淡市营销案例沉淀东莞万江风临美丽湾

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世联-淡市营销案例沉淀-东莞万江风临美丽湾

世联研究案例
淡市营销成功案例
——东莞万江·风临美丽湾
本报告是严格保密的。
[关键字]：淡市营销降价
[案例简介]：风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。
[案例适用范围]：历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。
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41Βιβλιοθήκη 211614本报告是严格保密的。
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降价的准备降价的配合
项目成功的关键举措
降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。
降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。
本报告是严格保密的。
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踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就未来。20.12.320.12.3Thursday, December 03, 2020 弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。05:39:5005:39:5005:3912/3/2020 5:39:50 AM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦绷。20.12.305:39:5005:39Dec-203- Dec-20 重于泰山，轻于鸿毛。05:39:5005:39:5005:39Thursday, December 03, 2020 不可麻痹大意，要防微杜渐。20.12.320.12.305:39:5005:39:50Dec ember 3, 2020 加强自身建设，增强个人的休养。2020年12月3日上午5时39分20.12.320.12.3 追求卓越，让自己更好，向上而生。2020年12月3日星期四上午5时39分50秒05:39:5020.12.3 严格把控质量关，让生产更加有保障。2020年12月上午5时 39分20.12.305:39December 3, 2020 重规矩，严要求，少危险。2020年12月3日星期四5时39分50秒05:39:503 December 2020 好的事情马上就会到来，一切都是最好的安排。上午5时39分50秒上午5时39分05:39:5020.12.3 每天都是美好的一天，新的一天开启。20.12.320.12.305:3905:39:5005:39:50Dec -20 务实，奋斗，成就，成功。2020年12月3日星期四5时39分50秒Th ursday, December 03, 2020 抓住每一次机会不能轻易流失，这样我们才能真正强大。20.12.32020年12月3日星期四 5时39分50秒20.12.3

房地产广告策划方案：蓝色创意-东城旺角十三碗项目整体推广方案

金月湾广场：三层纯商业。业态：美食。一楼饮食，二楼暂不售，二楼
顶绿化广场。售价18000---25000之间（单层）。约7月交楼
愉景威尼斯：形象定位：南国首席情景商业街区。三层纯商业。业态：商品、服饰、餐饮。天虹将入驻。买一层送两层。售价未定。星河传说：以“电影”为主题的饮食、娱乐、休闲、购物为一体的商业街。年底开始动工。
中高档全国各地美食、中华美食精粹花园粥城
中高档中西集合、较多西餐及日本料理店
巴西烤肉、新加坡菜、湘村人家……
中档
全东莞市区内唯一酒吧街，全长约300米，共六间酒吧
中高档动感街区、国际风情
中低档长约1200米，建筑立面为欧陆避风堂风情、各地美食
中档
有泰国菜、日本料理、川湘菜等。中外荟集。
写字楼、酒店区域内最高，150m 地铁：1、2号线出口
对投资商我们讲什么： 1、地段：地处东城高档“富人区”中央位置，消费能力巨大。 2、升值潜力：真正要投资做赚大钱的生意一定要选如“十三碗”这种将旺未旺的商业街的新商铺——商铺“潜力股”。 3、创新的业态结构：观念决定财富，“十三碗”以创意性的投资观念、创意型的项目包装推广为投资者带来巨大的财富。
制造话题高光经济高效传播
广告推广
• 一、饥饿疗法
• 我们通过营造话题来告诉东莞人：十三碗是什么？并展开一系列的宣传炒作，十三碗将在东莞刮起一道“旋风”，让所有的人为“十三碗”的出现而充满了好奇与期待。
• 所有的东莞人都在谈论“十三只碗”的时候，我们还有什么理由担心我们的销售会不好呢？
我们的终极目标是吸引投资商：
• “三年返租”的销售模式，消除投资者对项目所处位置是“生地”的顾忌，以租带旺销售。

某项目结案报告(PPT45页)

2008
2009
10月
3月
弱
强
弱
项目在2008年8月份入市，经历火爆市场，在持续销售的过程中，面临国家对楼市的宏观调控。在政策方面
经历了从弱——强——弱的调控力度。
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报2.告市场逻背辑景框介绍架
市场背景
用图说话：
此部分通过轴线图的形式，以时间递进为纬度，针对全案期间项目所出台的正常进行描述；
230319657 202266365 569840240 201998486 206597958 116102789
文字描述：
分别从项目销售情况、项目回款情况、项目佣金结算情况三个方面进行描述统计；
回款及佣金结算情况数据一般截至到结案报告当天。
累TI计PS签: 约 1027 96343.76 20438.69 1969140666 针对全盘的销售任务、回款、佣金结算情况进行梳理、回顾。
报告逻辑框架
• 结案报告
• ——XX项目结案报告
• 20XX年XX月XX日
报告逻辑框架
模板使用说明
本报告模板为结案报告标准模板，目的是汇总全案操盘全过程，包括政策变化，市场变化，营销亮点及重大阶段，营销成果变化等，是对本案的总结同时对后期同类项目具有借鉴意义。
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报报告告逻大纲辑框架
CONTENTS
国土资源部近期印发《国土资源部关于为扩大内需促进经济平稳较快发展做好服务和监管工作的通知》（下称《通知》），列出七项举措落实全国促进经济发展行动。
07年政策由松到紧，9.27政策直接遏止了投资者购房热情，楼市全面下滑；
08年政策由紧到松,降低了购房成本,开始刺激消费；
09年货币政策：增加资金供给,确保市场流动性 ,继续刺激消费。

世联淡市营销案例沉淀东莞万江风临美丽湾

2023-11-06•项目背景与市场环境•营销策略与实施方案•营销效果评估与总结•案例启示与借鉴意义•未来展望与趋势分析目录01项目背景与市场环境东莞万江风临美丽湾位于东莞市万江区，紧邻东江，拥有优越的江景资源。

项目地理位置项目定位项目开发阶段风临美丽湾定位为高端住宅项目，注重品质和舒适度，面向中高端购房人群。

项目已进入销售阶段，需要制定合适的营销策略，以吸引目标客户群体。

03项目背景介绍0201东莞房地产市场需求稳步增长，但受政策调控影响，需求释放受到一定限制。

市场需求东莞房地产市场竞争激烈，多个开发商在市场上推出不同项目，客户选择余地较大。

竞争态势东莞房地产市场价格整体稳定，但受政策调控和供需关系影响，部分区域存在价格波动。

价格趋势东莞房地产市场环境分析挑战在淡市环境下，客户购买意愿降低，营销难度加大，需要制定更为精准的营销策略。

机遇虽然市场整体较为淡市，但风临美丽湾拥有优越的地理位置和独特的产品定位，仍有机会在市场上获得目标客户的青睐。

淡市营销的挑战与机遇02营销策略与实施方案对东莞万江风临美丽湾的潜在客户进行深入分析，了解他们的需求、购买力以及消费习惯，为制定营销策略提供数据支持。

制定淡市营销策略目标市场分析根据目标市场的特点，对风临美丽湾的产品进行精准定位，突出其独特卖点，提高产品的竞争力。

产品定位根据市场分析和产品定位，制定合理的价格策略，确保价格与市场需求和竞争环境相匹配。

价格策略线下渠道与当地中介、开发商等合作伙伴建立合作关系，共同开展推广活动，扩大风临美丽湾在当地市场的知名度和影响力。

线上渠道利用互联网和社交媒体平台，如微信、微博、抖音等，进行广泛的市场宣传和推广，吸引更多潜在客户的关注。

跨界合作与其他行业、企业进行跨界合作，共同举办各类活动，实现资源共享和互利共赢。

创新营销渠道拓展营销活动策划与执行活动策划01根据目标市场的需求和风临美丽湾的产品特点，策划各类主题活动，如房展会、优惠促销活动、社区文化活动等，吸引潜在客户的关注和参与。

万科地产各地推广案例分析(小)0113_图文

2、项目资源
地处广佛都市圈核心地带，地处广州市重点规划的“低密度高尚住宅区”——金沙洲片区，原生态珍贵山水资源丰富；是万科地产进军广州市场的首个项目，是目前万科广州战局中距市中心最近的项目。社区近10000平米特色商业、中山大学附属四季花城外国语学校，伴山泛会所等。
3、品牌形象广告语：有一个美丽的地方广告表现——
2、项目资源
位于广州金沙洲首席地段，直接接驳内环路，可快速到达市中心各个角落， 20分钟即刻到达天河北商务圈。按照政府规划的“金沙洲未来居住中心”，将形成一扇、三轴、五环、四射的路网格局，而金域蓝湾正是处于道路布局的圆点，成为中心之心；随着政府投入力度的加大，各项配套设施的完善，特别是在该区域上规划中的集办公、休闲、购物等功能于一体的商务中心，与项目仅一路之隔，都市生活近在眼前。项目拥揽480米珠江水系中生态保持较为完整的水岸线，通过“户户亲水”的人性化设计，达成了大部分住户东向或东南向望江的视觉享受。
在每一次的市场变革当中，万科都会更早的迈出第一步，并且坚定的沿着正确的方向一直向前。这一次也不例外。
发展历程
2000年以前供应毛坯房
2000——尝试万科开始尝试精装修，通过在「春申一期」中的一栋47 套做精装修，并总结经验教训，用时间考验精装队伍的素质，选用最好的队伍成为战略合作伙伴，为今后的精装修工程品质提供保障。
万科各地项目展示
上海天津成都南京宁波沈阳佛山深圳
上海项目
万科红郡万科蓝山
万科红郡
万科红郡位于华漕镇金丰国际社区内，区域内上海美国学校、新加坡国际学校、英国学校、德法学校、韩国学校等国际教育资源丰富，国际化居住氛围浓厚。万科红郡以“国际家庭居住解决方案”为其核心价值，采用英式Tudor并加以改良为其建筑风格，首次将“全面家居解决方案”引入别墅作品，缔造更高品质国际生活。

世联顾问-2008年东莞万江风临美丽湾市场分析及下阶段策略汇报-41PPT

本报告是严格保密的。
市场分析
万江市场
周边市场供应充足，价格下降，维护片区客户难度加大周边市场供应充足，价格下降，
风临美丽湾
西城楼大街塞纳河畔
围仔项目孚泰南坑项目
合正项目
江南又一城景湖湾畔
本报告是严格保密的。
万科运河东1 号
市场分析
万江市场
供应量大，竞争激烈，供应量大，竞争激烈，白热化周边市场楼盘供应充足，价格下降，周边市场楼盘供应充足，价格下降，市场壁垒被打破，形成直接竞争，被打破，形成直接竞争，造成万江客户流失
100 2.27
95 3.03
11.11
成交套数
成交价格
市场分析
东莞市场
降价效果逐步减弱，降价效果逐步减弱，每波降价的领头楼盘受益最多
从网上的日成交量变化可以发现：月初的降价带来成交量的放大，但随市场降价楼盘的增多，客户对降价的敏感性逐步降低，从前面各楼盘的上门量、成交量逐步萎缩可以得到印证；
本报告是严格保密的。
策略
突围路径
抓住第三波价格调整机会，抢占先机，抓住第三波价格调整机会，抢占先机，成功起势，功起势，确立万江市场领导者地位
第一波：以金色华庭为代表中低端楼盘价格大幅下降（70折第一波：以金色华庭为代表中低端楼盘价格大幅下降（70折）
三波下降
以万科运河东1 以万科运河东1号、景湖湾畔为代表的特价单位（85-95折）景湖湾畔为代表的特价单位（85-95折除少量特价单位外，大部分维持观望状态第二波：以万科运河东1 第二波：以万科运河东1号为代表的中高端楼盘价格大幅下降 70折 70折团购引爆东莞市场，城区中端大盘全线跟进代表项目：丰泰城、景湖湾畔、景湖名郡、塞纳河畔、景湖春晓、联华花园城、阳光海岸悦湾第三波：以天骄峰景为代表的高端盘价格大幅下降（70折起，整体80折）第三波：以天骄峰景为代表的高端盘价格大幅下降（70折起，整体80折折起 80 其他代表：东骏豪苑、万科高尔夫花园将进一步挤压中端楼盘的市场空间，新一轮价格调整启动

【商业地产】四川郫县浅水湾-叠院别墅策略思考及设计表现-76PPT-2008年

所以个性与格调是类别墅文化的主要特征，因此也是我们的包装重点。
这是一种什么样的状态?
这是自由纯净的国度
这是心灵释放的国度
这是现代中式的国度
广告语：
水天自辽阔，闲居任我舒
报版
广告策略
第一进阶：地段炒作
主题：远与近
广告语：离尘越远，离心越近
中国传统文化中喜静，但这种静是相对的，人们对于外界的喧闹抱着嫌弃的态度，而且，人们对于远离喧闹靠近本心的希望也是中国文化中一大特色。项目提供的地段价值刚好能过实现这一点。
名片
VIP卡
水杯
手提袋
道旗
道旗实景
方案二
LOGO
诠释: 1、从中国建筑中提取比较有代表房檐，变化成图象。将水的图形抽象出来与建筑结合，反应一种水居的诗意境界。 2、同时我们将这种生态元素放大，它可以是水、可以是云、可以是植物，一种他处不可求的感觉在图形中油然而生。 3、同样我们依然沿用方案一中叠院的线条框架，整体组合显得相得益彰。
推广时间：尾盘期（09年3.5后）推广目标：实现清盘核心推广：结合尾盘促销的特点，宣传项目购买优惠措施,这一阶段剩余产
品不多，可进入中介渠道销售. 媒体配合：只考虑少量媒介推广.
广告费用的比例因楼盘大小而定,楼盘越小,比例越高,楼盘越大, 比例越小.小楼盘虽然总销售额小,但要投入的广告费用并不少. 通常1-3万平方米的小楼盘投入比例为3%甚至更高,3-5万平方米的为2%左右,5-10万平方米的为1%,10万平方米以上的就更底了.
3均春东月价1节2号4后85全日第0线0，一元8阳周0/㎡光，折，海莞，与岸城最项·区低悦目万4湾29科开00运0-盘元河，/ 1㎡3起0平；米东的莞三最房大四开房发形商成光竞大争集团

万江区房地产市场介绍

坝头片区
万江规划
依托东江水景资源发展起来的城市定位。
万江作为东莞城市中心区的组成部分，位于中心城区西大门，古往今来一直是交通要塞和商贾云集之地，处于“广深经济”之间，是连接粤港澳地区的重要枢纽。万江街道立足于城市发展的需要，确定了
“一城、两区、三河、四带、五组团”的框架，并根据自身的城市特质，完
成了“三环、六园、一中心”的城市升级十大重点工程规划和绿地系统、水利水环境等专项规划。随着这些美好蓝图、崭新思路的付诸实施，万江将不断展现其浓郁的水岸生活魅力，逐步成为东莞最适宜创业、最适宜居住的主城区之一。
万江商圈
石美茶叶市场：东莞最早也是经营最为成功茶叶市场。
总站商业带：以新兴的专业市场为主，专业市场有阳光海岸茶叶批发城、千熠发小商品批发市场。
一个真正让您实现闹中财聚，静以养身的理想之所。
面积区间 87~90 90~95 房型两房两厅一卫+户内花园两房两厅一卫+户内花园套数 639 453 套数比 35.21% 24.96%
130~160
175~190
三房两厅一卫+户内花园（合拼）
四房两厅两卫+工人房+户型/入户花园双拼别墅独栋别墅
主卧套间设计，带衣帽间和独立卫生间保证起居生活的私密性。
餐厅离厨房较近，方便生活，厨房生活阳台实用性强。相连，面积约 10平米，较为充裕。
较大观景阳台，赠送一半面积，可俯瞰美墅景观、远眺江景。
卧室均带飘窗保证空间延展性和视野。
样板房展示
园林泳池旁的花圃和供业主休憩的休闲区
2房2厅1卫面积（㎡）套数比例 82－89 338 43.3% 3房2厅1卫 89-107 284 36.3% 3房2厅2卫 110-136 123 15.7% 4房2厅2卫 150-164 36 4.7% 781套合计

东莞常平蓝月湾营销思路沟通报告_星彦_60P

常平蓝月湾营销思路沟通报告
东莞市星彦地产顾问有限公司
二00九年一月
思路撰写前提
本思路的撰写，基于以下三个方面：
星彦对常平市场的深入了解对项目的多次实地考察星彦公司内部对本项目的研讨
但是，由于未能取得项目的一手资料，难免方案存在一定的主观倾向性，因此，本方案的内容将是在分析项目的基础上，结合常平目前的市场特征，找出项目存在的关键问题，运用星彦分析项目的“七大”理论，对项目提出合理化的解决方案。
目的
１、建立项目的市场知名度
２、让客户知道我们
３、让客户产生兴趣，引起上门
４、让客户认可，并产生口碑传播
理论与项目的结合分析
报纸广告
价值点梳理展示包装推广渠道
推广途径
线上推广
电台广告户外广告电视广告车体广告网络广告
直邮广告
活动销售团队管理促销
短信广告
全民营销活动：即发动区域所有人进行推荐客户上门，设置一定人数底线，给予现金、实物等奖励
直接降价
折扣
特价房
议价
实物赠送
内部员工价、团购
适合本项目
降低购房门槛降低客户购买风险
手段1 手段2 手段3 手段4 手段5 手段6 手段7 手段8
中介促销
手段9
报告思路
项目现状分析市场特征
理论分析依据
“破冰”之道
需要解决的两个问题
解决问题一：80套销售任务解决问题二：如何找到客户
销售任务分解
封顶嘉年华
分展场
美食节
老带新
促销
低成本、有效的活动形式适合本项目
理论与项目的结合分析
客户购买分为两部分：产品、服务，现场销售是服务的重要部分。在淡市中，销售团队管理显得尤为重要

世联东莞蓝山锦湾别墅项目营销策略与销售执行报告

已售单位
1.2 别墅产品与营销小结
两个组团中，湖坡墅的联排面积比美林墅的联排面积要大50平米左右，但美林墅处于洋房的包围中，位置相对较差。从销售情况看，湖坡墅比美林墅好，可以看出，除了价格因素外，产品舒适度是客户考虑的重要因素，体现出了自住客户的特征。
栋号 15-01 15-02 15-03 15-04 15-05 16-01 16-02 16-03 16-04 16-05 17-01 17-02 17-03 17-04 17-05 18-01 18-02 18-03 18-04 18-05 19-01 19-02 19-03 20-01 20-02 20-03 20-04
客户对价格的接受度：新政前客户受升值潜力预期的影响，对不断走高的价格接受度高，新政后客户对价格的判断趋于理性。
销售速度：新政前别墅大多销售速度较快；新政后别墅的销售速度非常缓慢。
1.2 别墅产品与营销小结
别墅产品小结：赠送面积带来附加值，使总价偏高，在区域市场内总价较高。
别墅销控表（截至1月1日）
项目
产品类型
开盘时间推售套数开盘销售率价格（元/㎡）
公园大地
TH
4月
41套
78%
3.6万
中海大山地叠加、联排、双拼
9月
154套
34%
3.3万
1.1 二期别墅推广背景分析
本项目二期别墅推广背景小结：07年周边别墅市场特征分析
四个片区整体别墅市场特征以新政为重要的分界点：
客户来源与购买目的：新政前深圳客和投资客比例高，新政后区域内客户、自住客户是主流。
37-04 38-01 38-02 38-03 38-04 38-05 39-01 39-02 39-03 39-04 40-01 40-02

东莞_风临美丽湾_结案

谨呈：深圳市正中置业
“万江的突破之战” ——风临美丽湾结案总结
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本报告是严格保密的。
项目总结关键字：突破
项目案例背景地段：莞穗路万江未来行政中心规模：23万平米。产品：45-130平米中等居家产品，赠送面积。客户：首次置业的30岁左右公司职员。价格：实现均价5170元/平米。
落实全国促进经济发展行动。
07年政策由松到紧，9.27政策直接遏止了投资者购房热情，楼市全面下滑
08年政策由紧到松,降低了购房成本,开始刺激消费本报告是严格保密的。
09年货币政策：增加资金供给,确保市场流动性 ,继续刺激消费
一级竞争项目区域竞争项目干扰性竞争项目
B 项目分析
●藏珑 ●风临美丽湾
繁的利率手段拯救楼市
➢风临美丽湾经历了狂卖狂降的两年，在楼市最疯狂
的时候入市，也在楼市最黯淡的时候持销，涨价、降
价，东莞楼市战火弥漫
2008
2009
8月
9月
10月
10月
3月
弱
强
弱
项目在2008年8月份入市，经历火爆市场，在持续销售的过程中，面临国家对楼市的宏观调控。在政本报告是严格保密的。
策方面经历了从弱——强——弱的调控力度。
户型
建筑面积（平米）
95 三房二厅
114
84
二房二厅
88
四房二厅
130
合计
户型比例
户数套数比
195
36%
77