房地产户型分析与鉴赏(图文并茂)

户型解析
户型按面积分类在房地产行业并没有一个 准确的界定规则。
按房屋契税征收节点来说,是以96㎡及144 ㎡来界定户型大小的。
在教科书上，单室套型是小户型,2房是中 户型,3房及以上是大户型。
对于消费能力强，生活水平要求高的客户 群来说，3房算是小户型,跃层算是中户型,别墅 算是大户型。所以户型大小在不同的市场根据 市场的消费习惯有着不同的解释。
户
型
套内阳台建筑面积
面
积
计 算
套内阳台建筑面积均按阳台外围
方
与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其
法
及
中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面
常
见
积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算
经
济
建筑面积。
指
标
户型解析
户
型
分摊的公用建筑面积
面
积
①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、
计
设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼
计
面积，以水平投影面积按以下规定计算：
算
①套内房屋使用面积为套内卧室、起
方
居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、
法
储藏室、壁橱等空间面积的总和。
及
②套内内部楼梯按自然层数的面积总
常
和计入使用面积。
见
③不包括含在结构面积内的套内内部
经
烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
济
④内墙面装饰厚度计入使用面积。
户型解析
复式结构
复式结构在概 念上是一层，并不 具备完整的两层空 间，但层高较普通 住宅(通常层高2.8 米)高，可在局部 拘出夹层，安排卧 室或书房等空间， 并用用楼梯联系上 下空间。其目的是 在有限的空间里增 加使用面积，提高 住宅的空间利用率。
户型解析 错层户型
是指一套 房子不处于同 一平面，即房 内的厅 、卧、 卫、厨、阳台 处于几个高度 不同的平面上。
北向阳台一般为全封闭作为厨房使用， 生活阳台应设洗衣机位，晒衣架，以及其 它配件。
户型解析
院馆
户
型
构
空中院馆，其主要特点是在靠近客
成
厅、餐厅以及功能房之间，再设计一个
元
内部庭园，使之成为家庭生活的中心点，
素
兼顾了住家的私密性与安全性，并提供
及
了室内居住空间气室外景观空间的积极
设
过渡.
计
此外，这个空间还可以由业主根据
及 所建，用花卉和叶子衬 托，为大道和胡同遮荫，
设 阳台甚会雕刻野兽、天
使图或精怪标奇立异。
算 方
套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与 应分摊公用建筑面积之和。
法
及
常 见
商品房的销售面积=套内建筑面积+分摊 的公用建筑面积之和
经
济
指
标
户型解析
户
型
面
套内建筑面积
积
计
算
方
法
及
常
见
套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台
经
济
指
标
户型解析
户
套内的使用面积
型
面
积
套内使用面积为套内房屋使用空间的
范
次卧室窗宽900mm，
厨房外窗宽不宜小于900mm，
卫生间外窗窗宽不应小于600mm。
户型解析
阳台
户
型
构 成 元 素 及
南向阳台一般设于主卧室或客厅外， 宽度方向与卧室或客厅的开间相同。
长度因结构和需要不同可设置为1.2 米、1.5米、1.8米，
设 计
栏杆垂直杆件间净距应大于0.11米，
标 准 规 范
法
在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，
及
明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：
常
2.6米、2.7米、2.8米。
见 经
②住宅的净高：住宅的净高是指下层地板 面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
济
指
③净高和层高的关系可以用公式来表示：
标
净高=层高-楼板厚度
户型解析
户 型 构 成 元 素 及 设 计 标 准 规 范
户型解析
户
型
面
开间与进深
积
计
算
方 法
开间： 两横墙间距离 ，一般也指房间的宽度。
及 常
进深： 两纵墙间距离 ，一般也指房间的长度。
见 经
横墙：沿建筑物短轴方向布置的墙。
济 指
纵墙：沿建筑物长轴方向布置的墙。
标
户型解析
户
型 面
层高与净高
积
计
算
①住宅的层高：下层地板面或楼板面到上
方
层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
及 设
室外的交汇点，周遭风景的衬托下，围绕与室内截 然不同的气氛，是为家居美化的部分，理想的露台 可以把生活质素提高。
计
都市人通常喜在露台上摆放家私，居高观景，
标
享受大自然，而不用远行他方，写意悠然，尽情休
准
憩。 正因为露台在外壁突出，阳光充足，比室内适
规
合莳花栽草，晒衣待干。
范
另外，露台更是社交联宜的适合地方，方便聚
会聚餐，纳凉避暑，而烧烤之油烟不会弄脏室内
起源
户型解析
现代露台最早起源
户 于西方，传统的马耳他 马耳他阳台 阳台，就是现代露台的
型 雏型。马耳他阳台其实
构 不过是木制的闭合平台， 从墙壁稍为延伸而已，
成 但其阳台色择丰盈，材 料纹理独特，装饰主题
元 也丰富了都市空间。垂 素 悬在庭院之中的阳台，
通常以石、木材和金属
元
卧室与阳台之间的外墙宜设门连窗，封闭阳台
素
可设推拉门；
及 设
厨房门洞口宽不小于0.8米，高不小于2.0米；
计
厨房外设阳台时，厨房与阳台之间可设半截玻
标
璃门或门连窗,但现行方案中一般为封闭阳台,阳台
准 规
与厨房间不做隔断,改为整体推拉门或预留门洞将阳 台作为厨房或厨房的延伸；
范
卫生间门及单扇阳台门洞口宽不小于0.7米，高
指
标
户型解析
户 型
套内墙体面积
面
积
计
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护
算
或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其
方
法
中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分
及
常
隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影
见
经
面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体
济
指
按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
标
户型解析
准
厨房净长不宜小于3米，厨房可外带阳台，平面形
规
状宜为长方形，净长与净宽之比一般不宜超过2：1。
范
厨房一般布置在北面的次要位置，宜远离卧室，
尤其是主卧。
户型解析
卫生间
设大便器、洗浴器、洗面器三件卫生洁具，
户
不小于3平方米，其净宽不小于1.5米，净长不小
型
于2米；
构
成 元
设大便器、洗浴器两件卫生洁具，不小于2 平方米；
地产行业一般按以下面积划分户型大小： 小户型：90平方米以下； 中户型：90-140平方米； 大户型：140平方米以上。
户型面积 计算方法 及常见 经济指标
户型解析
商品房的销售面积 套内建筑面积 分摊的公用建筑面积 开间与进深 层高与净高
户型解析
户
商品房的销售面积
型
面
积
计
商品房的销售面积是指购房者所购买的
客户需求越趋个性化
户型解析
户
结 构
型
面 积
分
分
分
类
类
类
户型解析 平层户型：
一般是指一套 房屋的厅、卧、卫、 厨等所有房间均处 于同一层面上。
户型解析
跃层户型
是指住宅占有上 下两层楼面，卧室、 客厅、卫生间、厨房 及其他辅助用房可以 分层布置，上下层之 间的交通不通过公共 楼梯而采用户内独用 小楼梯连接。跃层住 宅是一套住宅占两个 楼层，有内部楼梯联 系上下层；一般在首 层安排起居、厨房、 餐厅、卫生间，工人 房等。二层安排卧室、 书房、卫生间等。
户型解析
名词解释
户型就是住房的结构和形状，它是由 卧室、客厅、厨房、卫生间等不同功能的 空间元素构成的。随着人们的生活状态、 生活观念不断发生变化，人们对“户型” 的 要求也不断地改变着。
户型解析
户型 发展史
解放前 解放后 现代
解放前
户型解析
户型发展史
中国老百姓传统意义上最理想的 “户型”就是坐北向南，四四方方一 个小院，白天有太阳，夜晚有月光； 父母住上房，东厢住儿女，西厢是灶 堂柴房，后头还有猪圈鸡窝茅房；坡 屋顶，大厚墙，院里是石榴红枣，院 外是榆柳相依。无论是平头百姓还是 县官老爷，只有面积大小几重几进的 区别，基本设计思路概无二致。
准
方米；
规
范
客厅平面以规则的矩形为宜，且至少有一
面墙上无门，无窗。
户型解析
户
餐厅
型
构
成
元 素 及
独立餐厅面积不宜小于6平方米，净 宽不宜小于2.4米，应与厨房紧密相联。
设 计 标 准
无独立餐厅时可与客厅或厨房相联， 利用软隔断将一个空间分为二个空间，但 其在面积上应满足基本的使用要求。
规
范
户型解析
算
建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑
方
面积；
法
及
②各单元与楼房公共建筑空间之间的分