鄞州投资创业中心II-3-C地块立项报告

19,765 18,100
20,071
3
•客户定位及产 品解决方案
4
• 土地获取方式 及风险
5
• 公司与项目运 营
17
宁波住宅市场整体量价与供求:去化以当地居民自住为主； 08至10年市场成交正常年份月均成交24万m2上下，调控年 份月均成交12万m2上下；10年起供求比上升,限购后价格 出现下跌
成交面积（万平米）
11.2.20限购实施
备注 在售中 未动工 建设中 建设中
小结：本地块处于鄞州中心区，拥有区位与交通优势，周 边居住社区林立，配套设施处于成熟完善之中，土地属性 适宜打造G2类项目
区位、交 通
• 地块所在区域发展较为成熟，西片区主要为居住区，东片区为创业 中心；交通方面车行、公交出行十分方便，可快速到达城市各个区 域。 • 地块200米步行距离内有乐购，2013年即将营业，为小区生活配套
4
• 土地获取方式 及风险
5
• 公司与项目运 营
3
基本信息
项目基本信息 项目位置 占地面积 容积率 地价总额
地价
行政区 地段 代征地面积 净地面积 小计 1.8
计容楼面 地价 地价
底价 测算价 底价 测算价
底价 测算价
宁波市鄞州区 潘火管委会土桥村 万 m2 可售面积 2 4.1083万m 住宅面积 2 4.1083万m 幼儿园 办公楼 计容积率 商业 面积 亿元 车库(不含地 下) 4.4370亿元 不可售面积 元 /平 6000元/平 小计 万元/亩 不计容积 可售面积 不可售面积 720万元/亩 率面积 小计 住宅用地
• 城市发展方向：根据宁波市城市近期建设规划（2011-2015），东部新城、江北姚江新区、鄞州新 城区、镇海新城区、北仑滨海新城、东钱湖旅游渡假区为今后5年重点推进的6大城市新区，地块位 于鄞州新城区，将从中受益； • 板块角色：鄞州新城区经过15年的打造，已成为宁波的城市副中心，鄞州区政治、商贸、居住、科 技和教育中心，交通便利，配套设施完善，市民对区域认同度高，房地产发展各项基本条件成熟。
宁波城市基本状况
地
面积 市域面积 9816
人
人口 GDP 6010
钱
11年经济 二产比例 人均可支配收入 （ %） 55.5 （元／人） 34058（市区）
建成区面积 常住人口 户籍人口 445 761 576
（平方公里） （平方公里） （万人） （万人） （亿元）
注：数据来源于统计局
城市发展方向及板 块城市角色
成交时间 090601 091214 100702 110721
占地面积（㎡） 59047 98590 35392 13186 41083
容积率 2.0 1.7 1.5 1.2 1.8
Leabharlann Baidu
建面（㎡） 118094 167303 53088 15823 73838
楼面地价（元/㎡） 8707 13765 8600 7300 6000
配套
提供保障。距离万达广场仅4公里，车行10分钟能够享受鄞州核心
区各类配套设施，生活较为方便。 • 地块南侧2公里，有都市休闲旅游的天宫庄园，为项目增添一大亮点 。 • 地块周边均为居住社区或在建小区，城市界面、居住氛围良好。
城市界面
目录
1
•项目概况
2
•市场分析与机 会选择
6
• 能力需求与 总结
可研报告目录
25,000 18,166 19,679
14,262
成交均价（元/平米）
60 50 40 30 20 10 0
08’1 08’2 08’3 08’4 08’5 08’6 08’7 08’8 08’908’10 08’11 08’1209’1 09’2 09’3 09’4 09’5 09’6 09’7 09’8 09’909’10 09’11 09’1210’1 10’2 10’3 10’4 10’5 10’6 10’7 10’8 10’910’10 10’11 10’1211’1 11’2 11’3 11’4 11’5 11’6 11’7 11’8 11’911’10 11’11 11’1212’1 12’2
备注
1、项目要求90/30，限高80米，建筑密度＜30%，绿地率≤30%； 2、禁止三层（含三层）以下住宅，可兼容小型商业设施
• 土地价格未包含契税
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项目位于宁波鄞州区新城区（鄞州中心区）东北部，所在 区域定位为城市副中心，是今后5年重点推进的城市新区， 区域认同度高，房地产发展条件成熟，项目将从中受益
至海曙 环城南路 宁 南 路 至江东 天 童 路 至江东 钱 湖 路 连接世纪大道可 到达东部新城
万达
至海曙
嵩江东路
公交站点
宗地
鄞县大道
水岸
华府 下应大道
公交
地块50米内有通往万达广 场、麦德龙、市区、南站、 客运中心等公交线路6条， 公交出行十分方便。
至东钱湖
地块周边各类配套齐全，东南侧距离乐购仅200米，距鄞 州万达广场约4公里，3公里范围内可享受各类社区配套
鄞州中心区
•
宁波高教园区
甬台温高速
2010年共完成工业投入14亿元，同比 增长55%，实现总产出272亿元，同比 增长13%，工业增加值51.5亿元，同 比增长32%，工业利润28亿元，同比 增长77%，出口交货值69亿元，同比 增长20%，实现财政总收入7.85亿， 同比增长14.6%，其中一般预算收入 7.7亿元，同比增长13%，名列全区镇 乡（街道）排名第二位。
15
260
225
300 200 100 0
8.1%
10 5 0
鄞州区 慈溪市 余姚市 北仑区 镇海区 海曙区 江东区 宁海县 象山县 奉化市 江北区
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 第一产业比重 第二产业比重
40,000 35,000 30,000 25,000
银亿上上城 B
绿地率 30%
建筑限高 80m
地块现状与道路：
地块内现状
地块东侧现状
地块西侧紫城路现状
地块南侧规划道路现状
地块北侧现状
地块给水、雨水、污水、供电、燃气、通讯市政管线全部 可接入在建的紫城路市政管网
银亿上上城 紫城路
市政管线
银亿上上城
规划道路 居住用地
地块不利因素：紫城路西边有两列35KV高压线，距地块 红线约60米，存在微量辐射影响；地块内已敷设的一条 DN200饮水管仍在使用，管委会承诺可移除
50
62.5% 3.8%
0
0
慈溪市 鄞州区 余姚市 宁海县 北仑区 象山县 奉化市 镇海区 海曙区 江东区 江北区
数据来源：宁波统计局，中国指数研究院
7
地块所在片区为鄞州投资创业中心，已形成了汽车零部件、 精密机械、IT电子电器、创意产业、总部及研发孵化产业、 汽车销售服务业等六大产业为主的产业体系，对人口吸附 度高，住宅市场潜在需求大
• 目前区域内产值上亿元的工业企业达 到32家，销售收入上亿元的三产企业 达到10家，其中有2家企业的销售收 入超过了10亿元，已形成了汽车零部 件、精密机械、IT电子电器、创意产 业、总部及研发孵化产业、汽车销售 服务业等六大产业为主的产业体系。
万达广场 鄞州区政府 水岸
宗地 华府 鄞州投资创业中心 鄞州区下应街道区域
7.0420万m2 7.0120万m2 0.2700万m2 - 万m2 0.0300万m2 0.3418万m2 7.3838万m2 1.1744万m2 0.5740万m2 1.7484万m2
土地使用权归属
转让方式
宁波市国土资 土地规划用途 源局鄞州分局 公开拍卖（鄞 州区分管副区 成交时间（年/月/日/时） 长邀请万科拿 走该地块）
1,000 945 30 25 20 533 425 344 229 274
659
646 560 463 366 323 319
GDP（亿元） 900 800 增幅(%)
700 600 500 400
25.3% 19.9%
25.3% 651 23.7% 22.1%
817 703
16.1% 15.8%
常住人口（万人）
150 146 136 36734
注：人均可支配收入为11年数据，常住人口为10年数据。
城镇居民人均可支配收入(元)
33811 33045 34058 33492 32893 34058 34058 34058 34058 101 65
34123
第三产业比重
100
33.7%
61
20,000 54 49 42 37 37 15,000 36 10,000 5,000
宁波城市2011-2015重点建设规划图：
江北姚江新区
东钱湖旅游渡假区 鄞州新城区
东部新城
镇海新城区 北仑滨海新城
宗地
鄞州区经济增长速度高于全市平均水平，经济实力列全市第一，综 合实力强大，经济以第二产业为主；人均可支配收入排名全市第一, 达36734元，藏富于民明显；全区常住人口逾136万
945 876
信息来源：鄞州潘火管委会官方网
交通关系：地块处于鄞州中心区，周边路网发达，车行交 通十分方便，通过紫城路、鄞县大道、嵩江东路可快速到 达城市各区域和主要交通枢纽
快速路
至江东
东西向主干道： 鄞县大道、嵩江东路 南北向主干道： 下应大道、钱湖路、天 童路、宁南路 至万达广场4公里 至高教园区1.5公里 至宁波火车南站10公里 至宁波砾社机场14公里
BEST广场（在建） 鄞州实验中学 鄞州二院
东湖小学
万达广场 华茂外国语学校 水岸
紫郡幼儿园 净菜超市 幼儿园 三江购物
鄞州投资 创业中心
区政府职能区 鄞州公园 南部 商务区 高教园区 宁波中学
华联超市 乐购 大地影院 培罗成广场 1公里 李关娣中学 天宫庄园
宗地
明州医院
下应街道
3公里
■医疗配套 周边目前的医疗配套包括： 鄞州第二医院：按照日门诊量2000人次、住院床位500张的三级乙等标准设 计建造，为宁波市医保、鄞州区农保定点医疗机构。 明州医院：在全国1500家社会办医院中入围前三甲，设置床位1200张，实 际开放床位414张，有临床、医技科室35个.
高压线 饮水管
地块红线范围内敷设一条DN200 球墨饮水管仍在使用，埋深约半 米，地块开发建设时应与相关部 门衔接移除。
地块西侧紫城路上可见 的高压线
竞争格局：周边可比楼面地价在7300元/平以上，本项目 地价占优，在售高层产品毛坯售价在15000-16000元/平
荣安心居 7万平 毛坯16000元/平
地块四至与地表：北面与东面接银亿上上城，南面隔规划 道路与规划居住用地相邻，西临紫城路，地块内拆迁已基 本完成（空地），政府负责达到净地标准交付
紫城路 银亿上上城
A 规划道路 居住用地
地块编号 A地块 B地块 用地性质 总用地面积 居住 37465㎡ （含幼儿园） 3618㎡ 地块控制指标 建筑密度 30％ 容积率 1.00< R≤1.80
环城南路 宁 南 路 联心村地块 8707元/平 天 童 路 钱 湖 路
国骅宜家花园 25万平 毛坯15000元/平
万达
蝶园地块 8600元/平
宗地
鄞县大道 水岸南侧地块 13765元/平 湾底村地块 7300元/平
参考地块 联心村雅戈尔御玺园 水岸南侧荣安地块 荣安蝶园地块 宁波天亚房地产湾底村地块 本项目
■教育配套 地块区域内教育资源丰富，素质较高。 紫郡幼儿园：9班制幼儿园，位于紫郡小区内。 上上城幼儿园：9班制幼儿园，在建，位于山上 成小区内。 宁波中学：省一级重点中学。 鄞州实验中学：系鄞州唯一一所教育局直属初 中，远期规模为30个教学班，1500名学生。 宁波华茂外国语学校：系市教育局直属的寄宿 制民办学校。现有小学、初中、高中共139个班 级，5200余名学生。 李关娣中学：39班，浙江省示范初中。 南高教园区：内有7所院校。 ■生活配套 乐购：位于地块东南面200米内，在建中，13年 开业。 菜场：位于地块西面的小型菜场。 净菜超市：位于地块北面的新净菜市场。 ■休闲娱乐：天宫庄园是一个寓红酒文化、蚕 桑文化和宁波乡村民俗文化，集休闲娱乐、乡 村生活体验和四季田园观光为一体的都市型休 闲旅游区。 ■商业配套 万达广场：总占地面积21.09公顷的大型城市建 筑综合体。 BEST广场：约20万城市综合体，在建中。
鄞州投资创业中心II-3-C地块 可研报告
宁波公司 2012年3月
目录
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•项目概况
2
•市场分析与机 会选择
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• 能力需求与 总结
可研报告目录
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•客户定位及产 品解决方案
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• 土地获取方式 及风险
5
• 公司与项目运 营
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目录
1
•项目概况
2
•市场分析与机 会选择
6
• 能力需求与 总结
可研报告目录
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•客户定位及产 品解决方案