淡市营销案例沉淀东莞万江风临美丽湾

项目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5栋237套） 剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡 及临路单位，整体素质偏差。
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项目销售成果
4月25日，价格调整通过，开始销售。 截至5.11日，成交156套，超过开发商目标76套（开发商目标 80套） 截至5.31日，共成交202套，超过开发商目标82套（开发商目 标120套）
淡市营销案例沉淀东莞 万江风临美丽湾
2020/11/26
淡市营销案例沉淀东莞万江风临美丽 湾
[关键字]： 淡市营销 降价
[案例简介]： 风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整 价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。
[案例适用范围]： 历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高， 远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。
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项目基本情况介绍
区位：万江新行政文化中 心（规划中，何时动工一直 未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定 而建，规划以板式为主，楼 王布置点式，中心营造了大 花园，户型布局符合景观资 源最大化原则。
未推售单位：407套
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Fra Baidu bibliotek
东莞市场 万江市场 项目情况
项目入市背景
9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70 折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡ 起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区 别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降 价。 3月28日，阳光海岸·悦湾开盘，均价4500元/㎡，与项目90-130平 米的三房四房形成竞争 4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90130平米，与本项目的三房四房单位重合。 4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。
推广：推广方向从客户的关注点和敏感点出发，从客户的需求出发。项目将单 价和首付作为第一阶段推广重点。价格不会降低楼盘档次，楼盘的口碑是由产品 品质和销售结果说话的。
渠道：客户不上门，就到客户中去。龙舟赛现场派单、项目周边专业市场派单、 项目附近的商场做展场和悬挂条幅、周边老社区摆放易拉宝等等。
活动：人气主要是由成交决定的，而不是人流量决定的。活动就是要宣传卖点， 要能吸引新客户上门，没有这个作用而仅仅为了暖场的活动仅偶尔做。
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3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/11/26
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降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个 价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基 础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。
降价后业主的闹事：战略上藐视，战术上重视。思想要放开，楼盘有降价的权 利，业主闹事也很正常，不要当天大的事，要和发展商良好沟通，使之不害怕。 同时要想办法处理应对，主要包括：与媒体的良好关系，不做负面报道；与政府 沟通，预防突发事件；与业主谈判，缓和关系，不激化矛盾。
产品卖点：卖点要和客户的生活结合起来，抓核心点，用大白话讲。不要空洞 化，不要虚华。要让客户感觉到他买的是适合生活的好房子。
样板房：样板房最重要的是展示房间格局，装修是第二位的；因为项目的毛坯 房做得好，请客户看毛坯房，得到了很好的效果。
价格：正常定价，不人为制造价差，保证降价效果的持续性，保证后期销售。
4.21-4.27 4.28-5.4 5.5-5.11 5.12-5.18 5.19-5.25 5.26-6.2
37
78
41
21
16
14
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降价的准备 降价的配合
项目成功的关键举措
降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展 提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略， 就不用这个策略。