深圳市金地北城房地产开发有限公司、冼秋燕房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

深圳市金地北城房地产开发有限公司、冼秋燕房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审结日期】2022.06.29【案件字号】(2021)粤03民终25383号【审理程序】二审【审理法官】朱萍赵雪琳周洁【审理法官】朱萍赵雪琳周洁【文书类型】判决书【当事人】深圳市金地北城房地产开发有限公司;冼秋燕【当事人】深圳市金地北城房地产开发有限公司冼秋燕【当事人-个人】冼秋燕【当事人-公司】深圳市金地北城房地产开发有限公司【经典案例】涉港澳台案例【代理律师/律所】封建英北京市汇源律师事务所;赵瑜北京市汇源律师事务所;陈卓广东深金牛律师事务所;田力广东深金牛律师事务所【代理律师/律所】封建英北京市汇源律师事务所赵瑜北京市汇源律师事务所陈卓广东深金牛律师事务所田力广东深金牛律师事务所【代理律师】封建英赵瑜陈卓田力【代理律所】北京市汇源律师事务所广东深金牛律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】深圳市金地北城房地产开发有限公司【被告】冼秋燕【本院观点】因冼秋燕为香港特别行政区居民，本案为涉港商品房预售合同纠纷，双方当事人未约定法律适用，合同标的物为不动产位于深圳市，根据最密切联系原则，本案应适用我国内地法律进行审理。

【权责关键词】完全民事行为能力无效违约金过错支付违约金合同约定管辖权异议证据不足诉讼请求维持原判发回重审强制执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，因冼秋燕为香港特别行政区居民，本案为涉港商品房预售合同纠纷，双方当事人未约定法律适用，合同标的物为不动产位于深圳市，根据最密切联系原则，本案应适用我国内地法律进行审理。

本案二审争议焦点为一审法院认定金地公司按照购房总价款的30%承担赔偿责任是否妥当。

案涉商品房预售合同签订之前，金地公司通过宣传资料及样板房对案涉房产的地下室和地下的夹层明确直观地进行了展示，样板房包含了地下二层，该展示足以让购房者形成在购房后可独占使用地下车库的认识，该认识对于购房者是否接受房屋价格以及是否购买涉案房屋造成重要影响。

虽然预售合同中未约定车库所有权归购房者所有，但金地公司在交付涉案房产时，已经按照样板房显示的地上三层和地下二层并有独立车库的状态交付，根据该事实足以认定金地公司的广告和宣传资料系合同内容的一部分。

金地公司应当交付符合双方合同约定且合法的房屋，但涉案房屋的地下二层交付后被相关行政部门因认定违法搭建而强制拆除，因此，金地公司并未按照双方合同约定向购房者交付合同约定的房产，应向购房者进行赔偿。

涉案房屋系别墅，房屋现状与原约定的差别不仅仅体现在面积的缩小方面，无法从地下车库直接进入房屋内部而需要远距离绕行，这极大影响使用感受，从而使房屋价值大大贬损。

考虑到房产地下二层系因违法搭建被拆除及其对房屋价值的减损程度、金地公司的过错程度等等因素，一审法院酌情认定金地公司按照案涉房屋购房总价款的30%向冼秋燕赔偿损失，对于冼秋燕主张损失过高部分及租金损失部分不予支持，该处理结果较为公平合理，本院二审予以维持。

综上，金地公司的上诉请求不能成立，应予驳回。

一审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条的规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币43887元，由上诉人深圳市金地北城房地产开发有限公司承担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-16 21:19:44【一审法院查明】一审法院经审理查明： 1.深圳市宝安区观澜办事处金地塞拉维花园南区项目由金地公司开发建设。

该项目房产样板房展示为五层空间，其中地下通过夹层方式设置为二层结构，最底层为车库。

该项目销售宣传时提供的户型品鉴资料显示：第13栋户型由地上三层、地下夹层、地下负一层组成，从房产内部直通地下车库处预留了楼(电)梯井。

户型品鉴资料最后一页附有温馨提示：本资料所有图则及细节均以政府最终批准文件、商品房买卖合同之约定及实际交付为准；本资料所示户型图为设计师创意空间示意，所标尺寸、房屋用途、家具布置、摆设等仅供参考，不作为交付标准。

2.2016年7月24日，冼秋燕与金地公司签订一份《预售合同》，约定冼秋燕向金地公司购买位于深圳市宝安区观澜办事处金地塞拉维花园南区项目第13栋1层1C号房，用途为住宅，建筑面积194.27平方米，其中套内建筑面积185.25平方米，单价为每平方米57724.56元，总价为10693475元。

《预售合同》及其附件对双方的权利义务也作出了约定，其中《预售合同》第二十八条约定：“出卖人所做的销售广告、宣传资料符合要约条件的，以及样板房等说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为本合同的组成部分，出卖人应承担相应的义务。

”《预售合同》附件五第十八条载明“对本合同第二十八条的变更和补充”约定：“出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力。

” 3.合同签订后至2016年8月9日，冼秋燕向金地公司支付了全部购房款。

4.2017年4月1日，金地公司向冼秋燕交付了涉案房屋。

涉案房产交付时，每栋别墅地下对应有相对独立的车位空间，通过隔墙方式分割。

5.2017年5月3日，双方当事人签订了《预售合同之补充协议》，约定因房屋实际面积不足，金地公司向冼秋燕返还购房价款5686元，涉案房产的实际总价为10687789元。

6.2017年6月2日，深圳市龙华区规划土地监察局再次向金地公司发出《限期拆除通知书》，要求金地公司在2017年6月5日前拆除地下车库违法搭建的隔离墙。

7.2017年6月6日至6月9日，深圳市龙华区规划土地监察局对涉案项目别墅区地下车库隔墙予以拆除。

涉案房产目前为共有地上三层，无地下一层和夹层，无独立停车位，无独立楼梯上楼，别墅下方空间与小区车库已形成一体空间。

8.2020年3月12日，冼秋燕因本案纠纷向深圳市龙华区人民法院提起诉讼，深圳市龙华区人民法院于2020年4月17日立案。

金地公司提出管辖权异议被深圳市龙华区人民法院裁定驳回后不服提出上诉，本院裁定由一审法院管辖。

【一审法院认为】一审法院认为，冼秋燕与金地公司之间形成了房屋买卖合同关系，该合同合法有效，双方当事人均应真诚履行合同义务。

本案的争议焦点为：一、冼秋燕的诉讼请求是否已过诉讼时效；二、地下车库空间的宣传内容是否是涉案合同的组成部分；三、金地公司是否违约及如何承担违约责任。

关于冼秋燕的诉讼请求是否已过诉讼时效，根据庭审查明的事实，金地公司于2017年4月1日向冼秋燕交付涉案房产，冼秋燕因本案纠纷于2020年3月12日已向深圳市龙华区人民法院提起诉讼，故其诉讼请求未过诉讼时效。

关于地下车库空间的宣传内容是否是涉案合同的组成部分，《预售合同》附件五第十八条的规定，系金地公司预先拟定的格式条款，该条款免除了提供格式条款一方的责任，限制了购房者的主要权利，故该格式条款应认定为无效条款。

涉案房产预售合同签订之前，金地公司通过宣传资料以及样品房的方式对地下室和地下夹层明确直观地进行了展示，其宣传展示均包含了地下二层，且该展示足以让购房者形成在购买房屋后可单独享有地下车库的认识。

鉴于别墅购房者对于别墅的居住要求与对普通高层住宅不同，别墅房产是否具有宣传资料及样板房所展示的地下负一层、夹层，以及是否具有独立的地下车库，足以对别墅购买者的购房意愿、订立合同及价格造成影响。

并且，金地公司交付房产时也是按照地上三层和地下二层进行的交付，涉案房产有独立的车库。

因此，宣传展示资料中所显示的地下室负一层、夹层为涉案房产的组成部分应视为当事人缔约时的真实意思表示，依法应当视为合同内容。

关于金地公司是否违约及如何承担违约责任，金地公司应当交付符合双方约定的合法房产，但涉案房产的地下二层经相关行政部门认定系违法搭建隔离墙，并强制拆除，该部分空间已经无法实际进行隔离并交付冼秋燕独立使用，因此，金地公司并未按照合同约定交付完整合法的房产，已构成违约，应当承担相应的违约责任。

综合考虑涉案房屋现状、违约情节等因素，一审法院酌定金地公司应按照涉案房产购房总价款的30%即3206336.7元(10687789元×30%)向冼秋燕赔偿损失。

另，冼秋燕诉请的租金，无事实和法律依据。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百九十七条、第五百七十七条、第五百八十条第一款第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、金地公司应于判决生效之日起三日内向冼秋燕支付违约金人民币3206336.7元；二、驳回冼秋燕的其他诉讼请求。

如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币43887元，由冼秋燕负担人民币13534元，金地公司负担人民币30353元，冼秋燕已预交的人民币43887元，予以退回人民币30353元。

金地公司应在本判决生效之日起七日内缴纳案件受理费人民币30353元，拒不缴纳的，依法强制执行。

【二审上诉人诉称】上诉人金地公司上诉请求：1.撤销一审判决，或发回重审，或改判驳回冼秋燕的全部诉讼请求。

2.本案一、二审诉讼费用由冼秋燕承担。

事实与理由：综上，金地公司的上诉请求不能成立，应予驳回。

一审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条的规定，判决如下：深圳市金地北城房地产开发有限公司、冼秋燕房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2021)粤03民终25383号当事人上诉人(原审被告)：深圳市金地北城房地产开发有限公司。

住所地：广东省深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道2007号金地中心507。

统一社会信用代码914403006955867997。

法定代表人：汪劲松，总经理。

委托诉讼代理人：封建英，北京市汇源律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵瑜，北京市汇源律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：冼秋燕。

委托诉讼代理人：陈卓，广东深金牛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：田力，广东深金牛律师事务所律师。

审理经过上诉人深圳市金地北城房地产开发有限公司(以下简称“金地公司”)因与被上诉人冼秋燕房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳前海合作区人民法院(2021)粤0391民初4768号民事判决，向本院提起上诉。