购物中心的商业管理理念
购物中心的商业管理理念
对于购物中心开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。综观国外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式。
（一）购物中心具有“统一管理，分散经营”的特点
购物中心的商铺是有计划的聚集,对购物中心进行“统一管理,分散经营”是购物中心区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”，要求购物中心必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是购物中心对消费者和经营者间的交易提供场所，但购物中心的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
（二）购物中心的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在购物中心销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外，某些购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会（ICSC）的标准格式，在法律上确定购物中心管理公司的管理地位。
1.“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。
①所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。
②“完善的租约管理”。
租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理（可以借鉴国际购物中心协会（ICSC）的标准格式），比如：
（1）承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；
（2）营业时间的确定；
（3）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；
（4）为整个购物中心促销承担的义务；
（5）承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；
（6）投保范围事宜；
（7）是否统一的收银。
③购物中心的招商钟情于知名连锁商业企业。
一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常带动整个购物中心的顺利销售与管理。但是近年来，购物中心与连锁商业企业往往更能达到较好的合作。
因为对购物中心来说，其一，连锁商业企业因为有规模、有足够的店铺做支撑，故而其商品销售价格会低于非连锁型店，而低价格也是购物中心想要吸引消费者购物的“法宝”之一；其二，购物中心对进驻商户的管理虽属统一规划，但只要商户遵纪守法，购物中心的商业管理公司不会如同百货公司那样对商户干涉过多。因此，选择自律性高、有固定经营模式的连锁企业，对购物中心的管理来说，是相当省心和放心的。
另外对连锁商业企业来说，选择商业价值高的地段和足够大的面积经营是至关重要的。购物中心由于选址慎之又慎，多选在人气最旺的区域或最有潜力的区域，因此进驻购物中心的连锁企业，就等于不费力气找到经营的好地段；其二，购物中心采取入驻商户独立经营的模式、多功能商业规划，人气上有保证，故连锁商业企业也希望入驻购物中心。
2.“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
由于目前购物中心竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，
以吸引购物者光顾。管理公司应该为购物中心策划好1年365天的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果购物中心统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。
3.“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。购物中心须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。常见的方式有： （1）指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；
（2）协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；
（3）服务项目：行政事务管理；
（4）监督项目：维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。
4.“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。
购物中心的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。
从房地产的开发类型的收益比较来看，购物中心的开发收益是最高之一（另外是豪华别墅），但是其风险也最大。如果对购物中心的开发与经营没有成熟的经验和模式，购物中心的开发将如无椽之木，无水之鱼，难以为继，只有把握其中的规律，勇于创新，才能笑傲江湖。
政府管理创新(提纲)
政府管理创新（提纲） 崔静 一、政府管理创新内涵及发展的趋势特征 （一）政府管理创新内涵 政府管理创新是指由于行政环境、行政任务等的变化引起的行政管理理念、行政职能、行政方式、行政作风、政府政策法规、行政体制等方面的一系列新变化。 （二）政府管理创新发展的趋势特征 全球政府创新发展过程中出现的趋势性特征： 1、政府角色的再定位：从一元管理者到多元合作者。 2、政府组织结构的调整：从“地窖式”到“网络式”。 3、政府运行方式的转变：引入市场原则和方法。 4、公众福利、社会秩序和社会公平是政府创新的根本目标。 我国政府管理创新的趋势特征： 第一，从管制政府走向服务政府。 第二，从全能政府走向有限政府。 第三，从人治走向法治。 第四，从集权走向分权。 第五，从统治走向治理。 二、我国政府管理创新面临的国际形势与国内行政环境、形势 （一）国际形势------经济全球化、政治多极化 经济全球化 经济全球化是战后50年代～80年代前半期经济国际化发展到80年代后半期进一步深化的结果，是当代世界经济发展最根本的特征。当一国经济由封闭转向开放时，市场环境的变化使政府职能定位随之发生变化。 政治多极化 世界政治多极化是指一定时期内对国际关系有重要影响的国家和国家集团等基本政治力量相互作用而朝着形成多极格局发展的一种趋势。多极化趋势无论在全球或地区范围内，在政治、经济等领域都是发展的趋势。多极化趋势必然发展的根本原因在于各大力量都要维护自己的国家利益，决不会牺牲或放弃自己的国家利益，屈服于别国利益。 （二）国内行政环境与形势 国内行政环境：社会多元化 随着全球一体化的进程加快，人员在国家之间的流动成为一种潮流。人员组成多元化、民俗文化多元化、宗教信仰多元化、利益集团多元化等都给我国政府管理带来了极大的挑战。
现代政府理念发展
现代政府理念发展 编者按：本文从现代政府是有限的政府而非全能的政府；现代政府是 公开透明的政府而非神秘型的政府；诚信政府、责任政府；现代政府 是服务型政府而非管理型政府；现代政府是法治的政府而非人治的政 府这几点阐述了现代政府理念在行政许可法中的体现，本文对现代政 府理念在行政许可法中的体现的研究有指导意义。 一、现代政府是有限的政府而非全能的政府在计划经济体制下，政府 的作用是全方位的，不仅要发挥维护公共秩序和社会利益的作用，而 且要发挥分配资源、安排生产等作用，其结果是一方面政府管了很多 不该管、管不了、也管不好的事，另一方面政府管的过多，权利过大，市场失去了自我调节能力，无法发展、完善。《行政许可法》严格设 定了行政许可的事项范围，对直接涉及国家安全，有限资源开发利用 等市场经济无法有效调节的事项设定了行政许可，充分利用和发挥政 府的管理职能。同时《行政许可法》规定了四项不必设定行政许可的 事项：公民、法人或者其他组织能够自主决定的；市场竞争机制能够 有效调节的；行业组织或者中介机构能够自律管理的；行政机关采用 事后监督等其他行政管理方式能够解决的。通过以上四种方式可以规 范的，都可以不设定行政许可。这充分表明：在社会主义市场经济条 件下，政府的作用和权力的行使应当是有限的，应有所为、有所不为。政府的作用是为市场竞争创造公平宽松的制度环境，为市场主体提供 良好服务，解决市场机制解决不了也解决不好的问题，现代政府应该 是一个有限的政府而不能是一个“保姆式”的政府。《行政许可法》 对设定权限做了合理的划分，规定除法律、行政法规、地方性法规和省、自治区、直辖市政府规章外，其他规范性文件一律不得设定行政 许可。对行政许可的设定权限的规定充分体现了政府权力有限的理念，消除了只要是行政机关可以随意设置门槛的错误观念，从源头上解决 行政许可过多过滥的问题。 二、现代政府是公开透明的政府而非神秘型的政府信息公开、透明正 逐渐成为现代政府的行为准则和目标。公开、透明的基本要求是行政
商业综合体筹建全程运营管理流程
一、经营目的： ××××项目-是我司以文化艺术元素为载体开发的超大型、主题、旅游商业地产项目，项目的开发与现场中后期的运营管理密切相关，×××文化公司（商业管理公司）承担着力打造该商业项目品牌形象、提升项目商业品质、修炼核心商业价值的责任和使命，旨在对项目商业物业保值增值为目地，更为项目商业经营户创造一个有序的商业经营环境。 二、经营定位： 1、引领成都艺术文化主题商业市场消费革命：集购物、 娱乐、餐饮休闲、主题酒店、商务、金融、艺术、旅游 等多位一体的集约式艺术文化主题商业集群。 2、服务于：借助成都-××××-××××××文化旅 游市场，聚 焦以成都当代艺术为主的消费者及辐射四川境内、国内其
他城市旅游商业潜在客户市场。 三、经营管理原则： 统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一营造商业环境。 四、经营管理队伍搭建： 1、成立××项目-“××××”中后期现场商业街区商 业物业经营管理公司，目前暂定为“×××××有限责任公司”行使商业经营管理公司全部职能职责。 2、“××××”商业区参照项目整体开发时间节点， 按照阶段性目标任务，分步实施地产开发，分步交房、分步招商、分步商家开业；打造主题商业街区，逐步形成超大型的文化艺术主题商业街区集群。 3、文化商业经营管理公司主要工作职能职责如下： 3.1、阶段性参与项目前期项目商业规划，结合各行业 业态商家选址要求提供项目商业规划中涉及的建筑形
态、建筑技术指标等相关参数参考以及合理建议。 3.2、全程统筹、分步执行项目整体商业业态规划、业 态组合，编制招商方案、实施商家招商落位工作。 3.3、全程统筹管理项目中后现场商业经营活动，涵盖 商家日常管理、街区日常经营管理、项目资产类经营管理、商业街区经营氛围营造、商业街区品牌传播、基础物业经营监督管理等所涉及的商业地产项目中后期经营管理。 4、文化商业经营管理公司组织构架如下：（规范经营管理期间）
商场物业管理合同(通用版)
HT-2018-0103 合同编号: 商场物业管理合同(通用版) _____年___月___日 _____________制定 签订地点__________
广义合同指所有法律部门中确定权利、义务关系的协议，狭义合同是指一切民事合同。合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议，其中依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第2条规定：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 物业管理合同 委托方(以下简称甲方)：______________业主管理委员会/房地产开发公司受委托方(以下简称乙方)：___________________________物业管理第一条物业基本情况 座落位置：______________________________________________________ 第一条合同期限 本合同期限为：_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。 第四条甲方的权利和义务 权利：如乙方不按协议执行维修和管理有权解除合同并将费用收回。 电梯应按规定做好年检并取得合格证及运行证，两证应挂在电梯间内。电梯应定期维修保养，不允许带病开梯，运行应正点。电梯间应干净、整洁、明亮。电梯工要持证上岗，严格执行电梯交接班制度，认真做好运行记录。严禁脱岗，确保安全。 义务：物业管理费按住户每户收取__________元的标准费用，一并交给乙方。第条乙方的权利和义务 应保持教室地面清洁、四壁洁白、墙裙完好无污渍、黑板完好光亮、无粉笔痕迹、
新公共管理理论
新公共管理理论 新公共管理（new public management,NPM）是80年代以来兴盛于英、美等西方国家的一种新的公共行政理论和管理模式，也是近年来西方规模空前的行政改革的主体指导思想之一。它以现代经济学为自己的理论基础，主张在政府的等公共部门广泛采用私营部门成功的管理方法和竞争机制，重视公共服务的产出，强调文官对社会公众的响应力和政治敏感性，倡导在人员录用、任期、工资及其他人事行政环节上实行更加灵活、富有成效的管理。 新公共管理理论 20世纪70年代末以来，西方发达资本主义国家实行的政府改革，引起了极大的社会反响。“重塑政府运动”、“企业型政府”、“政府新模式”、“市场化政府”、“代理政府”、“国家市场化”、“国家中空化”等，只是对这场改革的不同称谓。人们普遍认为，区别于传统公共行政典范的、新的公共管理模式正在出现。赫克谢尔（C.Heckscher）指出，政府改革打破了单向的等级指挥关系，建立了互动交流和导向管理，并开始向“后官僚组织”变迁[1]。而巴扎雷（Michael Barzelay）说，摒弃官僚制的时代已经到来，公共管理由重视“效率”转而重视服务质量和顾客满意度，由自上而下的控制转向争取成员的认同和争取对组织使命和工作绩效的认同[2]。“重塑政府”运动的积极倡导者奥斯本和盖布勒总结美国改革地方政府和联邦政府的经验，宣扬政府管理的新方式[3]。胡德（Christopher Hood）把西方国家的政府改革所体现出来的政府管理新模式称作新公共管理典范[4]。“新公共管理”实践催生出不同于传统公共行政理论的理论新范式。这就是新公共管理理论。 历史背景 自上世纪中叶开始，西方发达资本主义国家普遍实行“福利国家”制度。它们运用凯恩斯主义经济学指导国家的经济活动，试图依靠政府的作用来弥补市场的不足。然而过了多年，“福利国家”制度并未取得如愿的经济增长和社会满意度。上世纪六七十年代以来，经济滞胀、政府扩大支出产生高税收、政府公共服务无效率，造成社会普遍不满，最终导致意识形态变革。人们开始从政治上批判“福利国家”的政策基础，主张以自由市场、个人责任、个人主义来重塑国家和社会。 在意识形态上崛起的“新右派”思想，主要来源于自由经济思想、新制度经济学和公共选择经济学。它强调自由市场的价值，批评政府干预的弊端，主张用市场过程取代政治或政府过程来配置社会资源并且做出相应的制度安排。它认为国家和政府作为非市场力量，会扭曲社会资源的有效配置。高税收将资源从“创造财富”的私营部门转移到“消费财富”的公共部门，妨碍经济增长和削减社会福利。只有让市场进行资源的最佳配置，让消费者和生产者决定福利的供给和需求，才能促进社会和经济的繁荣。于是，市场化成为政府改革的必然选择。公共企业的私营化、公共服务的市场化、公共部门之间的竞争、公共部门与私人部门之间的竞争，广泛进入西方国家的政府改革策略。 市场化改革，从一定意义上讲，是在为政府减负，同时也意味着政府放权。在现代国家，政府扮演着双重角色，即“社会福利的提供者”与“经济稳定和增长的主舵手”。政府在社会保障、社会公平、教育平等、医疗保健、环境保护等方面依然承担着不可推卸的责任，仍然支配着巨大的社会资源。社会要求政府“花费更少、做得更好”，更有效地使用公共财政资源。对此，政府必须积极从内部管理上挖潜，寻找新的管理理念和管理工具，提升政府的管理能力。私营企业优良的管理绩效和先进的管理方法，自然地成为政府进行管理创新
城市商业综合体的运营和管理
城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。
商街及购物中心委托经营管理合同
商业步行街/购物中心委托经营管理合同 编号： 委托人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称甲方） 地址： 电话： 受托人：（以下简称乙方） 地址： 电话： 为确保xx项目商业部分全体商户和合作各方的共同利益，致力于提升xx项目商业部分整体形象，促进xx项目商业部分运营水平，引进国内外知名品牌，进行宣传推广，提高知名度，甲方委托乙方对xx项目商业部分统一招商、运营、管理和服务，创造更好的经营效益，甲乙双方就委托经营管理事宜达成协议，特订立《xx项目商业部分商铺委托经营协议》。 甲乙双方就委托管理事宜，达成协议如下： 1、合作目标 乙方以专业服务运作模式为基础，依托完整的市场定位体系，优势资源，提升商铺的市场形象，保持良好的市场竞争优势，传导先进商业管理理念，保障本商铺整体运营的可持续性发展，实现项目升值与保值，最终达成甲、乙双方及商户的共赢局面。 2、委托权限 甲方愿意将位于北京市xx区 (以下称“该商业物业”)全权委托乙方实施统一的招商运营管理，甲方同意乙方以统一招商等形式代其完成该商业物业的经营、联营等管理事宜。该商业物业建筑面积约计万平方米。该商业物业实测面积、位置及品牌落位以最终实际为准。甲方通过本协议授予乙方的委托权限，仅为代表甲方对该商业物业进行经营、联营等运营管理服务，不涉及房产所有权的处分权，乙方愿意接受甲方之委托，为委托人提供相关的管理服务。
3、商铺管理 3.1甲方同意乙方将该商业物业纳入xx项目的统一管理范畴，遵守其相关规定和管理制度， 以保证商街的整体定位和经营管理。 3.2甲方承诺将该商业物业委托乙方管理，不干预该商业物业经营及乙方拟定的整体商业 规划、招商、运营和管理制度的制定实施等运营管理行为。 3.3乙方有权根据经营需要对该商业物业进行装修，并调整店铺布局、设备、设施、装修 等，但不应违反商业相关管理制度以及破坏主体结构。 3.4乙方通过开展广泛的市场调研及商户访谈，对甲方设计规划方案提出符合市场需求的 优化建议，甲方应于积极配合。 4、委托期限 上述委托事宜的委托期限为：自年月日至年月日止。经营期内,乙方享有该商业物业的经营权、管理权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主推广权。 5、甲方权利和义务 5.1甲方委托第三方公司对商铺进行物业服务管理。 5.2甲方须在签订正式合同之日起向乙方移交该商业物业，以便乙方实行统一的装修、招商、出租、运营管理工作。 5.3甲方需缴纳涉及使用该商业物业所发生的相关费用（包括但不限于出租该商业物业应缴税费）。 5.4甲方需及时向乙方提供办理有关该商业物业出租许可及其他事项所需的文件证明。 5.5本协议期限内，甲方不得将该商业物业进行抵押或担保，如需担保或抵押须事先经乙方同意。所签订的抵押或担保合同，须保证乙方在本协议下的权利不受损害。 5.6甲方在委托经营期内不得将该商业物业出让给第三人，如甲方出让给第三人的须经乙方书面同意且不得影响该商业物业的正常经营，新的受让第三人应继续履行本委托经营管理协议的义务。同等条件下乙方享有优先购买权。 6、乙方权利与义务 6.1甲方同意乙方并以乙方或其委托人名义与承租商户或联营商户等第三方签订该商业物业之商铺租赁或联营合同及相关规定和法律文件。
谈“政府精细化管理”
谈“政府精细化管理” 北宋政治家欧阳修感叹：“夫祸患常积于忽微”，西方人称：“魔鬼隐藏在细节中”，他们所言都是一个道理：细节决定成败。要建设好高效、廉洁的服务型政府，在政府管理中导入精细化管理势在必行。 落实科学发展观、构建和谐社会等重大战略，对政府职能和政府工作提出了新的、更高的要求，尤其是要增强政府提供基本公共服务的能力，提高领导发展经济的能力，提高为群众为基层服务的能力。 在实际工作中，我们体会到实施以科学管理为基础、以精细操作为特征的精细化管理，是建设服务型政府的重要内容和有效途径，是深化行政体制改革、提高政府执行力和行政效率的必然选择。 行政管理粗放、效率不高是政府工作存在的主要问题，也是政府公信力不强、服务质量不高的主要症结。一些行政部门权力部门化、私人化；一些部门办事无期限、无原则，自由裁量，感情替代法规，关系替代原则；一些部门和干部作风漂浮，制度在墙上、工作在嘴上，成绩在文字材料上，就是落实不到行动上。我们的很多政策法规是好的，也是符合实际的，但不落实、不执行，再好的政策也是一纸空文。有人讲，我们绝不缺少雄韬伟略的战略家，缺少的是精益求精的执行者；绝不缺少各类管理制度，缺少的是对规章制度不折不扣地执行。
那么，什么是精细化管理呢？精细化管理是指以科学管理为基础，以精细操作为特征，促进员工敬业，认真做事，从而达到降低成本，提高效率和效益的一种管理方式。政府精细化管理则是致力于降低行政成本，提高行政效率。精细化管理是一种理念，一种文化。它是源于发达国家（日本20世纪50年代）的一种企业管理理念，它是社会分工的精细化，以及服务质量的精细化对现代管理的必然要求，是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式。现代管理学认为，科学化管理有三个层次：第一个层次是规范化；第二个层次是精细化；第三个层次是个性化。 精细化管理就是落实管理责任，将管理责任具体化、明确化，它要求每一个管理者都要到位、尽职。第一次就把工作做到位，工作要日清日结，每天都要对当天的情况进行检查，发现问题及时纠正，及时处理等等。 把握好精细化管理的三大原则： 1、注重细节； 2、立足专业； 3、科学量化。只有做到这三点，才能使精细化管理落实到位。（举一个我们日常生活中的例子，就是煮鸡蛋。我们一般在家里煮鸡蛋，无非找一口锅，放上水和鸡蛋，打开火，煮上十分八分钟，等自己觉得差不多了，关火取鸡蛋，放凉水里冰一下，就完成了。那么，如果采用精细化的方式，将怎样煮鸡蛋呢？在日本的超市里，鸡蛋售出时都会附赠一份说明书，介绍的是怎样
商业综合体(购物中心)商业运营管理内容及管理手册(2)
商业综合体（购物中心）商业运营管理内容及管理手册 商业运营管理服务内容 一、商业运营管理服务内容 1、维护良好的整体形象和秩序 2、确保消费者满意 3、使物业保值增值 4、为业主创造最大赢利机会 二、经营管理方面 1、商业项目形象管理 对商业项目进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业项目良好的形象和信誉。 1) 理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等； 2) 行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等； 3) 视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。
2、商业卖场现场管理 对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。 1) 店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目的整体形象。 2) 货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放。 3) 商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。 4) 店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂； 5) 现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序。 3、市场营销推广 1) 营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。 2) 宣传促销：对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。
3) 品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。 4) 发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及经营者和顾客。 5) 实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。 6) 资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。 4、商业价格管理 1) 实施统一明码叫价。 2) 禁止价格欺诈行为。 3) 不得随意降价促销。 5、商品质量管理 1) 进店经营的商品必须是品牌商品，按区域功能定位对接。 2) 进店商品以中高档为主以确保商品质量。 3) 严禁假冒伪劣产品，假一罚十。 4) 实行商品质量“三包”。 5) 对商品质量进行抽检。
购物广场商业运营管理顾问服务合同
xx购物广场商业运营管理顾问服务合同 委托人：永州市xx房地产开发有限责任公司（以下简称甲方） 法定代表人：x 联系地址：x 联系电话：x 受委托人：xx，身份号码：x （以下简称乙方） 联系地址：x 联系电话：x 银行账号：x 甲、乙双方本着公平公正、平等互利、诚实信用的原则，在遵循中华人民共和国法律的前提下，在双方充分友好协商一致的基础上，甲方为所其坐落于永州市零陵区命名为xx 购物广场的物业（以下简称“该项目”）委托乙方提供商业运营管理顾问服务。 第一章项目概况 第一条：项目基本情况 1.1 该项目名称：xx购物广场 1.2 该项目地址：x。 1.3 该项目概况：该项目位于x电影院，发展计划包括影业娱乐、商场、美食中心、
写字楼、高档公寓的综合地产项目。项目总建筑面积约53000平方米，其中委托 范围（商场经营范围）建筑面积约12000平方米。 第二章委托事项 第二条：服务范围 2.1乙方根据该项目在合同期限内的发展计划，以乙方的管理经验，以有效务实 的方式协助及配合甲方为该项目提供全面、高质量的服务。为商场的定位、规划、招商、装修、经营、管理提供咨询和指导。 2.2 服务期限：自x日止，合同期暂为3年。 合同期满后，双方协商续签或解除合同。 第三章甲方责任权利与义务 第三条 甲方应充分尊重和接受乙方的业务咨询及指导，在收到乙方在经营管理中呈报的书面文件、意见、建议等文书，在十五个工作日内应给予答复或批复或执行。 第四条 甲方根据本合同第四章约定对乙方进行监督、考核与评价。乙方应对甲方的检查结果、批评建议给予充分地尊重和执行。 第五条 如乙方在正常开展工作中与经营户或其他单位或个人的发生冲突或磨擦，甲方须无条件维护乙方的权益。 第六条 甲方保证保持足额流动资金，确保不得影响商场的筹备工作、开业营销及后期正常经营运
政府治理理念转变论
政府治理理念转变论 作者：王振海时间：2010-04-21 浏览次数：5090 次 改革开放以来中国最具基础性和根本性的变革是市场化。受市场化的冲击，我国在经济、政治、文化体制等各个方面都发生了实质性变化。政治领域的改革最深刻的变迁和最显著的成效体现在行政管理体制上，也即发生在政府身上。政府治理领域的转变，不仅为不断深化的市场化经济体制奠定了基础，而且为今后的经济、政治改革积累了经验。尽管在现实中，政府的施政行为还不可避免地存在这样那样的不尽如人意之处，但从总体上讲，我国政府治理的理念已经充分体现了现代政府治理的先进性特征。 一、政府的权限范围由无限向有限转变 政府的权力是有限的，换句话说，有限政府是政府理论的基本内涵。对于有限政府，我们可以从两个角度加以理解：一是从政府与公民关系的角度看。政府权力与公民权利是一对个对应的概念，政府与公民的关系是相辅相成的。主要表现在，政府的权力来源于公民。也就是说，是公民权利本位，而非政府权力本位，政府的权力源于公民权利的让渡。因此，政府的权力就不可能也不应该是无限的。二是从政府与市场各自的作用限度看。就资源配置而言，政府和市场是实现资源有效配置的两种基本方式和途径。但二者相比，市场是资源配置的最基本手段。也就是说，凡是市场能做到的，政府就不要干预，只有在市场失灵的领域和范围内，政府干预才是可能和必要的。不仅如此，政府本身也存在失灵，这也决定了政府的权力不可能也不应该是无限的。 在我国传统计划经济体制下，人们在政府权力问题上存在两大误区：其一是政府的权力是无限的。即认为政府的行政权力可以不受任何限制地深入并控制社会的全部领域和各个层
商场运营管理服务合同模板
合同编号： 运营管理服务合同 某商城层号 运营管理服务合同 甲方(出租方): XXX管理有限公司（简称“运管公司”） 法定代表人：XXX 地址:
联系电话： 乙方(承租方): 注册（或自然人居住）地址: 法定代表人（乙方为企业时填写）: 身份证号码（乙方为自然人时填写）： 联系电话： 鉴于乙方为某商城（下简称国城）商铺业主（或实际租赁户），甲方为专业从事商业地产运营管理服务的有限公司，为统一商业业态规划、规范市场管理、维护全 体业主共同利益、保障物业的公共区域合理使用、规范物业的公共秩序，乙方将其 拥有产权（或租赁）的商铺交由甲方提供进行统一的商业化管理服务。为明确合同 双方的权利义务，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，依据《中华人民共和 国合同法》及其他相关法律、法规之规定，经双方协商一致制定本合同，并共同遵 照执行。 第一条商业管理服务区域 1-1、本合同商业管理服务区域为位于湖北省襄阳市邓城大道1号与春园北路交汇处的： 某商城层号商铺，建筑面积为平方米（以产权部门测 量为准）。 某商城层号商铺，建筑面积为平方米（以产权部门测 量为准）。 某商城层号商铺，建筑面积为平方米（以产权部门测 量为准）。 某商城层号商铺，建筑面积为平方米（以产权部门测 量为准）。 某商城层号商铺，建筑面积为平方米（以产权部门测 量为准）。 本合同中商铺均指上述商铺。 1-2、根据市场统一规划布局，归类经营，经双方约定，该商铺经营范围仅限于 业态经营。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更其商号、经营
业态、商铺区域的用途和在商铺区域经营的品牌、类别和模式。 1-3、甲方有权允许其他经营户在国城其他区域经营与乙方相同或类似的业务。 第二条商业管理服务期限 本合同商业管理服务期限为年，自年月日起至年月日止。非经双方一致同意，任何一方无权单方面变更本合同商业管理服务期限。 第三条商业管理服务内容 3-1、制定、修订并执行国城经营管理制度，使国城的经营能够有序进行。 3-2、对国城进行合理、统一的功能划分，并根据需要进行调整。 3-3、国城装饰装修管理，对装修活动进行监督，确保装修人文明装修，不影响他人正常经营。 3-4、对国城整体的宣传、推广工作。 3-5、处理消费者的投诉，解答经营户的工作咨询。 3-6、对国城公共区域的商业用途进行管理。 3-7、管理规定或管理细则中约定的其他由甲方负责提供商业管理服务的内容。 第四条商业管理服务费 4-1、本合同期限内，商业管理服务费标准具体如下： 本合同所称的“合同年度”均系指自各合同年度起始日起向后推算，每满十二个月为一个合同年度。 4-2、付款方式为：乙方应按年度支付服务费。乙方应本合同签订后五日内向甲方支付第一个合同年度的全额服务费，其后的服务费应当在当年度合同期满前提前两个月向甲方支付下一个年度的全额服务费。如遇法定节假日须在法定节假日前提
如何提高基层政府管理能力
如何提高基层政府管理能力 从行政管理的角度看, 要提高政府管理能力, 除了应在管理理念、管理体制、管理方式等重大问题上进行研究和改革外, 管理方法方面的创新应该也是不容忽视的重要问题。因此, 站在基层政府行政管理的角度, 探讨行政管理方法的创新与政府管理能力建设之间的关系, 采取新的管理方法来推进政府行政管理改革, 是很有现实意义的。一、行政管理方法与政府管理能力的关系 在日常生活中, 普通老百姓对政府管理能力的直接感受就是各级行政管理部门, 尤其是基层政府的管理工作及其能力。因此, 基层政府的行政管理是政府能力的直接而集中的表现, 其中, 行政管理方法的优劣更是直接关系到政府能力的强弱。 1、政府行政管理方法是政府能力的支撑与体现。中国是一个统一的多民族的单一制国家, 具有单一制国家结构形式的共同特征:只有一部宪法, 即中华人民共和国宪法;只有一套中央国家机关体系, 即中央与地方之间是领导与被领导关系;在对外关系上, 中国是一个统一的国际法主体。在一定的行政管理体制下, 运用不同的管理方法, 会产生不同的管理效果。由于受传统执政观念和行政管理体制的制约和影响, 在管理方法上一直比较单一, 而且大多是命令式, 甚至是专制式的。这不仅影响了管理者与被管理者的关系, 而且也直接或间接地影响了政府能力和形象。所以, 中央《关于加强政府行政能力建设的决定》明确指出:要围绕提高效率、降低行政成本、整合行政资源、
加强行政体制改革的整体研究, 继续推进行政体制改革。随着社会主义市场经济体制的建立和发展, 客观上不仅要求行政管理体制等政治体制要进行深刻变革, 同时也给行政管理方法提出了变革要求。 改革开放以后的大量事实说明, 基层政府行政管理改革的一个重要内容其实就在于管理方法上的变革。比如许多地方实行的行政审批制度, 其表现形式就是管理方法由过去的分散型变为集中型, 使老百姓办起事来省时省力、方便快捷, 因此受到人们广泛的称道, 无形中提高了政府的威信。由此可见, 行政管理的方法不可小视, 它是政府能力的支撑点和生动体现。 2、政府管理能力是行政管理方法的根本和基础。从根本上说, 管理方法毕竟是派生的, 不同的人有不同的方法, 同样的人在不同情况下也会有不同的方法。政府作为我国各级行政管理部门的实际主体, 其素质的高低, 尤其是其执政能力水平的高低, 从根本上决定着行政管理方法。较长时期中, 一些基层政府的行政管理方法简单, 待人处事冷漠、工作效率低下, 引起许多基层群众的不满, 表面上看是方法问题, 而从根本上看、本质上看, 还是反映出执政者的素质、能力水平不高, 或者在思想观念上不能适应社会主义市场经济新形势下行政管理的需要。 所以, 正如《决定》所指出的那样要更新管理观念、创新管理方式、拓宽服务领域。要从根本上改变作风, 改进管理方法, 或者说要实现行政管理方法上的创新, 基础的工作、带根本性的工作, 还是要通过提高执政者的素质, 尤其是提高执政者的能力素质才能解决。也就
购物中心商业管理及商业物业管理顾问服务合同
购物中心商业管理及商业物业管理顾问服务合同 购物中心商业管理及商业物业管理顾问服务合同 第一章总则 第一条本合同双方 委托人：________公司 法定代表人：________ 联系地址：____________ 联系电话：____________ 受委托人：________ 法定代表人：________ 联系地址：________ 联系电话：____________ 甲方为本合同专案的发展商。在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方为所其坐落于中华人民共和国___市___区命名为___广场(英文命名________)的物业(以下简称该项目)委托乙方提供商业管理及商业物业管理顾问服务。甲乙双方本着平等、互利、互谅、互让的精神，于______年___月___日订立本合同。 第二条项目基本情况 2.1 该项目名称____________ 2.2 该项目地址：_______________ 2.3 该项目概况： 该项目位于________，发展计划包括______影业娱乐、商场的综合地产项目。项目总建筑面积约_________平方米。 第三条服务受益人 乙主所提供的商业管理及商业物业管理顾问服务的受益人为本合同委任期内实施具体管理该商业项目的____商业经营管理有限公司和____物业管理有限公司，服务受益人必须履
行本合同及承担相与的责任。 第二章委托事项 第四条服务范围 乙方根据该项目在合同期限内的发展计划，以该公司之国际管理经验，以有效务实的方式协助及配合甲方为该项目提供全面、高质量的服务。 4.1 乙方的商业管理顾问服务具体范围明确在本合同附件(一)。 4.2 乙方的商业物业管理顾问服务具体范围明确在本合同附件(二)及附件(三)。 第五条权责关系 5.1 乙方将按明确在本合同附(一)和本合同附(二)、(三)的具体范围提供顾问服务。 5.2 双方关系架构明确在本合同附件(四)。 第三章委任条款 第六条委任期限 委任期限为期两年，由______年___月___日起至______年___月___日止。委任满，本合同自然终止。任何一方如续订合同，应在合同期满前2个月向对方提出书面意见。 第七条服务费用及支付方式 7.1 双方同意商业管理顾问费用及支付方式如下： 首年商业管理顾问服务费 全数港币______万元正，甲方在签定合同时首先支付顾问费50%即港币______万元正。第二期顾问费25%即港币______万元正于签定合同后第6个月首天支付。第三期顾问费25%港币______万元正于签订合同第12个月首天支付。 第二年商业管理顾问服务费全数港币______万元正，甲方于签定合同后第13个月起每月支付港币______万元正。 7.2 双方同意商业物业管理顾问费用及支付方式如下： 首年商业物业管理顾问服务费 全数港币______万元正，甲方在签订合同时首先付顾问费50%即港币______万元正。
公共管理的价值理念.doc
公共管理的价值理念 公共管理的价值理念分别为：公共性、服务性、公共利益至上、职能外包、主体多元化、权力依赖。 一、公共价值理念的核心是公共性 公共管理是公共组织运用公共权力为实现公共利益提供公共服务的过程。公共管理强调公共性的时候，它会牵涉到公共利益、公共权力、公共责任、公共产品、公共服务、公共秩序、公共监督，以及公共道德一系列的问题。 公共性又表现为：一是合法性，公共权力来自于民众的授权，必须受民众的监督、民众的制约。二是公共利益性，即追求公共利益就是公共管理所追求的的目标。三是互动性，即公共管理过程是互动的，政府将保证每一名公民有平等参与的权利。 二、服务性（服务型政府） 服务型政府就是为人民服务的政府，用政治学的语言表述是为社会服务，用专业的行政学语言表述就是为公众服务。服务型政府的管理分为：监督管理型公共服务，如国家行政管理；纯公共服务，如义务教育、公共医疗、环境保护；准公共服务，如发展非义务教育、新闻出版等。 三、公共利益至上 公共管理部门把服务对象界定为顾客，其行为受顾客驱使，满足顾客的需要，让顾客有所选择，与顾客建立信任和合作关系。
四、公共管理社会化取向（职能外包） 政府管理由直接管理转向间接管理。尽可能多地把社会公共事务交由社会管理，实现公共管理职能社会化。 五、权利主体多元化 权利主体多元化带来以下五个作用：第一，科学的行政体制能够提高政府生产力，提高行政效率。 第二，科学的行政体制能够大幅度地全面地促进社会发展，提高国家的竞争力。 第三，科学的行政体制能够造就大批的优秀的国家各级各类公务员。 第四，科学的行政体制是公共行政民主化的保证。 第五，科学的行政体制能够确保公民的各种权利和生命财产。 六、权利依赖 权力依赖，指的是参与公共活动的各个组织，无论其为公营还是私营，都不拥有充足的知识和资源来独自解决一切问题，它们必须彼此依赖，进行谈判和交易，在实现共同目标的过程中实现各自的目的。 由于存在着权力依赖关系，公共管理过程便成为一种互动的过程。在这种互动过程中，政府与其他社会公共机构是合作伙伴关系。
商场运营管理方案
商场运营管理方案?SHOPPING MALL运 营管理的要点 SHOPPING MALL强调运营管理的统一性（运营商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作）。统一运营管理一般包含五个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一收银服务、统一服务监督和统一物管。而其中"统一招商管理"又是后面 SHOPPING MALL强调运营管理的统一性（运营商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作）。统一运营管理一般包含五个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一收银服务、统一服务监督和统一物管。而其中"统一招商管理"又是后面四个方面的基础。这项工作的成败得失不仅决定了开发商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业地产项目商业运营的管理能否成功。 所以说，虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感和一致的服务品质。实际工作中，要把握好以下要点： 1、关注环境：打造统一的购物环境和整体经营氛围。遵循统一运营管理的基本模式，实施统一规划、统一招商、统一经营、统一服务等全面统一的运营管理，不得始弃终乱。特别是关注业态结构与业态布局的科学性，关注租户结构、租约及租金定义的合理性，合理匹配多种服务集合、多种功能复合、多种业态组合，树立购物中心的整体经营品牌环境和形象； 2、关注租户：购物中心的核心竞争能力是高品质、协调一致的服务质量。租户可独立运做，自我经营，但必须服从统一管理，保持高度一致的服务品质；租户管理是MALL的核心，租户的品质是核心中的核心。租金收取方式要多样灵活，适应租户自身的业务需求特点。租户考核结果与管理措施的完善是购物中心日常最重要的工作细节，也决定了租户对购物中心的忠诚度和经营积极性。实施专业化、亲情化、家庭式的物业管理和租户服务，提供统一营销策划服务，运营上要避免物业管理与租户的商业运营脱节，需要量化的考核管理，行为纠正，优生劣汰，确保租户与商品的经营品质。 3、关注顾客：顾客消费服务环境、消费热点，为顾客购物和消费提供高品质、
商场运营管理服务合同
合同编号：________________________ 运营管理服务合同 某商城_________ 层____________ 号 运营管理服务合同 甲（出租）:XXX管理有 限公司（简称“运管公 XXX
司”） 法定代表人： 地址: ____________________________________________ 联系：_________________________________ 乙（承租）: ___________________________________________________________ 注册（或自然人居住）地址：___________________________________________________ 法定代表人（乙为企业时填写）：_____________________________________________ 身份证（乙为自然人时填写）：__________________________________________ 联系：___________________________________________________________________ 鉴于乙为某商城（下简称国城）商铺业主（或实际租赁户），甲为专业从事商业地产运营管理服务的有限公司，为统一商业业态规划、规市场管理、维护全体业主共同利益、保障物业的公共区域合理使用、规物业的公共秩序，乙将其拥有产权（或租赁）的商铺交由甲提供进行统一的商业化管理服务。为明确合同双的权利义务，甲、乙双在自愿、平等、互利的基础上，依据《中华人民国合同法》及其他相关法律、法规之规定，经双协商一致制定本合同，并共同遵照执行。 第一条商业管理服务区域 1-1、本合同商业管理服务区域为位于省襄阳市邓城大道1号与春园北路交汇 处的: 某商城层号商铺，建筑面积为平米（以产权部门测量为准）。 某商城层号商铺，建筑面积为平米（以产权部门测量 为准）。 某商城层号商铺，建筑面积为平米（以产权部门测量 为准）
“重在事前,主动服务”应成为政府管理的理念
“企业出现违规，税务部门就会立即上门查处，这在人们眼里似乎天经地义。然而，记者日前在福建省漳州市看到的却是另一番景象。前不久，漳州市芗城国税局发现市区几家超市存在税负率偏低。面对疑点，他们不是立即组织人员上门查处，而是发出约谈通知书，会谈超市负责人，提醒他们及时整改。 通过这样一次次的事前约谈，税务部门既帮助企业把违规行为消灭在萌芽状态，也为企业健康有序发展营造了良好环境。” “重在事前，主动服务”是漳州市在发展过程中，针对有的部门不是把主要精力放在对事前、事中提醒、监督和服务上，而是热衷于事后查处，把查处当成职能部门的重要业务工作的情况而提出的一项转变工作作风、转变工作方式的举措。”（2007-05-17 来源：光明日报）。 从道理上说，政府部门就是群众的“守夜人”，是秩序的维护者，理应是在服务发展，营造环境上多下功夫，而不是等待发生问题之后再去处罚。所以，从这个角度出发，漳州市“重在事前，主动服务”的管理方式就特别值得推崇！ 近些年，许多地方的政府职能部门不是重服务、重管理，而是“管理就是收费，服务就是要钱，执法就是处罚。”整天就是想方设法创收，千方百计搞钱。还有的管理部门；就象拿着红袖章，躲在暗处的老头、老太太一样，看到行人要扔垃圾，要吐痰，不是及时提醒，马上制止，而是暗暗高兴。一旦行人扔掉了垃圾或吐出了痰水，他就马上把红袖章朝手臂上一戴，从暗处跑出来开罚单。这些管理部门发现企业有违纪、违法或不规范的苗头，不是及时提醒，断然喝止，而是耐心等待，一旦企业造成了违纪、违法的既成事实，就搬出相关条款“严格执法”。 企业是社会财富的创造主体，只有企业兴才能百业旺。这一点已得到全社会的公认。但是，每个企业的经营承者也不是事事精通，样样在行。他们也是“术业有专攻”，各自有特长。在经营时也可能出现这样或那样的问题，作为肩负管理职责的政府部门来说，在发现企业有不规范行为或可能出现问题的时候，就应该象漳州市的管理部门一样，采取事前、事中提醒的方式，把可能酿成的事故消弥于萌芽之中。 俗话说：人上一百，种种色色。当然，也不排除有的企业经营者本身就存在着总想钻政策、法律、制度的空子，有违纪、违法、违规的故意，以谋取暴利。这就更应该及时叫停，断然制止。绝不能等到变成事实后再去补救、善后。那样，造成了损失，就有负于自己的职责，也有负于社会。
商场物业管理合同正式版
The cooperation clause formulated through joint consultation regulates the behavior of the parties to the contract, has legal effect and is protected by the state. 商场物业管理合同正式版
商场物业管理合同正式版 下载提示：此协议资料适用于经过共同协商而制定的合作条款，对应条款规范合同当事人的行为，并具有法律效力，受到国家的保护。如果有一方违反合同，或者其他人非法干预合同的履行，则要承担法律责任。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 本合同双方当事人： 出租方（甲方）：广州市正佳物业管理有限公司 住所：广州市天河区天河路228号正佳广场 邮政编码：510620 法定代表人： 职务： 承租方（乙方）： 住所： 邮政编码： 法定代表人：
职务： 根据国家有关法律、法规和广州市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就乙方租赁广州市正佳企业有限公司投资建设的正佳广场与甲方就商铺物业管理事宜订立本《正佳广场物业管理合同》（以下简称“本合同”）。甲方作为广州正佳广场的物业管理人已经与广州市正佳企业有限公司订立了《正佳广场委托管理合同书》，受托管理正佳广场。乙方作为承租人已经与广州市正佳企业有限公司订立了《正佳广场租赁合同》，租赁使用正佳广场的商铺。 第一条定义 除另有说明外，下列用语在本合同及
附件中使用时具有如下的含义： 1.1 本合同：指甲方和乙方订立的本合同，包括本合同主文、所有附件及双方就修订本合同而做出的任何书面补充协议。 1.2 正佳广场：指广州市正佳企业有限公司拥有独立产权、位于广州市天河路228号的地产项目，四至分别为：东临体育东路，南临天河南路，西临正佳大街，北临天河路。 1.3 购物中心：指“正佳广场”中的商业部分，总建筑面积约30万平方米。 1.4 该商铺：指甲方根据本合同的约定向乙方提供的出租商铺。 1.5 物业保证金：指乙方依据本合同