波士顿地产：美国最大的上市写字楼REIT
波士顿房产税
房地产税率为每一千美元的房地产估价需要付的美元数目。
商业和工业的房地产税率一般是住宅的2倍以上。
房地产税案例我于2009年5月在波士顿花了440000美元购买了一座连体别墅居住。
网上记载的房子信息现为:“外部：独立建筑，外观状况好，一般的铝或塑胶外墙，2.5层高，是5个单元之一，地平面上；内部：室内面积1759平方英尺（约163平米），6房3卧2.5个现代厕所，1人式厨房，装修一般，室内状况良好；其它：不属于拐角房，视野一般，强制热风式取暖，有40平方英尺（约4平米）的凉台，和577平方英尺（约54平米）的辅助储藏（两个停车位）。
表中，房地产税总额=（房产估价/1000）x住宅税率。
房地产税净额= 房地产税总额–主要住宅优惠每家每年重新申请一处房产为主要居住地，可以享受住宅居住优惠，即房子估价的一部分免征税，一般不超过房估价的20%。
如果我不主要居住在这个房子里，就不能享受这部分豁免，2011年要多付给市政府1594.85美元的税。
波士顿的2011财政年是从2010年7月1日至2011年的6月30日。
财政年度的房地产税净额分四次（7月1日，10月1日，1月1日和5月1日）寄到我家中，一个月内要求支付，如果过期不付，将有14%年利息的罚款再加通知费。
如果在最后一天的6月30日还有未交清房地产税，税务抵押（把债务放到财产上的合法索赔）会被加到此房地产上，记录于登记房地产契据处，并引发取消抵押品赎回权的过程，即贷款银行开始收回房产的过程。
如果故意逃税，会被罚款高至5000美元和拘禁一年。
因我的房子是贷款买下的，所以收到房地产税的账单后，我马上寄给贷款公司由他们代为支付，因为每月付给贷款公司的款项中除包括贷款，利息，还有房地产税的预算。
房地产税的制定在征收房地产税上，州里和市政府功能不一样。
马萨诸塞州政府根据规定，调研和听取公众反馈，认证城镇的房产评估价格，限定城镇房地产税的总额和增幅的最高值，及批准税率。
美国酒店REITS是如何分类和定位的？
美国酒店REITS是如何分类和定位的？
美国地域充足，酒店、度假村REITS发展迅速，高端酒店在管理模式上有哪些过人之处是我们不知道的？美国酒店REITS是如何分类和定位的？
酒店REITs通常经营处于竞争壁垒高市场的高档品牌酒店和精品酒店，客户群为高端消费者和商旅人士。
根据REITs和酒店运营商经营合约的不同，双方有明确的分工。
通常情况下，酒店的所有权归REITs而经营权归如喜达屋、万豪、君悦等品牌运营商。
REITs要和运营商对酒店收入进行分成，分成包括固定和浮动两方面。
固定分成是按每个房间收取固定费用（如300美元），而浮动分成是按照每个房间收入（如RevPAR的3%）或其他经营指标的比例提取。
REITs由于拥有固定资产，其运营杠杆高，收入弹性大；对应的，酒店运营商在逐渐向轻资产过渡的过程中，运营杠杆下降，收入稳定性增加。
运营商和酒店REITs往往关系密切，如最大的酒店REITs Host Hotel & Resorts原名叫Host Marriott，董事长Richard Marriott是万豪创始人John Willard Marriott的小儿子（大儿子是万豪酒店的董事长），因此该公司也拥有很多万豪管理的酒店。
酒店REITs的经营围绕着提升单位房间收入（RevPar），即通过提高房租、入住率和其他非房费收入提高营收。
酒店的地点、装潢、设施、餐饮、服务等都对酒店的竞争力有影响力，因此根据市场的变化调整物业组合、改变酒店定位、提高酒店经营效率、对酒店进行再开发等都是REITs可以创造价值的地方。
reits的发展历程
reits的发展历程
REITs是指房地产投资信托基金，是一种投资工具，提供了一种间接投资房地产的方式。
REITs最早起源于美国，起初是由大型物业管理公司设立的，以便更好地管理和运营物业。
REITs作为一种投资工具，被广泛应用于房地产投资领域，因其具有流动性、高收益、低风险等特点，受到了投资者的青睐。
REITs的发展历程可以追溯到1960年代末期，当时美国国会通过了一项法案，允许以类似于股票的方式投资房地产。
1971年，美国的第一只REITs诞生了，它是由David Lichtenstein创建的。
REITs的发展一开始比较缓慢，但是随着时间的推移，REITs的规模和数量逐渐增加。
目前，美国REITs市场已经成为全球最大的REITs市场。
除了美国，REITs在全球范围内也得到了广泛的推广和应用。
欧洲的REITs市场起步较晚，但是在过去十年间，欧洲的REITs市场经历了快速发展。
亚洲的REITs市场也在近年来快速发展，目前日本、澳大利亚、新加坡等国家的REITs市场规模已经超过了百亿美元。
总的来说，REITs的发展历程可以概括为起步阶段、发展阶段和成熟阶段。
在起步阶段，REITs的规模和数量都比较小，投资者对这种新型投资工具的认知度较低。
在发展阶段，REITs逐渐受到投资者的青睐，规模和数量逐渐增加。
在成熟阶段，REITs已经成为一种广泛应用的投资工具，不仅在实体经济领域，也在资本市场
中占据了重要地位。
城市规划管理经验美国波士顿房地产项目开发过程给予的某些启示
都市规划管理经验（2023，No.2北京规划建设）——美国波士顿房地产项目开发过程予以旳某些启示高岩 Te-MingChang波士顿重建局(如下简称重建局)是美国马萨诸塞州波士顿市(市辖区内人口为58.9万人面积125.4平方公里)主管都市规划与经济发展旳机构它是美国为数不多旳将规划与发展合二为一旳例子。
这就决定了它既要设置规划法规来限制盲目旳房地产开发又要采用多种形式来鼓励发展和管理房地产项目。
笔者有幸在波士顿重建局工作数年，直接或间接参与了都市规划与管理行为切身体会到它是怎样充足行使州立法赋予旳权力，将看似矛盾旳双重功能有效旳处理和发挥。
从它对房地产项目开发过程旳参与、协调、审批、管理中可以予以我们诸多旳启示。
一、重建局简介及地区规划分区法旳发展历史重建局成立于1957年，经马萨诸塞州立法法案同意，因此它旳立法权利来自于州一级，但又是专门针对波士顿市旳机构在某些问题上旳处理可以独立于波士顿市政厅。
它旳财政预算也与波士顿市政厅分开进行。
重建局当年成立旳重要原因是美国正在进行如火如茶旳都市更新运动许多大都市为了振兴衰落旳都市中心.大量征用市内土地建立一系列大型公共设施或由私人企业开发商业住房将搬家到郊区旳人口吸引回都市。
因此不管与否是居住还是商业用地，重建局具有可认为了公众利益而征用都市土地旳权力(这种权力称为“征用权”)付给原拥有者当时旳市场价格。
这可以说是美国版旳“拆迁办”。
同步它还具有买卖土地及为增进居住和商业房地产开发而实行税收优惠政策旳权力。
除了前述成立旳初始原因外发明良好旳经济发展和居住就业环境提高市民旳生活质量也一直是重建局旳工作宗旨由于它也被赋予规划控制都市旳物质形态旳权利。
它自身既拥有都市中旳许多土地(大多是20世纪60年代都市衰落期买来旳).并积极去开发经营这些土地;同步又立法管理监督其他旳私有土地开发，提供最需要旳住宅、办公楼等，从而指导都市旳发展方向。
这两种功能旳合并使得它可以完整地将规划制定旳方针、原则贯彻执行到实际旳房地产开发项目中做到最小偏差因此规划与发展在这里是相辅相成旳关系。
18795277_美国REITs的“炼金术”_
李珍 上海报道巴菲特有句名言，在投资的短期时间中，市场是一个投票器，但是长期看，它是一个称重器。
用这句话来形容REITs更为贴切。
美国REITs自1960年诞生以来，经过半个世纪的发展，成为美国资本市场和不动产投资领域中的耀眼明星。
以至于在美国2008年金融危机时期，仍然保持正收益，公寓REITs的收益超过40%，让《福布斯》惊叹“REITs绕过了金融危机。
”康奈尔大学教授刘鹏，在美国教授REITs课程，近年往来于中美。
他曾告诉记者，美国REITs市场发展迅速，当前市场规模已超越了2008年金融危机前的水平，“美国REITs走过了许多经济周期，市场发展之迅速，证明这一投资模式的强大生命力。
”截至2018年末，美国REITs市场规模超过1万亿美元，占全球REITs市场50%以上的份额，是全球REITs的霸主。
美国REITs往事“百分之九十的百万富翁，是通过持有不动产成就的。
”安德鲁•卡内基道出的财富积累的秘密，是洛克菲勒家族、格罗夫纳家族长盛不衰的基石。
房地产投资信托基金(REITs)的缘起，需要追溯到19世纪中叶的美国马萨诸塞信托，这是第一种被允许投资房地产的合法实体，给美国后来REITs的推出奠定了基础。
美国政府于1960年制定《房地产投资信托法案》，确定了REITs可以公开募集资金用于投资房地产项目。
1962年美国第一家房地产投资信托基金上市，让美国民众更容易享有土地增值的收益，由此开启了REITs上市之路。
但是，历史的巧合让新出生的REITs遭遇棒头喝，1962年股市严重暴跌，导致正赴上市的25只REITs胎死腹中。
1960年代的美国房地市场值得书写，西蒙房地产集团（Simon ProPerty美国REITs规模超过1万亿美元，是怎样成为全球REITs霸主？美国REITs的“炼金术”房地产投资信托基金(REITs)的缘起，需要追溯到19世纪中叶的美国马萨诸塞信托，这是第一种被允许投资房地产的合法实体Group ,NYSE:SPG）成立于1960年，此后成为美国最大的零售物业REITs。
21783096_美国基础设施REITs发展启示录
杨槟 本刊记者长久以来，呼吁推出REITs （即房地产投资信托基金Real Estate Invest-ment Trusts ）的声音经久不衰。
近期，千呼万唤的“中国版”REITs 试点方案被拉开大幕，虽说是困难重重，在法律、税收等多方面制度难以协调，但以基础设施项目REITs 为突破口的中国公募REITs 走出了万里长征第一步。
作为最早推出REITs 的美国，拥有全球最大的REITs 市场，其市场规模占全球市场总规模的近2/3，基础设施REITs 是其中核心一块。
美国REITs 发展轨迹与中国有哪些不同？美国基础设施 REITs 从诞生到成熟，又是如何探索出一套成熟的运营模式？受新冠肺炎疫情影响，美国REIs 表现又如何？疫情影响，因祸得福？“2020年初以来，由于新冠疫情采取的社交隔离措施以及随后的美国经济停摆，使得美国股市经历多次熔断，REITs 也不例外，而且是整体情况最为严重的一次。
”VIINET 董事、Ves-ta Investment Advisors 首席执行官陆兵接受《中国房地产金融》的采访时表示，疫情是否影响美国REITs 市场？对这个近期自己被问及最多的问题，陆兵给出了肯定回答。
众所周知，自2008年以来，美国进入了后经济危机时代。
加上此次的“黑天鹅事件”，陆兵回顾美国资本市场近年的表现时指出，历史数据表明美国REITs 是股市相对好的避险资产。
因为REITs 其本身的特点具有：收益性、抗通胀性、增值性、安全性、流通性。
在收益率层面，占整个股权REITs 47%的基础设施REITs 板块位于各类型REITs 板块收益率第一梯队。
美国基础设施REITs 可投资对象包括：铁路、微波收发系统、天然气储存及输送管道、固定储气罐等等。
由于基础设施REITs 流动性充足、债务水平良好，从收益来看，位于各类型REITs 的第一梯队。
截至 2020 年5月底，美国市场基础设施 REITs 2020年累计收益率为 18%，超过同期标普在目前金融市场较为动荡的环境下，美国基础设施REITs 板块表现不俗，数据中心、基建、自动仓储等行业表现突出。
美国REITS
美国房地产投资信托基金的发展及其对我国的启示陈柳钦*（天津社会科学院，天津，300191）内容提要：本文在阐述美国房地产投资信托基金的发展历程、设立条件、种类和优势所在等，并借鉴美国经验，认真并探讨了我国房地产投资信托基金的发展意义、模式选择和政策建议。
关键词：美国 房地产投资 REITs一、美国房地产投资信托基金的发展历程房地产投资信托基金（ Real Estate Investment Trusts,简称 REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度①。
它是1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建而成的②。
投资信托制度最早起源于1822年的荷兰国王威廉一世时期，当时用以筹集社会游资、作为开发煤、铁、纺织及其它产业的基金，运作效果良好。
1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（Boston Personal Property Trust），但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。
1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投资公司进行规范。
为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。
依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可以分为：面额证券公司（Face-Amount Certificate Companies）、单位信托公司（Unit Investment Trust）和经理公司（Management Companies）三类。
其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通，按投资公司法第5条又可将其分为：封闭型（Close-end Type）投资公司、开放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型(Non-Diversified Type)投资公司四种。
国外reits资产范围
国外reits资产范围
国外REITs（不动产投资信托基金）的资产范围通常包括商业
地产、办公楼、住宅物业、工业物业和其他地产类型。
商业地产包
括购物中心、零售店和餐饮场所等。
办公楼包括写字楼和商务中心。
住宅物业通常是指公寓大楼和其他出租住宅。
工业物业包括工厂、
仓库和分销中心等。
此外，一些REITs还可能投资于酒店、医疗保
健设施和学校等特殊类型的房地产。
总的来说，国外REITs的资产
范围非常广泛，涵盖了几乎所有类型的不动产投资。
这种多样化的
投资组合有助于降低风险，并为投资者提供稳定的现金流和资本增
值机会。
值得注意的是，不同国家和地区的REITs可能会有不同的
投资策略和资产配置，投资者在选择投资时需要对具体的REITs进
行深入的研究和分析。
美国房地产投资信托基金( REITs)简介
美国房地产投资信托基金（ REITs）90年代以来，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, 以下简称REITs）在美国迅猛发展，像一颗冉冉升起的新星，魅力无穷，在房地产界和投资界引起很大反响，逐步成为商业房地产投资的主流。
越来越多的房地产通过REITs实现证券化，像沃尔吗、洛克菲勒中心、甚至连监狱等政府的房地产都纷纷通过证券化，成为公众产权。
一、REITs的定义提起写字楼、商场、酒店等商业房地产投资，普通老百姓一般都认为这是富豪才能涉足的投资领域，与自己无缘，因为老百姓那点钱只够买一个平方米或几个平方米面积的房地产。
要使小投资者投资房地产的愿望成为现实，唯一的办法是将大家的资金聚集在一起才有可能。
REITs就是一个把众多投资者的资金集合在一起，由专门管理机构操作，独立的机构监管，专事商业房地产投资，并将所得收益由出资者按投资比例进行分配的基金。
REITs是美国国会1960年参照共同投资基金的形式立法创立的。
其目的是为了给小投资者提供一个参与大规模商业房地产投资的机会，使所有对房地产投资有兴趣的投资者，不受资金的限制和地域的限制，都有机会参与房地产投资。
（一）REITs的法律定义REITs的法律定义出现在美国《国内税收法》第856~860章（the Internal Revenue Code，Sec.856 to 860）。
其地位成立的资格条件可以简单概括为如下几点：1、REITs的结构要求（1）REITs是一个由董事会或由受托人管理的公司、信托基金或者协会；（2）其所有权益是由可以转让的股票、产权证书或受益凭证来体现的；（3）是美国国内注册的独立核算法人实体；（4）不能是任何形式的金融机构（如银行、互助储蓄银行、合作银行、国内建筑与信托协会，以及其它储蓄机构）或保险公司；（5）必须由100名以上股东（包括个人股东和法人股东）组成；（6）在每一纳税年度的最后半年内,5名或更少的人所占的份额不能超过全部股份的50%(俗语为：5-50规则）；（7）REITs应在缴税年度的全年内满足1-4项要求，在至少335天内满足第5项要求, 在整个下半年满足第6项要求。
美国上市、非上市、私募reit
公开上市交易 REITs：在美国证监会备案，股票在全国性证券交易所交易。
流动性：股票上市并每日进行场内交易，具有最低流动性标准。
交易费用：经纪商的佣金视服务质量高低一般为每笔 20 ～ 150 美元。
投行在承销 REITs 的 IPO 和增发时一般收取 2 ～ 7% 的费用。
发行费用因规模而异。
管理：一般自己提供咨询和管理。
最低投资额：一股。
独立董事：新的交易所规则要求大部分董事必须独立于管理层。
新的纽约证券交易所和纳斯达克证券交易市场规则要求在审计、提名董事时做到完全独立，要求建立完全独立的薪酬委员会。
投资人控制权：投资人可以重选董事。
公司治理：证券交易所有相关的具体规定。
信息披露义务：必须向投资者定期披露财务信息，包括季度和年度经审计的财务信息，并报送证监会。
业绩衡量：可以通过多种独立的业绩评估标准来跟踪公开交易的 REIT 行业。
投资者也能获得多种分析报告。
非上市交易 REITs：在美国证监会备案，股票不在全国性证券交易所交易。
流动性：股票不在公开交易所交易。
股票赎回程序因公司而异，而且有一定限制。
一般有最短股票持有期限制。
投资者的退出策略一般有两种：（ 1 ）一定时期（经常为 10 年） REITs 清盘时退出；（ 2 ） REITs 在全国性交易所上市时退出。
交易费用：每次交易中，金额的 10 ～ 15% 一般用来支付经纪商的佣金、发行费用和前期承购（ up front acquisition ）或咨询费用（费用一般在关联中介和第三方经纪商之间分摊）管理：咨询和管理一般均外包。
最低投资额：一般为 1000 ～ 2500 美元。
独立董事：受到北美证券管理机构协会（ NASAA ）有关规定的制约。
NASAA 的规定要求董事会多数成员必须是独立董事；董事会下的各个委员会的多数成员也必须是独立董事。
投资人控制权：投资人可以重选董事。
公司治理：受到州和 NASAA 有关规定的制约。
信息披露义务：必须向证监会定期披露财务信息，包括季度和年度财务信息。
西蒙地产(二)：VS中国最大商业地产万达
西蒙地产（二）：VS中国最大商业地产万达西蒙地产（二）：VS中国最大商业地产万达来源：i美股作者：王钦中国最大的商业地产商是万达，而北美最大的零售商业地产商是西蒙地产，西蒙是标准普尔500指数成分股之一，2010年底市值约300亿美元，超过美国前五名零售地产公司中另外四家公司的总和。
2010年，西蒙集团营业收入约40亿美元，净利润7.5亿美元。
本文是西蒙地产系列文章之一，主要对比西蒙地产和中国最大的商业地产开发商万达。
作为美国商业地产商的标本，一个问题很自然的吸引我们：西蒙与万达这样的国内商业地产开发商相比，主要区别是什么？这个问题太大，但如果只是做最简单也最草率的比较，可以这样来看：西蒙首先是一个房地产信托投资基金（REIT），其次是一家商业物业管理公司，最后才是一家房地产开发商；而万达，首先是一家地产开发商，其次是一家进行相关多元化发展的综合性企业。
从持有物业规模上来比较，截至到2010年12月31日，西蒙在全球范围内共持有393处物业、大约2450万m2的可租赁面积。
对比万达，由于万达不是上市公司，没有准确的年度数据。
从公开来源的数据中得知，到2010年底，万达商业地产公司持有开业收租物业面积566万平方米，计划到2012年开业70个万达广场，持有收租物业面积1300万平方米，预计年租金收入70亿元（来源于万达官网，2011年7月）。
但是从销售收入上来比较，西蒙集团2010年的销售收入合计约39.6亿美元，按当期汇率折算约261亿人民币。
而万达集团2010年的销售收入达到770亿人民币。
换而言之，万达持有的物业和可租赁面积不到西蒙的一半，但收入却是西蒙的两倍以上。
这一事实反映，两者之间的主营业务和盈利模式存在根本性的区别。
上一篇分析中，我们重点探讨了西蒙地产持有的主要物业及其分类，这一篇，我们着重分析侧重于西蒙的企业性质、盈利和商业模式，并与万达做一个系统的比较。
基本性质：房地产投资信托基金 VS. 综合性房地产开发商在美国，房地产投资信托基金（real estateinvestment trust，简称REITs）通常是拥有、并在大多数情况下运营和管理商业不动产，例如酒店、购物中心、办公楼和厂房等，并以此获取租赁收入的公司。
美国零售业REITs三大主流模式
美国零售业REITs三大主流模式“商业模式+金融模式”创造溢价尽管在金融危机冲击下，美国零售类REITs的股价平均下降了50%，但在过去十年，它们创造了年均7.8%的回报率。
对美国案例的研究显示，一个REITs 成功的关键是稳定的投资回报，且这一回报应比当时的长期国债收益率高2-4个百分点。
美国零售类REITs的价值创造秘诀，是好的商业模式与好的REITs金融模式相结合，打造出可持续扩张的增长路径，并通过规模效应创造溢价。
它们共同的核心都是通过商业模式提高商业地产回报率，通过金融模式打造规模效应，放大商业优势。
总体来说，8%的投资回报率是美国REITs的经营底线，因为在美国，REITs的融资成本平均在5-7%之间。
尽管商业模式各异，但价值创造的理念不变。
国内的地产商需要将规模效应与更具创造力的商业模式相结合，才能实现真正的增值收益。
因此，地产商在变身REITs前必须先想明白如何创造出每年高于资本成本的投资回报，满足投资人的回报率要求，而本文的案例研究也许能够为国内的地产商提供一些新的启示。
模式一:重新开发创造增值收益FRT、Kimco、MAC，尽管定位各不相同，但都是通过对现有商业物业的重新招商、重新设计来实现物业增值，然后利用规模效应将这一增值优势放大。
FRT:“3R”战略打造特色商圈特色商业模式+稳健财务策略通过对收购物业的重新布局和再招商，挑选特色商家、打造由核心超市与小店组成的特色商圈，创造增值收益，然后利用规模效应将这一增值优势放大。
同时，为了保持分红持续稳定以及一定的增长性，公司在相对保守的财务策略下，通过股票和优先股融资、债权融资等多种融资手段筹集资金，每年收购新的改造目标，保持了连续40年每股红利增长的纪录，而且截至2008年9月底，其最近5年的股价年均回报达到14.12%。
Federal Realty Investment Trust(FRT)，1962年成立，上世纪60年代以郊区的住宅和零售物业为主，1970年高价出售了所持住宅物业，转向零售地产，上世纪八九十年代，在其他地产商都热衷于购买新物业时，FRT瞄准市区周围成熟社区的老建筑。
美国REITS全景
•
截止2005年底，美国的房地产投资信托 基金市值（market capitalization）已经达 到3306.9131亿美元 。
1971年-2005年美国房地产信托市值
•
2004年10月22日，美国总统布什签署 了多条房地产投资信托基金专门条款。 • 去除对外国投资者购买公开发行房地产 投资信托基金股票的歧视性障碍； • 阐明和更正围绕1999年房地产投资信托 基金现代化法案的一些问题；
•
纽约证券交易所（New York Stock Exchange） 169 只； • 美国证券交易所（American Stock Exchange） 20只； • NASDAQ 交易所（NASDAQ National Market System）8只。这些登记上市的 REITs总资产超 过 4 千亿美元。 • 已在 SEC 注册的 REITs 约有 20 家未上市交 易。大约有 800 家 REITs 尚未向 SEC 注册，也 不在证交所交易。
• （3） 1975~1986 年重整期 • 在1974年之后，因为多数业者过于乐 观而进行高度财务杠杆操作，许多公司在 短期内扩张过速，而当时的REITs 禁止自 行管理财产，需由第三者管理，早期的经 理公司处理资产表现不佳，大多未能做好 投资管理； •
•
再加上利率升高、缺乏多样化投资组合、 高估开发报酬率、对投资风险的控管不佳。 • 二十世纪70年代又遭遇美国整体经济衰 退. 高达70%甚至以上的净资产负债率对该 产品而言无疑是雪上加霜，导致REITs 不 断萎缩。
•
在同一年通过的税捐稽征法（the Internal Revenue Code of 1960），则赋予 REITs 税赋优惠，推动REITs 的发展。
美国房地产投资信托(REITs)扫描
关 键词 ： ＥＴ ； 展 历 程 ； 点 ； 型 ； Ｒ Ｉｓ发 特 类 资格 条 件 中 图分 类号 ： １３ １ 文 献标 识 码 ： Ｆ２ ．６ Ａ
２ ０世纪 ８ ０年代 ， Ｅ Ｐ和 ＭＬ ＲＬ Ｐ的出现， 降低 了 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 的吸 引力 。Ｒ Ｌ （ｅｌ ｓ ｔ ｌ ｔ ａｔｅｓｉ 即房地产 有 限合伙 Ｅ Ｐ ｒａ ｅｔｅ ｉ ｅ ｐｒ ｒ ｐ， ａ ｍｉｄ ｎ ｈ 组织 ） 既能通 过高 比例 的财务杠 杆带来 显著 的避税 效应 ， 又能
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美国房地产投资信ｊ（Ｅ ｓ扫描 ＲＩ ） 乇 Ｔ
凌 辉
摘 要 ： 文 对 美 国房 地 产 投 资 信 托 （ ＥＴ ） 发 展 历 程 、 本 Ｒ Ｉｓ 的 特
关联 的风 险的同时 ， 提高 了 Ｒ Ｉｓ的经 营绩效 。Ｒ Ｉｓ的总体 ＥＴ ＥＴ
回报 指 数 在 １７ ９４年 跌 倒 最 低 点 ， １７ 在 ９ ８年 年 初 却 上 涨 了 １３ ， １７ 年 年底 至 １８ 年年底的期间又上涨了 １７ ９ ％ 在 ９８ ９１ ０ ％。
（ ） 五 回升 阶 段 （９ ６年一 ｌ９ １８ ９ ０年 ） 。
点、 类型 、 资格条件进行 了综述 ， 以期 有助 于对 Ｒ Ｉｓ Ｅ Ｔ 的进 一步
房地产市场的行 情在 １８ ９９年底和 １９ ９ ０年初陷入 了严 重的
（ ｅ ｏｋＥ ｃａ ｇ ） １ Ｎ ｗ Ｙ ｒ ｘｈｎｅ １８只 ， 国证 券交 易所 （ ｍ ｒ ａ ｔｃ 美 Ａ ｅｉ ｎＳｏｋ ｃ Ｅ ｃａｇ ） ｘｈｎｅ ８只 ，纳 斯 达 克 交 易 所 （ ａｄｑＮ ｔ ｎｌＭａｋｔ ｙ— Ｎ ｓａ ａ ｏａ ｉ ｒｅ Ｓｓ ｔ ７只， ｅ ｍ） 在其 他的全 国性市场交易的 ３只。这些公开上市 Ｒ — Ｅ
EQR：300亿市值的美国公寓运营商
EQR：300亿市值的美国公寓运营商作者：暂无来源：《中国房地产业》 2015年第5期文│杨现领王傲野杨现领华创证券新产业趋势部总经理作为美国最大的出租公寓运营商，EQR最早成立于1969年（Equity residentialproperties，以下简称“EQR”），这间运营了30多年的公司，为国内的公寓长租市场带来了绝佳的观察和学习的角度。
随着REITS的发展，美国公寓类REITS常年保持着8%左右的收益率，EQR也成功在1993年上市，是美国第一家上市的出租公寓REITS，标准普尔500指数的成员，目前市值已经达到275亿美元。
定位于收购、开发和管理高品质的公寓，在全美拥有300多处物业、11万套公寓。
EQR的发展历史对于未来中国公寓企业的发展有着重要的借鉴作用。
稳定的出租市场是发展的基本条件这表现在三个方面：第一，稳定的收益率。
从美国近15年的公寓REITS发展来看，其有效租金基本保持了每年3%的上升趋势，空置率基本维持在5%左右的水平，只有金融危机时期（2008～2010）出现了空置率高和有效租金下降的情况。
第二，稳步上升的租赁需求。
美国首次结婚年龄的逐步上涨趋势保证了租房市场的需求。
第三，青年人需求旺盛。
在美国的核心城市，其房价收入比也已经很高，这一点同国内相似，国内某些城市房价收入比达到了10倍以上，毕业生需要5～10年的过渡时间，租房需求被进一步释放，加之人才的跨区域流动，这为公寓市场的发展提供了土壤。
而对于买房和租房的选择上，在年轻人资产累积的前期，月供成本与租金成本的剪刀差过大时，会促进公寓市场的发展，这也是为什么越来越多的美国公寓企业专注于核心城市。
EQR的加法与减法大规模融资并购（1993～2001）从EQR上市开始，公司进行了大规模的融资，并在全美进行了长达7年的公寓收购，资本的运用使EQR的公寓规模达到了峰值，在2002年达到了近23万套。
规模成长利于EQR覆盖多样化市场（白领、蓝领、老人、学生），提高品牌知名度和客户忠诚度，全美十个洲的布局提高了客户的续租率，租户可以完成跨城市转租，同时EQR能够保证相同的租住品质，挖掘租户的最大价值。
美国REITs发展史初探
美国REITs发展史初探纽约时代⼴场美国拥有全世界最⼤的REITs市场。
截⾄2019年末，美国REITs市场总市值达13,288.06亿美元，约占全球REITs总市值的65%。
同时，美国还是REITs的发源地，其历史可上溯⾄19世纪末，并正式发端于20世纪60年代。
基于REITs的资产种类和收⼊特点，⼈们通常将REITs分为三类：抵押型REITs（mortgage REITs, 简称m-REITs）、权益型REITs（equity REITs）和混合型REITs（hybrid REITs）。
其中，权益型REITs直接投资并拥有房地产，收⼊主要来源于房地产的租⾦收⼊及物业的增值收益，戏称“收租⼦的包租婆”；抵押型REITs则扮演⾦融中介⾓⾊，将募集资⾦⽤于发放各类抵押贷款、购买不动产贷款或不动产贷款抵押收益证券，收⼊主要来源于抵押贷款的利息收⼊，戏称“放印⼦的黄世仁”；混合型REITs则兼具前两类REITs的投资策略，不仅进⾏房地产权益投资，还从事抵押贷款业务。
美国REITs发展史初探海外REITs研究系列（⼀）从1960年《REITs法案》颁布算起，美国REITs市场已⾛过了整整60年。
60年来，美国REITs 市场不仅实现了规模的扩张——市值从上世纪60年代的数千万美元增⾄今⽇的逾万亿美元，还经历了结构的转变——从60年代末的抵押型REITs异军突起到今⽇的权益型REITs雄踞天下。
那么，美国的REITs是如何诞⽣，在发展过程中⼜遭遇了哪些挑战，REITs⾏业⼜是如何应对的呢？美国REITs发展的⼀个个历史节点，是处于何种客观环境之中，⼜⾯临着哪些制度变⾰呢？美国REITs的发展史⼜带给我们哪些思考呢？我们将通过对美国REITs发展史的简要回顾，寻求上述问题的答案。
01美国REITs发展历程回顾美国REITs发展历程概述REITs的税收优惠地位在1960年《REITs法案》中正式确⽴，标志着美国REITs市场的正式发端，但由于投资者接受REITs这⼀新事物尚需时⽇，加之客观市场环境的影响，导致REITs在60年代初期的规模增长⼗分有限。
用数据解读你不知道的REITs (上)
资料来源：Cogent Economics & Finance (2019)
就全球来看，截至 2019 年底，全球 REITs 总股权市值约 1.7 万亿美元，其中， 美国占 65%，亚洲占 13%，加上澳大利 亚的话，亚太区合计占比接近 20%，英、 法、德等欧洲市场合计占 16%。
2020 年， 尽 管 受 到 疫 情 冲 击， 但 美国市场仍有 4 只 REITs 首发上市，融 资 9 亿美元，年内 REITs 股权增发融资
260 亿美元，债券融资 730 亿美元，全 年合计通过资本市场融资 1000 亿美元； 2021 年 1-6 月，北美 REITs 又累计通过 资本市场融资 466 亿美元，其中股权融 资 220 亿美元，债券融资 246 亿美元—— 在持续低息环境下，债券融资已成为北 美 REITs 最主要的融资手段。
图2：亚洲REITs的市值分布 （2020年底）
资料来源：彭博数据库，戴德梁行
图3：美国REITs自2008年以 来的资本市场累计融资额分布
资料来源：NAREIT，贝塔策略工作室
64 2021/09/24
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REITs 市场的并购活动 自 2004 年以来，北美 REITs 公司的
并购交易总额达到 5700 多亿美元，其中， 60% 是上市公司之间的并购，40% 是上 市公司和私人企业之间的并购交易；而 2008 年以来，REITs 公司的并购交易总 额也达到 3300 多亿美元，其中，73% 是
图4：美国REITs的年度资本市场融资总额
亚洲已经成为北美之外最重要的 REITs 市场，2020 年受疫情影响，为支 持 REITs 市 场 发 展， 香 港 和 新 加 坡 政 府都放宽了对 REITs 的政策限制，印度 也在 2019 年推出两只办公物业 REIT， 2021 年又有一只办公物业 REIT 和两只 基础设施 REIT 发行上市，中国内地的
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行业研究专题报告波士顿地产：美国最大的上市写字楼REIT孟群 86-755-82940647mengqun@贾祖国 86-10-88088569jiazg@ 2009年7月14日 海外房地产企业研究专题之一 周期性消费品房地产 推荐（维持） 波士顿地产1980年代由开发商向REIT 转型，1997年上市后实现了第一次飞跃，成为美国最大的上市写字楼REIT 。
1997年至今收入复合增长率23.5%，年化的股东回报率达到19%，优于标普500指数和写字楼REIT 及权益型REIT 。
公司简介：波士顿地产成立于1970年，是美国最大的上市写字楼REIT ，2008年总资产109亿美元，收入14.9亿美元，94.3%来自写字楼租赁及相关业务； 2008年或将成为公司第二次飞跃的拐点：波士顿地产于1997年作为REIT上市，实现第一次飞跃，收入1997年1.45亿，1998年突破5亿，2001年突破10亿。
2008年有望成为实现第二次飞跃的拐点，因为公司在2004-2007年的房地产热潮中出让物业资产，收回现金，2008年大举购买优质物业仅600万平方尺，收购规模仅次于1997年； 公司业务现状：现有物业147栋，可供出租面积4599万平方尺，出租率94.5%，客户多为各行业龙头企业；收入的94.3%来自租赁及与租赁相关业务；84%来自纽约，波士顿和华盛顿三地；租赁运营支出（41%），折旧和摊销（26%），以及利息支出（23%）构成了成本的主要部分，一般行政管理支出只占6.1%； 公司运作模式及经营战略：公司采取了UPREIT 结构，以BPLP 为经营实体，通过发行BPLP 权益的方式收购资产，通过成立纳税子公司从事安装，维修，电讯，写字楼开发，酒店管理等业务；坚持“业务集中于精选后的区域市场，并成为目标区域市场物业持有或开发的领导者”的经营战略；公司业绩表现：1997年上市以来收入年复合增长率高达23.5%，毛利率在65-72%之间波动，净资产收益率年均16.8%。
物业价格波动对公司净利润的影响日益扩大，2006年和2007年净利润的70%来自物业价格波动； 投资公司的回报率：从1997年以REIT 形式上市以来，波士顿地产给股东带来的年率化收益率高达19%。
波士顿地产的股价表现也远远优于标普500指数和写字楼REIT 及权益型REIT 。
上证指数 3081 行业规模占比% 股票家数（只） 116 7.4 总市值（亿元） 12452 5.7 流通市值（亿元） 8306 8.1行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 26.9 135.6 80.3相对表现 11.3 56.5 66.5-60-40-20020406080100Jul-08N ov-08Feb-09Jun-09(%) 相关报告正文目录一、公司历史 (4)1、公司简介及大事记 (4)2、两个拐点：转型REIT并上市以及2008年 (4)（1）REIT并上市，实现第一次飞跃 (4)（2）2008年或许将成为另外一个拐点 (5)二、公司主营业务现状 (6)1、资产构成 (6)2、客户构成 (6)3、收入构成 (7)4、成本构成 (8)三、公司运作模式及经营战略 (9)1、公司的运作模式 (9)2、公司经营战略 (10)（1）目标区域市场的选择标准 (10)（2）目标区域市场发展策略 (10)五、业绩与投资回报 (11)1、历史业绩表现 (11)2、投资回报 (12)六、附录 (13)图表目录图1：波士顿地产历年可供出租面积及可供出租A级写字楼面积 (5)图2：上市写字楼REITs收入 (5)图3：波士顿地产承租人行业分布 (7)图4：波士顿地产A及写字楼出租率 (7)图5：波士顿地产收入按业务构成 (7)图6：波士顿地产收入的区域构成 (7)图7：波士顿地产成本构成 (8)图8：波士顿地产的运作结构 (10)图9：波士顿地产历年收入 (11)图 10：波士顿地产历年营业利润及净利润 (11)图 11：波士顿地产历年营业毛利率及利润率 (11)图 12：波士顿地产净资产收益率 (11)图 13：波士顿地产与写字楼REIT，权益型REIT及S&P500回报率 (12)表1：波士顿房地产公司历史大事记 (4)表2：波士顿房地产公司物业资产构成 (6)表3：波士顿地产部分财务指标 (13)行业研究一、公司历史波士顿地产1997年由开发商转型REIT并上市，实现第一次飞跃，收入在四年时间内由1.45亿美元到突破10亿美元，成为美国最大A级写字楼持有人之一。
2004-2008年期间，公司在地产繁荣后期出售物业获取现金，在地产萧条期大举购入优质物业资产，2008年新增可供出租物业600万平方英尺，仅次于上市的1997年，这或许将成为波士顿地产实现飞跃的第二个拐点。
1、公司简介及大事记波士顿房地产公司（交易所代码：BXP；简称：波士顿地产）于1970年在波士顿成立，是美国最大的A级写字楼1持有人、运营商和开发商之一，在开发和运营中央商务区（CBD）的A级写字楼以及为美国政府部门定制特需项目等方面经验丰富。
公司最初是主要从事房地产开发，1980年代开始持有写字楼物业，1997年6月以房地产投资信托基金（REITs）的身份在纽约交易所上市。
表1：波士顿地产历史大事记事件1970 波士顿房地产公司成立，主要在波士顿地区从事房地产开发1980 开始向华盛顿和纽约曼哈顿区扩张，业务仍以房地产开发为主1981 公司首次建造A级写字楼1988 公司并购13处重要项目，并建成17处写字楼1992 公司建成NASA总部1997 公司在纽约证券交易所上市，并开始向新泽西，旧金山等区域扩张，业务转向以持有物业为主2001 公司合并花旗中心2002 公司合并601和651 Gateway Commons2007 收购Russia Wharf property2008 收购位于纽约麦迪逊大道上的两块土地和两处中央大楼资料来源：公司公告，招商证券2、两个拐点：转型REIT并上市以及2008年（1）拐点1997：转型REIT并上市，实现第一次飞跃1997年上市是一个拐点，公司持有物业面积实现了第一次飞跃。
由1997年1820万平方英尺猛增73.6%到1998年3160万平方英尺，到2001年突破4000万平方英尺。
与之对应的是公司收入于1998年达到5亿美元，比1997年增长253%，2001年突破10亿美元，是1997年的7.2倍。
2005年以来维持在14-15亿美元间。
1997年公司收入排在上市写字楼REITs子行业第四名，1998年后迅速占据第二的位置，维持至今，且优势不断扩大。
1美国最大写字楼物业持有人Equity Office Properties Trust于2006年11月被黑石集团以190亿美元（包含债务在内，收购总额达到360亿美元）的价格私有化。
图1：波士顿地产历年可供出租面积及可供出租A级写字楼面积资料来源：公司公告，招商证券图2：上市写字楼REITs收入资料来源：Bloomberg，招商证券（2）拐点2008：高卖低买，逆势扩张，2008年或许是一个新拐点或许是波士顿地产管理层对房地产周期的把握能力较强。
在地产繁荣后期以出售物业为主，而在地产衰退期大举购买物业，以致2008年有望成为波士顿地产的另外一个拐点。
2004-2007年，美国房地产处于高位，波士顿地产并没有大举购入物业资产，反而是选择了以出售物业资产为主，兼而通过购买或合并的方式增加优质物业资产。
其间波士顿地产可供出租物业面积由4410万平方英尺下降到3380万平方英尺。
获得物业增值收益高达16亿美元。
2008年，波士顿地产开始大举购买物业资产，全年可供出租物业逆势增加600万平方英尺，增长率13.6%，其中A级写字楼增加480万平方英尺，增长率17.7%，新增面积仅次于上市的1997年。
二、公司主营业务现状公司现有物业147栋，可供出租面积4599万平方尺，出租率高达94.5%，员工约700人，总资产109亿美元；客户多为各行业龙头企业；收入中，基本租金占75.9%，租赁及与租赁相关业务收入合计占比94.3%；纽约（38%），波士顿（24%）华盛顿（22%）三地收入占比高达84%；成本中，租赁运营支出（41%），折旧和摊销（26%），以及利息支出（23%）构成了成本的主要部分，一般行政管理支出只占6.1%。
1、资产构成波士顿地产旗下资产包括写字楼，酒店和零售物业，截至2008年，公司拥有物业147栋，处于营运状态的物业137栋，可供出租面积4599万平方尺，出租率高达94.5%；其中A级写字楼123栋（已建成113栋，在建10栋），零售物业3栋，酒店1栋，待开发土地509.3英亩。
主要分布在波士顿，纽约，华盛顿，旧金山和普林斯顿等五大核心区域，其中77%位于城市CBD内，23%位于城市郊区。
表2：波士顿房地产公司物业资产构成物业数量（栋）可供出租面积（百万平方尺）出租率合计14749.8A级写字楼12335.9其中：建成11332.1 95.1%在建10 3.77 58.0%办公和研发共用20 1.66 81.9%零售物业30.66 98.0%酒店10.33 77.7%待开发土地509.3 acre s处于运营状态的物业13745.99 94.5%资料来源：公司公告，招商证券2、客户构成公司客户所在行业主要包括法律，科技与制造，专业服务，商业和投行等。
其中法律服务业客户占比26%，科技与制造及专业服务各占18%；客户集中度较高，承租能力强的优质客户占比较高，前20名客户都是各行业的顶尖公司，合计承租面积占比31.4%。
美国政府是公司最大的客户，承租面积占比达5.3%，其次是洛克希德·马丁（3.75%），花旗银行（3.15%），基因技术公司（1.59%），科克兰德·埃利斯律师事务所（1.46%），吉利（1.41%）等。
这些公司都是各个行业的龙头类公司。
虽然受互联网泡沫破灭影响，公司A级写字楼的物业出租率由2002年的94%下降到2004年的92%，但2005年之后恢复到94-95%之间；优质客户和良好的服务给波士顿地产公司带来了至少四个方面的好处：第一，保证了物业出租率；第二，客户对价格承受能力较强；第三，有助于降低公司的装修成本；第四，大大缩短了租户转换成本；3、收入构成公司收入主要由基本租金，附加服务费，停车费，酒店收入，开发管理费和利息收入及其他等六个部分构成。
2008年收入14.9亿美元，基本租金占75.9%，租赁及与租赁相关业务收入合计占比94.3%；基本租金来自于出租物业，取决于公司可供出租物业的面积，出租率，租金，以及租赁转换成本等，这是公司最基本的收入；附加服务费和停车费来自提供安装，维修，有线网络等服务的收费，这些业务作为REITs 价值链的延伸，具有强化REITs 自身竞争能力的作用；酒店收入是通过下述纳税子公司经营酒店取得的分红；开发管理费也是公司下属纳税子公司从事内部项目开发和外部项目开发所取得的收入； 利息收入及其他则主要包括为租户提供短期贷款而取得的收入。