波士顿地产：美国最大的上市写字楼REIT

行业研究专题报告波士顿地产：美国最大的上市写字楼REIT

孟群 86-755-82940647

mengqun@

贾祖国 86-10-88088569

jiazg@ 2009年7月14日 海外房地产企业研究专题之一 周期性消费品

房地产 推荐（维持） 波士顿地产1980年代由开发商向REIT 转型，1997年上市后实现了第一次飞跃，成为美国最大的上市写字楼REIT 。1997年至今收入复合增长率23.5%，年化的股东回报率达到19%，优于标普500指数和写字楼REIT 及权益型REIT 。 公司简介：

波士顿地产成立于1970年，是美国最大的上市写字楼REIT ，2008年总资产109亿美元，收入14.9亿美元，94.3%来自写字楼租赁及相关业务； 2008年或将成为公司第二次飞跃的拐点：波士顿地产于1997年作为REIT

上市，实现第一次飞跃，收入1997年1.45亿，1998年突破5亿，2001年突破10亿。2008年有望成为实现第二次飞跃的拐点，因为公司在2004-2007年的房地产热潮中出让物业资产，收回现金，2008年大举购买优质物业仅600万平方尺，收购规模仅次于1997年； 公司业务现状：现有物业147栋，可供出租面积4599万平方尺，出租率94.5%，客户多为各行业龙头企业；收入的94.3%来自租赁及与租赁相关业务；84%来自纽约，波士顿和华盛顿三地；租赁运营支出（41%），折旧和摊销（26%），以及利息支出（23%）构成了成本的主要部分，一般行政管理支出只占6.1%； 公司运作模式及经营战略：公司采取了UPREIT 结构，以BPLP 为经营实体，

通过发行BPLP 权益的方式收购资产，通过成立纳税子公司从事安装，维修，

电讯，写字楼开发，酒店管理等业务；坚持“业务集中于精选后的区域市场，

并成为目标区域市场物业持有或开发的领导者”的经营战略；

公司业绩表现：1997年上市以来收入年复合增长率高达23.5%，毛利率在

65-72%之间波动，净资产收益率年均16.8%。物业价格波动对公司净利润的

影响日益扩大，2006年和2007年净利润的70%来自物业价格波动； 投资公司的回报率：从1997年以REIT 形式上市以来，波士顿地产给股东带来的年率化收益率高达19%。波士顿地产的股价表现也远远优于标普500指数和写字楼REIT 及权益型REIT 。 上证指数 3081 行业规模

占比% 股票家数（只） 116 7.4 总市值（亿元） 12452 5.7 流通市值（亿元） 8306 8.1

行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 26.9 135.6 80.3

相对表现 11.3 56.5 66.5

-60

-40-20

020

4060

80100

Jul-08N ov-08Feb-09Jun-09(%) 相关报告

正文目录

一、公司历史 (4)

1、公司简介及大事记 (4)

2、两个拐点：转型REIT并上市以及2008年 (4)

（1）REIT并上市，实现第一次飞跃 (4)

（2）2008年或许将成为另外一个拐点 (5)

二、公司主营业务现状 (6)

1、资产构成 (6)

2、客户构成 (6)

3、收入构成 (7)

4、成本构成 (8)

三、公司运作模式及经营战略 (9)

1、公司的运作模式 (9)

2、公司经营战略 (10)

（1）目标区域市场的选择标准 (10)

（2）目标区域市场发展策略 (10)

五、业绩与投资回报 (11)

1、历史业绩表现 (11)

2、投资回报 (12)

六、附录 (13)

图表目录

图1：波士顿地产历年可供出租面积及可供出租A级写字楼面积 (5)

图2：上市写字楼REITs收入 (5)

图3：波士顿地产承租人行业分布 (7)

图4：波士顿地产A及写字楼出租率 (7)

图5：波士顿地产收入按业务构成 (7)

图6：波士顿地产收入的区域构成 (7)

图7：波士顿地产成本构成 (8)

图8：波士顿地产的运作结构 (10)

图9：波士顿地产历年收入 (11)

图 10：波士顿地产历年营业利润及净利润 (11)

图 11：波士顿地产历年营业毛利率及利润率 (11)

图 12：波士顿地产净资产收益率 (11)

图 13：波士顿地产与写字楼REIT，权益型REIT及S&P500回报率 (12)

表1：波士顿房地产公司历史大事记 (4)

表2：波士顿房地产公司物业资产构成 (6)

表3：波士顿地产部分财务指标 (13)

行业研究

一、公司历史

波士顿地产1997年由开发商转型REIT并上市，实现第一次飞跃，收入在四年时间内

由1.45亿美元到突破10亿美元，成为美国最大A级写字楼持有人之一。2004-2008

年期间，公司在地产繁荣后期出售物业获取现金，在地产萧条期大举购入优质物业资产，

2008年新增可供出租物业600万平方英尺，仅次于上市的1997年，这或许将成为波

士顿地产实现飞跃的第二个拐点。

1、公司简介及大事记

波士顿房地产公司（交易所代码：BXP；简称：波士顿地产）于1970年在波士顿成立，

是美国最大的A级写字楼1持有人、运营商和开发商之一，在开发和运营中央商务区

（CBD）的A级写字楼以及为美国政府部门定制特需项目等方面经验丰富。

公司最初是主要从事房地产开发，1980年代开始持有写字楼物业，1997年6月以房地

产投资信托基金（REITs）的身份在纽约交易所上市。

表1：波士顿地产历史大事记

事件

1970 波士顿房地产公司成立，主要在波士顿地区从事房地产开发

1980 开始向华盛顿和纽约曼哈顿区扩张，业务仍以房地产开发为主

1981 公司首次建造A级写字楼

1988 公司并购13处重要项目，并建成17处写字楼

1992 公司建成NASA总部

1997 公司在纽约证券交易所上市，并开始向新泽西，旧金山等区域扩张，

业务转向以持有物业为主

2001 公司合并花旗中心

2002 公司合并601和651 Gateway Commons

2007 收购Russia Wharf property

2008 收购位于纽约麦迪逊大道上的两块土地和两处中央大楼

资料来源：公司公告，招商证券

2、两个拐点：转型REIT并上市以及2008年

（1）拐点1997：转型REIT并上市，实现第一次飞跃

1997年上市是一个拐点，公司持有物业面积实现了第一次飞跃。由1997年1820万平

方英尺猛增73.6%到1998年3160万平方英尺，到2001年突破4000万平方英尺。

与之对应的是公司收入于1998年达到5亿美元，比1997年增长253%，2001年突破

10亿美元，是1997年的7.2倍。2005年以来维持在14-15亿美元间。

1997年公司收入排在上市写字楼REITs子行业第四名，1998年后迅速占据第二的位置，

维持至今，且优势不断扩大。

1美国最大写字楼物业持有人Equity Office Properties Trust于2006年11月被黑石集团以190亿美元（包含债务在内，收购总额达到360亿美元）的价格私有化。