体育场馆物业管理工作重点难点解析

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物业管理工作重点难点解析

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体育场馆物业管理工作重点难点解析

现代体育场馆是大型社会公建项目类型之一，其属性最具大型社会公建项目的特征。根据现代体育场馆的物业特点。运营特点、客户特点，其物业管理要着重做好以下几方面的工作：

一、人力资源配备工作

现代体育场馆建筑规模大、设施设备多、科技含量高、客户群体广等一系列特点要求专业物业管理企业必须在涉及的每个领域都是专家，因此，要做好以下几个方面专业人才的配备工作。

①体育专业人才。体育场地使用的规范、体育器材的识别、体育运动的各项要求，没有专业人才，无法实现现代体育场馆赛事服务，甚至是管理处的保管员也具有裁判员资格证。

②专业场地维护专业人才。足球草坪、田径跑道都是现代体育场馆的重要设施，本身价值都是几百万，甚至上千万，维护不当，不仅遭受巨大的经济损失，而且在同行的竞争中造成很坏的影响，专业场地维护专业人才的引进与培养是关键的一环。

③高科技专业人才。大型赛事、活动的大屏正常显示、音响设备的安全播放、检票口的规范操作、运动员休息的热水供应等等每个环节工作，都要求专业人才持证上岗、熟练排除故障。

④全方位高素质的服务专业人才。现代体育场馆客户特点要求我们的接待服务人员综合素质高，语言能力、沟通能力、接待礼仪、处事应变能力等等，是高水准服务的直接体现，也是企业精神风貌的充

分展示。

⑤全民健身的带头人。是群众健身活动的组织者、倡导者。优秀的带头人使公众活动朝健康化发展，对社会的安定团结起着至关重要的作用。

这么多的专业人才，随着管理水平的不断提高、人才的成长，同时也能为公司的发展储备大量的人才，利用这储备资源向外扩张，独立承接单项服务也是市场拓展工作可以开辟新领域、新行业的有力保障。

二、确立物业管理架构现代体育场馆物业使用特点是使用频率远

远低于其他一般物业，超长维护保养期，极短使用期。科学合理安排人力资源、有效控制人力资源成本是现代体育场馆管理关注的一个重点。

一般物业使用时，物业管理工作均衡性强，时间持久，人员流量变化基本不大，而体育场馆平常（非大型赛事、活动期）情况下各功能设施都处于停止运行状态，无需操作，所需人员极少，而←旦进入大型赛事、活动期，则需要大量训练有素的专业人员，开启各项设施设备、系统，并且满负荷运行，环境保障需在短时间内达到使用要求安全保卫要各就各位、服务人员要提供准确到位的服务等。招商局物业武汉公司经过一年多的实际管理表明无论是大型赛事还是商业演出活动（即大型赛事、活动期），体育场馆使用时需要的各类操作、服务人员是平时日常（非大型赛事、活动期）管理操作、服务人员的2~6倍，因此，如何设置有效低成本的管理架构、人员岗位，是现代

体育场馆实施专业物业管理的关键所在。

①日常管理工作组织架构按照大型赛事、活动期设置管理处，按照非大型赛事、活动期配备部门人员，如武汉体育中心管理处架构设置各部门职能环境部负责合同范围内保洁内容并协调与环卫部门的关系，场馆服务部负责体育馆内场草坪、跑道的日常维护和大型赛事、活动期间的服务保障，信息技术部负责体育场馆网络通信、智能化控制部分的日常维修保养，并保证大型赛事、活动期间监控系统、音响等正常运行，机电工程部负责体育场馆机电设备部分的日常维修保养，并保证大型赛事、活动期间电梯、空调等正常运行。

人员配备总数为50人。

在实地考察的体育场馆中，例如：上海东亚体育文化中心正式员工324人，杭州黄龙体育中心编制116人，在岗200人左右；广东奥林匹克体育中心编制100人，在岗160人，基本上是按体育场馆大型赛事、活动期所需人员配置，实际情况是平常（非大型赛事、活动期）大量人员处于闲置状态。作为微利行业的物业管理，不可能长期雇佣大批量工作不是那么饱和的员工投入到体育场馆的管理中，在人力资源成本有效控制上，武汉体育中心采用专业物业管理的优势显露无疑。武汉体育中心业主单位正式员工13人，主要承担经营职能，而武汉招商局物业则充分发挥集约化、资源共享优势，设立的武汉体育中心管理处实际在岗人数50人，保证体育场馆日常管理。在举办大型赛事、活动时，调集公司各部门、其他管理处员工支援体育中心管理处，这样不仅有效地保证了大型赛事、活动的正常有序进行，融入

更多人性化的服务，提升整体服务水平，同时极大地降低了人力资源成本。

②大型赛事、活动保障工作组织架构

发挥专业物业管理公司人力资源优势，在原日常管理工作组织架构的基础上扩充各部门工作职能、人员配置等，集合专业物业管理公司上下之力组成“大型赛事、活动工作保障组”，下分为若干个专业工作组，根据大型赛事、活动的工作需要，合理分配人力资源，保障各项工作的正常进行。以在武汉体育中心举行的“2004奥运会男子足球亚洲区预选赛武汉赛区（U-23）”为例：

各专业工作组职能：

接待服务组：负责主、客队训练、比赛及各级领导、官员、教练员、球员、来宾、记

者等人员的接待服务工作；负责部分售票工作。

保洁组：负责除外场以外全部区域的环境卫生工作。

机电设备组：负责各种机电设备设施的安全运行工作。

弱电组：负责各种弱电设备设施的安全运行保障工作及服务收费工作。

场地保障服务组：负责比赛场地设备设施的安装管理工作。

检票组：负责各检票口检票工作。

车辆管理组负责体育中心外停车场车辆停放秩序维护及交通疏导。

综合保障组：负责公司支援人员及体育中心管理处人员的交通、

饮食等生活保障工作，负责采购比赛所需的各项用品、工具、备件、耗材等。负责收集赛事信息及工作进展情况。

人员配备总数为297人。

三、大型机械化维护

设备配备现代体育场馆面积大，配备必要的专业机械是减少人力成本。提高劳动效率的有效手段。如武汉体育中心疏散平台面积为28275平方米，日常保洁人工彻底保洁一次，需1人使用尘推花费5个工作日的时间完成，如用中型清扫车全面清扫吸尘一次，需1人驾驶花费半个工作日的时间完成；如近20000平方米的专业草坪，在配备齐各种机械设备后，包括修剪、浇水、撒药、覆沙所有工作，仅需按专职2人配备。

四、建立完善的运行管理和服务保障体系

①制定详细的覆盖各专业工作的规章制度现代体育场馆大型赛事、活动时期的运行管理需要事先制定周密的计划，并提前一周时间安排部署、沟通协调好。大型赛事、活动的举办，有电视现场直播，新闻记者的现场采访，国际、国家、地方组织官员的光临，一旦有任何工作不到位的情况，负面影响是不可估量的，而且是即时的。现在体育中心管理处每次接受大型赛事。活动时，都把它当作一次政治任务，每个环节都进入高度警备状态，不得有任何的失误，每次大型赛事、活动前模拟演练已成为检查大型赛事、活动时期的运行管理和服务保障情况的必要手段，并确保一次都不能少。

②制定大型赛事、演出活动的各种应急方案针对大型赛事、活动