某县项目前期定位策划方案1
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前言
本报告旨在通过对渭南大荔县市场前期调研和项目用地观察的基础上， 结合大荔县城市现状和发展特点，对大荔县房地产深入研究并初步提出项目发 展战略，为项目后续工作奠定初步的基础。现予以报告提交，并对贵公司给予 我方的大力协助表示
诚挚的感谢！
西安壹代策略广告有限责任公司 2013年10月
Part 1 项目环境及区域研究
调控政策分析
为继续巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下， 强制手段促使房价下降
减少市场需求 量
遏制投资需求 遏制改善型需求 改向刚性需求
•全国要求执行限购令 •二套房首付比例提高 •购房不足5年转手按售
价全额征收营业税
•保障2 •地方政府确定控制目标 •坚持和强化舆论引导
增加市场供应 量
现在，县城建成区面积已扩展至13.8平方公里，城市人口突破13万，2011年，全 县社会消费品零售总额达36.5亿元。
现已建成的秦东商贸名城，县城建筑美观、物流发达，城市服务机构和公益设施 齐全，基本形成了集商贸、工业、物流于一体，城北汽贸物流区、城西食品产业园区、 城东文化体育休闲区、城市园林生态区“一城四区”格局，已荣获了省级卫生县城、 省级园林县城称号。
2011年上半年购房者投资比例走势
投资比例 明显下降
宏观政策预判
房地产业进入平稳发展期
从宏观环境来看，受国内外环境和自然规律影响，预计未来5-10年宏观政 策将更加注重调整经济结构和转变经济发展方式，与此密切相关的房地产调 控政策总体偏紧的可能性较大。抑制投资投机需求仍将是房地产调控政策的 重要组成部分，房产税等长效机制将逐步完善，但差别化信贷和限购短期不 会退出，保障性安居工程建设继续推进。
房地产调控发展方向
十八大后 ——“行政调控措施将逐渐退出，信贷、税收等市场化调控手段 将成为楼市调控的主体，楼市已步入深度博弈。”
年底各地供地计划近尾声 大房企多城上演抢地战
多个城市收紧房贷优惠 金融干预已为房价施压
限购两年房企业绩两极分化 引发业界"大鳄"垄断猜想
十八大重申房产调控不放 松 楼市迷局依旧
我国同期建筑中非常罕见。 一百多年的“天下第一仓”无论是在历史上抑或今天，无论是在军事、
建筑艺术方面的研究价值，还是在旅游储粮赈灾的实用价值上都在发挥着 不可估量的作用 。
大荔县城环境资源
大荔是一座宜商宜居，特色县城。建高楼、腾空间、增绿地、造景观，具有突出 “亦动亦静、宜商宜居”特色。
洛滨大道、商贸大道、沙苑大道和东环道北拓等20多条城市道路，构成了城市 “五纵五横”大交通大趋势的理想格局。同州广场、文殊广场、东府广场、黄河广场 等园林景观和园林式单位、小区39个，城市人均公共绿地面积7.6平方米，城区主干道 路亮灯率100%，成为了大荔县城绿色、自然的新亮点。
在政策总体偏紧的背景下，城镇化和收入倍增将促使房地产业平稳发展， 未来十年每年新增城镇人口仍在2000万人左右，首次置业需求强劲；半数城 市家庭现有住房面积过小，首次改善性需求旺盛，收入倍增计划落实将大大 提升各类需求的支付能力，为房地产业提供动力。
二、大荔社会经济现状及发展
大荔基本概括
大荔县位于关中平原东部，是黄 、洛、渭三河汇流之地。南界渭河与 潼关、华阴、华县为邻，西绕洛河与蒲城、临渭区毗连，北沿台塬与澄城、 合阳县接壤，东濒黄河与山西永济相望。
大荔县2011年经济数据
增加保障房 增加开发商库存量 增加开发商资金需求
•加大保障房供应 •加大土地供应，“限房 价，竞地价”，要求不 得低于前两年年均实际 供应量 •不断加息、提高准备金 率，增加房地产方面贷 款门槛的高度及难度， 由此造成开发商现金流 的短缺
保障1： 建立约谈问责机制
保持供大于求、市场房价稳定
影响购房者预期的政策
一、房地产宏观政策及发展分析
国家房地产宏观政策走势
从方向性政策向执行性目标政策发展
房地产近两年调控思考
“行政手段控制市场供求，房价并未大跌暴涨，呈平稳略有增长态势。”
增加首付款，抬高购房门槛 减少贷款率，抬高贷款门槛 减少购房者，制约投资需求 增加限购区，强制执行限购 扩大问责范围，强化责任制
大荔县经济支撑主要是以农业和畜牧业为主，工业正在为大荔的发展做 出更大支撑，旅游产业也在快速发展。工业带动推进经济：科技园区总体规 划面积15平方公里，设置“一区五园”，即“精细化工园、畜牧产业园、农 业产业园、机械电子园、纺织工业园及综合服务区"。旅游遗址辅助发展经 济:大荔人遗址，沙苑文化，遗址新石器时代文化遗，址商代（早）文化遗 址。八鱼清代望族石墓群 ，魏长城 ，文殊新塔 。
大荔工业发展
大荔是国家科技部等六部委批复建设的陕西渭南国家科技园核心区所在地，园区规 划总面积20平方公里，基础设施建设实现了水、电、路、讯、网络、有线电视“六通 一平”，具备承载大企业入驻能力，是县域经济发展的重要载体和强力引擎，已入驻 企业40户，27户企业建成投产，被列为全省首批重点扶持的县域工业园区，被国家 农业部命名为农产品加工创业基地。园区已成为企业投资的“洼地”和产业发展的 “硅谷”。民营经济快速发展，以食品、纺织、机械电子等为主的中小企业达到 4200户，33户迈入规模以上行列。2011年，全县生产总值完成76.6亿元，农民人均 纯收入5640元，城镇居民人均可支配收入1.78万元，高于全省全市平均水平。
直接影响政策
限购政策（自上而下） 限贷政策（自下而上）
间接影响政策
保障房政策 限价政策
从两头来自百度文库需求 效果立竿见影
行政干预市场 改变买方预期
限贷政策继续抑制低支付能力者入市，限购继续抑制投资需求入市
信贷政策对不同首付能力购房者的影响
银行信贷政策与一次性付清比例关系
限购政策对不同置业目的购房者的影响
一次性付清比 例创今年新高
天下第一仓
丰图义仓位于大荔县城东17仅公里的朝邑镇南寨子村。该仓在建成以 后的１10多年里，历次大灾难中救活的关中百姓不计其数，它是我国现存 惟一还在使用的古代粮仓。
丰图义仓建筑布局是城中有城，外城是高８米，厚６—８米的土垣， 内城为主体建筑，青砖 打，局部已开始裂开缝隙。城墙下排列仓廒５８洞，仓顶四周顶面共筑Ｕ
本报告旨在通过对渭南大荔县市场前期调研和项目用地观察的基础上， 结合大荔县城市现状和发展特点，对大荔县房地产深入研究并初步提出项目发 展战略，为项目后续工作奠定初步的基础。现予以报告提交，并对贵公司给予 我方的大力协助表示
诚挚的感谢！
西安壹代策略广告有限责任公司 2013年10月
Part 1 项目环境及区域研究
调控政策分析
为继续巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下， 强制手段促使房价下降
减少市场需求 量
遏制投资需求 遏制改善型需求 改向刚性需求
•全国要求执行限购令 •二套房首付比例提高 •购房不足5年转手按售
价全额征收营业税
•保障2 •地方政府确定控制目标 •坚持和强化舆论引导
增加市场供应 量
现在，县城建成区面积已扩展至13.8平方公里，城市人口突破13万，2011年，全 县社会消费品零售总额达36.5亿元。
现已建成的秦东商贸名城，县城建筑美观、物流发达，城市服务机构和公益设施 齐全，基本形成了集商贸、工业、物流于一体，城北汽贸物流区、城西食品产业园区、 城东文化体育休闲区、城市园林生态区“一城四区”格局，已荣获了省级卫生县城、 省级园林县城称号。
2011年上半年购房者投资比例走势
投资比例 明显下降
宏观政策预判
房地产业进入平稳发展期
从宏观环境来看，受国内外环境和自然规律影响，预计未来5-10年宏观政 策将更加注重调整经济结构和转变经济发展方式，与此密切相关的房地产调 控政策总体偏紧的可能性较大。抑制投资投机需求仍将是房地产调控政策的 重要组成部分，房产税等长效机制将逐步完善，但差别化信贷和限购短期不 会退出，保障性安居工程建设继续推进。
房地产调控发展方向
十八大后 ——“行政调控措施将逐渐退出，信贷、税收等市场化调控手段 将成为楼市调控的主体，楼市已步入深度博弈。”
年底各地供地计划近尾声 大房企多城上演抢地战
多个城市收紧房贷优惠 金融干预已为房价施压
限购两年房企业绩两极分化 引发业界"大鳄"垄断猜想
十八大重申房产调控不放 松 楼市迷局依旧
我国同期建筑中非常罕见。 一百多年的“天下第一仓”无论是在历史上抑或今天，无论是在军事、
建筑艺术方面的研究价值，还是在旅游储粮赈灾的实用价值上都在发挥着 不可估量的作用 。
大荔县城环境资源
大荔是一座宜商宜居，特色县城。建高楼、腾空间、增绿地、造景观，具有突出 “亦动亦静、宜商宜居”特色。
洛滨大道、商贸大道、沙苑大道和东环道北拓等20多条城市道路，构成了城市 “五纵五横”大交通大趋势的理想格局。同州广场、文殊广场、东府广场、黄河广场 等园林景观和园林式单位、小区39个，城市人均公共绿地面积7.6平方米，城区主干道 路亮灯率100%，成为了大荔县城绿色、自然的新亮点。
在政策总体偏紧的背景下，城镇化和收入倍增将促使房地产业平稳发展， 未来十年每年新增城镇人口仍在2000万人左右，首次置业需求强劲；半数城 市家庭现有住房面积过小，首次改善性需求旺盛，收入倍增计划落实将大大 提升各类需求的支付能力，为房地产业提供动力。
二、大荔社会经济现状及发展
大荔基本概括
大荔县位于关中平原东部，是黄 、洛、渭三河汇流之地。南界渭河与 潼关、华阴、华县为邻，西绕洛河与蒲城、临渭区毗连，北沿台塬与澄城、 合阳县接壤，东濒黄河与山西永济相望。
大荔县2011年经济数据
增加保障房 增加开发商库存量 增加开发商资金需求
•加大保障房供应 •加大土地供应，“限房 价，竞地价”，要求不 得低于前两年年均实际 供应量 •不断加息、提高准备金 率，增加房地产方面贷 款门槛的高度及难度， 由此造成开发商现金流 的短缺
保障1： 建立约谈问责机制
保持供大于求、市场房价稳定
影响购房者预期的政策
一、房地产宏观政策及发展分析
国家房地产宏观政策走势
从方向性政策向执行性目标政策发展
房地产近两年调控思考
“行政手段控制市场供求，房价并未大跌暴涨，呈平稳略有增长态势。”
增加首付款，抬高购房门槛 减少贷款率，抬高贷款门槛 减少购房者，制约投资需求 增加限购区，强制执行限购 扩大问责范围，强化责任制
大荔县经济支撑主要是以农业和畜牧业为主，工业正在为大荔的发展做 出更大支撑，旅游产业也在快速发展。工业带动推进经济：科技园区总体规 划面积15平方公里，设置“一区五园”，即“精细化工园、畜牧产业园、农 业产业园、机械电子园、纺织工业园及综合服务区"。旅游遗址辅助发展经 济:大荔人遗址，沙苑文化，遗址新石器时代文化遗，址商代（早）文化遗 址。八鱼清代望族石墓群 ，魏长城 ，文殊新塔 。
大荔工业发展
大荔是国家科技部等六部委批复建设的陕西渭南国家科技园核心区所在地，园区规 划总面积20平方公里，基础设施建设实现了水、电、路、讯、网络、有线电视“六通 一平”，具备承载大企业入驻能力，是县域经济发展的重要载体和强力引擎，已入驻 企业40户，27户企业建成投产，被列为全省首批重点扶持的县域工业园区，被国家 农业部命名为农产品加工创业基地。园区已成为企业投资的“洼地”和产业发展的 “硅谷”。民营经济快速发展，以食品、纺织、机械电子等为主的中小企业达到 4200户，33户迈入规模以上行列。2011年，全县生产总值完成76.6亿元，农民人均 纯收入5640元，城镇居民人均可支配收入1.78万元，高于全省全市平均水平。
直接影响政策
限购政策（自上而下） 限贷政策（自下而上）
间接影响政策
保障房政策 限价政策
从两头来自百度文库需求 效果立竿见影
行政干预市场 改变买方预期
限贷政策继续抑制低支付能力者入市，限购继续抑制投资需求入市
信贷政策对不同首付能力购房者的影响
银行信贷政策与一次性付清比例关系
限购政策对不同置业目的购房者的影响
一次性付清比 例创今年新高
天下第一仓
丰图义仓位于大荔县城东17仅公里的朝邑镇南寨子村。该仓在建成以 后的１10多年里，历次大灾难中救活的关中百姓不计其数，它是我国现存 惟一还在使用的古代粮仓。
丰图义仓建筑布局是城中有城，外城是高８米，厚６—８米的土垣， 内城为主体建筑，青砖 打，局部已开始裂开缝隙。城墙下排列仓廒５８洞，仓顶四周顶面共筑Ｕ