，是当之无愧的轴心地段；在功能上，集合了 商业经营、文化娱乐、社会服务等多个产业龙头使得该区域成就了银 川市当之无愧的 CBD 核心商务区。青春•财富中心位于银川市民族街 与解放街相交的城市 CBD 轴心区位,系宁夏青春集团巨资打造的集 5A 级智能化写字楼与四星级酒店为一体的多功能高端商务建筑。今 天的青春•财富中心已凭借无法复制的地段优势与难以比肩的高度崛 起于银川城市中心的上空，成为大银川的新地标。项目建筑规划为 21 层，其中地上 19 层（含裙楼 4 层），地下 2 层。 地下 1F/2F 分别 为四星级酒店配套的 SPA、健身馆及高级娱乐中心；裙楼 1F-3F 部分 作为大堂、全日餐厅、中餐厅及会议中心使用；5F-17F 的标准层中， 依据结构第 8 轴垂直划分了四星级酒店客房区域与 5A 级智能化写字 楼区域，划分后，每层可提供客房面积约 1200 平方米，写字楼面积 约 832 平方米，建筑面积:40000 平方米。 商业：老大楼百货商场、虹桥大酒店、宁丰宾馆、工会大厦； 银行：中国银行、建设银行、西北证券； 学校：试验小学、21 小学、景博小学； 餐厅、KTV、品牌卖场 项目建筑规划为 21 层，其中地上 19 层（含裙楼 4 层），地下 2 层。 地下 1F/2F 分别为四星级酒店配套的 SPA、健身馆及高级娱乐中心；
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组长
调查报告参与人员任务及分组安排
组员
பைடு நூலகம்
任务
调查方式
丁杰 李超 李涛
设计调查 问卷
刘蕊
吴丹 任彬 贾光泽 李玲燕 张瑞 孙燕敏 高永祖 孙洋
市 场 调 查 发放问卷 数据收集 走访各个房产
公司
谢芳芳 姚兰 孙晓娜 杨亚玲 马常元 李世平 庞洋 任婷
数据整 理、预算
结果分 析 、撰 写报告
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一 兴庆区背景简介
银川市兴庆区，是银川市 1970 年设定的县级市辖区，原称为银川 市老城区。2002 年 11 月，经国务院批准，区划重新调整，更名为兴 庆区，它是首府银川的政治、经济、科技、文化、教育、金融和商贸 中心，是宁夏改革开放的重要窗口和城市形象集中体现的区域，堪称 “宁夏第一区”。面积 757.6 平方公里，人口 41 万，下辖 2 乡、2 镇、 11 个街道办事处，有回、汉、满、蒙等 22 个民族，其中回族人口 8.5 万。
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放公园、凝翠公园等八大公园的相继开发建设，大大提升了城市的居 住环境。按照规划，城东的房地产开发主要以安居为主，城北规划的 重点主要以新区的发展为重点。伴随城市化进程加快和居民住房消费 层次的提高，银川市房地产市场将有多年的黄金岁月。 主要表现在： 城东景观带带动社区崛起：大团结广场、丽景公园的开发建设让城东 的环境大大改观，在水一方、丽景园、云和花园、丽水家园相继开发， 让城东的居住环境焕然一新。城西居住人气已形成：城西已建、新建、 在建的一些大型社区，如唐徕小区、唐槐园、民生城市花园小区、锦 绣园、蓝山名邸、清馨苑、拉普斯森林公园等楼盘的建成，加之市政 中心的逐步西移，进一步提升了城西的居住人气。随着景观水道的开 通以及人民广场的建成，城西的魅力越发为人们所关注。城南居住魅 力独特：近两年来，随着新建银川一中的建成并投入使用，以及宝湖 公园的开发建设，城南无论从生活配套还是居住环境来讲，均被地产 开发大腕们看好。新世纪花园小区、星光华住宅区、星光花园、光华 家园以及今年新近开盘的桃花源、塞上骄子等住区，铸就了银川市城 南地产的成熟风韵，使城南地产进一步成为炙手可热的开发热土。 城北大规模社区正在建设：从目前城北的开发现状看，城北依托北塔 公园、新建二中、二十中为中心，各房地产公司在此相继开发了清和 园、太阳花园、太阳都市花园、景墨家园及正在开发建设当中的庆丰 苑，这些都足以让城北的面貌大大改观。
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物业服务等都邀请全球、全国知名公司，全球三大知名物业公司之一 戴德梁行为项目提供一站式“金钥匙”管家服务。这不仅为银川市房 地产开发及城市建设带来全新的理念和思路，还将更好地推进城市的 人居环境建设和两宜城市发展。 二十中、十八小、海宝幼儿园等， 区医院、中山医院、凤城医院等 社区幼儿园、会所、游泳池、运动 休闲广场等一应俱全。我们一起看看观湖壹号的价位走势
《房地产投资分析》课程作业
银川市兴庆区房屋需求调研报告
指导教师：赵小勇 宁夏大学资源环境学院 09 级房地产经营管理 2010 年 12 月
目录
目录….........................................................................................................................1 调查报告参与人员任务及分组安排..................................................................2 一 兴庆区背景分析................................................................................3 二 兴庆区楼盘状况及比较 ………………….……………………….4 （1）青春•财富中心..…………………………………..………...…….4 （2）观湖壹号....….………………………………………..........….…. 5 （3）颐和城府.…………………………………..…………….…..…... 6 三 以兴庆区中心 周边发展规划..............……..……………….….…8 四 调查结果阐释....................................................................................9
(1) 购房区域选择.................................................................................9 （2）购房面积选择................................................................................12
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综上所看：在 2010 年内，兴庆区的房价节节攀升，反观金凤区的房 价，呈阶梯状有升有降，不是很稳定。随着未来银川市经济发展速度 的不断加快，城市化建设的加强，兴庆区的房地产市场将具有极大的 发展潜力，同时也将继续成为提高城市居民的生活水平重要区域之 一。所以，兴庆区的房价在未来的 2 年内只涨不跌，当然，涨得幅度 不是很大，想要买房的朋友，也许现在就是一个机会。调查者中认为 兴庆区三年内房产价格将会升高的占 24.5%，认为会保持现状的占 42.9%，认为将会下跌的占 26.5%，不清楚的占 6.1%。依自身经济条 件，70%以上的市民认为房价上涨太快，开发商越来越多，竞争加剧， 不可能再涨。由此说明银川房地产市场不规范，短时间内房价上扬的 幅度大频率快，使部分购房者开始观望，寄期望于通过开发商竞争平 抑房价。
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裙楼 1F-3F 部分作为大堂、全日餐厅、中餐厅及会议中心使用； 5F-17F 的标准层中，依据结构第 8 轴垂直划分了四星级酒店客房区 域与 5A 级智能化写字楼区域，划分后，每层可提供客房面积约 1200 平方米，写字楼面积约 832 平方米。
（2） 观湖壹号。是由宁夏凯威地产开发有限公司投资 15 亿元倾力 打造的宁夏生态、环保、节能、低密度、现代中式 30 万平方米高档 居住区。项目秉承凯威地产以“用心建筑品质生活”的企业开发理念， 以“建设生态住宅，住在更好的银川”为建设目标。 观湖一号位居北塔生态居住区，从北塔湖向西，依次规划联排别墅、 类别墅、湖景阳房，整体布局叠叠退层、错落有序，社区幼儿园、会 所、游泳池、运动休闲广场等一应俱全。在建材的选用方面全部采用 世界、全国知名的品牌；在项目的规划设计、园林设计、建筑施工、
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文化机构的建成使用，金凤区成为银川人居核心区的目标已经基本实 现。颐和城府北靠黄河路，南接长城路，东接通达南路，畅达路网繁 华与静谧自如切换。颐和城府本着 “建设美好生活”的理念，2009 年在社区交通、配套、景观、教育等方面不断突破创新。近 45 万平 米的大型社区内涵盖五星级酒店、广州风情商业街、浪漫别墅、情景 洋房、电梯公寓等多种建筑元素，被誉为“银川的颐和园”。 颐和城府位于银川新崛起的城市新区——金凤区，北靠黄河路，南街 长城路，东接通达南路，畅达路网繁华与静谧自如切换。银川六中、 金凤区一小、市二医院、新城商业中心等均在便捷生活圈内。近旁 31 路、42 路公交直达银川新华街与南门城市商业核心，短时间内完 成怡然社区与繁华都市的过渡，一期业主入住以后，颐和城府从为业 务日常生活服务出发，于 2009 年 4 月 12 日开通了社区巴士，绕行全 市主要商业、办公、教育网点。下面是颐和城府价位走势
三 以兴庆区中心 周边发展规划
根据银川市总体规划，银川市商住区主要设置为兴庆区海宝商住 区（北塔商住区，兴庆区西部）、金风区北商住区、金风区南商住区、 宝湖商住区（兴庆区南部）。现着重发展西城区，即新行政中心区， 也就是金风区北商住区和海宝商住区。随着城市基础设施、交通路网 的进一步完善以及城市框架的进一步形成，银川市房地产大规模连片 综合开发的“造城”模式也随之凸显。在提升城市配套功能上，加大 力度完成城市供排水管网的建设、电网的铺设以及水道的建设。丽景 湖公园、友谊公园、北塔湖公园、丽子园、唐徕公园、宝湖公园、解
新的兴庆区成立后，其职能从一个单纯城市区变成了城乡并存， 一、二、三产业完美的行政区。近年来，兴庆区以建设经济实力最强、 发展环境最优、生活质量最好、人居环境最美的现代化城市中心区为 目标，围绕城市化发展战略，大力推进园区科技化、物流规模化、农 村城镇化、农业产业化、农民市民化“五大战略”，全力打造西部历 史文化名城、商贸物流城、金融信息城、文明卫生城、生态旅游城、 基础教育城“六大城市品牌”，不断加大调农业、兴工业、整物流、 建康居、引项目、促开放力度，使农业产业化进程明显加快，工业经 济实现历史性突破，物流市场走廊初具规模，基础设施建设逐步完善， 社区建设稳步推进，城市面貌日新月异，各项事业蓬勃发展。2003 年，完成国内生产总值 53 亿元，工业总产值完成 18 亿元，社会消费 品零售总额完成 42 亿元，全社会固定资产投资完成 48 亿元。地方财 政收入完成 1.32 亿元，城镇居民人均可支配收入达到 7735 元，农民 人均纯收入达到 3681 元
（3）颐和城府。是广州颐和集团在银川倾情打造的纯美地中海建筑 风格新社区。项目位于金凤区核心位置，黄河路与通达南路交汇处西 南片区（黄河西路双渠口段），占地 400 多亩，规划建筑面积近 45 万 ㎡。颐和城府所在的金凤区在多家品牌地产开发商中国名盘、大盘的 孕育下已经成为银川最具人居价值的区域，森林公园庞大的城市绿 肺，700 余米长的城市景观水道，北京路、上海路、长城路三条 8 车 道贯通城市核心，商业与娱乐、市政配套设施完善，随着政府行政、
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二 兴庆区周边楼盘情况及比较
(1) 青春•财富中心。项目位于银川市兴庆区轴心地段，兴庆区是银川 传统的商业中心区域，距银川河东机场 19 公里，据银川火车站 10 公 里。项目周边，虹桥酒店、新华百货老大楼、邮政大厦等多个高层建 筑云集，在城市规划中，是当之无愧的轴心地段；在功能上，集合了 商业经营、文化娱乐、社会服务等多个产业龙头使得该区域成就了银 川市当之无愧的 CBD 核心商务区。青春•财富中心位于银川市民族街 与解放街相交的城市 CBD 轴心区位,系宁夏青春集团巨资打造的集 5A 级智能化写字楼与四星级酒店为一体的多功能高端商务建筑。今 天的青春•财富中心已凭借无法复制的地段优势与难以比肩的高度崛 起于银川城市中心的上空，成为大银川的新地标。项目建筑规划为 21 层，其中地上 19 层（含裙楼 4 层），地下 2 层。 地下 1F/2F 分别 为四星级酒店配套的 SPA、健身馆及高级娱乐中心；裙楼 1F-3F 部分 作为大堂、全日餐厅、中餐厅及会议中心使用；5F-17F 的标准层中， 依据结构第 8 轴垂直划分了四星级酒店客房区域与 5A 级智能化写字 楼区域，划分后，每层可提供客房面积约 1200 平方米，写字楼面积 约 832 平方米，建筑面积:40000 平方米。 商业：老大楼百货商场、虹桥大酒店、宁丰宾馆、工会大厦； 银行：中国银行、建设银行、西北证券； 学校：试验小学、21 小学、景博小学； 餐厅、KTV、品牌卖场 项目建筑规划为 21 层，其中地上 19 层（含裙楼 4 层），地下 2 层。 地下 1F/2F 分别为四星级酒店配套的 SPA、健身馆及高级娱乐中心；
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组长
调查报告参与人员任务及分组安排
组员
பைடு நூலகம்
任务
调查方式
丁杰 李超 李涛
设计调查 问卷
刘蕊
吴丹 任彬 贾光泽 李玲燕 张瑞 孙燕敏 高永祖 孙洋
市 场 调 查 发放问卷 数据收集 走访各个房产
公司
谢芳芳 姚兰 孙晓娜 杨亚玲 马常元 李世平 庞洋 任婷
数据整 理、预算
结果分 析 、撰 写报告
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一 兴庆区背景简介